净月乐透城项目X可行性研究报告.docx
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净月乐透城项目X可行性研究报告
可行性研究报告
项目名称：
净月乐透城
建设单位：
吉林省建设集团房地产有限公司
吉林建筑工程学院房地产评估咨询有限公司
2010年12月20日
参加可行性研究人员名单
尤小更中国注册造价工程师
刘畅中国注册房地产估价师
焦帅中国注册房地产估价师
龚晓娇中国注册结构工程师
王力杰中国注册房地产估价师
苗雨青会计师
刘海龙中国注册房地产估价师
汪航宽高级工程师
贺云全中国注册结构工程师
祁迹中国注册房地产估价师
甄刚会计师
目录
第一章项目概况…………………………………………………5
第一节概述……………………………………………………5
第二节目开发单位概况………………………………………7
第三节项目概要及主要技术经济指标………………………8
第二章项目提出的背景和建设的必要性………………………9
第一节##市基本情况介绍…………………………………9
第二节项目提出的背景………………………………………10
第三节项目建设的必要性……………………………………10
第三章市场需求分析与建设规模……………………………12
第一节市场需求分析…………………………………………12
第二节建设规模………………………………………………14
第四章建设地点及建设条件…………………………………14
第一节建设地点………………………………………………14
第二节建设条件………………………………………………15
第五章规划建设方案…………………………………………18
第一节规划设计概念…………………………………………18
第二节规划简述及指导思想…………………………………18
第六章环境保护与节能………………………………………23
第一节环境保护…………………………………………………23
第二节节能……………………………………………………23
第七章物业管理………………………………………………24
第八章工程及销售进度安排…………………………………25
第九章投资估算和资金筹措…………………………………25
第一节投资估算…………………………………………………25
第二节资金筹措……………………………………………………26
第十章经济评价………………………………………………………27
第一节财务评价…………………………………………………27
第二节社会效益评价………………………………………………29
附表：
附表一、全部投资现金流量表………………………………………30
附表二、资金来源与运用表…………………………………………31
附表三、项目投资估算表……………………………………………32
附表四、敏感性分析表1：
销售价格下降10%………………………33
附表五、敏感性分析表2：
建筑安装费用上升10%…………………34附表六、销售收入估算表……………………………………………35
第一章总论
第一节概述
一、项目名称
某某公司XXXXX三期
二、建设地点
水泥厂路
三、项目开发单位
单位名称：
##某某公司房地产开发有限公司
注册地址：
##市##区##路631号
注册资本：
XXX圆整
法定代表人：
XXX
经营范围：
房地产开发与经营；建筑装修装饰工程；物业管理（凭资质证经营）；批发、零售；建筑材料，金属材料，针、纺织品，机械、电子设备，计算软件、硬件及外围设备；为企业投资、管理、形象策划、经济信息及技术提供咨询服务。
（未取得专项许可的项目除外）。
四、可行性研究报告编制单位
单位名称：
XXX房地产评估咨询有限公司
注册地址：
XXXX
注册资本：
壹佰万元
法定代表人：
XXXX
经营范围：
资质范围内的房地产评估、咨询、中介服务。
五、可行性研究报告编制的依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等国家的法律法规和规定；
2.国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》，计投资[1993]530号；
3.关于发布《房地产开发项目经济评价方法》的通知，建标[2000]205号；
4.国家现行有关技术设计规范和标准；
5.国家计委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求；
6.##市城市规划资料；
7.现行##省、##市关于工程建设和房地产开发的收费标准；
8.《建设项目投资估算手册》；
9.##省建筑工程综合定额（1996年）、##省安装工程综合定额（1996年）、##省建筑工程综合定额《##地区价目表（2001年）》以及类似房地产开发项目的工程造价资料；
