成都写字楼市场分析与报告.doc
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成都写字楼调查报告
第一部分成都市写字楼市场分析
一、成都写字楼市场概述
按照国际通行划分标准，成都市写字楼中总的来说高档写字楼少，甲级写字楼少，特色写字楼不多，不具备与北京、上海等国际性大都市竞争的实力。
由于经济发展原因，目前正在使用的写字楼中有相当一部分为商铺加写字间，或住宅加写字间，纯写字楼不多。
1、成都写字楼发展历史
Ø1995年以前萌芽期无代表性写字楼，发展混乱；
Ø1996-1997发展期
1996年32层高的新时代广场在文武路崛起，成都真正意义上的写字楼诞生。
玻璃幕墙开始流行，外资大量进入；1997年写字楼竣工面积、实际销售面积、施工面积均达到历年来顶峰，实际销售面积、空置面积比1996年翻了一翻，呈井喷行情；
Ø1998-2000缓慢发展期
1997年亚洲金融危机爆发，外资损失惨重，纷纷撤回资金，写字楼实际销售面积开始回落，空置面积达历年来的顶点；1998年川信及2000年冠城的开业，在整体上提升了成都写字楼的综合素质；
2000年后，随着国家西部大开发战略的实施和国民经济的持续增长，写字楼的供应量逐步上升，写字楼市场也逐步复苏，但很大一部分是97、98年烂尾楼的重新包装上市，如以前的美岭大厦改为现在的威斯顿联邦大厦，以前的庄士中心改为现在的时代数码广场，以前的成都市新华书店改为现在的城市之心，也有一部分高层电梯公寓，因为地理位置好，景观好，交通方便、周边配套设施齐全而悄悄的将用途变为写字间，因其租售价格相对于高档写字楼便宜而吸引了大量中小企业入住，如江信大厦、太升大厦、西御大厦、王府井公寓、瑞金广场等并由此在成都也产生了SOHO、HOME-OFFICE概念。
Ø2001年至今恢复长期
2001年写字楼竣工面积，只是顶峰时1997年的三分之一，实际销售面积比2000年增长68.8%，空置面积、施工面积开始有下降的趋势，新开工面积比2000年减少近一半。
但从去年年底开始，随着各种利好信息的显现，写字楼的发展开始进入一个新的历史时期，外地资本再次的大量涌入（仁恒集团）、本地开发商的强势介入（博瑞省博项目）引发了新一轮的写字楼投资热潮，2003年写字楼的投资额和在建规模也预示着未来三年左右成都市的写字楼市场将上演一场激烈的争夺战。
ü新形式的办公物业产品的出现
近年来，成都一些高层住宅利用其全框架灵活多变的组合户型，以住宅按揭、首付与月供均大幅低于办公用房，且拥有70年的全产权，投资收益较住宅也有明显的优势，因此，也在分割着写字楼市场。
如锦江时代花园、冠城花园、彩虹花园、长富花园、万和广场、凯莱帝景等位置优越、交通便利的楼盘。
Ø不会对高档写字楼市场产生影响
因为其客户大都是极其注重自身企业形象的著名外资企业、合资企业以及上市公司等。
所以成都写字楼的租售率呈现出甲级写字楼的租售率一般达90%以上，如川信、冠城等；
Ø但对中档写字楼的客户分流作用是显而易见的
非甲级写字楼（主要是一些入市早、外观和设备陈旧、智能化设施落后的写字楼）目前的租售率均低于85%，如少城大厦、云龙大厦、温哥华广场、顺吉大厦、大业大厦、友谊广场、联益大厦、广电士百达大厦、国信大厦等。
以上写字楼曾经云集了一大批著名的国际大型企业，如思科2000从国信迁往冠城广场、华为从华达商城迁往川信，都说明这些著名企业对高档写字楼的需求是呈上升趋势的。
2、成都写字楼发展现状
空置面积依然过大，消化起来有一定困难，新上市的写字楼单个体量较大，市场需求有限，供大于求的矛盾仍然存在。
3、历年写字楼开发销售情况
近年来，写字楼建设竣工面积呈下降趋势，目前使用的写字楼大多属于97年及以前建设的同质化写字楼，智能化设施以及物业服务、环境等方面都有待提高和改善。
年份
写字楼竣工面积（万M2）
实际销售面积（万M2）
