城南首座项目投资分析报告.docx
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城南首座项目投资分析报告
“城南首座”项目投资分析报告
策划人：
肖古石
2009年9月
“城南首座”项目投资分析报告
一、项目的概况分析
（一）地理位置
本项目由XX公司斥巨资兴建，扼首柳州东南门户，位于城市主干道柳石路，背靠观音山，山体环绕，坐拥青山绿影。
（二）主要经济指标
1）用地面积：
90亩，约60000㎡。
2）占地面积：
3）地上总建筑面积：
4）地下总建筑面积：
5）容积率：
6）绿化率：
7）建筑密度：
8）总户数：
9）车位数：
（暂无数据）
（三）项目规划
（略）
二、市场走势
（一）、柳州经济状况回顾
柳州位于广西中部，又称龙城，是以工业为主、综合发展的区域性中心城市和交通枢纽，是山水景观独特的历史文化名城。
柳州市地处中亚热带向南亚热带过度的气候带。
夏长炎热，冬短不寒。
一年之中雨量充沛，光、热、降雨等气候资源丰富。
无霜期约290天－330天。
全市辖六县四区，总面积1.86万平方公里，2007年末，总人口达362.5万人，居住有汉、壮、苗、瑶、侗等48个民族成分。
2007年全市实现地区生产总值738.8亿元；
财政收入已突破百亿大关，达116.4亿元；
工业总产值1389.1亿元；农林牧渔业总产值134.5亿元；社会消费品零售总额274.1亿元；
全社会固定资产投资305.5亿元。
城镇居民人均可支配收入12866元；农民人均纯收入达3390元，增长16.4%。
城镇登记失业率控制在4.33%以内，人口自然增长率控制在自治区下达指标以内。
柳州城镇居民家庭恩格尔系数05、06、07年分别为：
42.58%、43.32%、44.47%。
（二）柳州房地产市场总体概况
2009年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。
1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。
从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资的59.6%。
为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神，柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施，大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造和经济适用房的投资。
1-6月，柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，同比增长19.28倍，占房地产投资的20.95%。
1-6月，柳州市房屋施工面积877.35万平方米，同比增长24.6%。
其中，住宅施工面积713.84万平方米，增长23%；办公楼施工面积18.33万平方米，增长64.4%；商业营业用房施工面积79.52万平方米，增长20.7%；经济适用房施工面积54.91万平方米，增长88.1%。
房屋新开工面积166.55万平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新开工面积144.99万平方米，下降15.7%；商业营业用房新开工面积11.59万平方米，下降19%；经济适用房新开工面积32.12万平方米，增长40.5%。
2009年1-6月，柳州市房地产开发本年资金来源124.73亿元，同比增长59.2%。
其中，国内贷款37.7亿元，增长1.19倍，占资金来源比重的30.2%；自筹资金36.25亿元，增长56.9%，占资金来源的比重为29.1%；其他资金来源34.92亿元，增长75.7%，占资金来源的比重为28%。
1-6月，柳州市商品房销售面积为106.64万平方米，同比增长6.6%。
其中，商品住宅销售面积为100.52万平方米，增长6.6%；办公楼销售面积为2.63万平方米，增长2.45倍；90平方米以下住房销售面积为22.1万平方米，增长22.7%。
商品房买卖成交9385套，同比增长8.7%。
其中：
90平方米以下住房3171套，增长37.4%，占33.78%。
1-6月，柳州市房地产开发企业土地购置面积103.96万平方米，同比下降31.4%，降幅分别比1-4月、1-5月提高17.1和9.8个百分点。
