产业集聚区综合服务中心建设项目可行性研究报告.docx
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产业集聚区综合服务中心建设项目可行性研究报告
项城市产业集聚区综合服务中心建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称和承办单位
1.1.1项目名称
项城市产业集聚区综合服务中心建设项目
1.1.2项目承办单位及法人代表
项目承办单位：
项城市产业集聚区管委会
法人代表：
张建党
1.1.3可行性研究报告编制单位
编制单位：
项城市天宇工程咨询有限公司
资质证书号：
工咨丙12020090003
1.2研究工作的依据、内容及范围
1.2.1研究工作依据
1、国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知》（计办投资[2002]15号）；
2、中共河南省委河南省人民政府《关于推进产业集聚区科学规划科学发展的指导意见》；
3、河南省人民政府《关于进一步促进产业集聚区发展的指导意见》（豫政[2010]34号）；
4、《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
5、项城市人民政府关于加快产业集聚区发展的意见；
6《项城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
7、《项城市城市总体规划（2004—2020）》；
8、《项城市产业集聚区发展规划》（2009—2020）；
9、建设单位提供的有关数据资料；
10、编制人员调查的有关数据资料；
11、其它专业有关设计规范。
1.2.2研究范围与内容
我公司受项城市产业集聚区管委会委托，按照国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员编制完成了项城市产业集聚区综合服务中心建设项目可行性研究报告。
本报告对项目建设背景、必要性和建设条件进行了论证，对建设规模、方案、公用工程、项目管理、实施进度、投资估算等方面进行综合研究、分析和评价，为项目建设提供可靠的依据。
1.3项目概况
1.3.1项目建设的必要性
项城市产业集聚区位于市区东南部，南邻漯阜铁路，北靠沙颍河景观带。
总规划面积13平方公里。
以食品、医药为主导产业，纺织服装、高新技术和现代服务业为辅助产业。
从2008年开始建设以来，已建成面积5平方公里，修建道路23公里，铺设雨污管网98公里，绿化面积10.3万平方米，安装路灯407盏，铺设天然气管道24公里，自来水管道77公里，基本实现了水、电、气、通讯、路、场地“五通一平”。
产业集聚区已入驻新老企业69家，2010年实现营业收入32.37亿元，税收收入1.34亿元，从业人员达1.92万人。
但是产业集聚区刚刚起步，处于发展的初期阶段，功能还不齐全，设施还不完善，尤其是缺少金融、保险、税务、劳动力培训和就业、技术、信息、便民等生产性服务和餐饮、住宿、娱乐等生活性服务设施，一定程度上影响了招商引资和企业入驻的积极性，影响了产业集聚区的功能发挥和集聚效应。
因此，建设集行政服务、职工培训、商务、生活于一体的综合服务中心是非常必要的，十分迫切的。
1.3.2项目总体功能定位
建成集行政服务、培训、商务、生活于一体的集合式服务中心。
1.3.3建设内容与规模
本建设项目主要是新建产业集聚区综合服务中心，包括行政服务、职工培训综合楼、信息发布中心、产品展示中心、商务办公楼、职工公寓、多功能食堂及附属配套设施。
总规划用地面积52000平方米，总建筑面积60118平方米，其中：
综合楼10269平方米，信息发布中心4747平方米，产品展示中心4935平方米，商务办公楼13510平方米，员工公寓24095平方米，多功能食堂2562平方米。
1.3.4建设地点
拟建项目选址在项城市产业集聚区北部，东方大道南侧，颍河路西侧，经二路东侧，纬一路南侧。
