完善住房保障制度改善中低收入家庭居住条件.docx

完善住房保障制度改善中低收入家庭居住条件.docx

《完善住房保障制度改善中低收入家庭居住条件.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《完善住房保障制度改善中低收入家庭居住条件.docx（10页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

完善住房保障制度改善中低收入家庭居住条件

完善住房保障制度改善中低收入家庭居住条件

[内容提要]近年来，随着住房价格的快速上涨，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。

如何完善住房保障制度，对破解中低收入居民家庭改善住房条件的难题有着十分重要的意义。

国家统计局天津调查总队利用天津城市住户调查资料并通过走访各有关部门，对天津市住房保障制度建设历程和所发挥的作用做了回顾，深入分析了天津城市居民住房变化和不同收入居民家庭住房差异变化情况，并对中低收入家庭未来住房需求进行预测。

指出目前天津住房保障制度亟待完善的问题，提出了相应的建议。

住房问题关系到千家万户，是人民群众切身利益之所在。

解决城市中低收入家庭住房问题是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果，促进社会和谐稳定的迫切需要。

随着经济的高速发展和城市化建设步伐的加快，城市人口迅速增加，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。

为此，进一步完善住房保障制度，对破解中低收入居民家庭改善住房条件的难题有着十分重要的意义。

本文在分析中所采用的数据主要是天津市1500户城市居民家庭抽样数据及住房管理部门的有关数据。

文中的中低收入家庭，是指1500户城市住户家庭按收入排序，各占20%比例分为低收入组家庭、中等偏下收入组家庭、中等收入组家庭、中等偏上收入组家庭、高收入组家庭五等分组中的低收入组、中等偏下收入组、中等收入组的家庭总合。

在分析城市居民住房现状及差异比较中，高、中、低居民家庭组指的是五等分组中的各占20%的低收入组家庭、中等收入组家庭和高收入组家庭。

一、天津市住房保障制度建设情况及作用

居民住房保障制度建设与住房供给制度改革和居民住房需求状况是密不可分的。

天津市自1999年6月30日开始停止实物分房以来，根据居民住房状况和住房供给方式的变化，住房保障制度建设大体经历了三个阶段：

（一）货币分房与补充公积金制度的确立

1998年国务院发布了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文），该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时要求建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

根据《通知》精神，天津市于1999年6月30日后停止实物分房。

同时，针对住房分配制度的调整，为保障居民住房条件的改善，有关部门制定了货币分房政策。

政策规定1999年6月30日前参加工作的职工按照标准享受住房补贴；1999年6月30日后参加工作的职工享受补充公积金待遇。

从而使货币分房和补充公积金这一住房保障制度得到确立。

住房分配制度改革使人们将解决住房的方向转向市场，与之配套的住房保障制度如补充公积金的落实，部分单位货币分房补贴的到位，加之当时房价相对不高，天津城市居民住房条件在这一时期得到迅速改善。

1500户天津城市居民住户调查资料显示，2003年天津城市居民人均住房建筑面积达23.10平米，比1999年增长33.3%。

（二）廉租房、经济适用房制度标志天津住房保障制度已具雏形

随着城市建设进程的加快，城市危旧房的改造力度的加大，加之2003年后居民住房价格开始上涨，出现了一些住房面积偏小，收入偏低的拆迁居民户所得“拆迁款”买不起房的现象。

为妥善安置这部分拆迁户，天津市于2004年出台了天津市廉租房和经济适用房制度，并把廉租房和经济适用房建设列入当年的“20件实事之一”，符合制度规定的拆迁户可根据收入情况租赁廉租房或定向安置及凭拆迁证购买定向销售的经济适用房。

当时廉租房租赁价格每平米仅为1元，经济适用房的价格一般为市场价格的一半左右。

廉租房、经济适用房的推出，有效的缓解了低收入户的购房压力。

天津市国土资源和房屋管理局提供信息，在2005－2007年的3年里，全市共提供3500套廉租房，8000套经济租赁房和2万套经济适用房，3万余户拆迁居民住房条件得到改善。

廉租房、经济适用房制度的推出，标志着天津住房保障制度已具雏形。

（三）三条保障线构筑天津住房保障制度网

近年来，特别是2007年下半年全国性的住房价格上涨，不断加大了中低收入家庭购房的压力，低收入家庭几乎不能通过购房来满足居住需求。

这一现象引起各级政府和有关部门的重视。

2007年国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号文），将我国的“保障性住房”提到了前所未有的高度。