空置面积（万M2）
新开工面积（万M2）
施工面积（万M2）
1996
26.20
5.78
12.14
15.92
112.90
1997
26.99
10.95
24.94
21.07
120.98
1998
26.56
7.73
28.01
——
——
1999
26.48
8.98
20.09
25.63
99.52
2000
15.07
8.85
20.95
15.99
65.76
2001
9.69
14.94
19.79
8.42
57.19
2002
72.17
22.98
17.68
——
——
2003
（1-9）
4.93
11.46
10.27
66.50
随着写字楼空置面积的下降，虽然每年竣工面积在下降，但从趋势发展说明，写字楼市场供需向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显，如出现大面积的新写字楼开发，必将有一批旧写字楼被市场所淘汰。
二、成都市办公用房市场供应量分析与预测
1、成都市中心城区办公用房供求基本平衡，商业用房供过于求
据成都市房管局统计，2003年1-9月的办公用房批准预售面积13.89万平方米，销售面积11.46万平方米，供求基本平衡。
2、分方位结构分析
l办公用房各方位供求基本平衡，城南、城东将是下一个供求热点。
2003年1-9月成都市区各方位的办公用房供求关系基本平衡，处于一个较为稳定的状态。
城西的办公用房供应量仍很旺盛，而潜力较大的城南、城东的供应量正在逐步缓慢增长。
由于城东、城南副中心发展的规划已步入实施阶段，而且三年后成都市委、市政府、市人大、市政协等近70个部门将搬迁到城南副中心，锦江区区委、区人大、区政府等相关锦江区政府部门也将进入城东副中心，城南、城东的各类基础配套设施正逐步完善和建设当中，办公气氛将逐步形成。
因此，办公物业市场前景非常看好。
成都市（小成都）各方位商品房供求状况（单位：
万平方米）
城东
城南
城西
城北
总体
供给
45.24
119.01
230.61
52.91
销售
55.65
132.79
228.18
63.25
办公用房
供给
0.01
3.27
3.64
0.53
销售
0.32
2.49
3.20
1.03
3、分环域结构分析
l内环以内办公用房急剧膨胀，2-3环紧随其后、增势明显
2003年1-8月成都内环以内办公用房批准预售面积为6.33万平方米，同比增长815.18%，办公用房的急剧膨胀源于成都市中区的CBD规划建设以及一些交通要道的重新规划建设使市中区的环境更加完善，今年也是近年来办公用房增长最为迅速的一年，特别是市中心，1996、1997年写字楼高速发展，后来连续数年陷入低潮，而近两年写字楼物业的复兴迹象展露明显，这些都说明了市场信心的恢复与整体宏观经济的良好发展趋势。
成都市（小成都）各环域商品房供求状况（单位：
万平方米）
内环以内
内环-一环
一环-二环
二环-三环
三环以外
总体
供给
57.02
69.08
79.37
291.33
15.62
销售
48.53
54.50
133.65
285.84
9.49
办公用房
供给
6.33
0.66
0.42
4.60
2.25
销售
4.42
2.30
3.12
1.57
0.03
3、消费者市场面分析
l新建商品房外地人取代本市人成购房主力
从下表可以看出，外地人口的购买数已超越市区人口占第一位，2003年前三季度外地个人在成都市区购买的商品房总量达226.03万平方米，占个人购房总量的45.76%，市郊区个人购房57.71万平方米，占11.68%，两者相加已大57.44%，外地人口已经成为成都房地产消费领域的中坚。
外地人成为购房主力与成都市特殊的人口结构及地理位置是分不开的，成都市区目前的流动人口约有100多万，而市区总人口约为300多万，因此，人口结构上的开放性使得很多外地人购房成为一种趋势；而且成都作为中国西南的中心性城市，其强烈的辐射作用也使很多外地人到成都置业投资。
