三门峡商业物业市调报告.doc
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【三门峡商业物业市调报告】
太格地产
2009-9-5
调查说明
调查目的：
通过本次调研了解富达电力集团黄河路地块周边商业环境，包括在售商业物业状况及在运营商业状况，以获取项目前期营销的第一手资料，为本案的产品定位及产品建议提供参考并提供合理化建议。
调查时间：
2009年9月3日——2009年9月4日
调查方式：
踏街记录、竞争个案调查、网络搜集、电话咨询
调查内容：
在售商业销售情况、产品特点，已有商业运营模式、业态划分等。
调查对象：
在售商业物业楼盘、路边店面老板，代表性商业步行街、百货、广场的招商负责人。
PART1调查内容
一、商业市场环境分析
1、全市GDP达到640亿元，居民收入逐年增长，内需型消费水平不断提升
2008年全市GDP达到640亿元，增长14.5%；地方财政一般预算收入完成37亿元，增长26%，经济连续10年实现较快发展，人民生活富足，消费水平不断提高。
2008年全年农村居民人均纯收入4454元，扣除价格因素，比上年实际增长7.2%；农村居民人均生活消费支出3044元，实际增长5.4%。
城镇居民人均可支配收入13231元，实际增长8.3%；城镇居民人均消费支出8837元，实际增长6.0%。
农村居民家庭恩格尔系数为38.3%，城镇居民家庭恩格尔系数为34.8%。
2、全市社会消费品零售额突破144.09亿元
2008年全市实现社会消费品零售总额144.09亿元，其中批发零售业实现社会消费品零售额122.52亿元，占全市消费品零售总额的85%。
全年消费均衡增长，从各月实现的社会消费品零售总额看，每个月都在10亿元以上。
其中有5个月超过13亿元。
城乡居民储蓄存款余额294.49亿元，比年初增加47.89亿元，增长19.4%。
3、旅游经济拉动消费品市场繁荣
三门峡被评为“旅游城市”、“国际园林都市”，今年又在《2009年中国城市竞争力蓝皮书、中国城市竞争力报告》中三门峡生活质量竞争力被评为河南省第三位，每年有数百万游客到三门峡旅游、娱乐、消费，极大地繁荣了三门峡市的商品消费市场。
2008年，全年接待海外游客30731人次，比上年增长12.2%，旅游外汇收入377.79万美元，增长12.4%；接待国内游客人数704.37万人次，实现旅游收入11.8亿元，，同比分别增长31.8%和31.7%。
二、当前商铺市场概况
1、三门峡市商业格局
目前，三门峡市的商业分布全区，较繁荣的地段是在黄河中路、崤山中路、上阳中路一带，其中黄河中路有百货商城、大张百货、华润万家等，崤山中路有千禧量贩、天鹅城珠宝等，上阳中路有蓝香超市等，以及各路沿街品牌专营店。
其中作为三门峡市商业大道的黄河路汇聚
滨溪花园
本案
2600元
中原世纪苑
2400
2、重点商铺规划及业态分析
物业名称
功能划分及经营种类
业态配比
物业种类定位
虹桥电器
1F电饭煲、洗衣机、热水器、
2F彩电、冰箱等
专业家电商场
家电商场
新世纪百货
1F珠宝、皮具、化妆品
2F品牌服饰
品牌服饰占50%
中高档百货公司
旺德福名士广场
1F运动鞋、运动服饰2F品牌女装3F品牌男装4F美食广场5F网吧6-8宾馆
品牌服饰75%餐饮25%
中高档服饰
时代百货
1F都市流行馆：
黄金珠宝、化妆品、皮鞋皮件、名表、
2F绅士休闲馆：
男装、运动、中型休闲、咖啡厅
3F名媛居家馆：
女装、内衣、女士精品、居家用品、童装、季节品
楼上是商住两用公寓，另外一栋是粤海大酒店（四星）
服饰60%休闲5%珠宝化妆品及皮具等35%家居10%
集高档娱乐、休闲、购物于一体的新型百货公司
建业新天地步行街
服装、餐饮、美容美发、精品店、保健品
服装75%餐饮10%美容美发5%精品店5%保健品5%
步行街
华润万家
食品、蔬菜、家居、服装、家电、个人护理
食品蔬菜35%家居25%服装20%家电15%个人护理5%
满足周边日常消费的超市
大张百货
童装、男装、女装、精品服饰
品牌服饰和中低档服饰各占一半
百货公司
百货楼
-1F龙柏运动城
副楼：
1F鞋、珠宝、化妆品、2F精品女装3F羽绒服男装4F书、童装
主楼
1F鞋手机电子、餐饮、医药、化妆品
2F中档女装、男装3F羊毛衫、羽绒服
4F珠宝、皮具、钟表、文娱用品、童装
5F学习机点读机5楼以上为商务办公楼