按照国家要求，有关部门根据天津的具体情况于2008年规范了廉租房和经济适用房制度，修订了《天津市廉租住房配租管理办法》（津政[2008]38号）、《天津市经济适用住房管理办法》（津政[2008]40号）。

在此基础上，针对不符合购买经济适用房、租赁廉租房条件，而又买不起商品房的夹心层—中等收入家庭又推出了《天津市限价商品住房管理暂行办法》（津政[2008]39号）。

至此通过三条保障线而构筑的面向中低收入居民家庭的住房保障网已经形成并发挥了积极的作用。

据天津市住房保障办公室提供信息显示，到“十一五”末天津将新建各类保障性住房2405万平米、33.5万套，发放住房补贴7.5万户，将为41万户住房困难的中低收入家庭提供住房保障。

二、天津城市居民住房现状

（一）近年来天津城市居民住房变化情况

近年来，天津一直把改善居民居住条件作为党和政府工作的大事来抓，从2004年开始将改善中低收入居民家庭居住条件纳入政府20件实事之一，加大危陋房屋的改造力度，逐步建立了住房保障制度，天津城市居民居住条件明显改善。

1、住房面积明显增加，房屋市值大幅上升

据1500户天津城市居民住户调查资料显示，2009年天津城市居民家庭住房建筑面积人均29.86平米，比2004年增加5.16.平米，增长20.9%，住房面积明显增加。

从各占20%的高、中、低收入家庭住房情况看，高收入家庭住房面积增加最多，增幅最大。

中等收入家庭次之，低收入家庭住房面积增加最少，增幅最小。

由于居民住房面积的增加以及近年来房屋价格的连续攀升，天津城市居民房屋财产大幅飙升，2009年天津城市居民户均房屋市值（以当年价格计算，下同）为59.59万元，是2004年的4.23倍。

高收入家庭、中等收入家庭和低收入家庭户均房屋市值均有不同幅度的上升（具体情况见下表）。

天津城市居民住房情况变化表

平均

高收入家庭（20%）

中等收入家庭（20%）

低收入家庭（20%）

人均住房面积（平米）

2009

29.86

43.55

28.04

20.80

2004

24.70

33.73

23.95

17.98

人均面积增加额（平米）

5.16

9.82

4.09

2.82

人均面积增长幅度（%）

20.9

29.1

17.1

15.7

户均住房市值（万元）

2009

59.59

80.04

56.70

43.39

2004

14.10

18.03

12.72

10.04

2、住房成套率水平进一步提升，居住设施条件明显改善

近年来，随着住房面积的增加，住房配套设施水平得到进一步提升，居民居住条件得到明显改善。

据1500户天津城市居民住户调查资料显示，2009年天津城市居民单元住房率达到98.5%，比2004年提高4.4个百分点。

从各占20%的高、中、低收入家庭住房情况看，其中，中、低收入家庭单元住房率提升最快，低收入家庭单元住房率由2004年的89.9%提高到96.6%，提高6.7个百分点。

中等收入家庭单元住房率由2004年的93.3%提高到100％，提高6.7个百分点。

高收入家庭单元住房率由2004年的98.7%提高到100%，提高1.3个百分点。

3、房屋自有率快速上升，拥有两套以上住房家庭增加

在住房商品化不断深化的进程中，随着居民购房能力的增加和危陋房屋改造力度的加大，居民房屋自有率明显上升。

据1500户天津城市居民住户调查资料显示，2009年天津城市居民拥有商品房、房改房和自有私产房等产权房比率为78.2%，比2004年提高17.3个百分点。

从各占20%的高、中、低收入家庭住房情况看，其中，低收入家庭拥有产权房的比率为61.9%，比2004年提高14.2个百分点；中等收入家庭拥有产权房的比率为74.6%，比2004年提高19个百分点；高收入家庭拥有产权房的比率为95.9%，比2004年提高14.1个百分点。

拥有两套以上住房家庭明显增加。

2009年天津每百户城市居民家庭拥有两套以上住房的家庭有29户，比2004年增加11户。

其中，低收入居民家庭每百户拥有两套以上住房的有8户，比2004年增加4户；中等收入家庭每百户拥有两套以上住房的有27户，比2004年增加13户；高收入居民家庭每百户拥有两套以上住房的有52户，比2004年增加16户。

