06年南京市物业服务等级(四级三类).doc
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《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》
（试行）
南京市房产管理局
南京市物价局
《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明
1、本《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本《标准》实施。
各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。
对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。
2、本《标准》将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。
《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。
普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。
物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。
3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：
以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。
综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级。
凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。
4、本《标准》所列的收费标准为最高基准价标准，计价单位为：
元/平方米（建筑面积）月。
5、小区建筑面积小于2万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过20%；小区建筑面积在2万至4万平方米（包括4万平方米）之间的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过10%。
6、本《标准》中各分项服务标准高一级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内容与要求。
7、本《标准》五大服务项目所列具体服务项目、服务内容、服务标准的解释详见各部分说明。
二00六年九月二十日
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
收费标准（元/m2/月）
四级
机构设置
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处。
（2）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
0.24
2
人员要求
（1）小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。
（2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供服务。
日常管理
与服务
4
工作计划
制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。
5
服务规范
服务规范应符合《南京市物业管理行业规范》要求。
6
管理制度
（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。
（2）制定管理处内部管理制度和考核制度。
7
制度公示
服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。
8
报修、投诉受理
（1）24小时受理业主或使用人的报修。
急修半小时内到达现场查看处理，小修二天内修复。
有完整的报修、维修和回访记录。
（2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
9
服务费收支
物业服务费收支每半年向业主公布一次，公共水电费分摊每两月向业主公布一次。
10
满意度调查
每年一次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式的沟通方式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。
11
特约、便民服务
能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务。
12
小区业主活动
每年组织一次以上的小区宣传、文化活动。
13
档案管理
建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。
14
财务管理
建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
15
维修资金
建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
16
装修事项
告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
17
接管项目
承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。
18
办公自动化
运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
19
其他
综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
说明：
【1】急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等。
【2】小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作。
【3】标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修。
二、公共区域秩序维护服务标准与收费标准
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
四级
人员要求
1
人员配备
安全护卫人员中45周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责。
0.32
2
技能训练
安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为60%。
训练有素，掌握基本的安全护卫技能。
3
技能水平
有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
4
服装仪容
上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。
5
器械配备
配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
门岗
6
出入口值守
主、次出入口24小时有人值守，主出入口双人值勤，6：
00-20：
00立岗，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。
7
进出人员管理
（1）阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
（2）外来探亲访友人员进入小区，热情接待，通过对讲系统联系住户。
8
车辆疏导
（1）对进出小区的车辆进行管理、疏导，保持出入口环境整洁、有序、通畅。
（2）对大件物品搬出进行登记。
巡逻岗
9
巡逻要求
（1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2.5小时巡查一次，如无巡更器，夜间巡逻时二人一组。
（2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场等）应设巡更点，有巡更记录。
（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。
10
应急处理
（1）接到火警、警情后8分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，8分钟内赶到现场，采取相应措施。
监控岗
11
技防设施
（1）小区的监控中心24小时有人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。
（2）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理。
12
应急处理
（1）监控中心接到报警信号后，安护人员五分钟内到达现场进行处理。
（2）小区有火警、警情等应急预案，并在监控中心上墙。
每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
专项
车辆管理
13
露天车位
（1）有人员24小时巡视和引导停车。
（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
14
收费车库（棚）
应有专职人员24小时管理，车辆停放有序，对车库内配置的设施设备进行管理和维护，按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
说明：
【1】车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用不包含在本价格中，应在物业公司收取的停车管理服务费中开支，车主要求物业公司保管机动车的，应另行与物业公司签定保管合同。
所列车辆管理服务标准为参考标准。
【2】公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口配置岗位的标准进行测算。
如小区出入口多于或少于二个的，或需增减岗位的，按实际配置增减费用。
三、公共区域清洁卫生服务标准及收费标准
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
收费标准（元/m2/月）
四级
楼内公共区域
1
生活垃圾收集
（1）高层按楼层设置垃圾收集点，多层按单元配置收集点，每天定时清理一次。
（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次。
多层0.13
高层0.26
2
通道及楼梯台阶
（1）地面每天清扫一次，隔日拖洗保洁一次。
单元门厅每天清扫二次，每周拖洗三次。
（2）楼梯间墙面每月除尘一次。
（3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面隔月保养一次。
（4）楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。
3
楼梯扶手、栏杆、窗台、开关
隔天擦抹1次，扶手、栏杆干净、无灰尘。
4
门、窗等玻璃
每月擦拭两次，其中门厅玻璃每周擦拭一次，目视洁净。
5
天花板、公共灯具
每月除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
6
电梯及电梯厅
（1）地面每天清扫二次，每周擦拭、清洁一次电梯内墙面。
如有地毯，每天吸尘一次。
（2）每月对电梯门壁保养一次。
（3）轿箱顶部每月清洁二次。
7
消火栓、指示牌、信报箱
每周擦抹二次，保持干净无灰尘、无污迹。
楼外公共区域
8
道路地面
每天清扫两次，捡一次杂物。
9
绿地、明沟
明沟每天清扫二次；绿地每天捡拾二次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。
10
垃圾箱（桶）、果皮箱
每天清运二次，每周擦洗二次；垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味。
11
消灭鼠害蚊蝇
每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，夏季（6月、7月、8月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。
12
公共灯具、宣传栏
每周擦抹一次，目视无灰尘，明亮清洁；2米以上部分每月擦抹、除尘一次。