完成土地开发面积31.18万平方米，增长10.9%。
1-6月柳州市房地产开发投资虽然在低速稳定增长，但开发商投资信心并未积极跟进，房屋新开工面积、本年购置土地面积继续下降，房地产开发市场回暖前景及可持续性尚需进一步观察。
市场价格取决于供求关系的变化，即使处于2008年底那样的低潮期，柳州依然存在一股购房刚性需求，主要包括拆迁户、外来定居者、本地购房者等，这三股势力交叉上行，形成了具有一定经济实力的购房需求，他们的存在，削弱了经济大势对柳州房价的影响力度。
同时，各地产商为了保存实力，2009年上半年减少了楼盘开盘量，致使开发量减少，从经济学上看，即使需求量不变，供应量减少，也会使价格出现上行趋势。
从2009年初以成交量回暖作为信号的楼市小阳春，到年终各楼盘“涨”声四起仍然火爆热销，柳州楼市价格和成交数据的变化，不仅是宏观经济变化的缩影，更隐含着购房群体和消费心态的悄然改变。
1、政府规划和政策有利楼市。
就目前国内市场而言，经过金融危机的洗礼，虽然经济景气指数上扬，通胀的压力仍然不小。
水泥、钢筋、土地等物料价格的飚升，一度出现了“面粉比面包贵”的楼市市场。
城市中央的土地可用率在进一步缩小，城市新区和特色区的出现，将减缓城市的承载的压力，从而也决定了柳州两条主线的潜力楼盘“硬度”。
政府的政策推动，对潜力楼盘来说更是如虎添翼。
目前的柳州河东已是有目共睹的实证。
而旧城改造，百里柳江建设项目，精心打造蟠龙山瀑布，引进众多大型水上竞技比赛……柳州软件硬件方面得以全面提升，从而使瀑布附近的新项目更具价值，如金沙角与盘龙宝邸，具备了硬通货的绝对气质。
从通缩再到通胀预期，货币的实际购买力有下降之忧。
房地产作为最重要的资产之一，可望成为财富的避风港。
去年抑制数月的刚需“开闸”，带动一波楼市小阳春。
作为二线城市的柳州，房地产的价格泡沫不是很大，无疑是楼市硬通货的一个利好保障。
此外，城市向东发展和旧城改造，政府推动的两条主线非常清晰，一项项政府建设工程如火如荼地展开，为新区和旧城改造特色区的楼市不断注入血液。
因此，这些因素决定了柳州楼市的硬通货的绝对“硬度”。
2、地段价值仍是影响楼盘价值的主导衡量标准
就柳州而言，地段价值可用几方面进行界定：
商业黄金地段、学区黄金地段、CBD商务黄金地段和人居黄金地段，它们的价值核心其实就是突出“宜居便利性”。
商业黄金地段享受的是休闲娱乐和逛街购物的便利性；学区黄金地段享受的是学习和小孩读书的便利性；CBD商务区地段享受的是商务、工作、办事的便利性；而人居黄金地段则享受的是居家生活、买菜做饭等生活方式的便利性。
引用中国首富李嘉诚的地产投资理论：
地段、地段，还是地段。
在柳州房地产来说，地段价值仍占据房地产硬通货衡量因素的主流。
3、开发商品牌竞争激烈。
房开品牌也是一个衡量价值的标准，好品牌等于一个承诺，就等于市民的房产贴上了“宝马、奔驰”的标签，有了这个标签，就意味着货品有了品牌价值。
目前柳州有众多开发商品牌，分为本地品牌和外地一些国际、国内知名品牌。
本地开发商正在逐渐形成自己的品牌，他们长期致力于本土的深耕细做，不存在水土不服的问题，根基比较牢实。
而外来的国际、国内知名品牌进驻柳州市场，将他们的先进和现代化的房开理念带入柳州市民的生活当中。
4、资源优势开发多样化。
百里柳江是政府重金打造的城市名片，江景资源早已是柳州楼市常用的“杀手锏”。
柳江对于市民并不稀罕，观江的视觉效果也有讲究，普通由河堤、树木、花草构成的江岸风光处处都是，很普通，应属二线观景效果；但经过重金打造的城市精华江景或纯山水风光，就为数不多了，在这种稀缺江景资源河段上的楼盘具备着极高价值。
最成功的当属鸿府和友谊国际。
2003年鸿府开卖的时候为3800元/㎡，到目前其二手房的转让价格已接近9000元/㎡；友谊国际2006年以4200元/㎡入市，目前二手房交易价也突破8000元/㎡大关；短短几年间竟会有如此之高的增值幅度，这正是随着市政府巨资打造，使所属河段增多了景点、增强了观赏效果；如倾力打造全亚洲最大型的人工瀑布群——蟠龙飞瀑、重金建造的萝卜洲人工岛屿、还有体现柳州都市繁华程度的河东区等，大大拉动江景房的价值。
而时下柳州房开又兴起“山体资源”暗潮，近期不少打着“山体资源”招牌的楼盘问世，如一品龙潭、嘉汇龙潭、鸿泰名庭、宝莲新都等。
随着城市化的发展，城市住宅建设面临住宅建设与生态环境脱节的问题。
追求环境与生态的“公园式住宅”也渐渐兴起，成为人们理想的居住模式。
（三）柳州房地产市场前景
黄金虽然保值，但增值空间在短期内不会很大，有人担心黄金变换为货币时，跟不上物价指数的增长幅度；投资股市风险又太大。
