最新版高星级酒店项目可行性研究报告.docx
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最新版高星级酒店项目可行性研究报告
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高星级酒店项目
可行性研究报告
编制单位：
**酒店管理有限公司
目录
第1章、项目总论………………………………………………………
1、项目背景………………………………………………………………
2、项目概况………………………………………………………………
2.1项目名称………………………………………………………
2.2项目承建单位……………………………………………………
2.3项目建设地点……………………………………………………
2.4建设内容与规模…………………………………………………
2.5项目性质…………………………………………………………
2.2项目总投资及资金筹措…………………………………………
第二章、项目市场分析与定位…………………………………………
1、区域地理环境分析…………………………………………………
2、市场分析………………………………………………………………
3、餐饮市场分析与定位…………………………………………………
3.1餐饮市场分析……………………………………………………
3.2餐饮价格定位……………………………………………………
3.3餐饮菜式出品及厨师组成结构…………………………………
4、客房市场分析与定位…………………………………………………
4.1客房经营定位……………………………………………………
4.2客源结构及价格定位……………………………………………
4.3客房部概况………………………………………………………
第三章、项目经营预算…………………………………………………
1、餐饮的经营费预算……………………………………………………
1.1餐饮的布局………………………………………………………
1.2餐饮的经营项目及对象…………………………………………
1.3对外经营手段…………………………………………………
1.4餐饮营业收入……………………………………………………
1.5餐饮经营预算报表………………………………………………
2、客房经营预算…………………………………………………………
2.1开房率…………………………………………………………
2.2营业收入预算……………………………………………………
2.3客房经营预算报表………………………………………………
第四章、投资回报预测………………………………………………
1、营业总收入……………………………………………………………
2、营业总成本…………………………………………………………
3、营业总税金……………………………………………………………
4、银行利息……………………………………………………………
5、经营总利润…………………………………………………………
6、投资总成本……………………………………………………………
7、回收周期………………………………………………………………
8、项目主要经济技术指标………………………………………………
第五章、项目成本控制…………………………………………………
1、健全财务制度……………………………………………………
2、人力资源合理利用………………………………………………
3、精简机构………………………………………………………
4、合理使用固定资产……………………………………………
5、控制采购成本……………………………………………………
6、合理库存…………………………………………………………
第六章项目经营模式…………………………………………………
