北京兴昌达博房地产开发有限公司重整计划.doc
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北京兴昌达博房地产开发有限公司重整计划
目录
第一部分 债务人的经营方案
一、 债务人的资产状况
二、股权结构和法人治理结构的重新安排
三、资金筹措及使用计划
（一）项目资金流入分析
（二）项目资金流出分析
（三）兴昌达博公司重整资金筹措及使用
第二部分 债权分类
第三部分 债权调整方案
第四部分 债权受偿方案
第五部分购房债权人解决方案
一、购房债权人的分类与处理
（一）拟交付房屋的购房债权人
（二）以售房形式作为还款保障的购房债权人
（三）以个人购房名义套取银行按揭贷款的购房债权人
（四）退房债权人
二、296人购房债权人房屋交付的解决方案
（一）296人购房债权人房屋交付的基本原则
（二）296人购房债权人房屋交付方案
第六部分 拆迁安置方案
一、拆迁基本情况
（一）拆迁情况
（二）回迁楼建设情况
二、拆迁安置计划
三、拆迁安置的资金使用
第七部分 施工方案
一、麓鸣花园项目的开发及进展情况
二、麓鸣花园项目存在的问题
三、解决方案
（一）关于协调相关部门解决项目建设手续问题
（二）施工企业解决方案
（三）中介公司的聘请方案
三、施工计划
第八部分 重整计划的执行期限
第九部分 重整计划执行的监督
一、重整计划执行的监督
（一）公章的管理与监督
（二）人事任免与监督
（三）资金的使用与监督
（四）重大事项的报告与审批
（五）定期汇报与监督
二、重整计划执行的监督期限
第十部分 重整的必要条件
一、债权人的支持与配合
二、政府的指导与协调
三、管理人的监督与协调
四、重整执行人认真执行本重整计划
第一部分 债务人的经营方案
一、债务人的资产状况
根据北京德平资产评估有限公司2008年6月12日出具的资产评估报告结果显示：
截至评估基准日2007年9月18日，北京兴昌达博房地产开发有限公
司（以下简称兴昌达博公司）资产状况为：
资产总额为42476.27万元，其中流动资产42424.80万元币,长期投资39万元，固定资产12.47万元；负
债总额为45024.93万元；净资产为-2548.66万元。
二、股权结构和法人治理结构的重新安排
鉴于兴昌达博公司的净资产已为－2548.66万元，而根据管理人的测算启动兴昌达博公司开发的麓鸣花园项目至少需要2亿元人民币资金的直接
投入。
为保证兴昌达博公司重整计划的顺利实施，保障债权人及出资人的合法权益，并使兴昌达博公司出资人权益得到公平、公正地调整，管理
人决定向兴昌达博公司的股东筹措上述项目启动资金，并按照各位股东在2008年7月7日前的实际出资额占此次总出资额的比例调整兴昌达博公司
的股权结构。
2008年6月29日，管理人向兴昌达博公司的股东北京兴昌高科技发展总公司（以下简称“兴昌高科公司”）、北京东方达博置业投资有限公司（
以下简称“东方达博公司”）和黄师邮寄送达了《关于北京兴昌达博房地产开发有限公司破产重整筹资及股权调整的函》。
截止2008年7月7日
，兴昌高科公司出资2亿元人民币、东方达博公司及自然人黄师未出资。
为使兴昌达博公司的股权结构调整更加公平、公正，更好地维护广大债权人的合法权益，保证重整计划的成功，管理人建议向出资人筹资的期限
延长至本重整计划经债权人会议通过后60日内，或北京市昌平区人民法院裁定批准后30日内。
届时，将按照各位出资人新的出资额确定兴昌达博
公司股权结构。
管理人向各位出资人发出的《关于北京兴昌达博房地产开发有限公司破产重整筹资及股权调整的函》中设定的其他条件和内容不
变。
同时，鉴于兴昌高科公司已经出资2亿元人民币，管理人建议暂由兴昌高科公司全面主导兴昌达博公司重整，并立即组建临时经营团队启动重整
计划。
筹资期限届满后兴昌达博公司的法人治理结构为：
（1）公司设董事会，董事会成员5人，董事长为兴昌达博公司的法定代表人。