主楼为瓷砖、副楼为蓝色玻璃幕墙
服装占55%珠宝化妆品15%文具学习用品25%其他15%
传统百货公司
华兴商厦
1-4F为手机、通讯、家电
专业通讯电器商场
专业商场
小结：
◆从对上述具有代表性的商场及各楼层业态分析来看，目前市场上的商铺规划出了个别专业市场外，大多数规划以服饰为主。
◆虹桥电器和华兴商厦定位是电器及电脑电讯产品的专卖商场，因此各楼层的业态完全不同于其他商场
◆新型百货公司和商场多注重引进休闲、餐饮等业态。
◆根据踏街记录，黄河路从上阳路至大岭路段主要为品牌服饰店。
3、主要商铺租售情况分析
目前商场最旺的为黄河路从上阳路至大岭路路段，出租率达到90%以上，相对于商场临街店面也成为热点最高租金达到200元/平米每月，小店面、小铺位的投资氛围较浓，主要商业区的商业走势健康，现时在建和开工的商业设施并没有出现大规模扩容现象，现在三门峡商铺市场具备长期稳定发展的前景。
不容忽视的是商业投资者经历过2006年2007年的投资热潮以后回归理性，物业质量、后期运营和服务质量成为和地段同等重要的考虑因素。
（1）主要商铺租金水平单位元/平方米每月
物业名称
地理位置
租金水平
备注
新世纪百货
黄河路陕源路交汇处
1F180元/㎡每月2F160元/㎡每月
负一楼委托千禧百货公司经营
入场费5000元
万德福名士广场
黄河路陕源路
4F美食广场租金为商铺营业额的20%
卫生费为200元/米
华兴商厦
黄河路陕源路交汇处
1F175元/㎡2F155元/㎡3F100元/㎡
——
建业新天地
黄河路六峰路
1F临街180元/㎡内街70元/㎡
2F40-60元/㎡
得房率较低为64%
华润万家
黄河路六峰路
140-160元/㎡
——
大张百货
黄河路六峰路
联合经营，商户交一定保证金按业态提点
——
小结：
◆目前租金情况看，地段越好租金越高茅津路至上阳路断租金水平为50-80元/平米每月；上阳路至陕源路段为80-120元/平米每月，从陕源路至陕州路段为120-200元/平方米每月。
◆商铺市场由于其特殊性得房率普遍较低，一般来讲其管理费是按照建筑面积来收的。
（2）主要商铺销售价格单位：
元
物业名称
地理位置
销售价格
建业·森林半岛
甘棠路崤山西路
双层7200元/㎡，单层8600元/㎡
甘棠花园
甘棠路崤山西路
1#均价5800元/㎡2#均价6300元/㎡
甘棠居
甘棠路崤山西路
均价5500元/平米左右
景通·丽景湾
茅津南路河堤北路交汇处
框架结构900元/㎡（赠同等面积的负一楼）
砖混结构5500元/㎡
公园九号的会所商业、虢都御府的两层底商、景通·铂景湾的两层底商、中原世纪苑尚未开售价格未出，产品信息也尚未出来。
小结：
◆由以上列表可以看出，同一地段决定商业价值高低的是公司品牌与物业档次，建业·森林半岛的售价远远高于同地段的住宅底商的原因正在于此。
◆三门峡市大部分项目对住宅底商的重视程度不够，缺乏产品规划意识，除了主要商圈的裙楼及底商以外其他项目大多不重视商业物业形象与品质感提升。
在售的甘棠居只是简单的把一层住宅定为商铺出售，天发·首府甚至没有底商。
（3）主要商铺租售率
物业名称
地理位置
销售率
出租率
新世纪百货
六峰路与黄河路交汇处
——
95%
华兴商厦
六峰路与黄河路交汇处
——
98%
百货楼
六峰路与黄河路交汇处
——
100%
建业·新天地步行街
六峰路与黄河路交汇处东南
100%
90%
华润万家
六峰路与黄河路交汇处
——
100%
大张百货
六峰路与黄河路交汇处
——
100%
建业·森林半岛
甘棠路崤山西路
70%
——
甘棠花园
甘棠路崤山西路
尚未开始销售
——
甘棠居
甘棠路崤山西路
40%
——
景通·丽景湾
茅津南路河堤北路交汇处
80%
——
小结：
◆从上表可以看出，同样地段，出租率有高有低，可见要想形成一个旺铺不单单要靠知名度和人流量，更要靠准确的业态定位与后期有效经营推广才能聚集人气。
4、主要商铺经营状况
物业名称
经营模式
经营状况
经营档次
经营特点
新世纪百货
只租不售/委托经营
经营状况佳，人气旺
中高档
沿街商业
旺德福名士广场
自主经营/联合经营
铺位较大，经营种类少，人气不足
中高档
沿街商业
大张百货
自主经营与招租结合
经营佳
中高档
传统百货
建业新天地步行街
售后出租
经营状况一般
高档
独立商业街
华润万家
自主招商
经营状况良好
中档
周边居民一站式生活消费
时代百货
