房地产估价师《案例分析》试题及答案卷四.docx
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房地产估价师《案例分析》试题及答案卷四
2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）
一、李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡。
【问题】
1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?
2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?
【正确答案】
1.本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。
理由包括：
（1）二者的时点不同，价值不同。
（2）二者的价值类型不同。
其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格减法定优先受偿后的价值。
（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。
抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
参见教材P219。
2.本题考查的是房屋征收补偿内涵。
理由包括：
（1）二者的时点不同，价值不同。
（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。
拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。
（3）对估价对象的界定可能不同。
参见教材P243。
二、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。
经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。
该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
【问题】
1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?
为什么?
2.拍卖保留价应由谁确定?
如何确定?
3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。
估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
【正确答案】
1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。
估价机构没有义务将估价结果告知借款企业（1分）;估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或：
①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果;②估价机构仅对委托人负责;③法院是委托人，借款企业不是委托人）（2分）。
参见教材P264。
2.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。
拍卖保留价由法院确定（1分），应以评估价格为基础确定（2分）。
参见教材P264。
3.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的特点。
应注意以下费用：
（1）拍卖机构佣金（1分）。
（2）补缴土地使用权出让金（1分）。
（3）房地产交易相关税费（1分）。
（4）估价机构的评估费用（1分）。
参见教材P264。
某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。
现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?
对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
【正确答案】本题考查的是房屋征收补偿内涵。
甲公司可能提出的要求：
1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;
2.对办公楼承租人损失进行评估;
3.对装修、改造费用进行评估。
房地产估价机构可做的答复：
1.应按改造前的工业用途评估（笔者注：
按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
参见教材P243。
二、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
【问题】
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
【正确答案】