（2）公司设监事会，监事会成员5人。
（3）公司设总经理1名、副总经理2名，财务总监1名。
公司章程将通过公司章程修改程序进行修改。
管理团队的机构设置及职责范围由总经理提出方案，按照公司章程规定的程序报董事会决定。
兴昌达博公司的规章制度按照公司修订后的章程的规定重新制定。
三、资金筹措及使用计划
（一）项目资金流入分析
麓鸣花园项目国有出让土地使用权面积为305,374.61㎡，已批准规划开工建筑面积80,016.66㎡。
项目的规划总建筑面积为202,847㎡，其中住宅
规划面积为191,161㎡（公寓49,742.72㎡、联排别墅130,022.88㎡、独栋别墅11,395.40㎡），配套公建规划面积11,686.00㎡。
重整计划执行期
间，可能产生的资金流入共计120,796.08万元，具体包括：
1、已售房屋296套尾款收入10,514.02万元。
截至本重整计划编制之日，兴昌达博公司确认共销售房屋296套。
其中公寓119套、建筑面积17,110.05 ㎡、联排别墅159套，建筑面积
32,674.50㎡、独栋别墅 18套，建筑面积 6,238.38㎡。
销售合同价款20,637.76万元，已收10,123.75万元，未收10,514.02万元。
本重
整计划对上述销售均予以认可。
2、销售新建商品房预计收入103,130.58万元。
管理人通过对麓鸣花园项目周围北一街8号、邑上、随园公寓、湾流汇、蓝郡及新新公寓等在售项目的销售情况进行调查，并结合麓鸣花园项目
地理位置、配套设施、装修状况以及土地的剩余使用年限，本重整计划草案确定麓鸣花园项目建成后的商品房销售均价为公寓6000元/㎡、联排
别墅8000元/㎡、独栋别墅11,000元/㎡。
新建商品房销售收入：
32,632.67X6000＋97,348.38X8000＋5156.62X11000＝103,130.58万元
3、对外债权及投资款回收预计最高额约71,514,770.28元。
截至本重整计划草案编制之日，在兴昌达博公司与东方达博公司及关联公司间的债权债务抵顶之后，可能通过各种途径收回的债权最高额约为
71,514,770.28元。
（二）项目资金流出分析
重整计划执行期间，兴昌达博公司预计支出1,513,721,814.31元。
1、清偿政府垫资的破产费用6,500,000.00元；
2、清偿有财产担保的债权70,649,908.00元（本金）；
3、清偿职工债权300,094.85元；
4、清偿税款6,855,619.39元；
5、清偿普通债权206,059,117.95元（本金），其中：
（1）清偿以13套房屋作为还款保障的债权及以个人购房名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款16,274,025.23元，具体包括：
广东嘉海建筑工程有限公司10套（以下简称广东嘉海） 7,758,800.00元
桑开林1套 772,450.00元
马骏1套 773,815.00元
胡建1套 772,275.00元
套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款 6,196,685.23元（共涉及4套房屋）
（2）清偿66人退房债权人债权14,419,669.6元
（3）清偿其他普通债权人债权175,365,423.12元
6、拆迁安置费用34,404万元；
7、村委会办公用房、老年活动中心以及相关附属设施2500万元；
8、建安成本68,320万元，具体包括：
建设安装费用43,272万元
人防工程费 610万元
管理费 2,520万元
勘察设计费 436万元
监理费 406万元
销售费用 5,916万元
工程预算费 1,108万元
财务费用 5,498万元
销售税金 6,390万元
不可预见费 2,164万元
9、荒山租赁及补偿费1,625万元；
10、备用金154,867,074.12元；
