宝鸡市房地产市场分析.docx
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宝鸡市房地产市场分析
目录：
一、宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况
二、区域楼市研究
三、市场总结及项目建议
第一部分宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况
1.宝鸡作为西部老工业基地，地区生产总值自2009年以来保持快速发展势头，GDP增速始终稳定在13%以上，为房地产市场的进一步发展提供了基础支撑，根据GDP增速与房地产发展情况，宝鸡房地产市场处于高速发展期；
2.宝鸡2013年城镇人均可支配收入达到28509元，较上年增长10.60%，城镇人均可支配收入在陕西省属于较高水平，随着居民收入的提高，为进一步置业提供了可能，但宝鸡农民纯收入水平偏低，直接影响了随着城镇化发展带来的人口红利购买力；
3.宝鸡市近四年住宅年去化量维持在205万㎡，结合市场调查整个市场库存量400万㎡左右库存来看，市场呈现供大于求现象，楼市竞争压力大；
4.宝鸡人口年自然增长率维持在在3.5‰左右，年增加人口在0.9万人，考虑宝鸡为人口净流出区域，扣除宝鸡每年人口净流出量0.47万人，宝鸡实际增加人口仅为0.43万人，按2013年宝鸡城镇人口人均住房31㎡计算，人口增加对房地产需求面积仅为13.3万㎡；房地产需求主要靠城镇化来实现，宝鸡每年城镇化提高1.5%左右，入市人口达到5.6万人，住房面积需求180万㎡；两者合计193.3万㎡左右（2010-2013年年均住宅销售面积205万㎡），市场将延续目前平稳增长态势；
根据第六次人口普查情况显示，宝鸡在流动人口总量中，流入人口34.13万人，其中来自省内29.88万人，来自省外4.25万人；流出人口为38.86万人，其中户籍在本市流向省外14.53万人，在省内24.33万人。
由此可见，宝鸡市流出人口大于流入人口4.73万人，宝鸡市人口迁移流动呈现流出型，年均净流出0.47万人；
资料显示：
十年来，宝鸡市人口分布与城市发展同步，人口从乡村到城镇、从欠发达地区向经济较发达地区集中的趋势更加明显，经济较发达的三个区人口增加，平原和山区县加大农村劳动力转移力度，外出打工者较多，净流出人口增加。
从地域分布看，渭滨、金台、陈仓三个区常住人口占38.69％，同2000年相比比重上升了1.39个百分点，成为宝鸡市吸纳流动人口的主要地区；凤翔、岐山、扶风、眉县四个平原县常住人口占44.63％，同2000年相比比重下降了1.08个百分点；陇县、千阳、麟游、凤县、太白五个山区县常住人口占16.68％，与2000年相比比重下降了0.31个百分点。
总结：
宝鸡经济保持快速发展势头，有利于房地产市场的稳定发展，但受宝鸡总人口等方面制约，预计未来整体市场将呈稳定增长态势；
第二部分区域楼市
1.区域位置
高新区东板块
高新区板块
金台大道板块
火车站板块
老城区渭河南板块
依据区位及自然环境的分割，为了更好的对宝鸡市房地产市场进行深入分析，特把市场划分为五个板块进行阐述：
火车站区域：
项目多集中在火车站区域西郊与北郊，由于受地形等多方面影响，背离城市发展主方向，市场不被大多数宝鸡购房者认可,购房者多为该区域及西部、北部乡镇进城务工人员，市场销售情况差，月成交10套左右；
项目名称
地址
占地面积
（亩）
总体量
（万㎡）
剩余体量
（万㎡）
产品分布
预期建设
近期推售
物业形态
户型比例
两房比三房
目前均价
近期去
化速度