项目区四周临路，交通较为便利。
场地地势平坦，地质条件优良，具有较好的建设条件，符合项目建设最基本的要求。
1.3.5公用设施条件
本项目所在地均有完善的水、电、通讯等供应设施，可满足项目需要。
1.3.6环境保护
本项目产生的生活污水和垃圾经治理后均能做到达标排放。
1.3.7项目建设工期
建设周期24个月，其中建设工期20个月。
1.3.8总投资及资金筹措
本项目建设总投资为9752.72万元。
其中：
建安工程费7614.96万元，工程建设其它费用1673.34万元，基本预备费464.42万元。
资金来源由项目单位筹措解决。
1.4结论
本项目符合国家、省有关政策和文件要求，符合产业集聚区规划和土地利用规划，符合项城市和产业集聚区的发展状况。
可研报告所提出的工程建设方案规模适中、功能合理、技术可靠，且建设资金筹措有保证。
项目建成后，能为入驻企业提供办证一条龙服务，便于开展产品展示、信息发布、职工培训等服务，增强了集聚区综合服务能力，提高产业集聚区承载力和辐射力，将成为全周口一流水平的综合服务设施。
建议有关部门给予大力支持；项目承办单位积极筹措资金，严格按照基本建设程序，组织项目实施，加强项目管理，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。
第二章项目区概况及建设必要性
2.1项目区概况
2.1.1项城市概况
项城市位于河南省东南部，居黄河冲积平原南部、淮河主要支流沙颍河南岸，西邻商水、上蔡，北与淮阳隔河相望，南连平舆，东靠沈丘，东南与安微临泉县接壤。
境域南北长48.5公里，东西宽35.25公里,总面积1083平方公里，辖2乡13镇6个办事处，总人口121万，耕地面积113万亩。
境内沙、汾、泥、谷、曹河自西向东穿境而过，长虹运河自北向南贯通中心。
地势开阔平坦，土壤肥沃，气候温和，四季分明，降水适中，年均气温14.8℃。
项城市先后荣获全国食品工业强市、全国科技先进市、全国文化先进市、全国卫生先进市和全国平原绿化先进市等称号，2001年、2003年分别被省政府确定为“加快城镇化进程重点市”、“对外开放重点市”。
2004年被省政府确定为五个重点扩权县市之一。
2010年完成地方生产总值185.49亿元，比上年增长13.1%；财政一般预算收入完成3.7亿元，比上年增长13%；全社会固定资产投资完成79.74亿元，比上年增长24.9%；社会消费品零售总额完成61.11亿元，比上年增长18.6％；城镇居民人均可支配收入完成12568元，比上年增长14.6%；农民人均纯收入完成4965元，比上年增长12.8%。
项城市社会经济条件能够为项目实施提供经济、技术、人才等方面的支持。
2.1.2项城市产业集聚区概况
项城市产业集聚区位于市区东南部，南邻漯阜铁路，北靠沙颍河景观带。
距大广和南洛高速入口4公里，距新郑机场2小时车程。
总规划面积13平方公里。
以食品、医药为主导产业，纺织服装、高新技术和现代服务业为辅助产业。
集聚区建成区面积已达5平方公里；新修道路23公里，铺设雨污管网98公里，绿化面积10.3万平方米，安装路灯407盏，铺设天然气管道24公里、自来水管道77公里、基本实现了水、电、气、通讯、路、场地“五通一平”。
产业集聚区已入驻新老企业69家，2010年实现营业收入32.37亿元，税收收入1.34亿元，从业人员达1.92万人。
有15家企业享受省优惠电价。
目前产业集聚区刚刚起步，处于发展的初期阶段，标准化厂房仍显不足，基础设施有待加强，未来发展空间广阔，发展潜力巨大。
2.2产业集聚区发展规划
1、总体发展目标
坚持以科学发展观为总揽，按照“统一规划、政府主导、政策引导、产业拉动、分步实施、加快推进”的原则，以产业集聚为核心，发挥项目集群效应，着力培育食品产业、制药产业等特色支柱产业；依靠龙头骨干企业的带动作用，带动相关配套产业形成，延伸产业链条；逐步形成产业集群，增强产业集聚区发展潜力，力争把项城市产业集聚区建设成为资源节约型、环境友好型的循环经济产业园区。
2．主要发展指标
