北京望坛项目公建地块市场研究及定位策划报告.ppt

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望坛项目公建地块市场研究及定位策划报告,第2页,南三环,赵公口桥,木樨园桥,本案住宅,健身中心,百荣世贸商城,酒店式公寓商业配套酒店式公寓销售价格80008500元/平米配套商业租金2-3元/天,永外大街,洗浴休闲中心,北部公建地块,西部公建地块,东部公建地块,公建地块项目市场研究及定位概要,专业卖场餐饮临街店铺办公专业买场租金2-3元/天临街商铺销售价格12000-13000元/平米租金4-6元/天办公物业销售价格900010000元/平米租金3-3.5元/天,南三环,第3页,第4页,本案公建开发的区域环境分析,1,区域缺乏商务氛围，基本没有中高档办公的氛围；,2,区域周边交通及市政配套不完善；,3,本案区域整体生活配套不完善，便利程度低，难以满足附近居民的需求；,4,区域目前还是老城区，居住和办公人群消费力较弱，中高档商业和商务氛围短时间不可能形成。

第5页,第6页,区域在售商业分析区域在售的商业以社区底商为主,区域社区商业销售价格统计（节选）,区域社区销售商业以底商居多，规模在200020000平米之间区域社区商业销售价格在900019800元之间，以12000元左右者居多,第7页,区域商业租金分析地段不同租金差别很大,区域社区商业租金统计（节选）,区域社区租赁商业规模在200025000平米之间区域社区商业租赁价格在1.36元/平米天之间，主要分布在4元以内,第8页,档次水平：

各业态以中低档商业设施为主经营状况：

经营状况整体较好，大部分商业物业处于赢利状态租金状况：

部分小型零散店铺租金相对较高，可达到6-8元/天平方米，一般类型的临街店租金水平主要集中在2-3元/天平方米、3-5元/天平方米区间相对较多业态组成：

餐饮、专业店、美容美发、便利店等，占据了总体供应数量的50%以上；其它业态分布相对较为零散,区域临街商业分析各街道商业档次都不高,第9页,区域超市分析,供应数量：

二、三环之间相对集中供应规模:

5000平米以下居多，5000平米以上数量虽少，但规模占总体量80%以上区位分布：

项目周边除家乐福方庄店，尚无大型超市物业存在品牌档次：

区域内以物美、美廉美、华强、华联、天福、迪亚天天为主，其品牌知名度和市场认知度不高,本案附近超市主要有：

物美便利店，迪亚天天便利店。

档次较低且供应量有限,本项目地块,第10页,区域餐饮娱乐市场分析餐饮娱乐是本区域商业主力业态,餐饮业态总体经营状况：

主要服务的对象为周边人群，经营状况普遍较好，现阶段区域内餐饮业态具备较好的经营空间；娱乐业态总体经营状况：

服务性业态相对较少；洗浴等经营状况普遍较好，而休闲运动等业态供应少、经营状况不理想餐饮、娱乐等业态的品牌、档次状况：

中高档次的娱乐消费市场相对空白租金水平：

娱乐业租金一般为1.7-3元/天/平米,餐饮业则在1.8-5元/天/平米之间,区域餐饮娱乐业态档次比例图,第11页,区域百货市场分析本区域不支持大型百货类业态,区域内百货类物业主要集中在崇文区（如新世界一期二期）、方庄（如贵友）等商业氛围较为成熟、消费力较为旺盛的区域本区域由于商业氛围淡薄，区域人口密度、人流量与车流量、消费力水平以及商业市场认知度尚不足于支撑百货类物业，百货类物业具有较大风险故建议本案不做百货类物业,第12页,南城区域是专业市场的集聚地,区域建材市场,区域家居市场,木樨园服装市场,第13页,区域专业市场分析结论,区域家具，建材以及服饰等物业主要集中在东南三环以外南城整体家具家居、建材类市场产品放量巨大，部分区域已具备较大规模木樨园区域内服装、鞋帽类市场以大规模物业为主，具有很强的市场竞争力。

但单体供应规模相对较大，总体供应规模区域饱和木樨园区新建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向本案西部地块距离木樨园环岛约600米，但考虑类似专业市场会给项目规划高档住宅物业带来巨大负面影响。

故不建议考虑家具、建材及服饰类专业市场,第14页,区域商业市场分析总体结论,以中低档商业设施为主，专业市场占较大比例社区配套商业主要来源于一些新建小区，缺乏中高端产品，难以满足需求南城休闲、娱乐产业已形成一定的产业聚集效应（以洗浴为特色）区域内缺乏上规模的超市,第15页,第16页,南城在售办公物业市场以商住公寓为主,调研所选物业主要位于项目周边缺乏商务氛围，没有办公物业聚集区整体办公物业档次较低，在售办公物业以商住公寓为主价格较低，同当地住宅物业相当,区域办公物业市场分析,第17页,区域办公物业市场分析,南城办公物业入住客群以商贸等服务性行业为主,主要客群为周边木樨园服装批发、贸易、科技、咨询、制造、外地企业驻京办事处等中小公司，这部分企业的业务主要在南城或看中南城低办公成本。