项目简述
火车站区域西郊
翔盛春天大道
宝鸡市金台区福临堡路1号
146.00
20
1.1
11层5个单元，1梯2户
无
两房：
83㎡；三房：
93、99㎡
两房1:
4三房
3200
月去化10套左右
项目位于西郊，较为偏僻，虽然品质稍高，价格偏低，但受区域影响销售不佳。
豪城天下
宝鸡市新福路中段
700
100
8
5栋18层，6个单元2梯2户，9个单元2梯3户
无
两房：
98㎡；三房：
108-125㎡
两房3:
2三房
3400
月去化10套左右
项目位于西郊，较为偏僻，已入市5年以上，最后5栋推售两年，剩余50套左右，看房人少。
泰森百翠园
新福路9号
44
40000
7栋6层28个单元1梯2户
5栋6层20个单元1梯2户
两房：
90-99㎡
现售均两房
3500
月去化10套左右
项目位于西郊，较为偏僻，现房出售，三房高层已售完；明年推出5栋多层。
老城区西
壹号大院
宝鸡市经二路与红旗路交汇处
64.03
250000
3000
1栋27层2梯4户，2栋21层2梯4户（基本售完）
无
两房：
95-96㎡；三房：
132-133㎡
1:
1
5200-5800
月去化20套左右
项目位于老城区，价格较高，三房面积偏大，销售速度一般。
已入市两年，基本处于尾盘。
火车站北部区域
东仁新城
宝鸡市金台区中山东路172号
295
765070
200000
4栋18层2梯4共9个单元，共计648户
6栋18层12个单元2梯4
两房：
89-94㎡；三房：
101-121㎡
1:
1
3600
月去化30套左右
项目位于老城区火车站以北区域，属城中村改造项目，区域发展较滞后，环境品质不高，职业者多为周围原住居民，由于周围无其他在售较大项目，项目销售尚可；
恒源金河湾
宝鸡市中山东路与新华路十字交接处
13
37000
150000
一栋30层2梯5户，共两个单元，共计270户
2栋30层2梯4，分别为一个单元
两房：
96-97㎡；三房：
128㎡
1:
1
4000
月去化15套左右
项目位于老城区火车站以北区域，紧靠金陵河，为项目一优势资源，推出两梯五户型，品质较低，去化慢，三房销售速度快于两房。
金台大道板块：
板块处于新老城区结合区域，由于受土地供应限制在售项目仅4个，大盘仅区域东部东岭国际城一个，区域早期入市项目如联盟·雅居苑、五洲现代城等项目户型面积偏大，严重影响了去化速度，东岭国际城凭借良好的户型设计以及处于城市东向发展的主方向上，去化情况较理想，区域在售项目月均销售15-20套左右房源；
项目名称
地址
占地面积
（亩）
总体量
（㎡）
剩余体量
（㎡）
产品分布
近期推售
物业形态
户型比例
两房比三房
目前均价
近期去
化速度
项目简述
老城金台大道
五洲现代城
金台区金台大道28号
295.73
500000
200000
16栋28层共29个单元，2梯4户，
两房：
104-118㎡；三房:
136-154㎡
2:
1
4100
月去化10套左右
位于老城区，老项目，户型偏大，价格稍高，去化速度慢。
老城东风中路
联盟雅居苑
东风路与联盟路十字交汇处
230000
150000
11栋13、18、30层共22个单元，2梯4户，
两房：
107㎡；三房:
148㎡
1:
1
4400
月去化10套以内
虽位于老城区，但户型面积偏大周边有价格较低项目，去化速度缓慢。
东风路东岭街
翰林华府
东风路与大庆路十字交汇处
80000
30000
10栋7-18住宅，1梯2户,
两房：
102㎡；三房:
118-123㎡
1:
1
4400
月去化10套以内
剩余三栋未售，周边有东岭国际强势竞争，去化速度慢。