到2020年，集聚区将建设成为以食品产业、医药产业为主导产业，拉动相关产业、物流服务业发展，居住人口3.4万人，就业岗位5.2万个，营业收入达到253亿元，建成区面积13.0平方公里，居民收入水平和生活质量有较大提高，城乡居民居住条件和生活环境明显改善，生态环境继续保持良好，规划一流、规模一流、效益一流的现代化产业集聚区。
3．分阶段目标
到2012年，入驻企业达到50家，其中工业40家，营业收入达到100亿元，利税达到9亿元；地均产值达到2000万元/公顷，投资强度达到1500万/公顷以上，容积率达到0.6以上；工业总产值占全县工业总产值比重达到55%；万元工业增加值能耗和水耗较2007年降低20%，工业环境污染得到有效遏制,主要污染物排放量下降30%以上，工业固废综合利用率达到60%。
到2015年，入驻企业达到60家，其中工业48家，营业收入达到160亿元，利税达到11.2亿元；地均产值达到2050万元/公顷，投资强度达到2000万/公顷以上，容积率达到0.7以上；工业总产值占全市工业总产值比重达到57%；万元工业增加值能耗降低50%，万元工业增加值水耗降低40%，主要污染物排放量降低35%以上，工业固废综合利用率达到70%。
到2020年，入驻企业达到90家，其中工业72家，营业收入达到253亿元以上，利税达到17.7亿元以上；地均产值达到2110万元/公顷，投资强度达到2500万/公顷以上，容积率达到0.8以上；工业总产值占全市工业总产值比重达到60%；万元工业增加值能耗、水耗、主要污染物排放量进一步降低，工业固废综合利用率进一步提高，达到国家循环经济示范区标准，形成结构合理的循环经济型产业体系和完整的再生资源回收利用系统。
2.3项目建设的必要性
目前，产业集聚区功能还不齐全，设施还不完善，尤其是缺少金融、保险、税务、劳动力培训和就业、技术、信息、便民等生产性服务和餐饮、住宿、娱乐等生活性服务设施，一定程度上影响了招商引资和企业入驻的积极性，影响了产业集聚区的功能发挥和集聚效应。
因此，建设集行政、培训、商务、生活于一体的综合服务中心是非常必要的，十分迫切的。
第三章建设规模及内容
本建设项目主要是新建产业集聚区综合服务中心，包括行政服务、职工培训综合楼、信息发布中心、产品展示中心、商务办公楼、职工公寓、多功能食堂及附属配套设施。
根据项城市经济社会条件、产业集聚区目前的发展现状和发展规划，确定本项目总规划用地面积52000平方米，总建筑面积60118平方米，其中：
1、行政服务、职工培训综合楼1栋，地下一层，地上六层，建筑面积10269平方米，其中：
地上9824平方米，地下445平方米；
2、信息发布中心四层，建筑面积4747平方米；
3、产品展示中心四层，建筑面积4935平方米；
4、商务办公楼，商务办公部分三层，酒店部分七层，建筑面积13510平方米（地上12205平方米，地下1305平方米）；
5、员工公寓3栋，均为六层，建筑面积分别为7922平方米、8186.5平方米、7986.5平方米，合计24095平方米；
6、多功能食堂一栋，二层，建筑面积2562平方米。
第四章项目选址和建设条件
4.1项目选址
该项目位于项城市产业集聚区北部，东方大道南侧，颍河路西侧，经二路东侧，纬一路南侧。
所在地位于交通使得的豫东平原，紧靠漯阜铁路、238省道、106国道，与大广高速、南洛高速相距4公里，距新郑机场2小时车程。
项目场地四周临路，外部交通和集聚区内交通都较为便利。
场地地势平坦，周边无大型污染企业。
供水、供电、通讯有保证，是建设项目的良好场所。
4.2建设条件
4.2.1气象
项城市地处中纬度地带，为亚热带向暖温带的过渡区，属暖温半湿润大陆性季风气候。
气候冬寒夏热，降水集中在夏季，季风气候显著。
各主要气候数据如下:
年平均气温14.7℃
最冷月平均温度－2℃
最热月平均温度29.8℃
年极端最高气温43.2℃
年极端最低气温-16.7℃
年平均降水量789.4毫米
年最大降水量1086.7毫米
年最小降水量464.4毫米
主导风向东北风