在中国，惟有楼市多年来一线飘红，不但抗跌保值，而且还具有极高的升值潜力，所以目前一些市民大多把资金避险、投资理财的希望寄托在房产投资上。
首先，柳州作为广西区内第二大城市，其房地产市场一直保持稳中有升的增长，近年来，柳州的房价上升幅度基本维持在年均增长10%左右，并未出现过大幅度涨落的情况。
我们通过对比其他同类城市的房地产综合经济数据发现，柳州的房地产市场基本没有泡沫成分，而本地的购房市民对未来的房地产上升空间仍然保持看涨的心理。
由于柳州有着实体工业经济作为支持后盾，本地市民的收入也比较稳定，这是一个非常理性、成熟的资本市场。
其次，随着城市规模化的发展，土地的不可再生性和资源稀缺性使得一些区域内的房价在短时间内出现大幅度的攀升。
以柳州的河东、柳东新区为例，柳州受到整个城市向东扩张的大环境发展影响，必定会驱使大量有经济能力的市民，在区域发展成熟之前，做出在这两个大区域内做房地产置业投资的决定，在房价升值前入市，利用时间换空间的方式，从中实现财产的增值保值。
同时，又在复杂的经济形势下，有效地避免资产贬值，甚至流失的风险。
第三，在同一个区域内，选择有品牌或者有实力背景的楼盘投资，能够让没有受到过专业培训的市民，尽量减少房产投资风险。
所以在整个房地产投资市场内，一些具备地段价值、升值潜力和口碑信誉都比较好的房产，其增值保值的空间将比较大。
因此，目前在柳州，选择良好的房地产物业，是市民在家庭财产理财中实现保值增值的理想方式。
若后期新楼盘投放市场量明显减少的话，供需矛盾会更加突出，价格上行趋势是必然的。
（四）鱼峰区住宅市场走势分析
通过数据调查，柳州六成的购房者认为，投资房产是有效避险手段。
在楼市保值升值能力数据调查中，资源优势（比如江景、山景、公园、文体、教育）、地段优势（例如商业核心区、CBD、中轴线、城中央）和潜力优势（例如规划新区、特色区、改造区）排名前三甲。
而鱼峰片区的居民最看重房产的资源优势。
（五）结论：
1、柳州市房地产市场明显升温，开始进入新的一轮发展周期。
2、受宏观经济和政府规划及住宅政策倾斜的影响，柳州市房地产市场将继续保持稳定的发展，某些刺激政策可能出台。
3、根据柳州市住宅市场走势分析，柳州市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个发展趋势看好。
4、商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。
反应在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，部分区域甚至有回落。
5、在地段就是一切的房开市场中，柳州鱼峰区的居民更看重房产的资源优势。
三、项目邻近地段住宅市场分析
（一）个盘素质
1、宝莲新都
地理位置：
柳石路171号
项目占地：
面积210亩
总建筑面积：
约22万平方米
总户数：
约1300户
楼盘价格：
2100元/㎡
2、尔海·南山御景
地理位置：
柳州市南环路6号莲花站旁
物业类型：
多层、小高层
占地面积：
143
总建筑面积：
180000
绿化率：
40
容积率：
1.79
总户数：
1322户
楼盘价格：
2800元/㎡
3、鸿泰名庭
地理位置：
广西柳州龙泉路2号
建筑类别：
多层小高层
总占地：
85亩
总建筑面积：
116800㎡
绿化率：
40%
容积率：
1.8
总户数：
1004
开盘时间：
2009-06-20
楼盘价格：
3100元/㎡
4、嘉汇·龙潭
项目位置：
柳石路153号
建筑类别：
多层
总占地：
52亩
总建筑面积：
74420.8㎡
绿化率：
30%
容积率：
2.2
总户数：
524
开盘时间：
2008-09-06
楼盘价格：
3480元/㎡
（二）对比分析
据项目最近的住宅楼盘为：
宝莲新都。
其中住宅面积约14万平方米，商业面积约6万平方米，商务公寓面积约2万平方米，是集商务、购物、居住为一体的大型成熟居住社区，小区内商业街、会所、幼儿园、小学、运动设施等社区配套齐备，泊车位达1300个。
（三）结论
城南首座处于柳州市扼首柳州东南门户，位于城市主干道柳石路，背靠观音山，坐拥青山绿影，山体资源充足，但城郊边界及工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。
邻近商品住宅较少，楼价普遍较低。
四、土地价值
城南首座的土地价值各要素如下：
（一）土地性质综述：
项目面积：