东风路东岭街
东岭国际城
东风路东岭街
250000
150000
一期8栋33层高层，1梯2户,
两房：
88-91㎡；三房:
116㎡
1:
1
4100
月去化50套左右
大开发商，品牌有优势，户型布局合理，均做到南北通透，每个户型均有赠送面积10㎡左右，去化速度最快。
但楼间距较少。
老城区渭河以南板块：
区域楼盘以中小楼盘为主，连霍高速以南区域多厂房，环境一般，楼盘品质普遍不高，置业者多为区域原住居民，区域项目月均成交15-20套左右；
0
项目名称
地址
占地面积
（亩）
总体量
（万㎡）
剩余体量
（万㎡）
产品分布
近期推售
物业形态
户型比例
两房比三房
目前均价
近期去
化速度
项目简述
老城渭河南
轩苑尚城
宝鸡市清姜西二路南侧
100
50
8栋32层共16个单元，共计960户
两房：
88-92㎡；三房：
112-129㎡
3:
2
3300
月去化35套左右
项目处于老城区西南区域，渭河以南区域，项目在区域入市较早
老城渭河南
可乐HAPPINESS
川陕路广元路
7
3
2栋32层共6个单元，2梯4户
两房：
92㎡；三房：
118㎡
1:
1
4200
月去化10套内
渭河南临河临路，售价高，去化较慢，目前现房出售。
石鼓路附近
爱社区
火炬路石坝河路
4
0.8
2栋33层共4个单元，2梯4户
两房：
84㎡；三房:
102-118㎡
1:
1
3700
月去化20套左右
周边楼盘竞争激烈，互相诋毁，由于位置和户型合理去化速度在区域内稍快，
翡翠城
石坝河路桥头
32.51
9.2
5.5
6栋30层共7个单元，2梯4户
两房：
94-99㎡；三房:
114-126㎡
1:
1
3500
月去化10套内
项目位置不佳，周边竞争激烈，去化慢；据附近村民介绍近期不断有客户闹着退房。
利兹蓝顿
宝鸡市渭滨区石坝河街道18号
75.04
18
7
8栋32层共11个单元，2梯4户，2梯5户
两房：
88-102㎡；三房:
122-134㎡
2:
3
4000
月去化20套左右
项目位置不佳，周边竞争激烈，品质稍高，在区域内相对高端，口碑较好。
高新区板块：
区域目前最被客户认可，尤其是高新大道、市政府周围区域，整体环境整洁，项目也多注重品质的打造来实现产品溢价，部分小户型项目销售情况稍好，如华夏世界城月销售40套左右房源；但像盛世观邸、九龙新城等项目户型产品偏大，影响了去化速度；高铁南站区域目前正处于拆迁状态，预计未来会有较大的投放量，但目前由于区域拆迁环境脏乱的情况，市场销售表现乏力；区域边缘项目如锦盛锦都、盛世花园等，受整体楼市较低迷影响，销售不理想；
项目名称
地址
占地面积
（亩）
总体量
（万㎡）
剩余体量
（万㎡）
产品分布
近期推售
物业形态
户型比例
两房比三房
目前均价格
近期去
化速度
项目简述
石鼓园
天玺台
宝鸡市渭滨区天玺路
276.14
52
8
31栋6-32层，2梯4户，1梯2户，
两房：
86-90㎡；三房:
114-127㎡
2:
3
4600
月去化25套左右
位于石鼓园附近，商业配套丰富，环境好，属于高端项目，价格偏高。
去化速度一般。
高新名门
高新大道创新路
27.48
8.5
0.6
3栋33层，2梯3户
两房：
114㎡；三房:
146-159㎡
1:
2
4200
月去化10套以内
现房出售，去化速度慢，户型偏大，档次低。
高铁站附近
华厦世界城
宝鸡市高新区高新五路
60
14
0.5
4栋住宅32层8个单元，1梯2户，2栋写字楼，2栋商业
两房：
90--96㎡；三房:
110-170㎡
1:
2
4600
月去化40套左右