平均风速2.1－2.4米/秒
最大积雪深度29厘米
冰冻期12—2月
最大冻土深度31厘米
年平均相对湿度64－83％
平均无霜期年218天
年平均日照2158小时
4.2.2地质条件
地层上部为全新世冲洪击物Q4AL，其岩性为褐黄色或灰色的粉质粘土，底板埋深7.5-8.0m；地层下部为晚更新世冲洪击物Q3AL，岩性为黄褐色、棕褐色的粉土夹粉质粘土。
4.2.3场地水文条件
项目所在地区地下水位埋深4.5m，属孔隙潜水，地下水受地下径流、大气降水补给，以地下径流、人工开采方式排泄，地下水位年变幅2.0m，但在丰水年，地下水会上升至地表附近。
含水层渗透系数0.5m/d。
4.2.4不良地质作用
场地内无泥石流沟谷、崩塌、滑坡、土洞、岸边冲刷、地下强烈侵蚀等不良地质作用。
标准化厂房建设区和两条道路建设区域均为城市建设用地。
除区域内有高压电缆和排水沟外，场地地势平坦，地质条件良好，无不良地质路段，符合项目建设的要求。
4.2.5抗震烈度
根据《中国地震烈度区划图》（1990），该区地震基本烈度为六度。
4.2.6基础设施条件
1、供、排水
项目水源由项城市城市供水管网供给，可满足项目用水需求。
2、供电
项目用电由市政电网供给，可保障项目需要，供电可靠。
3、通讯
项目所在市政道路上现已全部架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。
4.2.7建设材料及运输条件
工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等，均可由周口或项城当地建筑材料市场供应。
第五章工程技术方案
5.1总体设计
5.1.1设计依据
1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
2、《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）
3、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）
4、《城市工程管线综合规划规范》（GB0289-98）
5、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
6、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
7、《办公建筑设计规范》（JGJ67-89）
8、国家及当地有关技术标准、规范与规定
5.1.2总体构思与基本设计原则
1、总体构思：
充分提炼建筑使用特性，利用自然环境优势，遵循从理性、严谨的设计取向，力图塑造合理适用、尺度宜人、典雅大方、富有时代特色的和谐建筑群体。
2、基本设计原则
（1）既呼应周边的整体环境，又具有自己的独特个性。
（2）形式与功能统一，外部形态反映内部功能。
（3）建筑与环境并重，通过庭院，广场绿化营造立体景观，凸现整体环境质量。
（4）建筑、结构的经济性，充分考虑方案的可实施性与建筑、结构的经济性，运用成熟的技术、选用适宜的绿色环保的建筑材料。
5.1.3交通设计
行政服务、职工培训综合楼从北面的城市主干道东方大道进入,以展示政府形象,并且自北向南延伸出一条步行轴线,通向公寓区。
公寓区块分别从经二路和纬二路进入，采用内环线路。
商务服务区从纬二路和颍河路进入，采用内环线路，并进行局部人车分流；机动车全部采用地面停车。
5.1.4绿化景观设计
本工程地理位置优越，绿化系统的设计原则是与整体功能布局、空间组合相协调。
基本以草坪绿化为主，配以适量乔木，地块周边布置灌木，形成互动的开放式绿化。
通过连续间断的变化构成景观，使各个区域有机地结合，共同构成了完整、丰富的多层次绿化体系。
通过贯穿基地的三条景观轴线与景观内院的结合，形成了生态节能，景观优美的绿化体系。
5.1.5总平面布置主要技术指标
总平面布置主要技术指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