只租不售自主招商外聘专业团队
正在招商
高档
小结：
◆在黄河路核心商圈，只租不售的商业物业占一大半。
新世纪百货负一楼委托千禧量贩经营，余下自主招商；旺德福名士广场自主经营，但由于没有处理好和商户的关系，三次开业人气仍不旺。
华润万家和大张百货人气火爆，大张百货里一半为自主经营，另外一半的品牌商户依靠招商。
5、主要商铺产品特点
物业名称
外立面
商铺面积区间
层高
最小柱间距
进深
面宽
时代百货
灰色瓷砖
45-140㎡
5m
6m
——
——
建业·新天地步行街
灰色大理石+褚红色面砖
30-120㎡
4.2m
4m
7m
3-4m
建业·森林半岛
商铺为大理石
住宅为面砖
单层107-144㎡
双层319-381㎡
一层4.2m
二层3.9m
2.5m
14.25m
12m
甘棠花园
双层商铺140-280㎡
5m
4.5m
_
_
甘棠居
涂料
单层70-129平米
3.3m
景通·丽景湾
——
70-145㎡
3.5m
4.2m
3.3m
——
新世纪百货
灰色瓷砖
50-120㎡
——
6m
华兴商厦
灰色大理石
——
4.8m
6m
25m
_
百货楼
白色瓷砖+蓝色玻璃幕墙
20-120㎡
——
6m
——
——
小结
◆新建商业物业外立面普遍具有质感，多采用灰色、褚红色等低调内敛的色彩，和高档材质。
◆建业·森林半岛的底商产品种类及面积区间较为丰富。
◆所调商业物业层高集中在4.2米—5米之间，。
最小柱间距则因业态而不同，大型卖场如华夏商厦最小柱间距为6米。
除此以外不同业态对进深、供电照明、人流、车流、动线、排污、消防以及商业店面门窗门头等建筑结构的设计均有不同的要求。
PART2调查总结与未来市场的预测分析
一、商铺市场分析总结
（一）近年来三门峡市商铺市场总结
过去的五年是三门峡零售业快速平稳发展的5年，呈现出以下几个特点
◆传统零售业不断让利给现代零售业
◆传统百货店大部分进入微利状态，经营状况逐渐变淡，连锁超市、大卖场和便利店发展趋势不同
◆购物中心大举进入快速发展成为市场亮点
◆新兴业态被不断引入并得到快速发展
◆购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多
（+二）商业圈层两极分化
根据三门峡市现有商业规划和商业街综合经营状况，三门峡市商业街呈现出两极分化的特点，以黄河路核心商圈为代表，其它商业网点零散分布要么不上档次要么不成规模，难以代表城市商业发展水平更难满足现代人日益提升的生活需求。
（三）政府支持带动商业发展
三门峡市政府对城市商业发展比较重视，根据《中共湖滨区委、湖滨区人民政府关于加快服务业发展的实施意见》规定，前两年各项管理费免于征收，第三年到第五年按1/2扶持，全年无干扰运行。
湖滨区发改委，为该项目实行领办或代办一条龙服务，在该项目提供各种手续齐全的前提下，三个工作日办结企业工商执照和国地两税登记，各项费用按规定的最低标准收取。
除享受现有的一切优惠政策外，还将享受免费办理各种证件，供电、供水与工业项目同价安等一系列优惠政策。
政策支持再加上三门峡市较强的消费力，吸引知名品牌和省外投资商进驻。
目前家乐福已经落户大中海商业文化广场，来自温州的开发商业纷纷在三门峡市投建项目。
（四）商业市场供需特征
1、居民休闲消费和日常消费呈现明显分别
三门峡市居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街聚集，日常消费在住宅配套商业聚集的特点。
2、商业进入形态多元化与力量重组的时代
三门峡市商业进入群雄争霸的时代。
传统的百货业与新兴的连锁商业、专卖店等商业形态百舸争流，百货业的竞争使得行业利润缩减。
连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。
百货业要发挥自身优势必须寻找新的突破。
时代百货、王德福名士广场增加休闲餐饮业态，正是百货经营的一个转变。
3、地段级差显著，与租金呈正比关系，但不直接决定出租率。
地段越好租金越高，茅津路至上阳路断租金水平为50-80元/平米每月；上阳路至陕源路段为80-120元/平米每月，从陕源路至陕州路段为120-200元/平方米每月，地段越靠中心商圈租金越高可见租金的地段机场的的梯度性十分明显。
但出租率的高低取决于人气、业态定位、经营推广等多方面因素，而不单单又地段决定。
4、商场进入品牌竞争时代
