2013年5月武汉市房地产市场月度报告(德盛行).doc
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武汉市房地产2013年5月月报
武汉市房地产市场月度报告
（2013年5月）
德盛行地产机构
市场研究中心
2013年6月
目录
第一章市场资讯 3
1.1宏观经济 3
1.2政策动态 6
1.3规划城建 8
第二章土地市场 10
2.1总体情况 10
2.2成交明细 10
2.3成交分析 11
第三章房产市场 13
3.1德盛指数 13
3.1.1德盛指数 13
3.1.2德盛指数的运用 13
3.2商品房总体情况 14
3.2.1商品房新增预售情况 14
3.2.2商品房成交情况 20
3.2.3商品房成交变化情况 22
3.3各区住宅成交情况 22
第四章专题：
武汉晚报“码上兑现”惠民房展会 23
第五章片区市场：
洪山区白沙洲区域 36
数字楼市（2013年5月）
土地市场
成交宗数：
13（宗）（116.67%）
成交面积:
30.09（万方）（-11.45%）
成交可建面积：
92.57（万方）（0.63%）
成交金额：
11.1（亿元）（-51.61%）
楼面地价：
1199.02（元/㎡）（-51.92%）
房产市场
房地产吸纳指数（德盛指数）：
90.92（+10.06%）
商品房新增预售面积：
197.49（万方）（+3.40%）
商品住宅新增预售面积：
152.48（万方）（+4.05%）
住宅成交套数：
13307（套）环比：
（+4.72%）同比：
（+33.22%）
成交均价：
6760.09（元/㎡）环比：
（+0.81%）同比：
（+7.27%）
成交面积：
131.00（万方）环比：
（+2.26%）同比：
（+28.98%）
第一章市场资讯
1.1宏观经济
CPI指数（5月CPI涨幅低于市场预期）
2013年5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%。
其中，城市上涨2.1%，农村上涨2.2%；食品价格上涨3.2%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.8%，服务价格上涨2.8%。
1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。
5月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.6%。
其中，城市下降0.6%，农村下降0.5%；食品价格下降1.6%，非食品价格下降0.1%；消费品价格下降0.8%，服务价格持平（涨跌幅度为0，下同）。
5月CPI涨幅显著低于市场预期。
5月CPI同比上涨2.1%，显著低于市场预期的2.4%。
2013年5月，CPI环比下降0.6%，下跌程度明显高于季节性因素，低于预期的因素主要来自鲜菜价格跌幅较大。
历史数据显示，过去十年，5月CPI环比平均下跌0.2%。
PPI指数（5月份，全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%，环比下降0.6%。
）
2013年5月份，全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%，环比下降0.6%。
工业生产者购进价格同比下降3.0%，环比下降0.6%。
1-5月平均，工业生产者出厂价格同比下降2.1%，工业生产者购进价格同比下降2.3%。
PMI指数（5月官方PMI数据好于经济学家的预期）
2013年5月份中国制造业采购经理指数（PMI）为50.8%，比上月回升0.2个百分点，分项指数中多数指数有所回升，整体走势好于历史同期，显示当前经济运行基本态势稳中见升。
5月官方PMI数据好于经济学家的预期，也是PMI指数自2012年10月以来，连续第八个月居于50%荣枯线以上。
中国货币政策微调压力增大。
不过，短期内降息的可能性仍然很小。
进出口贸易（前5月中国进出口总值10.5万亿贸易顺差5079亿）
5月中国外贸进口1623.4亿美元，同比下降0.3%，而上月是同比增长16.8%。
5月我国外贸出口1827.7亿美元，同比增长1%，增速比上月回落了13.7个百分点。
5月份贸易顺差扩大至204亿美元，4月份为顺差181.6亿美元。
不过，5月进出口增速大为下降。