（二）不同收入居民家庭住房差异情况

近年来，在危陋房改造和各项住房保障落实的推动下，虽然中低收入居民家庭住房条件得到了明显改善，但与高收入家庭相比仍存在明显差异，且这种差异呈拉大现象。

1、中、低收入家庭人均住房面积，住房市值与高收入家庭差距明显拉大

据1500户天津城市居民住户调查资料显示，2009年低收入家庭人均住房建筑面积为20.80平米，住房市值为43.39万元，人均住房面积和住房市值与高收入家庭相比分别少22.75平米和36.65万元，与2004年相比差距分别拉大7.0平米和28.66万元。

中等收入家庭2009年人均住房建筑面积为28.04平米，住房市值为56.70万元，人均住房面积和住房市值与高收入家庭相比分别少15.51平米和23.34万元，与2004年相比差距分别拉大5.73平米和18.03万元。

低、中、高收入家庭住房面积之比由2004年的1：

1.33：

1.83转为1：

1.35：

2.09。

。

2、中、低收入居民家庭住房条件改善明显落后于高收入家庭

虽然按收入分组天津城市居民单元住房率相差不大，但从内部结构上看，中、低收入居民家庭的单元住房一居室所占比重明显偏高。

据1500户天津城市居民住户调查资料显示，2009年低收入家庭拥有单元住房率为96.6％，其中一居室率为36.2％，两居室以上率为60.4％；中等收入家庭单元住房率为100％，其中一居室率为21.7％，两居室以上率为78.3％；高收入家庭单元住房率为100％，均为两居室以上住房。

3、不同收入居民家庭商品房拥有率差异明显

近年来，城市居民商品房拥有率明显上升，2009年天津城市居民商品房拥有率由2004年的26.7％上升至47.5％。

但受收入水平的影响，绝大部分的商品房大多由高收入家庭购买。

因此，中、低收入家庭商品房拥有率与高收入家庭相比差异明显且呈拉大趋势。

据1500户天津城市居民住户调查资料显示，2009年低收入居民家庭商品房拥有率为38.4％，分别比中、高收入家庭低8.8个百分点和28.4个百分点。

比2004年分别拉大4.6个和3.8个百分点。

三、中低收入居民家庭住房需求情况

（一）中低收入居民家庭中无房户构成当前保障性住房的强劲需求

虽然近年来天津市加大了居民住房的保障力度，众多百姓从中受益，但由于收入等原因仍有部分家庭没有自己的住房，尚且依靠租赁私房生活。

天津城市居民1500户调查资料显示，2009年天津城市居民租赁私房的比例为0.5%。

租赁私房的家庭基本是中低收入家庭（这里的中低收入家庭是指天津市1500户城市居民调查户中按收入分组中的低收入组、中等偏下收入组、中等收入组的总合，下同）。

若以此按市内六区非农业家庭138.78万户推算，天津市内六区城市居民中低收入家庭租赁私房的户数应在7千户左右。

在目前的房价下，这部分家庭的住房问题依靠自己的收入将很难解决，必然成为当前乃至今后保障性住房的强劲需求。

（二）大龄未婚子女家庭构成中低收入家庭住房潜在需求

天津城市居民1500户调查资料显示，2009年天津城市居民中低收入家庭中，子女超过20岁且居住一居室单元房的家庭有43户，占全部调查户的2.8％；居住二居室且建筑面积在60平米以下的家庭有70户，占全部调查户的4.7％。

这两部分家庭随着子女法定结婚年龄的临近将成为中低收入家庭潜在的住房需求。

若按市内六区非农业户家庭138.78万户推算，天津市市内六区上述家庭有10.41万户左右，这部分家庭的住房需求将达到5.2万户。

（三）居住平房、普通楼房的中低收入家庭存在改善需求

天津城市居民1500户调查资料显示，2009年天津城市居民居住非成套楼房和平房的住户占1.5%。

基本为中低收入家庭。

若按市内六区非农家庭138.78万户推算，市内六区的这类家庭有2.1万户左右。

随着城市“危改”工作的不断深入，加之强烈的住房条件的改善欲望，这部分家庭也将成为保障性住房的需求。

三、完善住房保障制度，改善中低收入家庭居住条件

（一）目前天津住房保障制度还需完善的问题

1、梯度保障体系尚未形成部分家庭仍处住房保障覆盖“盲区”

近年来，虽然天津保障性住房建设工作有了较大的进展，廉租房、经济适用房、限价商品房保障网络也初步形成，但由于承担此项任务的主体主要为地方政府，民间及企业独立投资的积极性不高，进而限制了住房保障性能力的提高。