1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。
经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。
估价机构获得委托，经实地入户调查，室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
最新法律：
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
参见教材P247。
2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。
该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;
（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;
（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
参见教材P245。
工程背景资料如下：
（1）图6.Ⅲ所示为某综合楼底层会议室的照明平面图。
（2）照明工程的相关定额见下表
定额编号
项目名称
定额单位
安装基价（元）
主材
人工费
材料费
机械费
单价
损耗费（%）
2-263
成套配电箱嵌入式安装（半周长0.5m以内）
台
119.98
79.58
0
250.00元/台
2-264
成套配电箱嵌入式安装（半周长1m以内）
台
144.00
85.98
0
300.00元/台
2-1594
格栅荧光灯盘XD-521-Y20×3吸顶安装
10套
243.97
53.28
0
123.00元/套
1
2-1594
单管荧光灯YG2-1吸顶安装
10套
173.59
53.28
0
70.00元/套
1
2-1384
半圆球吸顶灯JXD2-1安装
10套
179.69
299.60
0
50.00元/套
1
2-1637
单联单控暗开关安装
10个
68.00
11.18
0
12.00元/个
2
2-1638
双联单控暗开关安装
10个
71.21
15.45
0
15.00元/个
2
2-1639
三联单控暗开关安装
10个
74.38
19.70
0
18.00元/个
2
2-1377
暗装接线盒
10个
36.00
53.85
0
2.70元/个
2
2-1378
暗装开关盒
10个
38.41
24.93
0
2.30元/个
2
2-982
镀锌电线管Φ20沿砖、混凝土结构暗配
100m
471.96
82.65
35.68
6.00元/m
3
2-983
镀锌电线管Φ25沿砖、混凝土结构暗配
100m
679.94
144.68
36.50
8.00元/m
3
2-1172
管内穿线BV-2.5Pmm2
100m
79.99
44.53
0
2.20元/m
16
（3）该工程的人工费单位为80元/工日，管理费和利润分别按人工费的50%和30%计算。
（4）相关分部分项工程量清单项目统一编码见下表：
项目编码
项目名称
项目编码
项目名称
030404017
配电箱
030404034
照明开关
030412001
普通灯具
030404036
其他电器
030412004
装饰灯
030411005
接线箱
030412005
荧光灯
030411006
接线盒
030404019
控制开关
030411001
配管
030404031
小电器
030411004
配线
说明：
1.照明配电箱AZM电源由本层总配电箱引来。
2.管路为镀锌电线管Φ20或Φ25沿墙、楼板暗配，顶管敷设标高除雨篷为4m外，其余均为5m。
管内穿绝缘导线BV-5002.5mm2。
管内穿线管径选择：
3根线选用Φ20镀锌电线管;4-5根线选用Φ25镀锌电线管。
所有管路内均带一根专用接地线（PE线）。
3.配管水平长度见图6.Ⅲ括号内数字，单位为m。
序号
图例
名称型号规格
备注
1
照明配电箱AZM
500mm×300mm×150mm
宽×高×厚
箱底高度1.5m
2
格栅荧光灯盘 XD521－Y20×3
吸顶
3
单管荧光灯 YG2－11×40W
4
半圆球吸顶灯 JXD2－11×18W
5
双联单控暗开关 250V10A
安装高度1.3m
6
三联单控暗开关 250V10A
<1>、按照背景资料1-4和图6.Ⅲ所示内容，根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）和《通用安装工程工程量计算规范》（GB50856-2013）的规定，分别列式计算管、线工程量，将计算结果填入答题纸上，并在答题纸表6.Ⅲ.1中，编制该工程的“分部分项工程和单价措施项目清单与计价表”。
<2>、设定该工程镀锌电线管Φ20暗配的清单工程量为70m，其余条件均不变，根据上述相关定额计算镀锌电线管Φ20暗配项目的综合单价，并填入答题纸表6.Ⅲ.2“综合单价分析表”中。
（保留两位小数）
【正确答案】
（1）φ20钢管暗配工程量计算式：