（1）鉴于中国普天信息产业集团公司诉兴昌达博公司侵权纠纷（以下简称普天案件）8000万元、兴昌达博公司破产管理人诉中国农业银行北京
市顺义区支行和北京科博智能仪表有限责任公司合同纠纷（以下简称顺义农行案件）3000万元、北京清尚建筑装饰工程有限公司诉兴昌达博公司
承包合同纠纷（以下简称清尚建筑公司案件）100万元、姜涛律师代理费500万，目前正在诉讼中，先预提1.16亿作为备用金。
（2）中国人民解放军海军军事法院（以下简称“海军法院”）追缴执行款38,867,074.12元，目前尚未确定是否给付，先预提38,867,074.12元
作为备用金。
（三）兴昌达博公司重整资金筹措及使用
1、兴昌达博公司重整资金的筹措：
（1）兴昌达博公司直接投入重整启动资金2亿元人民币，债务人将按照项目资金使用计划严格支出；
（2）回收符合销售条件的房屋销售尾款，用于项目再投入；
（3）对符合销售条件的房屋逐步进行销售，分期取得销售收入，用于项目再投入，以保证项目收支平衡。
2、项目资金使用原则
在保证项目顺利建设及周转的前提下，在资金回笼过程中根据我国企业破产法的有关规定及本重整计划草案中债权清偿方案，安排各类债权依法
定顺序清偿。
第二部分 债权分类
根据管理人债权审核确认情况，截至本重整计划草案编制之日，兴昌达博公司破产债权总额共计603,420,762.84元（含待定债权154,867,074.12
元）（详见附件一《兴昌达博公司债权分类总表》）。
1、有财产担保的债权97,100,869.25元，债权人 3 人；
2、职工债权300,094.85元，债权人 19 人；
兴昌达博公司应支付的职工工资、经济补偿金、社会保险共计300,094.85元。
3、税款6,855,619.39元；
兴昌达博公司拖欠北京市昌平区地方税务局税款本金4，316，646.99元及滞纳金2，538，972.40元，共计6,855,619.39元。
4、普通债权344,297,105.23元（本金+利息），债权人435 人。
其中：
（1）以13套房屋作为还款保障的债权及以个人购房名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款16，274，025.23元。
（不包括北京华美联
合国际投资顾问有限公司、高新投资发展有限公司的债权）
（2）购房债权人债权147,847,015.61元。
具体包括：
①296人购房债权人债权本金加利息共129,660,232.19元。
②66人退房债权人债权本金加利息共18,186,783.42元，具体包括：
法院判决退房的36人；已退还部分房款的13人；签订还款协议的8人；签订
订房协议的3人；明显以不合理价格购房的6人。
（3）其他普通债权人债权180,176,064.39元。
5、待定债权154,867,074.12元:
（1）普天案件8000万元；
（2）顺义农行案件3000万元；
（3）清尚建筑公司案件100万元；
（4）姜涛诉兴昌达博支付律师代理费500万元；
（5）海军法院追缴执行款38,867,074.12元；
6、政府垫资的破产费用650万元。
第三部分 债权调整方案
1、有财产担保的债权本金不予调整，免除北京市昌平区人民法院裁定进入重整之日前的利息、罚息、违约金等。
有财产担保的债权在重整计划执行期间暂停行使担保权，法院重整期间及重整计划执行期间的利息、罚息、违约金等予以免除。
2、依法补缴拖欠的职工工资、经济补偿金、社会保险。
3、依法清偿税款，重整计划执行期间按章纳税。
4、普通债权分为以下四种情况进行调整：
（1）以13套房屋作为还款保障的债权及以个人购房名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款，其债权本金不予调整，免除利息、罚息、
违约金及其他损失。