新增货币（5月末，广义货币（M2）余额同比增长15.8%，货币供应增速上升）
5月末，广义货币（M2）余额104.21万亿元，同比增长15.8%，比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点；狭义货币（M1）余额31.02万亿元，同比增长11.3%，比上月末低0.6个百分点，比上年同期高7.8个百分点；流通中货币（M0）余额5.43万亿元，同比增长10.8%。
当月净回笼现金1258亿元。
新增信贷（5月人民币贷款增加6674亿元，外币贷款增加58亿美元）
5月末，本外币贷款余额72.00万亿元，同比增长15.6%。
人民币贷款余额67.22万亿元，同比增长14.5%，分别比上月末和上年同期低0.4个和1.2个百分点。
当月人民币贷款增加6674亿元，同比少增1258亿元。
存款（当月人民币存款增加1.48万亿元，外币存款减少23亿美元）
5月末，本外币存款余额102.04万亿元，同比增长16.2%。
人民币存款余额99.31万亿元，同比增长16.2%，与上月末持平，比上年同期高4.8个百分点。
当月人民币存款增加1.48万亿元，同比多增2591亿元。
其中，住户存款增加2768亿元，非金融企业存款增加3853亿元，财政性存款增加4633亿元。
1-5月人民币存款增加7.49万亿元，同比多增2.97万亿元。
5月末外币存款余额4408亿美元，同比增长16.7%，当月外币存款减少23亿美元。
国房景气指数（5月国房景气指数为97.26）
2013年1-5月份，全国房地产开发投资26798亿元，同比名义增长20.6%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。
其中，住宅投资18363亿元，增长21.6%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
德盛行观点：
5月整体来看，中国实体经济数据明显低于预期，通胀再度出现了下行的趋势，同时信贷增速也开始放缓，这些均表明中国经济的放缓速度明显快于预期。
从整体情况来看，中国经济的复苏开始遇到明显的困难，因此货币政策应该更加宽松，与此同时，由于中国的实际利率开始转正，中国也因此存在着较为明显的降息空间。
1.2政策动态
2013年5月全国房地产政策及重要事件
2013年5月各地房地产政策及重要事件
德盛行观点：
2013年5月份国家政策方面更多地关注“城镇化”，“土地政策”，以及“保障房”等层面。
近些年来，国内房地产市场经历了多轮政策调控，然而房价在震荡浮动中却一路上行。
尤其最近几年，限购、限价等更趋严格的政策轮番上场。
但从未来趋势看，经济手段、市场手段代替国家的行政化调控手段和措施势在必然。
在房地产调控过程中过度的行政化调控只是权宜之计，应在改革深化过程中进行相应的淡化处理或逐步退出。
当经济手段、市场手段调控房地产市场的政策落地尚不成熟之时，限购等行政化措施不会马上取消，还会并行一段时间，而房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出。
1.3规划城建
习近平:
牢固树立生态红线观念不越雷池一步
中共中央政治局５月２４日上午就大力推进生态文明建设进行第六次集体学习。
中共中央总书记习近平在主持学习时强调，生态环境保护是功在当代、利在千秋的事业。
要清醒认识保护生态环境、治理环境污染的紧迫性和艰巨性，清醒认识加强生态文明建设的重要性和必要性，以对人民群众、对子孙后代高度负责的态度和责任，真正下决心把环境污染治理好、把生态环境建设好，努力走向社会主义生态文明新时代，为人民创造良好生产生活环境。
武汉划定生态控制线生态用地比重媲美香港
山清水秀、树大荫浓，武汉都市发展区（大致为外环以内区域）生态用地将超过60%，与伦敦、香港水平相当。
5月21日，武汉市国土规划局公布《武汉都市发展区1∶2000基本生态控制线规划》，透露了这一消息。
按规划，将对生态底线区、生态发展区实行分级保护，防止城市“摊大饼”式无序发展，守住大武汉生态底线。
生态底线区将受到最严格保护。
武汉计划10年打造智能城市79项业务可一站办理
5月16日，《中国智能城市建设与推进战略研究》项目研讨学术会在汉举行，12位院士专家共同描绘了未来的智能生活。
武汉将开展88个智慧建设项目，基本上包括了全球所有智慧城市的建设项目，计划用10年时间实现“智能武汉”。
未来的智能武汉到底是什么样？