成都市区新建商品房销售消费者购房状况（单位：
万平方米）
总体
办公用房
商业用房
市区人口
210.19
2.88
18.31
市郊区人口
57.71
0.71
6.47
外地个人
226.03
2.60
15.51
三、成都写字楼市场供求影响因素分析
1、政策导向
2002年8月7日，成都市新的《土地级别与基准地价》施行，城区一级商业用地基准地价已攀升至每亩573.67万。
城区商业用地土地分为七级，一级商业用地主要集中在盐市口、羊市街、春熙路等地，主要街道有，人民中路一段二段、人民西路、人民东路、人民南路一段二段、顺城街、马道街、东城根中街上街南街、太升南路南段、东华南街、东御河街、染坊街、春熙路等，一级商业用地内的写字楼租售价格有此地价保障，下跌空间不大。
2、成都CBD规划
成都中央商务区的规划范围的整个区域大致像个“人”字形。
边界线北起文武路、人民中路，向西至东城根街，南至西御街、东御街、延伸至东大街，向东则以鼓楼北街、太升南路为界，沿总府路、大慈寺路，最远到达府南河边。
CBD总面积大约2.1平方公里。
包括了成都的“金融一条街”顺城街，春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、天府广场、大慈寺等中心城区的重要区域。
随着中央商务区的建设，三大片区“后子门大小红土地庙片区”、“天府广场片区”和“盐市口-红星路片区”改造展开，未来两三年成都市核心区的写字楼供应将会有一个较大的爆发态势。
3、成都地铁一号线工程修建的不确定性影响
由于轨道交通对周边房地产物业价值巨大的提升动力，成都规划中的地铁一号线的线路设置、出入站口都将是市场关注的焦点，一旦规划落实，将引发新一轮开发热潮。
4、烂尾楼复工的影响
从2002年开始，成都的烂尾楼已经逐步以不同的形式缓慢的试探性的进入市场重新包装定位，近40幢、总面积接近100万平米的办公物业一旦复工肯定会在近两三年内极大的冲击成都写字楼市场。
其致命的缺陷就是设计的落后与硬件条件的制约。
5、写字楼供应判断与预测
ØCBD区域将是主要供应区域
CBD的商业、文化设施都相当集中，各种配套设施最为完善，交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离都比较接近，从而为中心城区办公物业的存在与发展提供了必备的软硬环境。
因此具有不可替代的核心地位。
Ø高档次社区中的商务办公现象正在出现
特别是城南桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的。
Ø城南城东副中心区域写字楼的供应量将有较大的增长空间。
随着城市向东向南发展，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，可能是今后城市新结构下的主要商务线。
Ø烂尾楼的大规模上市，将使得2003年后供应总量加大。
Ø10万平方米以上的高档写字楼将逐一涌现。
第二部分成都写字楼竞争环境分析
第一章成都写字楼市场发展背景分析
一、成都已初步形成自己的中央商务区
1.参照北京、上海中央商务区（CBD）的形成轨迹，成都逐渐形成了以天府广场为中心、由北向南的线状布置的高档纯办公物业聚集地；按照国务院批准的成都市总体规划（1995年—2020年），成都市将在北以羊市街、西玉龙街为界，南以陕西街、梨花街为界，东以顺城街、大业路为界，西以东城根街、文惠路为界的1.3平方公里区域内构建城市核心区。
2.随着区域经济发展和政府着力规划，与高档纯办公物业相配套的星级酒店、银行、 MALL等商业相对成熟，成都的 CBD已初见雏形。
3.目前骡马市———顺城街———盐市口一线已经建成30多幢高层建筑，其中共有12家星级大酒店，15幢高层写字楼，世界500强企业已经有30多家办事机构入驻，已初具现代化城市中央商务区的雏形。