位置好，和天下汇对面；初面积较大户型有部分剩余，其余户型均在清盘。
商业配套面积占一半左右。
玖龙新城
高新五路南段
28.78
20
12
7栋住宅18-33层，2梯4户,2栋写字楼
两房：
81-84㎡；三房:
114-157㎡
1:
1
4500
月去化20套左右
高铁站对面，位置优越，但周边配套不完善，南部较为荒凉；价格稍高，去化速度一般。
普得新起点
高新大道新苑路
94.50
18
0.1
17栋住宅16-28层，2梯4户,
两房：
80㎡；三房:
99-116㎡
1:
1
4500
月去化20套左右
项目位于主干道，后期发展位置优越，目前售价稍高。
东方一品
高新8路
基本售罄
两房：
94-97㎡；三房:
113-127㎡
2:
3
3600
尾盘促销
尾盘促销，价格较低，基本已无房源。
区域脏乱，正在拆迁。
锦盛锦都
高新8路
60.00
16.8
1.3
8栋住宅18-32层，2梯4户,
两房：
88-98㎡；三房:
118-124㎡
1:
1
3400
月去化10套左右
新盘刚开始出售，大面积为建设，预计明天推出。
目前周边环境较差，面临拆迁，修路。
市政府附近
盛世花园
行政中心大转盘向西100米
9.5
3.6
4栋32层高层，1梯2户,
两房：
89-111㎡；三房:
143㎡
2:
3
3500
月去化10套左右
靠近大庆路主干道，靠近站牌。
但4栋楼无景观。
盛世观邸
宝鸡市行政中心北侧
191.20
75
25
4栋高层，2梯4；3栋18层，1梯2
两房100-110㎡；三房：
135-147㎡
2:
3
3800
月去化30套左右
处于新区行政中心，周围有该项目所建大体量商业街项目，规模大，配套齐全，环境较好，定位高端路线，整体户型设计偏大，二期刚开始推售。
三迪世纪新城
宝鸡市金台区宝虢路8号院（新市政府旁）
170
两房79-90㎡；三房：
124㎡
2:
3
4100
大项目，靠近市政府，占据主干道；项目包装高端，题量大，预计明年仍有大量楼盘推售。
高新区东板块：
板块目前距离主城区偏远，大型商业等生活配套较为缺乏，目前居住氛围不高，区域内在售大部分项目均有大的剩余待售体量，市场销售情况不理想，区域月成交在10-15套左右；
项目名称
地址
占地面积
（亩）
总体量
（万㎡）
剩余体量
（万㎡）
产品分布
近期推售
物业形态
户型比例
两房比三房
目前均价
近期去
化速度
项目简述
高新区东
九悦香都
东区行政中心东侧
120.00
28
24
15栋8-33高层，2梯4；3栋18层，2梯4
两房78-102㎡；三房：
115㎡
1:
1
4000
月去化10套左右
项目品质高端，但周边项目较多，位置靠城市东，销售速度一般。
目前仅推售一栋，认筹一栋。
其余房源明年推售。
高新区东
聚丰香树湾
高新区高新十四路
180.00
25
22
14栋6-27高层，1梯2，2梯4；
两房82㎡；三房：
96-121㎡
2:
3
3500
月去化30套左右
项目位于高新区东部，新入市楼盘。
目前仅推出6栋多层1梯两户产品，品质稍高。
剩余大量预计明年推出。
高新区东
凌云·现代城
高新大道与科技路十字
142.00
31
27
12栋20-32高层，2梯4；
两房90-105㎡；三房：
115-139㎡
3:
2
3800
月去化10套左右
项目位于高新区东部，新入市楼盘。
目前仅推出3栋但销售不好，仅售出三分之一左右。
高新区东
阳光上东
渭滨区宝鸡东高新开发区科技路
尾盘销售
高新区东
尚浦锦园
高新十路北段宝钛家园西侧
——
20
14
10栋24-26高层，2梯4；2栋商业
