完整word版某养老院项目建议书.docx
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完整word版某养老院项目建议书
xxxxxx老年公寓建设项目
项目建议书
二零一三年四月
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
xxxxxx老年公寓建设项目
1.1.2项目法人代表
xxxxxx
1.1.3项目建设地点
建设地点：
xxxxxx
1.1.4建设性质
新建
1.1.5建设规模及建设内容
项目以健康、舒适、卫生为设计宗旨，以建设老年人中高档服务公寓为市场定位，以一流的服务质量，配以优雅的生活环境，为老年人提供休闲养老的服务性公寓。
项目总规划占地面积72700平方米，约109亩，
（1）老年公寓楼八栋建筑面积8000平方米
（2）办公楼一栋建筑面积1200平方米
（3）综合服务楼一栋建筑面积2000平方米
（4）门卫、值班室建筑面积50平方米
车库建筑面积100平方米
厕所建筑平面20平方米
配电房建筑平面40平方米
锅炉房建筑平面130平方米
污水处理房建筑平面40平方米
以及配套建设的污水处理池、围墙、道路、停车场、运动场、绿化、果蔬种植园、消防等。
1.1.6建设期限
期限：
两年，即2013-2015年
1.1.7建设进度安排
项目建设分两期完成，第一期2013年到2015年；第二期2016年到2018年，总工期6年，其中：
第一期（2013年—2015年）
2013年：
完成项目可行性研究报告、实施方案的编制、上报、审批等，并做好前期准备工作。
2014年：
完成四栋公寓楼和综合办公楼的地基开挖及物料购买。
2015年：
完成四栋公寓楼和综合办公楼土建工程的建设。
第二期（2016年—2018年）
2016年：
完成其余各项土建工程的施工建设及室内装修。
2017年：
完成厂区绿化，配套设施的建设。
2018年：
各项设备的购置、安装调试，及项目验收工作。
1.1.9投资规模及资金来源
本项目建设总投资5380万元，其中：
建筑工程费用3617万元，占总投资的67.23%；
设备购买费用1140万元，占总投资的21.19%；
工程建设其他费用217.02万元，占总投资的4.03%；
流动资金200万元，占总投资的3.72%，
预备费205.98万元，占总投资的3.83%。
1.2可行报告编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）全国第六次人口普查数据
1.3主要经济技术指标
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
1.1
总投资
万元
5380
1.1.1
其中建设投资
万元
3617
1.1.3
流动资金
万元
200
1.2
建筑面积
平方米
11610
第二章项目背景和建设必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2011年的11.93‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2010年的1.18‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会，截止2012年我国60岁以上老年人口接近1.85亿，占总人口的13.8%。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。
1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人，2010年第六次人口普查时已达到1.78亿人。
这一数字几
乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。
若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口13.39亿人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了5.84％，而60岁以上老年人口增加了24.1％，总人口年均增长速度只有0.58％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。
60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。
更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。
2012年底60岁以上老年人口将达到1.85亿，占总人口13.8％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。
我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。
我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，
已初具规模。
但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
我区和全国一样，已进入老年型社会。
2010年底，我区60岁以上人口达233.8万人，占人口总数的10.8％（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10％，即进入老年型社会）。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
第三章厂址选择
3.1场址选择
3.1.1地点及占地面积
xxxxxx老年公寓拟选址于xxxxxx，共109亩，该地区为农耕平原地带，空气质量良好、阳光充足，在视野范围内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。
周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。
项目区距昌吉市14公里，距首府乌鲁木齐45公里，交通便捷，通讯发达，各项生活基础设施齐全。
3.1.2地理位置
昌吉市是昌吉回族自治州首府所在地，也是乌鲁木齐的卫星城市之一，位于天山北麓，准噶尔盆地东南缘，地处东经：
87°24’-87°37’，北纬：
44°06’-45°20’。
昌吉市东邻乌鲁木齐市、米泉市，西连呼图壁县，南与巴音郭勒蒙古自治州和静县相接，北与塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤，南北长约260公里，东西宽约30公里，总面积7963.9平方公里。
项目区位于昌吉市大佃坝乡，距昌吉市区14公里，交通便利。