二、办公物业高端产品的市场需求被拉动
1.西部大开发政策带动外资持续引入，成都作为西南重镇，其西部商贸、金融、物流中心地位逐渐显现，写字楼的需求近年来呈直线上升趋势，而目前成都能满足大型跨国机构办公的甲级写字楼存量有限，将导致此类楼盘供不应求。
2.据调研得知，成都仅有的几幢高档纯办公物业入住率均达90%以上；高档写字楼由于供应量小、需求量大，因而有极高的投资回报率。
3.一些本土及投资本土的实力企业或机构，把高档纯办公物业做为提升公司形象、拓展公司业务的必要条件，促进了高档纯办公物业的发展。
4.大量跨国公司和外地资金的注入，以及省内本地知名民营企业的快速发展，成为成都写字楼发展的坚实基础。
同时，政府对民营经济的鼓励和扶持，使得本土大量中小企业不断发展壮大，并不可阻挡地成为写字楼需求中不可忽视的主力军。
三大力量为成都写字楼的发展创造了难得的历史机遇。
5.鉴于上述市场背景，大规模实力机构的投资转租行为随之而来，并进一步拉动区域内高档纯办公物业的需求。
三、办公物业的分布特征
1.从办公物业的分布方向与分布区域可以看出，绝大多数办公物业分布在以交通便利、配套设施齐备的中心区域，一直以来，蜀都大道与顺成街形成的L形地带，是成都顶级写字楼云集的钻石地区，聚集了世都大厦、城市之心、冠城广场、世贸中心、国际大厦、民兴大厦等一系列著名写字楼。
事实上，绝大多数的消费者在选择办公物业时，更多考虑的也是其交通便利性及工作环境的方便程度等方面。
2.中心城区的商业、文化设施都较为集中，各种配套设施比较完善，交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离都比较接近，从而为中心城区办公物业的存在与发展提供了基本环境条件。
3.中心城区的商务集中区位于城市的黄金地段，因顺城大街、人南路、蜀都大道等均为成都市区主干道，故商务集中区拥有最发达的交通网络，所以分布在其周围的办公物业较多，同时也造就了此间可观的投资价值与升值潜力。
4.随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，其商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。
5.高档次社区中的商务办公现象正在出现，特别是城南桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的。
四、区域内市场概况
1.发展趋势看好
²随着西部大开发的深入，成都作为西部商业中心城市，房地产行业发展迅速，办公物业市场在近六年的沉寂后逐渐复苏，成都办公物业市场总体回暖并趋势看好；
²2003年下半年，成都市固定资产投资完成额快速增长。
1－8月累计完成投资452.1亿元，比上年同期增长35.5%，增速虽受基数增大的影响比上月有所回落，但仍比同期加快2.6个百分点，继续拉动全市经济快速增长。
8月份办公用房指数为846点，比上月上升3点，上升幅度已明显超过住宅，呈小幅上升趋势；
²房地产开发投资全面增长，2003年1-8月完成投资140.7亿元，增长33.7％。
上半年成都市写字楼投资大幅增长，办公物业开发投资同比增长207.6%，竣工面积增加120%，价格下降15.6%，空置率下降3.1%。
由于需求量上升，写字楼空置面积呈下降趋势，空置率上升明显集中在住宅和商业营业用房上。
2.物业分布集中
²成都市高档办公物业主要分布在人民南路沿线、顺城街、总府路等地带，并占整个市场份额的40%；
²就方向而言，成都办公物业主要分布在市中心，占到54%；
²就区域而言，成都办公物业主要分布在府河内，占到65%；
²城市的持续规划与边界的不断拓展，促使其他区域办公物业比例增长迅速，向多元化方向和专业化发展。