90亩，约60000平方米，地形复杂，有小型山体。
虽然附近有加油站，但实际上未满足“七通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通）条件，开发成本增加。
（二）地块周围景观
1、自然景观
A前方景观（东方）
该方向上，为六车道的平整大道，对面为莲花客运汽车总站，旁边山体，山体下部有市政人工制造的大型龙形浮雕。
而且远景视线极佳，远处青山清晰可见，景色层次分明。
B后方景观（西方）
后方有观音山山体环绕，因为开发，景观尚未未知数。
2、景观综述
从地块周围环临的景观及远景事业开阔程度看，东、东南、东北方向景观尚可，西、西北、西南因山体环绕视线受阻，故将来可以设法通过环艺设计或山体公园等规划来消除此弱项。
外部景观如大桥园艺场、洛维园艺场、都乐岩公园、大龙潭公园、鱼峰山公园等，直达交通极为方便，且临近有白莲洞博物馆等历史古迹，以及休闲农庄七彩山庄。
这些外部景观及交通的便利程度应属该地块的优势。
（三）环境、污染情况
1、水、空气、土地污染情况：
地块周围因有工厂、客运站和一些无规划的杂乱棚户，工厂的废气、废水的排放，棚户区住户和客运站前小商贩及流动人员乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。
2、噪音污染
因地块位于柳州城南门户主干道，且是莲花客运站的对面，因此在一定程度上受到过往车辆及客运站前商贩的噪音影响。
（四）地块周围的交通条件
1、环临的公共交通条件：
项目位于柳州城市主干道——柳石路，连接五岔路口可分流荣军路、燎原路、龙泉路、鸡喇路，附近还连接南环路。
并且通过柳石路可直达白莲机场及桂柳高速公路。
柳石路的扩建通车以及荣军路的扩建改造使城南首座的交通优势更为明显，
2、周边有41、9、23、4、22、94路等多条公交车直达，对面有莲花汽车客运总站。
3、交通条件综述
环临地块的公共交通极为方便，而且地块紧邻城市主干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。
（五）配套设施
生活配套：
五里亭综合市场、燎原市场、联华超市、白云市场、柳石路美食街、龙潭公
园、都乐公园；
文化配套：
深圳迪米亚幼儿园、白云小学、羊角山小学、柳州市一中、柳州市三职校、柳州市双语学校、广西商业学校、广西工艺美术学校等13所大、中、小院校；
医疗配套：
柳州市工人医院、柳州市工人医院南院、龙潭医院、中西医结合医院；
五、项目地块的优劣势分析
（一）地理条件分析
就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和SWOT分析法，列出项目分析如下：
S（Strengths）优势：
山体景观+交通
O（Opportunities）机会：
1、掌握“南山御景”、“宝莲新都”的详细情况，在设计风格、入市机会等超越对手。
2、概念、设计上强化景观优势和物业服务以及保安设施，并降低噪音影响。
W（Weaknesses）劣势：
“七能”+娱乐+银行+污染+噪音
T（Threats）威胁：
直接对手：
尔海·南山御景、宝莲新都
从以上分析看出：
地块环临的几个主要条件如交通、医疗都非弱势；地形地貌亦无特别的劣势，几个劣势因素（污染、噪音、娱乐）都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。
因此该地块无完全劣势。
（二）环临竞争楼盘对比
从环临地块的几个楼盘的地理位置和楼盘性质看，该地区的多层住宅（最高8层），价格均不超过3500元/平方米，与地块直连的“尔海·南山御景”、“宝莲新都”两楼盘售价最低仅为2100元/平方米。
（三）结论
从项目地块性质来看，城南首座地块是较理想的住宅建筑用地。
根据SWOT分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂时的劣势，并考虑到该地块直临交通主干道——柳石路，背后观音山山体限制，故而在此地块上难以开发出豪华别墅住宅区。
加上周边高素质可比楼盘减少，在建楼盘售价均偏低。
综合以上各项，比照地块周边的地产开发水平。
城南首座项目常规类比土地价值在2800元/平方米左右。
若导入本公司的全程服务，在小区规划、建筑风格、营销推广等方面综合提升，则项目单位平均可上升至4500以上。
（四）可提升价值研判
利润就像是海绵里的水，只要愿意挤总是会有的。
要想深入挖掘房地产项目的潜在价值，必须“从头压挤每一个环节”。