大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌，商场经营者也经常采用差异化租金策略，对著名品牌给与租金上的优惠（时代百货）。
知名度较高的商场门庭若市，租金水平也会有大幅提高。
比如在六峰路黄河路交汇处，相隔只有几步之遥的大张百货和建业.新天地步行街租金水平差距达40-50元平米每月。
5、规模效应与错位经营
规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应。
错位经营是指同类型的商业聚集在一起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大。
黄河路大岭路商圈即体现了这一点：
商场名称
经营理念
目标客户
大张百货
实惠方便
平民消费与高档消费者
时代百货
流行时代，品位生活
追求品位的消费者
旺德福名士广场
——
年收入8万左右的成熟消费者
新世纪百货
流行的领导者
追求流行的淑女们
百货大楼
实实在在，服务大众
讲求实惠的工薪阶层
华润万家
一次购足，体验购物休闲乐趣
周边日常消费
建业·新天地步行街
休闲娱乐
年轻人及中高档收入消费者
二、未来发展趋势预测
从当前三门峡市的商铺市场的发展状况以及一些趋势来看，未来三门峡市的商铺市场将呈现出以下趋势：
◆服装服饰、休闲将成为新型零售业态的主要组成部分
◆市场开放度加大，吸引更多零售商进入三门峡市场
◆购物中心的创新、管理和优化竟是未来市场的热点
◆业态创新、管理技术应用和供应链突破成为竞争优势来源
PART3商业物业开发建议
传统的商业模式强调更多的是完成一个消费结果，而并不注重整个消费过程的质量。
但是随着生活水平的提高，三门峡人的生活追求和品位也发生了翻天覆地的变化，传统型的消费模式已经不能适应人们的生活，商业场所休闲化、生活化成为一种势不可挡的趋势。
大型超市（如家乐福等）就是满足这种需求的产物，那么其他类型的商业空间该怎么应对呢？
这就需要商业空间复合化、生活化，力图成为人们日常生活的一部分。
只有不断变化其商业环境、经营模式，创造出一种新的生活情景，以引导消费潮流的发展。
同时，人们也在这种生活情境中感受到放松心情感受到未来的美好生活和未来的生活场景从而产生消费欲望。
在人们需求特征逐步转变的影响下，今后三门峡市商业的发展趋势是：
商业由“专门化”向“生活化”发展。
依据三门峡市商业发展那趋势，为商铺定制行之有效的市场策略需要注重以下三个定位：
（一）功能主题定位
商业生活功能的规划应与目标客户、周边商业配套相关联。
商业的文化功能规划应与小区的居住层次，周边的人文历史相关联。
（二）产品定位
商业地产的产品设计规划要考虑到其用途的特殊性，不同的业态对建筑、商业配套有不同的要求。
一般来讲比较有利的开发程序为：
招商（与零售商等商家签好合同后）——设计（按照零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投资购买）——物业管理（开发商或第三方）——长线经营——开发新项目。
依照这种开发程序有利于招商和目标业态的入驻。
避免出现建业·新天地步行街因前期规划欠缺导致后期经营困难的局面。
（三）经营模式与管理
1、租售定位
（1）出租与出售方式
商铺出售，产权分散必然导致一个完整的商业设施在所有权与经营权被分割而失去整体性，从而无法进行统一的经营和管理，容易导致经营品种（如建材、油漆商店、低档饮食店等）的杂乱及参差不齐，将影响楼盘的品牌，这对于滚动开发的楼盘影响更大。
一些注重品牌及滚动开发的物业一般采取出租的方式，对商铺的用途加以详细规划和控制，满足了小区业主的日常生活需求，也提升了项目品质。
（2）以租验售方式
采用以租验售，即先租后卖的经营策略，主要适用于对区域商业价格较难把握的情况。
这样一为便于管理，二可确定商铺真正价值，以便今后可以获得最大利润。
采用该种策略可预先规定不同位置商业的用途，对不同业态的店铺从数量上予以控制，其作用在于有效避免恶性竞争的发生，主动帮助商家规避经营风险。
2、后期运营推广
无论是采用哪种经营模式，项目商业成功运营都对维护开发商品牌和长远利益有着深远意义。
以独具特色的营销活动与卓有成效的推广，树立商业鲜明形象助力商户火爆经营！
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