13
设施设备用房
每周清扫三次。
14
雕塑、亭、廊、山石等小品
隔月对雕塑擦洗一次，隔月对亭、廊、山石等小品清洁一次。
15
休闲、娱乐、健身设施
隔天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗一次。
16
停车场或共用车库（棚）
每天清扫一次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。
17
人工湖、喷水池
每周二次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
说明：
【1】公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，在收费标准基础上减0.01元；选择三级（含三级）以上的，应减少0.02元。
【2】无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减0.02元。
【3】外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。
【4】停车场或共用车库（棚）的保洁所发生的费用不包括在本价格中，所列服务标准为参考标准。
四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
收费标准
（元/m2/年）
（按绿地
面积算）
收费标准
（元/m2/月）
（按建筑
面积算）
四级
草坪
1
保存率
保存率不低于95%，生长茂盛。
4.00
0.07
2
修剪
及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm以下。
3
清杂草
每年适时除杂草七遍以上。
4
灌、排水
干旱、高温季节基本保持有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
5
施肥
按生长情况，适时、适量每年施复合肥二遍。
6
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
7
其它
草坪生长正常，有斑秃及时补植。
树木
8
保存率
保存率95%以上，生长良好。
9
修剪
乔木适时修剪，灌木每年适时整形修剪二次以上，基本做到无枯枝，篱、球造型植物及时修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝叶紧密、无脱节。
10
清杂草
每年适时清除杂草五次以上。
11
施肥
生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。
每年普施基肥1遍，花灌木增施追肥1遍。
12
病虫害防治
防治结合，及时灭治。
13
其它
乔灌木生长良好，树冠完整，花灌木正常开花结果，球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
花坛花境
14
布置
每年有二次以上花卉布置，形成图案，三季有花。
15
补种
缺枝、倒伏、枯死及时补种。
16
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
17
病虫害防治
适时做好病虫害防治工作。
18
其它
花坛设施保持完好。
说明：
【1】本部分所列两种收费标准：
（1）按绿地面积、按年设置的收费标准。
绿化养护费用分摊公式为：
每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12。
（2）按建筑面积、按月设置的收费标准。
以绿地率30%、容积率为1.5为基准代入上式，即：
每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积（占地面积×30%）÷可分摊建筑面积÷12=该级绿地收费标准×30%÷1.5÷12。
【2】保存率＝现植物存活率÷物业企业接管该项目时的植物存活率。
【3】草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草的修剪。
【4】绿地以种植面积计算；地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定事项可按商定计算。
【5】公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。
【6】公共绿地中多年生草本植物的老化更新所发生的费用不包含在绿化日常养护费中，应在物业专项维修资金中开支。
【7】绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。
【8】因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。
【9】使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，并在喷药前提前两天发安民告示。
五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准与收费标准
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
三类
公共部位
1
房屋结构
每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
多层0.06
高层0.10
2
门窗
每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
3
屋顶
每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。
4
道路、路面、侧石、窨井盖
每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。
5
屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池
每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。
预计台风到来前，应及时检查。
6
地面排水沟与围墙
每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。
7
楼梯间、公用走廊的室内墙地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。
8
凉亭、
雕塑、景观小品
每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
9
休闲椅、室外健身设施
每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。
10
安全标志
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
服务项目
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
电梯
（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。
（2）每天应进行检查，检查记录存档。
（3）保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。
（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。
（5）设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。
（6）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。
（7）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。
（8）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。
（9）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。
（10）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
0.25
1、电梯运行费用包括：
（1）电梯定期常规保养。
（2）电梯年安全检测。
（3）零星配件和维修。
2、本价格不含电梯驾驶员费用，如配置驾驶员的，人工费按实结算。
说明：
【1】电梯维修保养费用与上述收费标准出入较大的，可参照以下公式计算收费标准：
电梯收费标准=小区年电梯总费用÷总台数÷总建筑面积÷12个月。
【2】电梯运行的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。
服务项目
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
排水系统
（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。
（2）污水处理系统每年全面保养一次。
（3）暴气机空气过滤网每半年清洗一次。
0.03
说明：
【1】水泵运行的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。
服务项目
服务级别
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
供水系统
三类
（1）总体供水设施每月检查一次。
（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
（3）水泵和饮用水水池（箱）：
水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。
（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。
有水泵房的，实施封闭管理。
（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
多层0.04
高层0.08
供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水设备保养。
（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水设备保养。
（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。
3、若为小高层与高层，标准从二类开始选择。
说明：
【1】水泵运行的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。
服务项目
服务等级
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
公共照明
系统
三类
（1）楼道灯、道路灯完好率为95%左右（主干道亮灯率100％）。
（2）景观灯、节日彩灯完好率为95%左右。
（3）室内、室外公共电气柜每周巡查一次。
（4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
多层0.03
高层0.07
公共照明成本构成:
（1）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（2）设备的养护。
说明：
【1】公共照明的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用由使用人合理分摊。
服务项目
服务等级
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
消防系统
三类
（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。
（2）灭火器每年检查一次。
（3）消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。
（4）每年对消防知识进行二次宣传。
多层0.03高层0.08
1、消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
服务项目
服务等级
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
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