3.物业类型多样
²目前成都高档办公物业类型多样，有纯办公物业、与商业物业结合的办公物业、酒店内办公物业（酒店商务楼）、小户型商务楼（具商务功能的小户型公寓，此类不在本次研究范围）。
²据调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例。
——纯办公物：
大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。
一般以租为主、以售为辅。
——与商业物业相结合的办公物业：
大多处在有相当商业规模的区域或地段，与大、中型商业场所的开发、经营、管理一体。
商业设施完备，入住企业多为与周边市场相近的行业，但办公环境相对嘈杂，交通欠缺顺畅。
——酒店商务楼：
如锦江宾馆、总府假日酒店、绿洲大酒店等四、五星级酒店内都有此类办公物业。
依托酒店内成熟的配套和完善的服务，以及酒店的高尚品味，聚集了很多外资企业和办事机构，优势是环境清静，但没有办公气氛。
第二章高档办公物业市场竞争态势
基于对成都市办公物业发展背景的了解，尺度对市中心城市主干道沿线的19个典型的各类甲、乙等办公物业进行了市场调研，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。
19个典型高档写字楼名单：
城市之心、川信大厦、世代锦江、天府绿洲、宏达大厦、锦江宾馆·锦苑楼、威斯顿联邦大厦、时代数码、时代广场、世都大厦、总府假日、金俪大厦、民兴金融大厦。
冠城广场、四川国际、绿洲大酒店、港鹏国际、罗曼假日、中银大厦；
一、客观市场态势分析
1、高档写字楼的分布区域：
以城市中心为主要供应区。
可以看出，目前在成都市区内（二环路以内区域）的写字楼主要分布在顺城路、春熙路和天府广场所围合成的市中心区域，达到了54%的比例，然后是城南、城西，城东和城北几乎没有。
南北贯穿的人民南路和顺城大道沿线，东西联贯的则主要是蜀都大道；在这一区域内无论是城市商业，还是文化都较为集中，各种配套设施都比较完善，到达的直线距离都较近；从另一角度来看，该区域处于城市黄金地段，投资利益可观，故此地的写字楼更具升值潜力。
由于人南沿线是成都市区的主要交通要道，有多条公交线可直达，到达机场近，交通非常便利，加上其固有的财富气质，因此人南沿线将是除市中心外高档写字楼的发展方向。
2、高档写字楼的入住率都较高。
根据调查，目前成都高档写字楼的入住率都较高，平均达到80％。
近年来成都招商引资的环境不断优化，吸引大量外来资金，是写字楼需求增加的一剂强心针。
同时，政府对民营经济的鼓励和扶持，大量中小型民营企业成为高档写字楼需求中不可忽视的主力军。
另外还受到金融、会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业的影响。
入世之后，随着这些行业发展经营本地业务，其规模将随着业务的发展而逐渐扩大，对写字楼的需求也将逐渐释放出来。
因此，成都目前不论是甲级写字楼还是中档写字楼的需求都较旺盛。
3、写字楼租赁客户呈现多元化。
在对目前主要写字楼的大部分入住客户进行的行业分析后发现，各行各业都有涉及，分布比较平均。
从行业特征来看，主要客户集中在IT、通讯、电子科技、文化传媒、金融保险、建筑及房地产、电信及医药上，其中IT、通讯、电子科技行业的知名客户高居首位，而这些行业也正是成都经济的主要组成部分。
预计这个趋势在今后几年内，不会有大的变化，未来新增的写字楼亦将面临这些客户群。
据分析，目前除了在市中心、人民南路及顺城街集中了大量的甲级写字楼外，在长顺街、骡马寺商圈中的中档写字楼则集中大量的中小型成长型企业。
4、外资企业机构偏爱星级酒店。
尽管成都的甲级写字楼在硬件、软件等方面已不错，但离国际水准还有相当距离。
相当多的外资机构宁愿花大价钱去租五星级酒店。