两房92-97㎡；三房：
117-134㎡
1:
1
3650
月去化10套左右
项目位于高新区东部，新入市楼盘。
去年推出4号楼目前已售完，14年5月推出5号楼目前仅售不到一半。
高新区东
托斯卡纳
金台区金台区宝虢路46号
400.00
43
20
14栋高层，2梯4；
两房76-91㎡；三房：
116-143㎡
1:
1
3500
月去化10套左右
已有四栋交房入住，目前推售两栋在售，销售四分之三，后期8栋未建预计明年推出。
别墅市场：
目前宝鸡在售别墅项目主要有龙庭山水、御景南山、三迪世纪新城、君临城邦四个项目，其中龙庭山水剩余量已不多，三迪世纪新城为叠加别墅，周围被高层包围，私密性受影响，销售缓慢；御景南山、君临城邦处于前期蓄客待售状态；
项目名称
地址
占地面积
（亩）
总体量
（万㎡）
剩余体量
（万㎡）
产品分布
近期推售
物业形态
目前均价
近期去
化速度
项目简述
三迪世纪新城
宝鸡市金台区宝虢路8号院（新市政府旁）
1079.99
170
-
别墅80套左右，5层复式
别墅、高层
4700
去化非常慢
别墅2010年开始销售，12年左右交房，小区别墅项目仅15%进行装修；所谓别墅其实为复式洋房，单价低，品质低，和高层一个组团。
御景南山
石鼓山东南麓，天玺路西侧
132.89
10
8
148套别墅3层联排
别墅365-616㎡
10000
计划元旦推出40套左右
项目位于石鼓园附近，临近渭河，环境好；目前处于续客阶段，未开始销售。
龙庭山水
渭滨区中华石鼓园西侧滨江大道
203.91
13.4
1
336套别墅3层联排
别墅220-500㎡
8500
别墅属于尾盘，高层未建
一期已售完，二期206套仅剩余30套左右；项目推售早，三期高层未出售。
君临城邦
高新大道
296.50
15.7
15.7
124套别墅2层联排，高层未开始建设
别墅116套310㎡、8套360㎡
9000
元旦开盘24套
目前证件不齐，计划元旦证件齐全推出24套310㎡别墅。
商铺已建成但未出售，暂时销售部未拿到商铺信息，商铺门店40-70㎡。
宝鸡房地产市场总结：
Ø宝鸡房地产整体来看销售情况不理想，市场需求有限，在售项目多，大部分项目销售周期长；整体市场投放量仍呈放大之势，竞争激烈；
Ø受楼市整体低迷影响，新入市项目已比较注重对楼盘品质的打造，从园林景观、楼盘外立面等各个方面入手来提高竞争力；随着房屋总价的提高，新入市产品户型户型面积已有明显下降，低总价小面积更为畅销，购房客群仍以刚需为主，市场上开始出现一些产品创新，但尚有较大的品质空间有待挖掘；
****高层销售及产品建议：
Ø区域：
项目位于***交汇处。
优势；1.项目紧邻渭河，享受渭河湿地绿化，环境较好。
2.门前滨河路交通便捷。
3.项目位于高新区，是未来宝鸡主要发展区域。
劣势：
1.项目距离中心主城区稍远。
生活配套相对不健全，目前客户对区域接受度稍低。
2.区域三公里内项目较多，且库存量大，竞争激烈。
3.该区域各楼盘品质高低健全，价位高低都有，后期定价不易。
Ø产品：
本案周边多层、小高层产品齐全。
宝鸡市场较为畅销产品为110㎡左右小高层。
随着房屋总价的提高，建议项目应注意对产品面积的控制，降低置业门槛；
Ø品质：
项目有别墅项目，紧邻渭河，品质稍高，后期物业服务可与别墅项目同步，提高小区档次，增大项目竞争力。
。
Ø推广：
后期项目应加大营销推广力度，线上线下形成互动，拓宽客户资源；加大区域客户截留。
举办不同类型活动增加项目舆论氛围。
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