10.建设单位提供的基础数据资料。
六、可行性研究报告的范围
本可行性研究报告的研究范围主要包括:
1.项目提出的背景与建设的必要性
2.建设地点及建设条件
3.市场分析
4.建设规模
5.规划设计方案
6.环境保护与节能
7.物业管理
8.项目实施进度
9.投资估算及资金筹措
10.经济评价
第二节项目开发单位概况
##某某公司房地产开发有限公司2001年9月经##市工商行政管理局批准成立有限责任公司，公司注册资本XXX亿元。
公司注册地址为XXXXX号，法定代表人XXXX。
某某公司以其强大的行业影响力和核心品牌竞争力，引领城市居住文明的升级。
##某某公司XXXXX的建设，大大推动了##城市的步伐，受到当地政府和市民的高度称赞，为某某公司取得良好的经济效益同时也为公司赢得巨大社会声誉。
XXX年X月，某某公司XXXXX工程获得XXXX称号。
第三节项目概要及主要技术经济指标
一、项目概要
某某公司XXXXX位于XXX路，又紧邻繁华，集写字楼、酒店、住宅、购物、娱乐、休闲于一体的大型国际化社区，居住环境优越。
项目总投资76997.14万元。
建设资金由##某某公司房地产开发有限公司以自有资金投入27964.90万元，申请银行贷款20000万元作为启动资金。
项目计划2006年1—4月完成前期规划以及场地平整等工作，于2006年5月动工，计划至2008年6月陆续竣工。
二、项目主要技术经济指标
某某公司三期工程主要技术经济指标表
项目
层数
单位
数值
一、总用地
亩
143.55
其中
居住用地
亩
143.55
城市道路用地
亩
高压走廊用地
亩
二、总建筑面积
平方米
314630.56
其中
1.住宅面积
平方米
207633.06
2.地下室面积
平方米
24320.10
3.车位面积
平方米
78543.39
4.商铺面积
平方米
4134.01
5.物业用房
平方米
三、容积率
2.05
四、绿地率
38%
第二章项目提出的背景和建设的必要性
第一节##市基本情况介绍
##市地处泰山北麓、黄河之滨，位于两大铁路干线京沪铁路和胶济铁路的交汇处，##以“泉城”闻名于世，是##省的政治、经济、科技、文化、教育、金融中心，是全国15个副省级城市之一，1990年，被国务院批准为沿海经济开放城市。
##市的地理坐标位于北纬36°02′至37°31′，东经116°11′至117°44′之间。
土地总面积8227平方公里，人口543万，其中市区面积2119平方公里，人口250万。
##大地构造南为泰山隆起北侧，北为济阳凹陷，两构造单元之间为齐河至广饶断裂带。
##地层由南至北依次为太古界、古生界、中生界、新生界地层。
主要河流有黄河、小清河、徒骇河三大系，湖泊主要有白云湖、芽庄湖、大明湖等。
气候属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，年平均气温14°C。
##历史悠久，自然景色秀丽，名胜古迹众多，文化底蕴丰厚，是国家历史文化名城之一。
##是华北与华东、东部沿海与西部内陆地区客货交流的重要枢纽之一。
东邻环渤海经济圈，西临山西能源基地，背靠京津塘，南接沪宁杭经济区，使##拥有得天独厚的外部环境。
第二节项目提出的背景
“九五”以来##经济保持了强劲的发展势头，全市国内生产总值平均每年以100多亿元的速度递增，98年达到821亿元，人均国内生产总值1.3万元。
在城市综合经济实力快速发展的同时，为了改变城市面貌，从根本上确立##做为现代化省会和地区经济中心的地位，省委、省政府提出了“实现##五年大变样”的要求。
近几年了，##市城市基础设施建设规模空前，投入力度不断加大，随着城市道路改造、绿地广场假设、市容综合整治和管道煤气、液化气、城市集中供热、市区污染企业的搬迁的等各项工程的开展，市区清新优良的生活环境正在形成。
与此同时，随着##市城市面貌和综合经济实力的突破性发展，旧城改造和住宅业被列入城市建设重点，住宅业得到大幅度增长。
结合XXX迁建工程的实施，##市政府决定对原XXX的规划用地进行整体开发，将该地区建设成##市最大的高标准住宅社区。
第三节项目建设的必要性
一、符合当今人居工程发展方向
“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大理想。
为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会。
进入90年代以来，联合国又相继于1992年召开了"环境与发展"全球首脑会议,1997年6月又在土耳其伊斯坦布尔召开了联合国第二次人类居住大会,会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》,提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任,并强调城市在落实《人居议程》中起重要作用。