在预期的智能社区中，“智慧社区”社会服务管理平台在街道建成，普通居民的生育证、居住证办理、水电费缴纳等，79项业务可一站办理；足不出户，网上乐淘百家商户的优惠便民服务、医院急救、亲情呼叫、预约挂号都可以一个电话搞定。
武汉今年将竣工廉租房3564套
5月9日，省发改委发布今年新建廉租住房和棚户区改造投资计划：
全省将新建廉租住房1.29万套，其中武汉市年底将基本竣工廉租房3564套。
据武汉市发改委人士介绍，武汉市去年起在硚口区、黄陂区分别有1处和4处廉租房项目其中位于硚口区的汉口城市广场四期廉租房项目规模最大，总计有3000套，2012年开工1343套，今年再建1657套，原计划2015年全部建成。
武汉打造升级版“九州通衢”
武汉完成国内首个城市综合交通枢纽规划——2013年5月7日的市政府常务会上，《武汉综合交通枢纽总体规划》亮相，首次明确武汉未来交通定位——“中国中部国际交通枢纽”，建设武汉沟通全国、辐射国际的客货运网络，实现货运“无缝衔接”，客运“零换乘”。
市长唐良智说，这一规划影响深远，按照这个规划，充分发挥武汉不可取代的区位优势，发挥中部国际交通枢纽这一强有力的聚散功能，不仅服务武汉市民，同时服务1+8城市圈居民，并辐射对接中部、国内、国际。
汉阳拟建第四火车站江夏规划第二飞机场
除了武昌站、汉口站、武汉站，不久的将来，武汉将诞生第四大火车站——新汉阳站。
5月6日，武汉市政府常务会原则通过《武汉综合交通枢纽总体规划》和《武汉机场门户枢纽发展战略规划》。
布局第四大火车站纳入武汉市政府议事日程。
武汉市市长唐良智要求，年内要拿出新汉阳站的规划方案。
另据了解，武汉市正在江夏规划布局第二机场，主要对江夏山坡机场民用化改造而成，西临京港澳高速，东靠107国道和京广铁路，以全货机运输为重点。
武汉历史上一度存在两个机场。
2000年12月，因城市发展需要，汉口王家墩机场转场天河，宣告江城“双机场时代”告一段落。
为适应民航发展需求，《武汉机场门户枢纽发展战略规划》提出，将在适当时机建设第二机场，使武汉成为“一市两场”的大型复合型航空枢纽。
德盛行观点：
经济的增长与城市的发展是不能以牺牲环境为代价的。
我们发展经济，最终的目的不是为了单纯地得到GDP等方面的数据，不是为了“国强民弱”，而是为了切实的提高国民的生活水品和生活质量，让国民有人生出彩的机会，共同享有梦想成真的机会，实现每个人心中的“中国梦”，从而整体提升国民的“幸福感”。
武汉市政府在规划城建的过程当中，始终秉承中央政府的指导思想，不断深化经济体制改革，以提升城市综合竞争力与市民生活水平质量为目的。
近几个月的国务院常务会议不止一次强调今年要在行政体制、财税、金融、投融资、价格、民生、统筹城乡、农业农村、科技、城建等重点领域和关键环节加大改革力度。
相信武汉政府会不遗余力地加快城市的基础设施和综合配套建设，把武汉打造成为“国际化的中部中心城市”。
第二章土地市场
2.1总体情况
2013年5月武汉市国土局土地供应13宗（除工业用地），成交面积30.09万方,可建面积92.57万方，13宗地块成交金额11.1亿元，楼面地价1199.02元/㎡。
成交宗数
成交面积（万方）
可建面积（万方）
成交金额（亿元）
楼面地价（元/m2）
本月
环比
本月
环比
本月
环比
本月
环比
本月
环比
13
116.67%
30.09
-11.45%
92.57
0.63%
11.1
-51.61%
1199.02
-51.92%
2.2成交明细
地块区域
地块编号
土地使用权竞得人
位置
土地面积（万方）
容积率
建筑面积（万方）
土地 使用年限
成交价格（万元）
楼面地价（元/㎡）
汉阳区
P（2013）035
武汉市佳兆业投资有限公司
汉阳区知音大道以北、阳城西路以西
4.04
3.2
12.91
住宅70年 商服40年
43900
3399.85
P（2013）036
武汉晶振林置业有限公司
汉阳区赫山路
0.66
3.47
2.30
住宅70年
4930
2143.22
东西湖区
P（2013）039号
武汉公民酒店发展有限公司
东西湖区径河街五环路以东、新城一路以北
1.34
7.6
10.16
商服40年
10700
1052.94
P（2013）041号
武汉傅友房地产开发有限公司
东西湖区金银湖街金银湖南二街南、金银湖西二路西
0.78
6.3
4.94
住宅70年
8745
1769.22
江夏区
P（2013）042号
湖北大都地产集团有限公司
江夏区五里界街锦绣村
2.51