（2）296人拟交付房屋的购房债权人的债权不再现金清偿，免除利息、罚息、违约金及其他损失。
（3）66人退房债权人的债权本金不予调整，免除利息、罚息、违约金及其他损失。
（4）其他普通债权本金不予调整，免除利息、罚息、违约金及其他损失。
5、待定债权中：
（1）普天案件所涉8000万元、顺义农行案件3000万元、清尚建筑公司案件100万元及姜涛代理费500万视案件判决情况而定。
在
案件审理结果确定前，暂将其列入待定债权。
（2）海军法院追缴执行款38,867,074.12元，目前尚未确定是否给付，暂将其列入待定债权。
第四部分 债权受偿方案
1、政府垫资的破产费用650万元，计划于2008年12月31日之前偿还。
2、有财产担保的债权全部本金70,649,908.00元，在2009年9月30日之前偿还。
3、职工债权和税款在重整计划草案通过后，于2009年10月1日前清偿。
4、普通债权分为以下四种情况进行清偿：
（1）对除北京华美联合国际投资顾问有限公司、高新投资发展有限公司之外的以售房形式作为还款保障的债权（涉及13套房屋）、及以个人购
房名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款（涉及4套房屋），用兴昌达博公司股东投入的资金及其他渠道融资和已售项目收回的尾款于
2009年12月底前清偿，并解除17套商品房预售登记合同。
（2）296人拟交付房屋的购房债权人的债权按照本方案第五部分《购房债权人解决方案》执行，其债权不再现金清偿。
（3）66人退房债权人的债权，按照其他普通债权清偿的方式清偿。
（4）其他普通债权于2009年12月底之前偿还全部本金。
其中：
涉及工程款的建筑类债权人，应在重整计划通过后立即撤出麓鸣花园施工现场，
以使项目顺利开工。
5、暂定债权确定后，按照确定的结果应当给付的，于2009年12月底之前清偿。
海军法院追缴的执行款若确定后，于2010年6月开始分期分批偿还。
第五部分购房债权人解决方案
一、购房债权人的分类与处理
管理人通过对兴昌达博公司签订的全部购房合同、认购合同、预售合同等进行清理后，可将购房债权人分为如下三类分别处理：
（一）拟交付房屋的购房债权人
拟交付房屋的购房债权人共296人（以下简称296人购房债权人），是指除以售房形式作为还款保障的购房债权人、以个人购房名义套取银行按揭贷款的购房债权人和退房购房债权人之外的购房债权人，具体包括：
公寓119人，在销售许可范围内的 0人；独栋别墅18人，在销售许可范围内的17人；联排 159 人，在销售许可范围内的 147人。
其中，1套独栋、5套联排因高压线下规划已经取消原规划设计。
本重整计划中的购房债权人解决方案主要是解决这部分购房债权人的房屋交付问题，尽可能将符合合同约定的房屋交付给购房债权人，其债权不再现金清偿。
（二）以售房形式作为还款保障的购房债权人
以签订正式商品房销售合同并经过昌平区建委预售登记备案的方式，对兴昌达博公司拖欠的借款、施工保证金、项目转让定金、设计费进行保障的购房债权人共8人，涉及房屋73套。
管理人认为其购房目的是一种还款保障行为，为使麓鸣花园项目重整成功，使购房债权人顺利安置，应在依法确认上述债权人的债权后，解除以上债权人的商品房预售合同，并注销商品房预售登记手续。
其债权根据性质的不同按照本重整计划中的债权调整方案和受偿方案进行调整、清偿。
（三）以个人购房名义套取银行按揭贷款的购房债权人
以个人购房名义套取银行按揭贷款的购房债权人共4人，涉及房屋4套。
该4套房屋实际上是兴昌达博公司以个人购房的名义套取北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款，涉及贷款额为6,196,685.23元。
管理人认为兴昌达博公司与该4位购房人之间并不具有房屋买卖的真实意思表示，为使麓鸣花园项目重整成功，使购房债权人顺利安置，应在确认北京农村商业银行兴昌支行债权后，解除该4套房屋的商品房预售合同，其债权根据其性质按照本重整计划中的债权调整方案和受偿方案进行调整、清偿。