造成保障性住房建设相对于保障对象而言仍显不足，梯度保障体系难以形成。

如，按照住房保障制度规定，只有月人均收入在600元以下的家庭享受廉租房，月人均800元以下的居民家庭享受住房补贴。

经济适用房又仅面对拆迁家庭，这就将年收入在800元以上的较低及中等偏下收入家庭排斥在廉租房及经济适用房保障制度之外，这部分家庭只能通过市场途径改善居住条件。

而从其当前收入和房价情况看，短期内改善居住条件的可能性很小。

天津城市居民1500户调查资料显示，2009年较低收入和中等偏下收入家庭人均可支配收入分别为11215.11元和14606.93元，扣除当年消费支出后分别仅剩1808.02元和3119.88元，以每户家庭3人计算，家庭总结余也仅分别为5424.06元和9359.64元。

按购买30万左右一套的住房计算，较低收入家庭需要60年；中等偏下的家庭也将超过30年。

2、保障性住房供应过少，保障能力相对不足

廉租房制度和经济适用房制度是住房保障制度的重要组成部分，也是在天津实行最早的住房保障制度。

近几年来，各相关部门虽对其多次修订和扩大受益面，但受财力等因素影响其保障面仍然偏窄。

主要表现在，第一，经济适用房只对危改拆迁家庭，非危改拆迁家庭享受不到经济适用房的保障。

第二，廉租房条件过于苛刻，目前天津市廉租房保障制度有两种保障形式。

一为提供租赁廉租房，其条件为人均月收入600元以下，住房使用面积低于7.5（含）平方米的市内六区住房拆迁的低保和优抚家庭以及孤、老、病、残等有特殊困难的最低收入的非拆迁家庭。

二为发放租房补贴，其条件为人均月收入800元以下，住房使用面积低于9.0（含）平方米的市内六区普通家庭。

从条件上看能享受到实物廉租房的居民比重较低。

许多家庭虽然人均月收入在600元以下，住房使用面积也低于7.5平米以下，但由于既不是优抚、拆迁对象也非孤、老、病、残等家庭，这部分家庭只能依靠领取租房补贴改善居住条件。

而从其生活条件上看，天津城市居民1500户调查资料显示，2009年最低收入家庭，年人均可支配收入7842元（月人均653.5元）以下的家庭，扣除当年消费支出7535.46元后，人均年节余306.96元，按一家三口人计算年节余也仅900余元。

依靠这点节余很难通过租房补贴改善居住条件。

3、限价商品房价格偏高，中低收入家庭购买能力受限

针对近年来住房价格过快上涨，中低收入居民家庭购房困难的情况，本市推出了限价商品房制度，制度规定对家庭人均收入在30000元以下，住房建筑面积在60平米以下的家庭提供限价商品房。

从目前限价商品房的价格来看，今年4月中旬房交会信息显示，限价房起步价为5000元／平米左右，均价超过5800元／平米，若购买一套70平米的限价商品房（含各项费用）将超过41万元，而中等收入家庭2009年人均可支配收入为19277.87元，扣除当年消费支出13921.99元后节余5356元，按三口之家推算购买这套限价商品房即使不考虑利息也需要近26年的收入。

中等收入家庭尚且如此，更不要说低收入家庭。

因此，限价商品房目前多为符合条件的中等偏上收入家庭购买。

中低收入家庭受购买能力限制尚不具备购买条件。

据有关部门提供资料显示，2010年将推出限价商品房2万套，截至3月底申请并获取资格的有1.4万户，预计全年申请并获取资格家庭不超过2万户。

天津城市居民1500户调查资料显示，2009年年收入超过9600元并低于30000元且无第二套住房家庭（即符合购买限价商品房条件）有417户，占27.8%，按此比例推算，天津市内六区符合购买限价商品房条件的家庭接近39万户。