3.2自然条件
3.2.1气候
该地区属于蒸发较大的典型温带大陆性干旱气候，光照充足，热量充沛。
冬季寒冷漫长，夏季炎热干燥，年（日）气温差较大，春季多大风，升温快且不稳定，秋季降温迅速，冷空气活动频繁，因此呈现冬季寒冷、夏季炎热、昼夜温差大，冬长夏短，春秋不明显的特点。
平均气温7.6℃，≥10℃积温3000℃以上。
年日照时数2832.8小时。
降水主要集中在夏末和秋季，年降水天数为70—80天，年平均降水量为183.1毫米，年均蒸发量为1730.1毫米。
年均无霜期158天。
四季风向以西北风为主。
历年最大冻土深度为大于150厘米，时间长达59天。
光热资源丰富，有利于农作物的生长；降水量少，蒸发量大，空气干燥，在一定程度减少了病虫害的发生。
3.2.2水文
昌吉市境内有大小冰川158条，面积60平方公里，平均长度在0.5-2.0公里之间，冰层厚度一般可达40-100米，最厚可达120米，水储总量19.88亿立方米，是昌吉市的天然水库。
昌吉市有头屯河、三屯河两大河系。
头屯河发源于天格尔达坂北麓，全长179千米，平均宽度240米，集水面积1562平方千米，流域面积2880平方千米，最大径流量3.148亿立方米（1966年），最小径流量1.63亿立方米（1974年），正常年径流量2.34亿立方米，属老年期河床，建有库容量为750万立方米的头屯河水库；三屯河发源于天格尔达坂南麓，全长227千米，平均宽度500米，最大径流量4.4亿立方米（1958年），最小径流量3.12亿立方米（1974年），正常年径流量3.28亿立方米，建有库容量为3500万立方米的三屯河水库。
昌吉市地下水储量2.15亿立方米，主要靠河水和地表水渗入补给，其中河水渗入量1.14亿立方米，渠系渗入量1.525亿立方米，降水渗入量约0.274亿立方米，灌溉水渗入量0.484亿立方米，总补给量3.423亿立方米，地下水动储量1.2-1.5亿立方米，年均实际开采利用0.35-0.5亿立方米。
3.2.3土壤
昌吉市土壤主要分为两类：
即山区土壤和平原土壤。
山区土壤的垂直分布较为完整，根据海拔高度不同依次为高山草甸土、亚高山草甸土、山地灰褐色森林土、山地栗钙土、山地棕钙土、山地灰漠土；平原土壤主要包括灌淤土、潮土、灰漠土、草甸土、沼泽土、盐土。
项目区土壤主要由灰漠土、草甸土、盐土和潮土构成。
土壤的成土母质主要来自南部山区的岩石风化物和覆盖在中低山带表层的黄土，随水随风沉积与此，其土质大部分为壤土、粘土，有效土层厚度大多在1.0m以上。
灰漠土是本区的主要土壤。
在长期的耕作和人为作用下，逐步演变为潮土，土层较厚，土壤肥力较高，有机质含量一般为1.2～2.5％底土潮润，保墒保肥力强，耕层土壤（0-30cm）以内，土壤有机质含量0.88～2.42％，PH值8.3。
草甸土主要分布在地下水位较高，而水质较淡的浅平洼地、槽地、河滩地，主要特征是土壤有机质含量较高，经过灌耕保墒，潜在养分高，耕层30cm，土质松软，呈黄色，黑色、棕色，质地多为轻壤，粒状结构，透水性一般，保墒力好，耕层土壤有机质含量0.89～2.73％，PH值8.2。
盐土区地下水位较高，土壤正处于积盐过程，经过灌耕，可种植农作物。
土壤质地较为复杂，主要特征是土壤含盐量较高，在1.5-6％左右，耕层30cm，呈棕黄色，质地多轻壤，粒状结构，松、润，耕层有机质含量0.68-1.41％，PH值8.7。
3.2.4矿产及其他资源
境内矿产资源丰富，主要品种有煤、铁、石灰石、天然气、白矾、硫磺、砂金、菱铁矿等。
其中煤炭资源最为丰富，质优量大，地质蕴藏量50亿吨，年开采量150万吨。
石灰石约2480万吨；天然气探明面积60平方公里。
芒硝在北部沙漠地表随处可见，具有很大开采潜力。
3.2.5大气环境
2011年昌吉市空气质量保持稳定，在监测的365天中，环境空气质量好于或者等于Ⅱ级的天数有329天，优良率90.1%，与2010年相比上升了0.6个百分点；昌吉市降水PH值范围在7.00-9.17之间，总体偏弱碱性，未出现酸雨现象，与上年相比PH值无显著变化。
项目区位于xxxxxx，周边为村庄和农田，无大型企业，无污染严重的企业，空气状况良好。
项目区除部分浮尘天气，影响日照和林木的光和作用外，大气质量较好，有利于老年人的健康生活。
3.2.6地形地貌
昌吉市地貌类型大体分为南部山地、中部平原、北部沙漠三大部分，整个地势呈南高北低阶梯之势，南北高差4000多米。
山地面积约3241.31平方公里，约占全市总面积的40.7%，整个山地南北长约95公里，东西平均宽度约34公里，分为高山、中高山、中山和低山四部分；中部平原南以低山区为界，北部在新城子以北20公里处，包括砂砾土、黄土及盐碱地带，南北长约80公里，东西宽约30公里，面积2588.27平方公里，占全市面积的32.5%，平原区地势平坦，无明显起伏，地表坡降在3%-5%左右；沙漠分布在本市境内最北部，南北长约93.5公里，东西平均宽约22公里，面积2134.32平方公里，约占全市总面积的26.8%，沙漠地区地势较为平坦，属于准噶尔盆地内古尔班通特大沙漠的一部分，沙漠的分布及内部形态受风向和风力因素的控制，主要为半固定和活动性沙丘、新月型沙垄等。
3.2.7自然灾害
昌吉市主要有风灾、洪灾，1999年7月18日昌吉市开都河、黄水沟河流域发生历史罕见的特大洪水。
洪灾覆盖全市12个乡（镇）场、26个行政村，造成直接经济损失8623.38万元。
近年来，未发生大型自然灾害。
3.3社会经济状况
3.3.1行政区划与人口
昌吉市辖6街道、6镇、3乡、1民族乡：
延安北路街道、北京南路街道、绿洲路街道、中山路街道、宁边路街道、建国路街道、硫磺沟镇、三工镇、榆树沟镇、六工镇、二六工镇、大西渠镇、佃坝乡、滨湖乡、庙尔沟乡、阿什里哈萨克族乡。
境内有：
园艺场、共青团农场、军户农场、下巴湖农场、老农河农区、林木种苗场、良种场、水利厅水土改良实验场、商业厅农场、农六师师部、农六师一0一团、农六师一0三团。
市人民政府驻延安北路。
昌吉市总人口360624人，有汉族268220人，占总人口74.38%；回族57435人，占总人口的15.93%；哈萨克族17858人，占总人口的4.95%；维吾尔族10866人，占总人口的3.01%；其它民族6245人，占总人口的1.73%。
3.3.2地方经济
2011年地区生产总值突破200亿元达到217.8亿元，增长18.2%；完成地方财政收入40.8亿元，其中一般预算收入16.18亿元，增长35.3%；全社会固定资产投资突破100亿元达到102亿元，增长57.4%；实现社会消费品零售总额55.4亿元，增长18.1%；外贸进出口总额6.7亿美元，增长10%；城镇居民人均可支配收入达到16540元，增长10%；农牧民人均纯收入突破万元达到10536元，增加1128元；人口自然增长率控制在9.12‰以内；城镇登记失业率控制在3%以内。
第四章需求分析