继联大专题会后，1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开十九届大会,主题是《现在与未来—城市中的建筑学》，会议集中探讨和展示五个分题，“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高标准住宅，“另种构造”和“以部件决定居住的住宅”等当今世界现代“人居”问题。
我国领导人在“人居二”高级特别会议上发言指出“居住条件的改善是人类文明进步的最重要的标志”。
二、符合国家行业规划要求
建设部制定的“城市住宅建设与房地产业‘九五’计划与2010年远景目标”,即“九五”计划（1996-2000），并以建计[1996]第413号文公布实施。
要求：
（1）城镇（非农业人口）人均居住面积达到12平方米，解决人均居住面积在6平方米以下住房困难户的住房问题。
（2）建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米。
（3）改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上。
提高住宅建设工程一次合格率达到95%以上，优良品率达到30%以上。
为此，自1989年以来，建设部在56个城市建设了66个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验，为尽快改善我国的居住条件做出了不懈努力。
三、符合国家现行有关政策
由于历史的原因，我国的住房制度基本上是社会福利性质，实行的低工资制，也使得老百姓没有能力自己购房。
近几年来，我国的住房制度改革逐步走上正规。
国务院、国家建设部及有关商业银行相继出台一系列方针、政策及支持措施，以解决居民的住房问题，不仅要做到居者有其屋，而且要保证居民其居之屋有一定的档次。
逐步建立起来适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，形成高、中、低档居住条件皆备的住房供应源，不断满足不同收入家庭日益增长的住房需要。
因此，##世通房地产开发有限公司提出在开发区拟建设住宅小区的设想，符合国家的这些现行的政策要求。
四、市场前景较好
跨入二十一世纪,我国房地产将面临发展的特殊机遇和挑战。
国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地推动房地产业的发展。
##市东部企事业众多，原来分配的福利房多数面积狭小,采光不足,结构严重不合理,多数职工已把改善住房条件排在消费需求的首位，这标志着一部分有房户进入以旧房换购新房的置换消费期。
随着国有大中型企业改制的不断深化，建立起了产权明晰的现代企业制度。
土地使用权已作为资本金投资进入改制企业，土地使用权作为稀缺资源,不可能再大量用于职工集资建房。
新增消费群体通过企业解决住房变得非常渺茫,企业职工住房消费必然完全走向市场化。
第三章市场需求分析与建设规模
第一节市场需求分析
随着全国新的住房制度的建立，住宅建设开始成为重要的经济增长点。
建设部2000年12月召开的全国建设工作会议上提出，我国建设事业“十五”计划的工作目标是：
“基本形成社会化、市场化的住房供应、分配、管理和服务体系，基本建立城镇住房制度”。
同时“要适应市场产业结构调整和人们消费需求的变化，建立面向个人的住房消费市场”。
由此可见，在今后一段时间内，住房市场的商品化、社会化将逐步得到完善和加强。
由于历史的原因，我国房地产发展呈现出总量失衡的局面。
一方面住房大量积压，卖不出去;另一方面，部分居民住房仍然紧张。
全社会住房潜在需求巨大。
随着国家经济的进一步好转，个人生活水平的进一步提高，人民购买力随着房改力度的加大和全民工资收入的增加而逐步提高，以及大幅度提高公有住房租房费等房改配套措施的出台，从2000年开始，商品房市场开始复苏。
相信随着人们住房消费心理调整期的顺利完成，及国家相关政策的完善、配套，住房消费市场将逐步走向正规化、社会化。
一、房地产市场进一步趋向合理性
据国家信息中心统计，2001年我国商品房施工面积和竣工面积增速明
显快于往年的平均水平，即我国住宅投资额、商品房竣工面积分别比去年同期增长三成，高于去年平均增长速度11个百分点。
##市城镇住房逐步实现商品化、私有化，为近十年崛起的房地产业提供了无限商机。
纵观我市房地产的发展也经历了由低（低水平、低速度）到高（高水平、高速度），然后过度到现在平稳发展时期。