如下：
1、类比土地价值
如上面所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等方面综合判断，城南首座地
块的单位建筑面积类比价值在3000元左右。
2、规划能力对土地价值的提升
现有规划思想的闪光之处：
A净化功能，将项目规划为纯住宅。
B人车分流。
C部分住宅首层架空，既增强视觉通透感，又适应柳州市炎热、潮湿的气候条件。
D通过人造景观丰富小区景观层次，塑造开门见山，开窗有景的环境。
E以环艺的质素提升小区品味和档次。
综合以上较为超前的规划要点可提升物业价值500—1000元。
3、单体设计
城南首座如注重常规小户型的经典设计，最大限度满足实用、舒适的功能需求，让每平方米均得到有效运用。
复式大户型设计要领先市场，注重主任空间的独立和舒展，尊重隐私权，如做到上述要点，其价值提升空间可在500—1000元。
4、建筑形式
项目的建筑形式包括建筑风格、建筑符号和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市场中，是物业市场价值判断的重要标准之一。
城南首座拟采用的简约新古典主义建筑和地中海风情园林悉心打造，为居住者们提供国际中央公园生活社区，让小区内配套有泳池、河谷景观、会所等，并建设贯穿整个项目的大型水系，构建成一座“公园式生态城”。
如能结合柳州本土习俗要素，加强小区建筑物的识别性，塑造出柳州独一无二的公园住宅，使得城南首座在鱼峰区该地段甚至全柳州市同类物业中脱颖而出的话，将提升500元以上的相对单位价值。
5、市场细分及客户定位
从项目邻近楼盘的客户群情况看，没有任何一个能具有倾向性较强的，职业层次单一的客户群。
由于各方面的因素制约，城南首座附近的房价太低，限制了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，又必然导致居民成分复杂。
综上所述，对城南首座主力客户群的判断，应基于以下几个基础：
A．中等收入的企业中，高级管理人员，部分政府机关工作人员（集体购买），这些人更趋向选择于中、小户型（60㎡—100㎡）。
B．购房更注重经济实惠，较少关注“人以群分”而产生的明显社会阶层界限（如“鸿府”，被多数人认为是“成功人士”的选择）。
C．小户型面对的住户，是第一次购房的客户（从统计的几个临近楼盘看小户占相当大得比列，近六成）。
6、项目现场包装及平面设计
现场物业形象的好坏主要依赖视觉感官的冲击效果，最终体现于项目现场包装和平面设计上。
在本项目的操作中，引入项目VI（项目标识、工地围板、营销中心等）至少每平方米可提升价值500元以上。
7、项目营销策划
营销策划水平式决定项目价值实现程度的重要因素，城南首座项目借助于本公司的营销策划经验和操作能力，通过卖点的提示和推广，可以使物业单位价值提升500元以上。
8、物业管理
A、引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。
物业管理的3：
11原理表明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是1：
11.而好的物业管理传播面试1：
3.由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。
B、建立良好的保安措施。
现代家居，安全第一。
将安全问题放在物业管理中最重要的地位来看待。
建立起一直装备齐全、反应敏捷、行动迅速、组织严密的保安队伍，将保安艺术综合性运用，创造性的发挥，不仅是维护治安，更要有与物业管理融为一体的服务内涵。
这样，城南首座的物业价值也将得到进一步的提升。
9、结论
以上各因素的兑现对于城南首座项目价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出20元的潜在利润，那么每平方米就可以多赚160元，如果在几个重要项目上做足功夫，则可使每平方米的价值上升至5000以上。
六、项目投资估算（略）
七、财务评定（略）
八、项目敏感性分析
（一）盈亏平衡点分析
1、数据（暂无）
2、公式：
A、盈亏平衡点（保本销售量）=固定成本÷（销售单价-单位变动成本）
B、保本销售额=销售单价×A
（二）成本变动对利润的影响
（暂无数据）
（三）销售价格变动对利润的影响
（暂无数据）
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