1、规范管理…………………………………………………………
2、温情服务…………………………………………………………
3、特色龙头文化卖点………………………………………………
第1章：
项目总论
1、项目背景
**酒店管理有限公司决定在湘潭市**综合大楼建设一家精品高端商务酒店,酒店将建成湘潭市标志性建筑。
为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。
2、项目概况
2.1项目名称：
高星级酒店
2.2项目承建单位
项目建设单位：
湖南省**建设装饰总公司
企业法人：
***
项目负责人：
***
联系方式：
2.3项目建设地点
湘潭市***综合楼
2.4建设内容与规模
此项目建设成为一座15层的集客房、餐饮、娱乐、会议于一体的综合型四星级商务酒店,酒店将拥有90余间套的各类客房、400余个餐位的中式餐厅和茶楼;拥有10余个风格各异的棋牌包厢,一个可容纳50人—80人的多功能厅,一间较大型会议室,两间小型会议室。
酒店主楼高15层,其中,一层为酒店大堂和宴会大厅;二层为餐饮包厢;三层为棋牌室和茶餐厅；四至八层为各类客房；九层以上为会议室和办公室,其中,设计单人房10间,麻将房10间，标双房65间,豪华套房11间。
酒店经由专业的酒店设计专家设计、指导,将力求突出体现建筑装修风格独特,追求古典与现代完美统一、中西方文化的交错融合,努力将其打造成长株潭绝无仅有的、别具一格的温情休闲商务酒店。
2.5项目性质
本项目为新建项目，酒店位于湘潭市高新开发区，酒店距湘潭市中心2公里， 距机场80公里， 距火车站5公里， 距码头10公里， 地理位置优越，交通便捷，有着良好的商业环境和居住环境。
2.6项目总投资及资金筹措
项目总投资2550万元，建设投资2420万元（包括房屋租金200万元，设备购置及安装投资2220万元），流动资金130万元。
资金来源自筹1000万元，其余1550万元申请贷款。
项目投资明细如表1所示：
表1项目投资明细表单位：
万元
序号
内容
投资额
备注
1
房租
200
2
设备购置及安装费
2220
3
流动资金
130
合计
2550
第二章：
项目市场分析与定位
1、项目区域地理环境介绍
湘潭市位于湖南省的中部偏东地区，至长沙黄花国际机场仅30分钟车程，有连接中国南北的京广高铁线、京广铁路线和东西要线湘黔铁路经过境内，这使得湘潭境内的交通更加便利、舒适。
湘潭公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠高速公路在区旁交汇，为全国地级市高速公路最密集的地区。
湘潭市的长途客运体系比较完整，每天都有开往长沙、张家界、深圳、广州、上海、南昌等地的班车。
湘潭目前有25条公交线路，保证湘江两岸的交通能够正常运行。
湘潭市内居住环境舒适，空气清新，星级宾馆、各类医院、购物超市、商住休闲、文化娱乐、运动设施等一应俱全，城市绿化覆盖面积达38.14%，人均拥有公共绿地面积7.2平方米，是全国绿化先进城市。
湘潭悠久的历史积淀和优美的自然风光及独特的民俗风情相融交汇，湘潭旅游资源丰富且具有特色，全市拥有各类旅游资源80多处，综合评估在湖南处于第3位，主要人文和自然景观都是国家级乃至世界级的。
其中“三山一水”尤具特色：
韶山的毛泽东故居闻名世界，韶山风景名胜区、隐山风景名胜区、昭山风景名胜区、水府庙旅游渡假区都是国家级风景名胜区，彭德怀、齐白石故居等人文资源在国内外享有很高的知名度。
湘潭是中国重要的制造工业基地，早在上世纪五十年代，被定为全国23个重点建设城市之一。
经过五十多年的发展，已拥有了国有大中型企业59家，现已形成以冶金、机电、建材、纺织、化工为支柱的工业体系，是全国重要的机电、氟化盐、电解二氧化锰和精细化工基地。