也就是说目前申请购买限价商品房的家庭仅占符合条件家庭的5％。

4、住房保障审批及监控系统有待加强

近年来，根据运行中的实际情况，为保证天津住房保障制度的顺利实施，改进并形成了一套基本适应实际需要的程序和监控系统。

但由于部分所需的相关资料联网不充分，加之人员配备不足，给保障申请工作带来诸多不便。

相关部门人员反映主要有两个方面的问题。

第一，审批所需资料只有本系统资料（即住房情况）能实行联网，本系统外的如审批中所需的优抚对象资料及收入情况尚不能实现联网，造成审批手续繁琐，等候时间长。

第二，由于人员缺乏，保障性住房后期监控显得乏力，如廉租房应具备流动性，承租户一旦经济条件好转即应退出廉租房。

而目前由于相关工作人员缺乏，只能采用廉租户自己申请，相关部门给与5年的缓冲期，然后才能收回廉租房，使廉租房的保障作用不能更好的发挥。

（二）完善住房保障制度的几点建议

1、鼓励民间投资，加快公建租赁房建设

公建租赁房是由国家给予一定的政策扶植，由社会投资建设以低于市场租赁价格租赁给购买住房有困难家庭的一种住房保障形式，也是香港和新加坡等地政府主要的住房保障形式。

目前上海、重庆已开始试点，取得了较好的效果。

天津虽然在滨海新区做了尝试，但目前尚未完成。

鉴于目前天津住房保障制度“盲区”问题的存在，在天津市住房保障制度中也应考虑加快公建租赁房这一保障形式的建设，并相应做好以下工作，第一，对于开发商用于建设公建租赁房的土地在审批上尽量减少环节，缩短审批时间，在土地出让金方面给与优惠。

第二，考虑到开发企业投资公建租赁房依靠租金收取成本和收益所需周期较长，应在贷款方面给与延长还贷时间，发放利息补贴，允许以分期付款的形式支付土地出让金等优惠政策，以调动开发商参与公建租赁房建设的积极性，增加公建租赁房供给。

第三，严格核算成本，确定合理的租赁价格和所面向的群体，以加速梯度住房保障网的建设。

消除住房保障制度的“盲区”，圆中低收入家庭居者有其屋的梦想。

2、加大资金投入，增加保障住房的供应量

资金是保障房建设的基础。

目前天津市保障性住房受益面偏窄，其主要原因仍是保障性住房供应不足，而加大保障性住房建设又需要资金作保证。

因此建议，第一，加大财政投入，提高保障性住房资金占财政支出的比重。

第二，住建部已把天津列入首批利用公积金支持保障房建设的试点城市，相关部门应以此为契机，充分发挥住房公积金作用，增加保障住房建设资金。

第三，通过接受社会捐赠和发行住房福利彩票等形式多渠道筹措资金，充实保障性住房建设资金，加快保障性住房建设，让更多的中低收入家庭受益。

3、调整保障性住房供应结构，让廉租房制度的边缘户摆脱“盲区”

从保障住房实施的情况看，廉租房、经济适用房供应过少是廉租房制度的边缘户成为住房保障制度“盲区”的根本原因。

因此建议，第一，制定优惠政策，通过补贴的形式吸引社会对廉租房建设的投资，增加廉租房的供应量。

第二，加大投入，加快经济适用房的建设增加经济适用房的供应量，扩大覆盖面，让廉租房边缘户家庭租得到廉租房或买得起房。

4、加大中低收入家庭购买限价商品房的政策管理和扶持力度

虽然目前天津市限价商品房价格为同类商品房的80％，但相对中低收入居民家庭购买能力而言，仍有一定困难。

建议从以下几方面对限价商品房供给方式和范围进行调整，第一，政府根据收入情况按一定比例对购买限价商品房的家庭给与补贴，让中低收入家庭买得起限价商品房。

第二，以上年中等收入家庭人均收入为标准，严格确立限价商品房供应范围，杜绝收入偏高家庭争房现象的发生。

第三，调整现有限价商品房管理办法，享受政府补贴所购买的限价商品房如上市出售，销售所得收入低于购买支出时，政府应如数收回补贴，若高于支出时，政府在收取补贴的同时，按购买之初补贴占房款的比例收取收益，收回的补贴及收益用于新的限价商品房开发及资助其他中低收入家庭购买限价商品房。

5、尽快完善住房保障审批及监控系统建设

保障性住房的审批和监控系统的完备，是保证保障性住房分配的公正公平、审批便捷及保障作用充分发挥的必要条件。

鉴于目前住房保障系统中存在的审批系统资料不完备，监控人员力量薄弱的情况，建议，第一，完善资料审批系统，实现保障性住房资料库全市联网，减少审批所需时间。

第二，增加住房保障工作人员，调整廉租房后期监控办法，加强对承租廉租房家庭情况跟踪，及时将因收入等情况变化而不符合廉租房条件家庭的廉租房收回，实现廉租房动态管理，充分发挥廉租房的作用，让更多的低收入家庭受益。