3×3×5+2+[3+（5-4）]+2+3+2+[1.5+（5-1.5-0.3）]+[4+（5-1.5-0.3）]=69.9（m）
φ25钢管暗配工程量计算式：
（5-1.3）+1.5+（5-1.3）+8+2+2+2+（5-1.3）+1.5+3×3+（4-1.3）+2=41.8（m）
（2）BV-5002.5mm2绝缘导线穿管工程量计算式：
预留长度：
500mm+300mm=800mm=0.8（m）
三线：
69.9×3+0.8×3×2=214.5m
四线：
[2+（5-1.3）+1.5+3×3+（4-1.3）+2]×4=83.6（m）
五线：
[（5-1.3）+1.5+（5-1.3）+8+2+2]×5=104.5（m）
总长度：
214.5+83.6+104.5=402.6（m）
表6.Ⅲ.1分部分项工程和单价措施项目清单与计价表
工程名称：
会议室照明工程标段：
底层会议室照明平面图
序
号
项目
编号
项目名称
项目特征描述
计量
单位
工程
量
金额（元）
综合
单价
合价
其中：
暂估价
1
030412
005001
格栅荧光灯盘安装
XD512－Y20×3吸顶安装
套
24
2
030412
004001
单管荧光灯安装
YG2－11×40W吸顶安装
套
2
3
030412
001001
半圆球吸顶灯安装
JXD2－11×18W
套
2
4
030404
017001
照明配电箱安装
AZM500mm×300mm×150mm宽×高×厚
台
1
5
030404
034001
双联单控暗开关安装
250V10A
个
2
6
030404
034002
三联单控暗开关安装
250V10A
个
2
7
030411
001001
镀锌钢管暗配
镀锌钢管Φ20暗配
m
69.9
8
030411
001002
镀锌钢管暗配
镀锌钢管Φ25暗配
m
41.8
9
030411
006001
接线盒安装
暗装接线盒
个
28
10
030411
006002
开关盒安装
暗装开关盒
个
4
11
030411
004001
管内穿线
BV－5002.5mm2
m
402.6
【正确答案】表6.Ⅲ.2工程量清单综合单价分析表
标段：
底层会议室照明平面图
工程名称：
会议室照明工程
项目编号
030411
001001
项目名称
电气配管φ20钢管暗配
计量单位
m
工程量
70m
清单综合单价组成明细
定额编号
定额名称
定额单位
数量
单价
合价
人工费
材料费
机械费
管理费和利润
人工费
材料费
机械费
管理费和利润
2-982
钢管φ20钢管暗配
100m
0.01
471.96
82.65
35.68
471.96×（50%+30%）=377.57
4.72
0.83
0.36
3.78
人工单价
小计
4.72
0.83
0.36
3.78
80元/工日
未计价材料
6.18
清单项目综合单价
15.87
材料费明细
主要材料名称、规格、型号
单位
数量
单价
合价
暂估单价
暂估单价
钢管φ20
m
1.03
6.00
6.18
其他材料费
0.83
材料费小计
7.01
某总承包施工企业根据某安装工程的招标文件和施工方案决定按以下数据及要求进行投标报价：
该安装工程按设计文件计算出各分部分项工程工料机费用合计为6000万元，其中人工费占10%。
安装工程脚手架搭拆的工料机费用，按各分部分项工程人工费合计的8%计取，其中人工费占25%;安全防护、文明施工措施费用，按当地工程造价管理机构发布的规定计100万元，根据建设部建办[2005]89号《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》中“投标方安全防护、文明施工措施的报价，不得低于根据工程所在地工程造价管理机构测定费率计算所需费用总额的90%”的规定，业主要求按90%计;其他措施项目清单费用按150万元计。
施工管理费、利润分别按人工费的60%、40%计。
按业主要求，总承包企业将占工程总量20%的部分专业工程发包给某专业承包企业，总承包服务费按分包专业工程各分部分项工程人工费合计的15%计取。
规费按82万元计;税金按税率11%计。
其中某生产装置中部分工艺管道系统，如图3-5所示。
根据《通用安装工程量计算规范》的规定，管道系统各分部分项工程量清单项目的统一编码，见表3—31。
表3—31 道系统各分部分项工程量清单项目的统一编码
项目编码
项目名称
项目编码
项目名称
030802001
中压碳钢管道
030816003
焊缝X光射线探伤
030805001
中压碳钢管件
030816005
焊缝超声波探伤
030808003
中压法兰阀门
031201001
管道刷油
030811002
中压碳钢焊接法兰
031201003
金属结构刷油
030815001
管架制作安装
说明：
1.本图所示为某工厂生产装置的部分工艺管道系统，该管道系统工作压力为2.0MPa。
图中标注尺寸标高以米计，其他均以毫米计。
2.管道均采用20号碳钢无缝钢管，弯头采用成品压制弯头，三通为现场挖眼连接，管道系统的焊接均为氩电联焊。
3.所有法兰为碳钢对焊法兰;阀门型号：
止回阀为H41H-25，截止阀为J41H-25，用对焊法兰连接。