湘潭市在《福布斯》杂志“2005年中国大陆最适合开设工厂的城市排行榜”上名列第三名。
高星级酒店位于湘潭市***综合办公楼，处于**区**路，西临市政府，开车10分钟从迅达路直通京珠高速。
2、市场分析
湘潭市虽然有良好的经济环境、消费市场,且拥有不可多得的地域优势。
但由于长沙市区距离福州较近,便捷的交通,特别是长株潭城际轻轨建成后更是把湘潭和长沙市区连成一体,乘车一小时不到赶往长沙,更多的商务客人将选择合适的酒店在湘潭过夜。
近年,随着长沙市酒店竞争的加剧,众多酒店纷纷举牌应对,有的进行硬件改造如:
华天酒店（五星），通程酒店（五星）；有的降低房价如:
融城花园酒店（超五星）、神龙酒店（五星）；同时,随一批档次各异的新品牌酒店的加入,如:
万达酒店，豪庭酒店,喜来登酒店更是加剧了长沙酒店业的竞争。
据统计,长沙市区三星酒店的实际平均房价已低至160元以下。
从另一个角度讲,价格竞争是最低级的手段,也是最直接、最有效的手段。
所以,高星级酒店的竞争,首先应面对来自长沙市区的压力,做到发挥地域优势,依托特色经营,以品牌为中心,以文化为卖点,开发、吸引、留住可能的客源。
其次,湘潭市区目前还是存在一些在经营管理上可圈可点的“酒店”。
而且一些酒店还取得了不俗的业绩,如:
华天酒店,梦泽山庄、盘龙山庄、海天酒店。
这些酒店将对高星级酒店构成最直接的威胁,成为高星级酒店最重要的竞争对手。
湘潭的地域特点决定了当地酒店的消费者群体将主要地以当地市场为主,所以这些酒店一无例外地推出了迎合本地消费者需要的项目:
钟点房、棋牌室等服务。
在价格上,除了梦泽山庄、华天酒店硬件较好,配套齐全,房价较高外,其它诸多酒店多数属于经济型的定价。
可以肯定的三点,一是当地酒店客房出租率都很高,部分酒店在一定时间段内的客房出租率甚至高达70%;二是茶室（棋牌）生意好,三是餐饮配套状况不佳；所以,占顺酒店的经营除了迎合当地消费市场的特色需求外,还应注重酒店餐饮的档次、特色。
在餐厅环境、菜肴、价格、服务、菜单等五大餐饮经营的关健要素上要有大的突破。
3、餐饮市场分析与定位
3.1餐饮市场分析
高星级酒店周围环境良好，视野开阔，有独立的停车场，进出便利，可同时停放近100多辆以上的小车。
这样的位置正是行业选址上可遇不可求，非常难得。
随着湘潭市经济的发展，当地百姓生活水平的提高，人们每逢大事小情，都会到酒店摆个“排场”，比如结婚、生子、生日、乔迁新居等，都大摆宴席，特别是节假日高星级酒店餐饮正好利用场地及出品的优势，挖掘宴会大厅的潜力，可以成为湘潭市举行宴会的主要场所，做出餐饮运营的本质，塑造优良形象。
酒店的10间豪华餐饮包厢将以最具品味的装修、最人性化的服务、最精美的菜式出品面对消费者。
将湖南地方特色、星级饭店与
社会高档餐饮的各种优势揉合起来，取长补短，独辟蹊径，以准确的市场定位，大胆创新的经营理念和规范化、个性化的超值服务，成为引人注目的亮点，占领湘潭市的高端餐饮消费市场，成为政府政务接待、周边集团公司、商务洽谈、高档宴请的首选场所。
要想在强手如林的餐饮业占有一席之地。
只有中、高消费人群的全面参与，才有可能产生大量、长期、频繁的消费，经营才有可靠的规模基础，而只有成为民众可望又可及的消费场所后，餐饮的发展才有了真正的质的飞跃。
因此，我们还须打起"大众牌"拉近酒店与老百姓的距离，吸引众多的普通老百姓来到高星级酒店"潇洒走多回"，要想使普通老百姓能长期的到高星级酒店消费，就要不断推出让老百姓"买得起，信得过"的产品。
在这方面，我们要采取"走出去，请进来"的方式，经常派人学习取经，把更贴近老百姓口味的特色菜引进酒店，并不断变化翻新，将菜品细做，使得一道道菜成为精品菜；同时，还针对不断变化的市场，开发出一批具有特殊保健功能的绿色菜肴，满足了人们远离亚健康吃出健康的需求。