规划用地面积
㎡
52000
78亩
2
总建筑面积
㎡
60118
3
建筑物占地面积
㎡
16276
4
绿化面积
㎡
15652
5
道路、停车场、自行车棚占地面积
㎡
19000
6
停车位
辆
234
7
建筑密度
％
31.3
8
容积率
1.16
绿化系数
％
30.1
5.2建筑设计
5.2.1设计依据
1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
2、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）
4、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
5、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）
6、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
7、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）
8、《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）
9、国家及当地有关技术标准、规范与规定
10、业主设计任务书
5.2.2平面设计
行政服务、职工培训综合楼为局部地下一层，地上六层，一层为大厅，办事大厅，档案馆等服务性部门，二层为管委会办公室，四层设置有大会议厅、培训教室，五层为培训教室、教师办公室、休息室。
商务办公区分为信息发布中心、产品展示中心、商务办公楼和一个酒店。
信息发布中心、产品展示中心为四层，商务办公楼为三层，首层为商业，上面为商务办公，酒店首层二层为公共服务部分，三层-七层为客房。
生活区：
员工公寓3栋，均为六层，各层均作为员工住房；多功能食堂一栋，二层，首层为厨房和餐厅，二层为餐厅。
5.2.3立面与造型
造型力求现代简洁，体现时尚办公,休闲居住与精致服务的理念。
5.2.4剖面与竖向交通
1、行政服务、培训综合楼
地下室建筑层高4.5米，一至六层层高3.6m，建筑室内外高差1米。
建筑地上高度23.30米，地下室埋深3.50米。
设置两部电梯作为客梯，建筑两侧各设封闭楼梯间两部作为消防疏散楼梯，疏散宽度及距离满足消防要求。
2、信息发布中心
一层高4.5米，二层至四层层高4.2m，建筑室内外高差0.30米。
建筑地上高度18.80米。
建筑设置一部电梯作为客梯两侧各设封闭楼梯间一部作为消防疏散楼梯，疏散宽度及距离满足消防要求。
3、产品展示中心
一层至二层高5.0米,三至四层为3.8米
办公部分设置一部电梯作为客梯右侧设一个开敞楼梯,左侧由于要和下面超市做防火分隔所以设一个封闭楼梯间作为疏散楼梯，疏散宽度及距离满足消防要求。
超市部分设一部无机房货运电梯,以及两步开场楼梯作为疏散楼梯.
4、商务办公楼
一层高为4.5米,二层三层为4.2米
建筑设置两步开场楼梯为疏散楼梯，疏散宽度及距离满足消防要求。
5、酒店
一层高为5.1米,二层+设备夹层为6.3米三层以上为3.6米
建筑设置两部电梯作为客梯,设一步后勤服务电梯.设封闭楼梯间两部作为消防疏散楼梯，疏散宽度及距离满足消防要求。
6、公寓ABC座
每栋一层高为4.5米,二层以上为3.4米
每栋建筑设置两个疏散楼梯，疏散宽度及距离满足消防要求。
7、食堂
一层二层高为4.8米
建筑设置一部货梯,设一个室外楼梯和三部室内疏散楼梯，疏散宽度及距离满足消防要求。
5.2.5无障碍设计
建筑底层入口处设有无障碍坡道。
主要使用电梯考虑无障碍设计。
5.2.6消防设计
本工程耐火等级为二级；地下室建筑耐火等级为二级。
防火分区：
根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）中耐火等级为二级的建筑防火分区每层最大允许建筑面积2500平方米，本工程各个建筑物每层面积均在此范围内，因此可按一个独立的防火分区设置。