（四）退房债权人
退房债权人共66人，主要包括以下几类：
（1）法院判决退房的36人；
（2）已退还部分房款的13人；（3）签订退房协议的8人；（4）签订订房协议的3人；（5）以明显不合理的价格进行交易的6人。
以上购房债权人均做退房处理，其债权将按照本重整计划中普通债权的调整方案和受偿方案进行调整、清偿。
二、296人购房债权人房屋交付的解决方案
（一）296人购房债权人房屋交付的基本原则
本重整计划主要目的之一是解决该296人购房债权人的房屋交付问题，在重整计划执行期间将按照以下原则逐步履行：
1、重整计划执行过程中，对296户购房债权人的房屋交付将按原合同规定的价格执行。
在规划不变的前提下，对296户购房债权人的房屋交付将尽量按照原合同约定的位置、户型执行。
2、对购买了不符合商品房销售条件房屋的139人购房债权人，如其愿意等待交付房屋，待其所认购的房屋满足商品房销售许可条件后，按照原价格重新办理商品房买卖手续。
若该部分购房债权人不愿意等待交付房屋的，则可以提出合同解除申请。
3、兴昌达博公司重整计划执行期间，将逐步完成项目建设、销售手续，使购房债权人所认购的房屋分期满足销售许可条件。
对于逐步满足销售许可条件的购房债权人，应当按照本部分二
（二）《296人购房债权人房屋交付方案》中房款交付的规定付清购房尾款。
4、296人购房债权人不再向兴昌达博公司主张破产立案前因迟延交房而发生的利息、罚息、违约金及其他损失的权利。
5、认购有销售许可手续房屋的购房债权人接受在重整计划执行过程中对于房屋调整的安排（注：
由于规划调整，除签订正式商品房预售合同的52人外，原有房屋及房号已发生变化或不存在）。
若在重整计划执行过程中需要调整房号及户型的，购房面积增加的应按现价补交超出面积的房款；面积减少的，按照现价退还房款。
在此基础上，重新签订商品房预售合同的，在交房时对面积出现误差的，将按照正式签订的预售合同执行。
6、如后期项目因政策原因无法按照原规划建设时，296人购房债权人可自愿选择退款或在新规划批准后按照原认购条件优先购买新规划内的同类型房屋。
购房面积增加的应按现价补交超出面积的房款；面积减少的，按照现价退还房款。
7、为保障重整计划顺利实施，管理人将积极协助债务人同有关政府部门沟通规划事宜，如规划确需调整，296人购房债权人对此表示认可并接受调整方案。
（二）296人购房债权人房屋交付方案
1、对于认购已经具备商品房销（预）售许可条件房屋的购房债权人：
（1）已签订正式预售合同，并已经办理预售登记备案的，原房型不变，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。
购房债权人应当在本重整计划方案经法院裁定批准后30日内一次性交齐全部购房款余款。
（2）签订认购合同、所购房屋规划未发生变化的购房债权人，在收到兴昌达博公司关于办理商品房购房手续通知后，应当按照认购合同约定的房型、面积签署正式的预售合同并办理预售登记备案，预售合同签订后30日内一次性交齐全部购房款尾款，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。
（3）签订认购合同、所购房屋规划发生变化的购房债权人，接受兴昌达博公司在同类型房屋中关于房号、户型调整的安排。
在收到兴昌达博公司关于办理商品房购房手续通知后，按照认购合同约定的房型、面积签署正式的预售合同并办理预售登记备案，预售合同签订后30日内一次性交齐全部购房款尾款，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。
（4）上述购房债权人中，如在收到兴昌达博公司办理商品房购房手续通知后未能办理购房手续、在规定期限内未付清购房款或者不接受兴昌达博公司关于房屋调整的安排，则视为解除认购合同。