据资料显示,“九五”以来##市房地产开发完成投资由95年的16.4亿元，增长到98年的565万平方米，其中住宅竣工面积既有95年141.2万平方米增长到98年的342万平方米，人均居住面积达到9.89平方米。
二、市场前景预测
房地产业是##市的重要产业，政府将会采取倾斜政策保持房地产业的稳定发展，这将会对##市的稳定和活跃起到积极作用。
其次，##市为刺激经济发展，保持繁荣稳定，制定了鼓励外商投资的优惠政策和措施，这必定为房地产业的深化发展带来契机。
1999年，##市年内新建住宅建筑面积285万平方米，拆除减少建筑面积30万平方米，新增住宅建筑面积255万平方米，至年底，市区实有住宅建筑面积3435万平方米，实有住宅使用面积2611万平方米，实有住宅居住面积1635万平方米。
按当年市区居住人口164万人计算，市区人均住宅使用面积15.92平方米，比上年提高0.17平方米，人均住宅居住面积9.97平方米，比上年提高0.08平方米。
以上数据可以说明，近年来##市房地产业的发展非常迅速。
随着人们生活水平的提高，如城市人均居住面积达到12平方米的目标，则##市尚需新建住宅350万平方米，市场潜在需求巨大。
第二节建设规模
项目开发总用地面积85.30公顷，其中规划居住用地面积68.76公顷，规划总建筑面积172.40平方米，其中住宅建筑面积129.16万平方米，配套公建面积43.25万平方米，项目总投资32.5亿元。
项目三期建设总用地面积9.57公顷，规划总建筑面积314630.56平方米，其中住宅建筑面积207633.06平方米，地下室面积24320.10平方米，车位面积78543.39平方米，商铺面积4134.01平方米，容积率2.05，绿化率38%，三期工程总投资76997.14万元。
第四章建设地点及建设条件
第一节建设地点
一、建设地点
某某公司XXXXX位于##市南部的XXX地区，包括。
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二、建设场址的主要特点
1.符合##市规划。
拟选场地位于##市城市规划用地范围内，符合规划要求。
2.本项目的建设用地已经国务院批准。
3.属新规划居住区，人文环境好。
4.区位优势明显，属##市房地产升值潜力较大的区域之一。
5.紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。
6.区域内基础设施完备，水、电、暖、煤气供应均有保障。
7.自然条件较好。
环境幽雅，无污染源，符合现代人对居住场所的要求。
8.交通方便。
拟建小区周边的交通条件良好，相邻和相近的有经十路、水泥厂路。
但目前水泥厂路尚未开通公交车。
第二节建设条件
一、自然条件
1、气候
##市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料：
1.风向
常年主导风向：
SSW
冬季主导风向：
ENE
夏季主导风向：
SSW
2.风速
最大风速：
24m/s
冬季平均风速：
3.2m/s
夏季平均风速：
2.8m/s
3.气温
年平均气温：
14.2摄氏度
极端最高气温：
42.5摄氏度
极端最低气温：
-19.7摄氏度
4.相对湿度
最冷月平均相对湿度：
54%
最热月平均相对湿度：
73%
全年平均相对湿度：
59%
5.降水量
年平均降水量：
600mm
年最大降水量：
723.7mm
日最大降水量：
298.4mm
时最大降水量：
96mm
6.最大积雪厚度：
190mm
7.最大冻土深度：
440mm
2、地形、地貌
3、水文、地质
规划区内岩石埋深较浅，主要为弱风化的石灰岩，地基承载力较高。
4、抗震设防
##市地震基本烈度为六度，重要工程的抗震性能按烈度七度进行设计。
二、配套设施
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规划区所需的各种公共服务设施和市政配套设施配套齐全，完全可以满足项目开发建设，以及满足规划区居民的生活需要。
第五章规划建设方案
第一节规划设计概念
现代化生活需要有安宁的居家环境，便捷的交通联系，方便的服务设施。
规划方案中从空间层次、设施布局、道路结构的等角度出发，组织了公共交往空间、交通通道与停车空间、安静与私密的居家空间的功能适应居民不同需要、不同行为特征的场所，形成环境安宁、交通便捷、生活方便的居住生活社区。
城市环境生态化是现代城市环境建设的理念，它将拉近人与自然之间的距离。
充分的利用现状地段中的各种自然条件，构筑系统化的绿地、景观、场所等环境，造成环境空间的近人感和亲和力，将是规划方案中极力表达的设计思想。
第二节规划简述及指导思想
一、项目规划的指导思想