3
7.54
住宅70年
3240
429.82
P（2013）043号
武汉盛泰房地产开发有限公司
江夏区纸坊街宁安路以东
5.36
3
16.07
住宅70年
12855
800.18
P（2013）044号
武汉大都天晟置业有限公司
江夏区五里界街锦绣村
3.69
3
11.06
住宅70年
4845
437.91
P（2013）045号
湖北东方时尚驾驶培训有限公司
江夏区郑店街东风村
7.45
2
14.89
商服40年
6960
467.28
P（2013）046号
中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司
江夏区大桥新区豹山村
0.19
0.5
0.09
商服40年
310
3331.42
黄陂区
P（2013）047号
武汉市凌峰置业有限公司
黄陂区滠口街汉口北大道以北、横滠路以东
0.62
3
1.85
住宅70年
1300
702.95
东湖开发区
P（2013）048号
武汉东湖葛洲坝房地产开发有限公司
东湖开发区珞瑜东路以南，关东园五路以东
1.40
3
4.20
商服40年
4325
1029.83
江岸区
P（2013）050号
武汉嘉运房地产开发有限公司
江岸区澳门路建设大道路口
0.74
2.04
1.51
街巷40年
1970
1307.42
P（2013）038
湖北兴和置业有限公司
江岸区后湖十大家地区
1.33
3.8
5.04
住宅70年
6910
1371.35
2.3成交分析
1.土地成交量方面：
2013年5月土地成交13宗，环比大幅上升。
土地成交面积方面：
2013年5月成交土地面积30.09万方，环比均略微下降。
土地成交可建面积方面：
2013年5月成交可建面积92.57万方，环比均略微上升。
2.成交金额方面：
2013年5月成交金额11.10亿元，环比大幅下滑。
月度成交楼面地价方面：
2013年5月楼面地价1199.02元/㎡，环比大幅下滑。
3.成交性质方面：
2013年5月土地成交13宗，其中住宅用地7宗，商业用地5宗，综合用地1宗。
成交区域和成交量方面：
2013年5月成交主要集中在江岸区、汉阳区、东湖开发区、东西湖区、黄陂区和江夏区。
其中，经开5月成交5宗地块，排名第一。
4.区域成交面积方面：
2013年5月江夏区成交面积19.195万方，成交可建面积49.65万方，排名第一。
月度区域土地成交金额和楼面地价方面：
2013年5月汉阳区土地成交4.88亿元，排名第一。
武昌区成交楼面地价3210.39元/㎡，高于其他区域。
第三章房产市场
3.1德盛指数
3.1.1德盛指数
本指数拟定2007年1月为基期，采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。
指数构建过程如下：
Ct,j=［Bt,j/（Kt,j-1+Zt,j）］*100%
Ct,j表示报告期吸纳率,Bt,j表示报告期吸纳量（销售套数）,Kt,j-1表示上期期末空置量（市场存量、套数），Zt,j表示报告期新增供应量（预售套数）。
Yt,j=（Ct,j/C2007,1）*100
Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007,1表示基期（2007年1月）吸纳率。
德盛指数定义分析
1.吸纳率准确说反映的是房地产市场供需状况，而德盛指数反映的是各个期吸纳率与基期吸纳率的比较。
2.德盛指数>100，则反映目前房地产市场相对于基期的市场更加活跃，德盛指数<100，则反映目前房地产市场相对于基期市场更加冷清。
单个的德盛指数没有实际意义，只有当指数在某个时期连续下降或上升时才能反映该时期房地产市场冷暖情况。
3.如果德盛指数不断减小，则商品房市场存量会越来越大，反映的就是房地产市场的冷淡。
如果德盛指数不断增加，则商品房市场存量会越来越少，反映的就是房地产市场的火热。
3.1.2德盛指数的运用
2013年5月德盛指数为90.92。
环比上升10.06%，同比上升29.57%。
本月商品住宅新增预售面积152.48万方，成交面积131.00万方，成交量小于新增供应量，供过于求。
商品房市场存量小幅增加，但是市场在短期内还是比较火热。
供求关系是最能反映房地产市场运行规律的。
本月市场供应充足，房地产价格平稳上涨，之前出台的房价控制目标没有给武汉楼市带来更多的等待观望，反而继续刺激了武汉购房者的热情，大量刚需以及持币观望的改善型需求购房者入市，共同促成了5月份楼市的价量齐升！