大众化不等于低水平低质量，大多数客人在进入星级饭店消费时，更希望得到尊重，要能显示自己的身份、地位和气派，个性化的需求越来越强，提供规范化服务，满足他们的心理需求，赢得他们的信赖，这也正是大多数的社会餐饮无法做到的。
在这方面我们必须发挥自身的优势，在保持星级酒店规范化服务标准的同时，独创"高星级酒店美食养身超五星服务"，变超值服务，使每一位前来消费的客人能有居家畅饮的感觉，又能获得心理情感上的满足。
这样将会赢得越来越多的消费者的青睐，使得消费者来到酒店，而人们置身于豪华气派的酒店消费时，不必再担心"店大欺客"了，价格因素也是不可忽略的重要环节。
这方面我们将注意区别不同顾客制定高、中、低三档的价格标准，高档消费服务上规范、有特色；中档消费服务不断变化创新，保证有口味有内涵；低档消费价廉物美，服务到位。
3.2餐饮价格定位
根据湘潭市当地餐饮市场的消费水平及消费能力，一般酒店餐饮和社会餐饮的散客消费除去酒水大约在每人五十至六十元左右，宴席消费在每桌800多元至1200元之间，这样的消费价格在同等级地区是不算低的，这就代表当地高档餐饮有消费市场，老百姓也消费得起，但主要是当地还缺少档次比较高的餐饮消费场所和一些物有所值的餐饮服务产品。
高星级酒店的餐饮必须填补湘潭市的这一餐饮服务空白，在做到既为宾客提供五星级酒店规范化服务四星级的收费，还让他们能够品尝到营养的特殊菜式出品。
要让所有来酒店餐饮消费的客人感觉到在高星级酒店用餐或者举办宴请是一种健康营养美食+优质服务的享受，是身份的象征。
结合湘潭市的消费能力，酒店餐饮的价格定位起点也不宜过低，要做到既能接待最高规格的宴请，又不能把大众消费的客人拒之门外。
这样就注定了我们的服务及菜式出品要多元化，要能够满足各种不同消费群体的需要。
因此酒店餐饮的包厢消费价格起点应定在每位50元--80元左右，当然高档的宴请也就远远不止这个价位；宴席消费的价格起点宜定在每桌600元左右，几千元上万乃至更高档的宴席我们也要保证能够制作，而且菜式制作及服务能力也必须要达到湖南或湘潭高档次的水准；早餐消费以西式自助早餐形式为主，以品种齐全价格适中和开房派送吸引顾客，定价为每位28元。
3.3餐饮菜式出品定位及厨师组成结构
1、菜式出品定位
湘潭市现有酒店餐饮及社会餐饮的菜式结构普遍比较单一，主要是以本地菜式为主。
这些菜品的口味偏重、偏辣，深受当地消费者的喜爱。
通过对一些餐饮消费市场调查和对消费者的了解，现有的菜式结构还不能满足餐饮消费的需要。
高星级酒店是按照标准四星级建造的高端精品商务酒店，对餐饮的菜式出品要求也相应要按照四星级标准来要求。
这样就注定了菜式出品必须多元化，在进一步完善本地特色菜的基础上引进高档的新派粤菜、新派湘菜、海鲜以及的一些湖南“湘土菜”经典特色菜式，在出品结构上逐步趋于合理，提升湘潭市郊餐饮市场的品味和档次。
在厨师队伍的组成结构上应以经典新派湘菜厨师为主，新派粤菜、高档燕翅鲍为辅、海鲜及本地厨师搭配的原则，但必须推出卖点，在包厢消费的菜品应以高档次精美经典湘菜、粤菜特色吸引客人，以提高消费档次和提升营业额。
2、厨师组成结构
湘菜部：
出品特点以经典湘菜、湘土菜为主。
药膳部：
主要以药膳疗养菜和瓦罐煨药膳汤为主。
粤菜部：
出品特点以高档次新派粤菜、燕鲍翅及各种海鲜制做为主。
本地菜：
出品特点以本地经典菜式为主。
点心部：
负责制做各种类型的点心供应自助早餐、中晚餐跟单。
烧腊部：
制作乳猪、烧鹅、叉烧及各种卤水制品。
凉菜部：
负责制作上百种风味凉菜，以供应自助早餐、中晚餐零点，另外可以选用鲜榨果汁等。
西餐部：
正宗西餐辅以煲仔系列，鲜榨果汁、西式美点、自助早餐。
4、客房市场分析与定位
4.1、客房经营定位
根据本酒店的建筑设计情况，以及市场中高档酒店客房的数量及开房率，建议将本酒店装修成为当地中高档酒店的标志。
因此，客房装修要协调、高档、温馨且人性化，尤其是套间。
