停车场可行性报告.doc
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嘉兴综合物流园临时停车场项目可行性研究报告
1.项目总论 2
1.1项目概况与背景 2
1.2研究内容与依据 2
1.3主要结论 2
1.3.1项目建设十分必要及迫切 2
1.3.2项目建设方案与主要技术经济指标 2
2.项目市场需求预测与建设必要性 3
2.1嘉兴综合物流园发展现状 3
2.2停车场及营业用房需求分析 3
3.运营模式 3
4.进度计划 3
5.投资估算和和资金筹措 4
5.1.征地补偿费用 4
5.2.建设投资估算 4
5.3.资金筹措方案 4
6.经济评价 5
6.1财务评价 5
6.2偿债能力分析 7
6.3财务分析结论 7
7.预期成果分析 7
1.项目总论
1.1项目概况与背景
（1）项目名称：
嘉兴综合物流园临时停车场项目
（2）建设单位：
嘉兴农产品交易中心开发建设有限公司
（3）项目建设内容与规模：
本项目建设内容主要包括临时性停车场、临时性物流营业用房以及相应路面平整内容。
项目选址为：
怀昌桥港河道以南、怀昌路以东、规划道路以北、河道以西，总面积约21331平方米，预期投资万元，建设期限为6个月。
1.2研究内容与依据
本可行性研究着重就嘉兴综合物流园临时停车场建设的必要性、项目市场前景、项目建设条件、项目建设内容分析、投资估算和经济评价等方面进行全面分析，论证本项目的可行性情况。
1.3主要结论
1.3.1项目建设十分必要及迫切
（1）有利于嘉兴综合物流园交通拥堵情况的改善，促进各大市场更好发展。
（2）有利于培育货运市场，为仓储、码头项目做好前期工作。
（3）有利于带动嘉兴综合物流园物流企业的发展，提升物流园综合竞争力。
1.3.2项目建设方案与主要技术经济指标
总用地面积32亩
总建筑面积500平方米
物流营业用房400平方米每间40平方米共10间
重型停车位8600平方米100个车位
中型车停车位9400平方米120个车位
轻型车停车位2000平方米80个车位
2.项目市场需求预测与建设必要性
2.1嘉兴综合物流园发展现状
嘉兴综合物流园是总占地3980亩，规划为农产品专业市场区、日用轻工业品及建材陶瓷市场区、物流货运仓储区及商业住宅公建配套区。
目前园区内六大市场，繁荣兴旺。
从业人员超过万人，成为长三角地区乃至全国具有较大影响力的大型专业市场群，发挥了良好的社会效益和经济效益。
2.2停车场及营业用房需求分析
嘉兴综合物流园内车辆情况分析：
超长车
重型车
中型车
轻型车
上午
28
37
85
108
下午
22
32
30
41
嘉兴综合物流园内物流公司主要分为信息联络、零担货运、专线、以及一些物流公司的嘉兴驻点。
平均停放在园区道路上的大小车辆为192辆。
轻型车主要停放在人行道上为主，中型以上车辆主要停放在园区道路上，停车压力逐年增加。
3.运营模式
项目完成后，运营模式，主要以停车收费、营业用房出租为主，其他配套设施辅助的模式运营。
4.进度计划
2010年12月进场施工
2011年1月完成停车场地施工
2011年2月完成营业用房建设
2011年3月完成监控、水、电等其他配套设施建设并投入使用
5.投资估算
建设投资估算为207.51万元，其中：
工程费用202.51万元，其他费用5万元（招标费、勘察设计费等5万元）。
具体投资估算详见下表：
单位：
万元
第一部分工程费用
金额
备注
1
营业用房及仓库
16
500平方米
2
停车场
171.51
3
水电照明
15
合计
202.51
第二部分其他费用
1
招标费、勘察设计费等
5
合计
5
总计
207.51
6.经济评价
6.1财务评价
6.1.1营运收入估算：
本项目的收入来源主要分为：
停车场停车费收入和物流营业用房租金收入，合计本项目正常营运年总收入约为121.5万元。
正常运营年收入估算
序号
收费项目
单价
数量
年营业收入
1
停车场停车收费
白天10元
150辆
96万元
过夜大车30元，小车20元
2
营业用房出租
25元/平方米/月
400平方米
12万元
合计
108万元
6.1.2运营成本
（1）折旧费
本项目按平均年限法计算固定资产折旧，年折旧费为万元，计算期末固定资产余值为万元，
（2）工资及福利
公司定员为8人，平均工资福利费用按2万元/人·年计算，共计16万元。
（4）其他费用
其他费用包括企业管理费等。
本项目其他费用按营业收入的10%估算，年需12万元
（5）年修理费用
正常年修理费用按固定资产原值的1%估算，为万元。
（6）材料、备品、备件费
本项目的材料、备品、备件费按照收入的1%计算，为1.2万元。
详见下表：
营运成本单位：
万元
序号
名称
金额
3
工资及福利
20
4
其他费用
12
5
年修理费用
7
材料、备品、备件费
1.2
合计
6.1.3营业税及附加
营业税税率按收入的5%计，为6.1万元；城市维护建设税（营业税的7%），为0.43万元；教育费附加（营业税的3%），为0.18万元；地方教育费附加（营业税的2%），为0.12万元；印花税税率按收入的0.05%，为0.06万元；水利基金税率按收入的0.1%计，为0.12万元。
营业税及附加共计24.83万元。
6.1.4房产税
房产税税率按租金收入的12%计，为1.44万元。
详见下表：
税金及附加单位：
万元
序号
税种
金额
1
房产税
1.44
2
营业税
6.1
3
城市维护建设税
0.43
4
教育费附加
0.18
5
地方教育费附加
0.12
6
印花税
0.06
7
水利基金
0.12
合计
8.45
6.2财务效益测算
6.2.1利润估算及分配
（1）计算期利润总额
利润=收入-成本-税金=
（2）所得税
6.2财务分析结论
以上评价指标值说明，本项目财务内部收益率高于行业基准；不确定性分析表明，项目具有较强的抗风险能力。
因此，该项目在财务评价上是可行的。
7.预期成果分析
（1）有效减轻道路、环境、能源的压力。
停车场的建成将整合物流园区内的闲散车辆，改变园区道路停车乱、脏、差的面目。
降低能源消耗，减少噪音、气体等环境污染。
（2）有利于培育货运市场，为仓储、码头项目做好前期工作。
停车场是规划货运市场所需的一部分，先引入车辆、物流公司将为以后的物流基地起到承前启后的巨大作用。
（3）有益于嘉兴综合物流园的整体开发建设。
车辆的规范化停放，园区环境的改善，将给园区的招商、新市场的入驻带来巨大的潜在魅力。
（4）促进综合物流园内各大市场的经济发展。
各大市场拥挤的车辆，得到停车位的满足，从侧面促进了市场交易额、交易量的增加，让更多的人能更快捷的进行商务运作，提升交易效率。
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