4.管道支架为普通支架，共耗用钢材42.4kg，其中施工损耗为6%。
5.管道系统安装就住后，对D76×4的管线的焊口进行无损探伤。
其中法兰处焊口采用超声波探伤;管道焊缝采用X光射线探伤，片子规格为80mm×150mm，焊口按36个计。
6.管道安装完毕后，均进行水压试验和空气吹扫。
管道、管道支架除锈后，均进行刷防锈漆、调和漆各两遍。
<1>、按照《通用安装工程量计算规范》、《计价规范》和建标[2013]44号文《建筑安装工程费用项目组成》的规定，计算出该管道系统单位工程的投标报价。
将各项费用的计算结果填入“单位工程投标报价汇总表”中，见表3—32，其计算过程写在表的下面。
表3—32 单位工程投标报价汇总
序号
汇总内容
其中
金额（元）
暂估价（元）
安全文明
施工费（元）
规费（元）
1
分部分项工程
1.1
1.2
2
措施项目
2.1
安全文明施工费等
2.2
模板工程、脚手架工程等
3
其他项目
3.1
暂列金额
3.2
专业工程暂估价
3.3
计日工
3.4
总包服务费
4
规费
5
税金
投标报价合计＝
（1）＋
（2）＋（3）＋（4）＋（5）
<2>、根据《通用安装工程量计算规范》和《计价规范》的规定，计算管道D89×4、管道D76×4、管道D57×3.5、管架制作安装、焊缝X光射线探伤、焊缝超声波探伤六项工程量，并写出计算过程。
编列出该管道系统（注：
阀门、法兰安装除外）的分部分项工程量清单与计价项目，将计算结果填入分部分项工程量清单与计价表中，见表3—33。
表3-33分部分项工程量清单与计价表
金额（元）
序号
项目编码
项目名称
项目特征描述
计量单位
工程量
综合单价
合价
其中：
暂估价
1
030802001001
中压碳钢管道
无缝钢管D89×4mm氩电联焊水压试验，空气吹扫
m
2
030802001002
中压碳钢管道
无缝钢管D76×4mm同上
m
3
030802001003
中压碳钢管道
无缝钢管D57×3.5mm同上
m
4
030805001001
中压碳钢管件
DN80，冲压弯头，氩电联焊
个
1
5
030805001002
中压碳钢管件
DN70，冲压弯头，氩电联焊
个
15
6
030805001003
中压碳钢管件
DN70，挖眼连接，氩电联焊
个
4
7
030805001004
中压碳钢管件
DN50，冲压弯头，氩电联焊
个
1
8
030815001001
管架制作安装
钢材，普通支架
kg
9
030816003001
焊缝×光射线探伤
胶片80mm×150mm，δ=4mm
张
10
030816005001
焊缝超声波探伤
DN100以内
口
11
0312********
管道刷油
除锈、刷防锈漆、调和漆两遍
m2
12
0312********
金属结构刷油
除锈、刷防锈漆、调和漆两遍
kg
【正确答案】将各项费用的计算结果，填入单位工程投标报价汇总表3—32中，得表3—34。
其计算过程写在表3—34下面。
表3—34 单位工程投标报价汇总表
序号
汇总内容
金额
（元）
其中
暂估价（元）
安全文明
施工费（元）
规费（元）
1
分部分项工程
6600.00
1.1
略
1.2
略
1.3
略
略
2
措施项目
2.1
安全文明施工费等
90.00
90
2.2
模板工程、脚手架工程等
210.00
3
其他项目
3.1
暂列金额
3.2
专业工程暂估价
3.3
计日工
3.4
总包服务费
18.00
4
规费
82.00
82
5
税金＝[
（1）＋
（2）＋（3）＋（4）]×11%
770
投标报价合计＝
（1）＋
（2）＋（3）＋（4）＋（5）
7770
各项费用的计算过程（计算式）：
1.分部分项工程清单计价合计=6000+6000×10%×（40%+60%）=6600（万元）
2.措施项目清单计价合计：
（1）脚手架搭拆费=6000×10%×8%+6000×10%×8%×25%×（40%+60%）=48+12=60（万元）
（2）安全防护、文明施工措施费=100×90%=90（万元）
（3）其他措施项目费=150（万元）
措施项清单计价合计=60+90+150=300（万元）
3.其他项目清单计价合计=总承包服务费：
6000×20%×10%×15%=18（万元）
4.规费：
82万元
5.税金=（6600+300+18+82）×3.41%=7000×11%=770（万元）
【正确答案】分部分项工程清单工程量的计算过程：
1.无缝钢管D89×4安装工程量的计算式：
2+1.1+（2.5—1.6）=4（m）
2.无缝钢管D76×4安装工程量的计算式：
[0.3+（2—1.3）+1.1+0.6+2.1+（0.3+2—1）×2]+[2.1+（2.8—1.2）×2+0.5+0.3+0.8+2+（0.6×2）]+[（0.3+0.9+2.8—1.2）×2+2+0.9]
=7.4+10.1+8.5=26（m）
3.无缝钢管φ57×3.5安装工程量的计算式：
（0.3+0.2+0.5）+
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