另外在客房内，开辟一些有偿的附加服务，增加附加值，例如，洗衣服务、酒水，小食品、商务、麻将棋牌服务等，保证客房利润最大化。
4.2、客源结构及价格定位
1）从酒店的整体规模和客房数量来看，建议酒店以接待休闲、商
务客人为主、会议、旅游团队客人为辅，此类客源消费欲望高、消费潜力大，对客房要求温馨、舒适、快捷。
2）本酒店装修档次是按标准三星建造，硬件会远远超过其他酒店，且在服务上更会以人情化加超值化来吸引顾客。
需根据对本地几家酒店市场调查，建议（试业中）平均标准房的房价在288元/天计算。
4.3、客房部慨况：
酒店共7层楼为客房区域，拥有各类房型96间/套。
酒店房务部是由客务部、前厅部等组成。
前厅部:
前厅由礼宾部、前台接待处、前台收银处、商务中心四个分部组成，是负责推销酒店产品与服务，组织接待，调度业务经营的一个综合性服务部门。
前厅在酒店管理中具有全面性、综合性和协调性是酒店的神经中枢。
服务内容：
分部
营业时间
情况介绍
总台
全天服务
包括接待处和收银处。
提供问询、预订、办理入住登记、排房、换房、留言、结帐退房等服务。
礼宾部
全天服务
迎宾、为住客提供行李搬运、寄存、派送信件报纸、代办客人所需的服务。
商务中心
7:
30—23:
30
提供打字、复印、传真、EMS、上网、翻译等服务
第三章：
项目经营预算
1.餐饮的经营预算
1.1餐饮布局
根据高星级酒店现有的建筑布局及功能，以及市场的需求，从经营角度考虑，又能满足餐饮经营的饱和及有效性，餐饮的布局为：
宴会厅：
位于酒店一楼，可容纳近110人同时用餐；
豪华包厢：
位于酒店二楼，豪华包厢10个，可容140人同时用餐；
茶餐厅：
位于酒店三楼，预计158个茶餐座；
1.2餐饮经营项目及对象
宴会厅：
主要是吸引承接各种类型的高、中档宴席，及企事业单位会议、团队用餐、婚宴、喜宴、寿宴以及承接各种政务、商务会议等。
并经营酒店自助早餐。
营业时间;早上07：
00—09：
00
11：
00—14：
3017：
30--21：
00
豪华包厢
主要吸引高档次的政务、商务客人，并设置二个多功能包厢。
营业时间：
11：
00—14：
3017：
30--21：
00
茶餐厅
出品以以煲仔饭、茶艺、咖啡、果汁为主，
营业时间;早上09：
00—凌晨1：
00
1.3对外经营手段
为将高星级酒店餐饮部办出特色、办出品位、办出名气，达到预期的经济与社会效益，我们将采取以下几方面的措施：
1、以客人为中心，以市场为导向，以营销作龙头，放开经营思路，广开经营门路，积极参与市场竞争。
创字当头，敢字为先，对每一天、每一步、每件事进行全新设计创造。
2、成立菜系研发、个性服务的课题研究机构，增强酒店的核心竞争力，做出高星级酒店餐饮特色，并不定期的举行部门的各项服务、烹饪技能大比武以及最受欢迎菜式评比活动。
3、建立一系列别具一格的促销手段，大力提高现场互动性和顾客参与兴趣，营造时尚氛围。
4、餐饮三大块分别形成各自特色和不同的发展战略（服务、菜谱、收费、用品器具均体现较大差异），最大满足各顾客的多方面消费需求。
5、充分利用电子网络、短信平台、宣传单、POP牌等手段，加大广告宣传力度，扩大消费群体，以品牌促进销售；不定期推出主题美食节，节假日另行推出一定规模的专题营销活动。
6、配合培养一支高素质的营销队伍，主动出击引进客源，实行灵活的经营机制，提高对客户的回报力度，设立全员销售预定提成奖励，对高档酒水、菜式及急需推销的菜食实行有奖销售，以达到营业收入与利润的最大化。
7、积极引进相关品牌，充实经营项目；与品牌项目合作，经营燕鲍翅、酒水、煲汤等；搭建与供应商的战略伙伴关系，实现互惠共赢。
8、不间断地为社区做一些有益的公益活动、文化活动，争取社会的注意力和本社区的赞誉，使酒店的和谐、亲善、造福社会的形象深入人心，做到社会效益与经济效益双赢。