安全疏散：
建筑物内安全疏散距离、安全出口宽度、数量、走道和楼梯宽度均根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）执行。
5.2.7主要建筑用料作法
1、外装修
外装修以端庄、简洁为主。
综合楼的立面，尽量选用宁静厚重的色彩，取“宁静致远”之意，以玉米黄色为主色调，深浅变化的色彩为辅，加以白色线条处理，使整个综合服务中心为一种简练、朴实、典雅、宁静的建筑风格。
窗户采用无色彩透明玻璃，入口门厅用防滑地板砖。
2、内墙
一般房间内墙采用仿瓷涂料，其余主要房间墙面为乳胶漆，卫生间为水泥砂浆，外罩釉面砖。
有特殊要求的房间按工艺要求确定内墙装饰材料品种。
3、屋面
保温、隔热，高分子防水材料面层，有组织排水。
4、楼地面
地面为水泥地面，其余建筑地面为耐磨地砖，卫生间防滑地砖，入口门厅为防滑地板砖。
5、门窗
木门、不锈钢全玻门，塑钢双层窗。
6、顶棚
同内墙，有特殊要求处采用吊顶。
5.2.8建筑设备
名称
载重量
（kg）
速度
（m/s）
停站层数（站）
提升高度（m）
装修
标准
台数
备注
客梯DT1（管委会大楼）
至少为1000
至少1.5
6
18．000
高级
2
客梯
DT1（商务办公A栋）
至少为1000
至少1.5
4
12.900
高级
1
客梯
DT1（商务办公B栋
至少为1000
至少1.5
3
13.800
高级
1
货梯
DT2（商务办公B栋
至少为1600
至少1.5
2
5.000
一般
1
客梯
DT1（酒店）
至少为1350
至少1.75
7
25.800
高级
2
货梯
DT2（酒店）
至少为1600
至少1.5
8
31.200
一般
1
货梯
DT2（多功能食堂）
至少为1600
至少1.5
2
4．800
一般
1
备注:
以上电梯吨数为要求最小吨数,电梯厂家应根据井导尺寸尽量往大做。
5.2.9公共服务功能设计
本项目将建设信息发布中心和产品展示中心各一座。
其中，信息发布中心总建筑面积4747㎡，产品展示中心总建筑面积4935㎡，总投资1395.1万（含设备），占总投资的14.31%。
企业信息发布中心建设包括办公楼、数据库双机服务和存储设备（GPS服务器、备份服务器、Web发布服务器、备份服务器、相关管理客户端、服务器机柜+KV）、辅助设施（40KVA延时4小时、数据采集与转换设施、电话机、交换机、CTI服务器、IBR等）、子系统以及配套设施。
产品展示中心在空间布局上，以闭合式空间为主、以通道式和围合式为辅，使整个展厅呈现大气厚重、科技现代、大方实用的格调。
在造型的设计上，合理设置主题雕塑、造型展板和造型展台，有效丰富空间层次，使展示内容更具张力。
在色彩运用上，以企业LOGO标准色蓝色为主色调，根据区域内容选择相应色彩，烘托空间氛围。
同时，产品展示中心在多媒体展示设备的运用上，科学运用电子沙盘、互动投影、幻影成像、多点触控系统、虚拟翻书、环幕影院等多媒体展示设备，对展示内容进行直观化、形象化、艺术化的展现。
互动投影系统，以交互体验为核心，形式多变，运用灵活，可投影在地面、墙面、桌面，通过识别观众身体动作，将观众与画面进行实时交互，产生各种特效影像，使参与者与屏幕之间产生紧密结合的互动效果，让观众产生强烈的参与感和互动性，从而有效的宣传企业产品，提升集聚区的企业形象。
多媒体电子沙盘的应用。
传统的沙盘模型仅仅是利用模型进行建筑或题材的表现，而多媒体互动沙盘则是集合了多媒体互动控制系统、动力系统、投影系统、声学系统、光学系统等全方位的来表现题材，对项目进行介绍推广。
它是在传统单调呆板的静态模型上结合多媒体技术而使模型具有动态交互功能的新型模型产品，并加入多项新技术丰富模型的内容和生动模型的表现形式。
其特点主要表现在：
新颖性、信息传达全面性、生动性、操作简易性、无场次和时间概念、同时接待人数多。
语音导览机：
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