锦江宾馆与总府皇冠假日酒店是外资机构入住比较多的星级酒店。
如长租锦江宾馆的香港汇丰银行成都办事处、康隆亚洲公司成都办事处、日本丰田汽车成都代表处等，以及长租皇冠假日酒店的加拿大加成顾问有限公司成都办事处、日本经济协会成都事务所等。
而各大写字楼也没有放弃过将其争取过来的努力。
而外资没有选择写字楼的原因，因为成都甲级写字楼的专业化水平不高，是制约成都写字楼发展的最大障碍。
这也从侧面反映了成都高档写字楼在硬件、软件等方面虽然已相当不错，但离国际顶级水准还有一定距离。
5、多数写字楼以租为主，企业投资行为少。
根据调研，成都高档写字楼目前大多数以租凭为主，占到70％。
大多数企业和财团不敢投资写字楼，对写字楼投资缺乏自信。
由于高档写字楼投入大、投资回收周期长，大多数企业对短期收回投资没有信心，最主要原因就是目前成都高档写字楼硬件和软件环境都还不能达到国际化标准，因此升级换代很快，四五年之后当时的高档写字楼不再高档了。
但并不表示市场没有这种投资欲望，随着有雄厚实力的财团和企业介入高档写字楼的开发，一流的硬件设备和国际化的服务水准不断提高，这种投资需求很快就会被激发出来。
6、写字楼类型多样化，但纯写字楼接受程度更高。
在被调查的写字楼中60%的写字楼是纯写字楼，与商业物业相结合的写字楼有10%，8.3%的写字楼是酒店式管理的商务写字楼，酒店内的写字楼所占比例也是8.3%，其他形式的写字楼所占比例相当。
可以看到，成都市内的写字楼存在的形式是多种多样的，纯写字楼占据主导地位，而以其它形式存在的写字楼则较少；从另一个侧面来说，现在成都市内写字楼消费者，可能对纯写字楼的接受程度要高一些。
第三章高档写字楼的优劣势分析
通过对19个高档写字楼的调查，尺度发现，位于市中心区、交通组织畅通、周边商业配套完善的写字楼入住率均达80％以上，其销售情况也较乐观，如人南路沿线的城市之心、时代数码、威斯顿联邦、世代锦江等，然后因其个别的差异市场热情度也不一样。
一、从地段环境来看
名称
内容
川信大厦
城市之心
锦江宾馆
世代锦江
天府绿洲
地段
人民南路二段十字路口
天府广场南侧，规划地铁旁，
人南路与滨江西路交汇处的锦江旁
滨江西路8号，面监府南河，
南大街2号
交通组织
人南路双向6车道，红照壁双向4车道，
人南路双向6车道，但从人南路来车辆无法直达，
人南路双向6车道、滨江西路双向4车道
滨江西路双向4车道、南大街双向4车道
滨江西路双向4车道、
周边配套
省人大、机场直达车站海凌阁酒楼盐市口商圈
移动电信、摩尔百货、春天百货锦城艺术宫
岷山饭店、华西医院省人大等，商业、文化氛围浓
锦江滨馆、岷山饭店、华西医院等
省邮电医院、邮政局，省公安厅
绿化、环境
一楼喷水池，少许绿化
抽象雕塑、无绿化，借天府广场势。
绿化较为合理，环境幽雅
有绿化，半围合式营造静境
借用沿河市政广场
名称
内容
宏达大厦
时代数码
威斯顿联邦
罗曼假日
中银大厦
地段
锦里东路2号
人南路与一环交界十字口
人南路四段与领事馆路交汇处
骡马市青龙街十字路口
人民中路二段
交通组织
交通直达性好，无障碍
一环路东来车辆无法直接到达，交能拥挤混乱，让城管头痛
人南双向6车道，从一环路来车辆可左转，直达无障碍，
人民中路双向4车道，从后子门来车辆无法直达
青龙街人民中路北来车辆无法直达
周边配套
盐道中学、石室中学、华西医大等
省体育馆、科技一条街，商业成熟，但就餐困难，
美领馆、中日友好会馆、餐饮、社区商业活跃，配套完善。
家乐福、中银行、交行、单行道等，配套完善
金融、酒店餐饮俱备
绿化、环境
无绿化，有停车坪
无绿化，有室外主题广场
有绿化广场，
无绿化
少许绿化
名称
内容
冠城广场
四川国际
港鹏国际
绿洲大酒店
地段
顺城大街与东打铜街交汇处南端
提督街与顺城大街交界处地西端
顺城北街与东打铜街交汇处
鼓楼北街与忠烈祠西街交界处
交通组织
交通直达性好无障碍
受鼓楼街单行
升级会员 