1.4餐饮（含早餐）营业收入：
1、豪华包厢：
2、宴会：
早餐---192人×10元/人×365天×70%=490560元
3、茶餐厅
中、晚茶---158人×20元×365×70%=807380元
餐饮月平均收入为：
527912元/月
1.5餐饮的经营预算报表
项目
利率
月金额/元
年金额/元
（一）
营业收入
527912
（二）
营业成本
56%
295631
（四）
营业税金
5%
26396
316747
（五）
经营利润
39%
205885
2、客房的经营预算
高星级酒店的装修是按准三星建造，硬件会远远超过当地其它酒店，且在服务上更会以人情化加超值化来吸引顾客。
因此，酒店客房定价应高于当地房价，暂建议平均房价按228元/间计算（根据对本地的星级酒店的了解）。
2.1开房率
本酒店是新酒店，同时加以广告宣传策划和配套的服务，以及酒店交通便利的优势等，争取开房率能够稳步攀升达到70%以上。
并且辅以钟点房、午夜房、特价房来增加开房率。
2.2营业收入预算
客房86间×260元/天（不含早餐费）×70%＝12040元/天
（不含钟点房、午夜房、特价房租金）
麻将房10间×300元/天×50%＝1500元/天
月营业收入为:
406200元/月
2.3客房的经营预算报表
序号
项目
利润
月金额/元
年金额/元
（一）
营业收入
100%
406200
（二）
营业成本
22.2%
90176
（三）
营业税金
7.8%
31684
380203
（四）
经营利润
70%
284340
第四章：
投资回报预测
1、营业总收入
2、经营总成本
3、营业总税金
营业收入的6.33%709551
4、银行利息
银行贷款1550万计算按利息是0.8%计算124000
5、经营总利润
计算方式=营业总收入-经营总成本-营业总税金-银行利息
6、投资总成本
项目所需投资总额约2550万元.
7、回收周期
回收周期=投资总成本/年净利润=4.44
则投资回收周期为4.44年
（注：
我公司在设计该收入时，忽略了三个部分的收入，主要是地产升值带来的利润部分，一个是外包租赁收入，另一个是工程投入使用后外墙广告及楼顶广告收入。
由于项目地处汽车站，这部分广告收入均相当可观）
8、主要经济技术指标
项目主要经济技术指标如表所示：
序号
项目名称
单位
数据或指标
一
技术指标
1
建筑指标
1.1
总用地面积
平方米
950
1.2
总建筑面积
平方米
8500
2
设备投资
万元
2220
3
项目定员
人
82
二
经济指标
1
投资指标
1.1
项目总投资
万元
2550
1.1.1
建设投资
万元
2420
1.1.2
流动资金
万元
130
2
收入费用指标
2.1
年营业收入
万元
1120.93
2.2
年税金
万元
70.96
2.3
年总经营成本
万元
462.97
2.4
银行利息
万元
12.4
2.5
年总经营利润
万元
574.61
3
财务分析指标
3.1
税后财务内部收益率
34.38%
3.2
税后财务净现值
万元
2550
3.3
税后投资回收期
年
4.4
3.4
总投资收益率
22.72%
第5章：
项目成本控制
酒店的经营管理，成本控制是特别重要的，酒店的盈利一部分是靠省下来的。
如果成本控制不到位，尽管营业收入再高，经营利润也无法达到应有的水平。
所以管理者一定要有当家的意识，并且要处处节省，少花钱办好事、少花钱多办事。
经营中，应该从如下几个方面入手：
1、健全财务制度和严格的采购程序
1、设立专人专岗，审核每项成本费用；
2、建立专门的财务制度和审核办法；
2、人力资源的合理使用
1、根据工作的需求，合理的制定岗位编制；
2、坚持一职多能的原则，减少人浮
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