为把本项目建设为精品楼盘、品牌楼盘，建设单位聘请国外著名设计机构进行设计。
遵循环境、社会和经济效益相统一的原则，依据国际建设新型全方位住宅小区的模式，整个项目将全方位建设居民住宅、商业用房、幼儿园等设施，铺设高水准的交通干道，并辅以优质的物业管理服务，把##东方科技家园小区建设成为环境设计独创性强、配套设备完善、以人为本、居住舒适的高尚住宅小区。
二、项目建筑布局
1、住宅类型
本方案在规划区内安排了两种类型的居住建筑，分别是：
第一类，板式小高层住宅，建筑高度为10-11层；第二类，高层塔式住宅，建筑高度为16-18层。
2、路网系统
规划区内采用机非分流的道路系统，其中机动车道路分三级设置，它们是城市次干道，小区级主干道和小区级次干道。
机动车道深入每个居住和公共设施组团，满足军民生活、公共服务、消防的要求。
步行系统将区内各个功能组团、公共活动场所串联，同时延伸到外围城市道路系统和城市主要功能区连接。
这种布置可以常年使小区机动车道路线形简捷、服务方便，减少了机动车交通对邻里生活的影响。
各个居住组团之间由通行非机动车的林荫道连接，在这个环行林荫道上，传联了各个居住组团的公共绿地、自行车存放点和休息活动设施。
林荫步道以非机动车和步行交通为主，同时，为使用全民健身活动的开展，林荫步道也可以成为跑步、山地车运动的主要场所，配合山地林木绿化，形成居民进行健身活动的有氧环境。
区内机动车停车场采用分散式布置，由地面停车和地下停车组成。
规划地面停车场围绕小区次干到不止，或沿路停车，或深入居住组团。
地下停车场可以利用地形或位于公共建筑地下，或在地形允许的情况下，形成半下式停车库。
本着节约土地、增加绿化环境空间的原则，近期采用的平面停车方式，远期可以安装机械式垂直升降停车平台（该设备可以使停车位增加三倍），以解决机动车增长带来的停车问题。
自行车存放在结合地下室建立的车库内，车库的出入口设于小区林荫步道旁，并位于居住组团的中心位置。
3、绿化
规划区绿地系统的规划充分利用规划区本身具有的“两山一水”之称的自然环境优势，规划组成树木、沟塘、广场、林荫步道一体化的绿化空间。
区内绿化系统采用小区-组团-宅间三级布置，并通过连接居住组团之间的林荫步道形成的中心绿地是居民进行交往活动、身体锻炼、戏耍游憩的主要场所，中心绿地内以树木、草坪为主要的环境构成要素，构筑起伏平缓的草坪，点缀各种花卉树木。
组团绿地内布置儿童游戏场、亭廊座椅，与住宅的绿化庭院紧密相连，形成可以供人停留的空间场所，达到邻里自然监视的安全效果。
4、房屋设施
外墙面：
选择不同色调的外墙面砖或外墙涂料，拼制或绘制各种图案，做到与周围环境相互协调。
内装饰：
实行“菜单式”住宅二次装修设计方法，为住户提供可选择的空间，同时降低一次投资不必要的浪费，套内用户除橱、卫一次装修，其余用房（卧、餐、起居）均为初装修。
其中，居室为水泥地面，厨房、厕所地面为防滑面砖地面，门厅选用普通面砖地面。
内墙为普通抹灰，喷内墙涂料。
厨房、厕所采用瓷砖墙裙。
门窗：
内外窗采用钢塑窗，内、外门均为木制，分外户门，设有防盗门。
其他设施：
水、电、暖、煤气参照有关规定做好设置，卫生间设洗手盆，坐便器和淋浴器水管接头，有线电视、电话、网络线路入户。
三、基础设施
1.给水
根据##市总体规划规定的人均生活用水标准300升/人、日计算，未预见水量按10%计算。
2.污水
根据《##市总休规划》规划区域内的实际情况，排水体制采用雨污分流，在规划区内设立污水排放系统。
3.雨水
充分利用地形条件分片排放雨水，尽量减少管径、降低造价，按照就近收集、排放的原则排到XXX河，管材为钢筋砼管。
4.燃气
采用天然气，气源来自建新路中压市政燃气管线，按人均耗气量180N立方米/年计。
小区内采用中压管网供气，供气方式采用用户调压器中压供气和箱式调压器低压供气相结合的方式，其中前者主要用于高层住宅，后者主要用于普通住宅及配套公建。
5.供热
采用总体规划综合热指标（居住182KJ/平万米，H公共建筑94.8KJ/平万米h）确定本区供热负荷。
采暖管道采用支状管网，管道采用不通行地沟敷设。
6.供电
根据区域内规划，采用分类用电综合指标测算用电负荷，电源引自供电局南郊变电站，采用放射式向小区内变电所供电，并由电缆敷设送至各单元用户，低压用户电压等级为380V/220V。
主要电力干线在主要道路采用电力电缆沿电缆沟敷设，其他道路采用电力电缆穿保护管埋地敷设。
7.广电通讯
本项目同步建设电信、计算机网络、有限电视等广电通讯系统。
电信负荷预测采用分类指标法进行计算，住宅2线/户，公建1线/50平方米。
电信网络接入XXX电信分局。
小区有线电视系统接##市有线电视网，每幢住宅楼为一个独立的与线电视系统，每户均有一个或若干个电视插头。
学校内设用天线及闭路电
升级会员 