2、对于认购尚不具备商品房销（预）售许可条件房屋的购房债权人：
（1）兴昌达博公司将尽最大努力，完善房地产开发、销售手续，尽量保证按照原规划进行建设，待购房债权人所认购房屋逐步满足商品房销（预）售许可条件后进行正式销售。
（2）签订认购合同、后期房屋规划未发生变化的购房债权人，在收到兴昌达博公司关于办理商品房购房手续通知后，按照认购合同约定的房型、面积签署正式的预售合同并办理预售登记备案，预售合同签订后30日内一次性交齐全部购房款余款，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。
（3）签订认购合同、后期房屋规划发生变化的购房债权人，如接受兴昌达博公司在同类型房屋中关于房号、户型调整的安排的（如后期规划无同类型房屋则可尽量调整性质、面积相近似的房屋），在收到兴昌达博公司关于办理商品房购房手续通知后，按照认购合同约定的房型、面积签署正式的预售合同并办理预售登记备案，预售合同签订后30日内一次性交齐全部购房款余款，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。
（4）上述购房债权人中，如在收到兴昌达博公司办理商品房购房手续通知后未能办理购房手续、在规定期限内不能一次性交付购房款或者不接受兴昌达博公司关于房屋调整的安排，则视为解除认购合同。
第六部分 拆迁安置方案
一、拆迁基本情况
（一）拆迁情况
重整计划执行过程中的拆迁包括北京市昌平区南邵镇金家坟、纪窑两个行政村的拆迁。
目前金家坟村、纪窑村有未拆迁自然院共计381户，未拆迁人口1312人。
兴昌达博公司对项目建设需拆迁的金家坟村和纪窑村承诺的事项包括：
村委会办公用房、老年活动中心以及相关附属设施的建设。
（二）回迁楼建设情况
为解决项目开发建设用地范围内的农民拆迁、就近安置问题，兴昌达博公司已建成回迁用房建筑面积总计约3.7万平方米，已全部竣工。
回迁楼产权安置面积31237.6平方米，共计340套，目前已安置76户回迁居民入住，安置总建筑面积7208.96平方米。
剩余264套，建筑面积 24028.64平方米，可用于安置未拆迁居民。
但回迁楼产权安置面积还差49,472平方米。
二、拆迁安置计划
为保证后期项目的顺利进行，兴昌达博公司本着促使项目建设尽快推进的原则，针对两村的拆迁制订如下的拆迁计划。
1、申报拆迁许可证;
2、落实拆迁公司、拆迁评估公司;
委托拆迁公司实施拆迁和拆迁评估工作，计划于2008年9月启动拆迁工作;
3、完善回迁楼配套设施;
4、解决回迁楼查封和抵押担保问题;
三、拆迁安置的资金使用
金家坟、纪窑两村拆迁安置费用预计36，904万元，具体包括：
1、拆迁安置费 34,404万元，如果兴昌达博公司原股东东方达博公司和黄师能够按照本草案规定的出资时间进行出资，则上述费用支出将由兴昌高科公司和兴昌达博公司另行协商确定；
2、村委会办公用房、老年活动中心以及相关附属设施2500万元。
第七部分 施工方案
一、麓鸣花园项目的开发及进展情况
1、前期报建情况
（1）项目一、二期立项批复已过期;
（2）06、07、08年度施工计划未获批准;
（3）面积为80014M2规划许可证已过期;
（4）面积为80014M2开工证已过期;
（5）项目总体设计方案--规划意见书已过期;
2、大市政情况
（1）小区供电方案已过期，需申报;
（2）小区燃气站方案未报批;
（3）供暖尚未接通园区锅炉房;
（4）上水工程尚未接通南邵水厂;
（5）雨水、污水方案未设计;
（6）电信、有线电视方案未设计;
（7）人防工程方案未报批;
（8）中水处理方案已进行施工;
（9）沿山防洪沟设计方案未设计。
3、建安施工情况：
现场已开工建设约70000M2，工程形象进度差异较大，部分已结构封
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