3.2商品房总体情况
3.2.1商品房新增预售情况
20
1.新增预售总体情况
2013年5月武汉市商品房新增预售总面积为197.49万方，环比增加3.40%。
其中住宅新增面积为152.48万方，环比增加4.05%，占商品房新增预售面积的77.21%。
2．商品房新增预售明细
区域
证号
项目名称
预售总面积（㎡）
住宅预售面积（㎡）
商业预售面积（㎡）
写字楼预售面积（㎡）
其他预售面积（㎡）
企业名称
江岸区
武房开预售[2013]187号
住宅及商业（融科天城四期）
36394.60
30347.21
6047.39
融科智地（武汉）有限公司
武房开预售[2013]164号
黄浦公馆
22905
22905
湖北省铁路公司
武房开预售[2013]153号
海赋江城
30096.15
30096.15
中国水电建设集团房地产武汉有限公司
武房开预售[2013]现006号
康乐园·尚都一品
5248.27
5248.27
武汉市铸久置业有限公司
江汉区
武房开预售[2013]177号
汉和·蕙苑
41864.67
38011.45
3853.22
武汉鑫汉和实业发展有限公司
武房开预售[2013]现007号
金色雅园C区12#（二期）
6346.02
4683.80
1662.22
武汉城市建设投资开发集团有限公司
硚口区
武房开预售[2013]148号
大武汉家居广场C地块（V座）
110591.78
96927.89
13663.89
武汉南国商业发展有限公司
武房开预售[2013]145号
住宅及商业（裕亚俊园）
7052.35
3527.35
3525.00
武汉裕亚置业集团有限公司
汉阳区
武房开预售[2013]181号
龙阳1号四期
53663.59
51970.29
1693.3
武汉世纪龙阳置业有限公司
武房开预售[2013]169号
观澜国际二期
49121.62
49121.62
武汉观澜置业有限公司
武房开预售[2013]168号
名流公馆
31419.84
30137.78
1282.06
名流置业武汉有限公司
武房开预售[2013]167号
汉阳人信汇F地块一期
34725.54
34725.54
湖北人信房地产开发有限公司
武房开预售[2013]158号
陶家岭村“城中村”改造开发用地（汉阳国际C地块）
25142.32
25142.32
武汉市永利置业有限公司
武房开预售[2013]155号
悦江名邸29-31号楼车位
2709.13
2709.13
武汉建工富强置业有限公司
武房开预售[2013]151号
中国铁建·国际城
34963.51
34963.51
中铁房地产集团武汉有限公司
武房开预售[2013]143号
金地城J8地块四期
26972.47
26972.47
武汉金地伟盛房地产开发有限公司
武房开预售[2013]093号
金龙·琴台馨都1号楼
14761.53
9531.48
5230.05
武汉铁桥房地产开发有限公司
青山区
武房开预售[2013]192号
奥山世纪城K-1-2地块
16527.66
13394.67
3132.99
武汉奥山世纪房地产开发有限公司
武昌区
武房开预售[2013]165号
武汉中央文化区K4地块一期
31594.48
31088.98
505.50
武汉万达东湖置业有限公司
武房开预售[2013]162号
百瑞景中央生活区三期
29809.48
29809.48
中铁大桥局集团武汉地产有限公司
武房开预售[2013]147号
橡树湾二期B组团
53432.97
51722.62
1710.35
华润置地（武汉）实业有限公司
武房开预售[2013]142号
天源城二期（东湖壹号）
37785.92
37785.92
武汉道博物业发展有限公司
洪山区
武房开预售[2013]193号
圣爱米伦三期
41803.43
41803.43
武汉光谷农业开发有限责任公司
武房开预售[2013]189号
名士1号
49236.64
43593.38
5643.26
南兴房地产（武汉）有限公司
武房开预售[2013]184号
碧荷花园4-8号楼
28739.60
28739.60
武汉碧荷置业有限公司
武房开预售[2013]183号
保利公园九里四五区
44365.77
44365.77
武汉保利康桥房地产开
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