4.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分
点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。
这样高的老龄化速度在世界上是少见的。
中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表4-1。
表4-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
20052010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126722
131789
136232
140329
143605
145655
146545
146511
145687
144220
141867
13012
14282
16616
20451
23374
28272
34039
38048
39206
40652
43535
8837
9964
10944
12930
16277
18727
22864
27671
30808
31445
32249
1200
1479
1812
2175
2523
2862
3701
5054
5673
7352
9250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。
少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。
老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。
虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表4-2）。
表4-2两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
4.2老龄服务业发展现状
我区老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
昌吉市目前尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等多项社会服务的老年公寓。
4.3需求分析
据第六次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。
在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。
城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2010年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。
而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。
单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。
从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。
由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。
我区情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。
随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。
家庭养老和照料的功能明显弱化。
这为老年公寓提供了一个庞大市场。
该项目主要面向昌吉州和乌鲁木齐市场，昌吉州、乌鲁木齐和全区一样早已进入老年型社会，据统计，2010年全州60岁以上老年人已达182402人，占总人口12.77％；乌鲁木齐65岁以上老年人达到209477人，占总人口的8%，比2000年增加了3.15个百分点。
老年人基数的不断增加，老龄化进程的不断加快，给社会发展压上了沉重的包袱。
本项目建成后，必将出现供不应求之势。
五、建筑方案
5.1指导思想与原则
1.老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。
但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；
2.公寓最好是电梯公寓，占地要少。
房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；
3.公寓应配备各种安全设施，包括：
适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；
4.有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；
5.保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；
6.设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；
7.设置残疾人设施；
8.老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。
比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；
9.公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。
同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；
10.公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。
力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。
5.2项目总体规划方案
本项目在xxxxxx实施，占地109亩。
场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。
服务区：
服务区布置场区的南侧，布置有办公楼、值班室和停车场。
生活区：
生活区布置在场区的东、西两部分，各布置四栋老年公寓。
活动区：
活动区布置在场区的中部和西北部，建有水上景观区、特禽养殖观赏区，以及果蔬休闲采摘区。
场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。
动力区：
污水处
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