第18页,区域办公物业市场分析,地块附近办公物业档次低，目前地块附近没有商务氛围自用办公场所工商银行崇文区支行北京市珐琅厂外地政府驻京办事处衡水市政府驻北京办事处哈尔滨市政府驻京接待处零散的低档次改建办公场所单间15平米左右，月租金1500元，出租率在90以上租户多为周边小市场业主租赁的办工场所在售住宅改建天天家园临街第2层住宅改为写字间对外销售,第19页,位于天天家园沿街住宅楼的2层，1层为沿街商铺，3层以上为住宅全部出售，9000元/平米面积最小约200平米，墙体全部为承重墙，不可打通无电梯，无大堂同楼上住户共同使用的楼体为入室唯一途径目前尚未销售出一套,个案分析：

天天家园写字间,区域办公物业市场分析,第20页,区域办公物业市场分析结论,1,全国各地中小地方的办事处或企业办事处是南城办公市场的一大特色；,2,对价格相对敏感的企业或投资客形成了南城办公物业的主力客群，这些客群目前基本以选择商住公寓项目为主。

3,本区域中小型商贸类中低档次办公有一定市场需求，基本没有高档办公物业市场；,第21页,第22页,区域酒店式公寓市场分析,1,精装修小户型公寓的客群以青年白领为主，对总价很敏感，需求总价在40万以下,2,通过良好的精装修、管理和服务，能够很好的提升酒店式公寓的价值。

3,南城的精装修小户型公寓销售势态良好，如GOGO新时代、10AM新坐标等小户型的开发均取的了成功。

第23页,第24页,地块位置示意图,木樨园桥,本案住宅,西部公建地块,北部公建地块,万鹏文化用品商城,百荣世贸商城,东部公建地块,数码城,永外大街,南二环,景泰路,南三环,安乐林路,第25页,北部地块产品定位,洗浴休闲中心,健身中心,第26页,层高要求,本建筑限高为24m。

健身中心层高4.2m。

洗浴休闲中心一层大堂层高4.5m，洗浴部分层高4m，其余层层高3.1m。

。

第27页,健身中心各楼层布置,健身中心,车库,车库及设备机房,第28页,洗浴休闲中心各楼层布置,车库,车库及设备机房,第29页,首层业态,大堂,自助餐,第30页,洗浴区业态,汤池养生水疗池淋浴区蒸汽室、桑那浴VIP室,第31页,休息区业态,休息大厅休息包房美容、美发SPA、按摩、舒活等,第32页,娱乐区业态,KTV棋牌室,第33页,第34页,以木樨园商圈氛围为依托融专业卖场、餐饮、临街店铺、办公为一体打造“双子星座”南二环活力商务商业新天地,西部公建地块主题定位,第35页,利用木樨园成熟商业氛围和特殊商务办公需求，以中档专业卖场、餐饮、乙级写字模最大限度的迎合市场需求,借势造势,价值实现,业态组合,以恰当的业态，保证商业和办公的可售面积和销售价格最大化,通过合理的业态组合，满足商业与商业、商业与办公、项目与周边的良好互动,西部公建地块定位诠释,第36页,公建三,公建四,地上,各层业态规划,西部公建地块产品细化,第37页,可考虑的中档中型专业卖场如：

电器类：

大中、国美、苏宁、永乐通讯类：

中复电讯等家居饰品类：

简爱家居等文化办公用品类：

美仪办公租金：

2-3元/天,商业部分：

西部公建地块产品细化,第38页,可考虑的临街商业如：

精品店类：

精品服装服饰眼镜店：

雪亮、大明等餐饮类：

中式小型正餐、快餐、家常菜、西饼屋、少量休闲餐饮便利店类：

7-11、物美等其他类：

美容美发、摄影等租金价格：

4-6元/天售价：

12000-13000元/平米,商业部分：

西部公建地块产品细化,第39页,写字楼部分:

建筑形态：

塔式写字楼级别档次：

乙级写字楼所在楼层：

3-8层层高：

3.6米入口方向：

北侧单位开间：

100平米左右租金价格：

3-3.5元/天销售价格：

9000-10000元/,西部公建地块产品细化,第40页,专业卖场,餐饮,办公入口,办公入口,地上一层平面示意图,商业入口,商业入口,商业入口,商业入口,临街商业,临街商业,西部公建地块产品细化,第41页,第42页,南二环区域便利型、生态型、舒适型、小户型酒店式公寓及商业配套营造“小白领写意生活空间”,东部公建地块主题定位,第43页,地上,各层业态规划,西部公建地块产品细化,第44页,可考虑的中档超市：

华润、旺市百利、物美、京客隆等可考虑的餐饮：

中式特色正餐、部分休闲餐饮租金：

2-3元/天,商业部分：

东部公建地块产品细化,第45页,酒店式公寓部分：

建筑形态：

塔式建筑级别档次：

四星级酒店配套所在楼层：

3-7层层高：

3.1米户型：

精装小户型单位开间：

50-60平米左右销售价格：

8000-8500元/,东部公建地块产品细化,谢谢！