港股物业管理企业投资之绿城服务教程文件.docx
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港股物业管理企业投资之绿城服务教程文件
港股物业管理企业投资之绿城服务
文章框架：
1.行业发展进入存量房时代，逐步转型，发展提速
2.资本聚焦物业行业，有开发商背景的收并购实力更足
3.港股上市物业管理企业财务情况分析
4.行业发展提速阶段的投资机会分析----绿城服务
1、房地产行业发展进入存量房时代
物业管理属于房地产价值链的一环，目前正成为价值链的重心。
行业的已从基础的四保服务转变为泛社区资产管理服务----物业管理企业作为社区入口，拥有并控制着社区生活场景，可变现的价值不可限量。
按照商业模式，存在着内配型和第三方专业型两种商业模式，提供三种服务：
基础物业服务、“资产+”服务、以及正在探索阶段的“客户+”服务。
未来物业管理行业的发展需要关注五点：
物业服务的核心是资产管理服务、高度重视物业企业管理规模、重视物业面积的密度和所处地段、人才和技术投入带来的管理能力、物业服务行业的品牌化。
物业管理先从沿海发达城市发展，逐步向内陆地区延伸。
20世纪80年代初，随着改革开放的步伐，物业管理首先从香港引入深圳，1981年我国成立了第一家物业管理公司----深圳物业管理公司，这是我国物业管理迈出的第一步，标志着中国内地物业管理行业的诞生。
到今天，物业管理行业已经有40年的征程，这40年中，我国物业行业发展主要经历了三个阶段：
1981-2003年的起步阶段，这一阶段中相关组织、公司相继成立，但是没有统一的行政法律法规约束，专业性依然不够；2003年-2014年随着《物业管理条例》的颁布，行业开始进入到规范化阶段，同时《物权法》的颁布以及《条例》的修订对物业行业进行了规范，使得行业开始走向专业化、规范化经营的道路；2014年随着国务院颁布《关于放开部分服务价格意见的通知》以及彩生活的上市，物业行业开始进入到了市场化的阶段，也是从2014年开始，地产公司分拆上市、物业+互联网开始影响行业的发展进程。
物业行业收入可以分为基础物业服务以及增值服务两大块，而增值服务又细分为对业主的增值服务以及对非业主的增值服务。
首先基础的物业服务包含的是标准化的物业服务（安保、清洁、绿化、设备维护）以及管理输出（搭建社区平台、企业输出平台）；对业主的增值服务主要是家政服务、电商服务、社区金融、社区教育、房屋管理；对非业主的增值服务主要是开发商新盘服务（案场服务、新盘销售代理）、广告、顾问咨询。
到2021年，基础物业服务的市场将超过1万亿。
随着我国城镇化进程的有序推进，存量房从2010年的179亿平方米上升到2017年的242亿平方米，而住宅占比达到60%，据此估算，2021年存量房的规模将达到281亿平方米，假设住宅占物业管理面积的80%，非住宅类型面积将又70亿平方米，若住宅按照2元/月/平方米，非住宅按照4.3元/月/平方米的标准估算（数据来源：
2017年百强物业收费标准），2021年，基础物业服务的市场规模将超过1万亿。
数据来源：
wind
基础物业的服务内容包括：
安保、清洁、绿化、设备维修等。
从管理项目的分类来看，可以分为：
住宅、商业、办公、公众、产业园区、学校、医院等。
其中住宅在2017年百强物业的占比达到69.9%，占收入的59.7%，其次是商业和办公物业。
我认为，随着社区o2o的渗透，在管面积中住宅面积占比较大的物业管理企业将有更大的发展空间。
数据来源：
wind
随着行业的发展，物业管理行业从单一的经营模式向多元化经营转型。
物业作为社区入口资源，能够精准把握社区增值服务需求，物业公司逐渐从基础物业服务提供者向社区生活服务提供者转型。
除了基础物业服务，物业企业也开始为住户提供围绕社区生活的增值服务。
目前，物业企业开展比较广泛的社区增值服务主要是社区O2O。
物业企业以自建的APP为载体，向社区居民提供生活服务类O2O，如家政、维修等。
同时通过APP平台开展电商服务，销售商品。
除对业主的增值服务外，规模型物业企业输出自身管理经验，面向开发商开展咨询类服务包括新盘前期物业咨询、销售中心物业管理等。
数据来源：
wind
2、资本聚焦物业管理行业，具有开发商背景的企业发展劲头更足
彩生活（1778.HK）作为首家中资物业股上市后，市值一度超过母公司花样年成为市场焦点。
基础物业管理业务拥有稳定的现金流，收入风险低，风险溢价小等特点，越来越多的物业公司开始进入资本市场。
港股市场方面目前有彩生活、中海物业、绿城服务、彩生活（3119.HK）碧桂园服务共5家规模型物业企业；中小物业企业有中奥到家、祈福生活、浦江中国。
国内资本市场方面，南都物业在2018年2月登陆A股，而有62家挂牌新三板，在资本的助力下，物业行业的发展将进一步提速。
公司
代码
上市地点
上市首日市值
（港股：
亿港元）
（A股，亿人民币）
上市日期
彩生活
1778
港股
46.0
2014-06-30
中海物业
2669
港股
34.8
2015-10-23
中奥到家
1538
港股
15.0
2015-11-25
绿城服务
2869
港股
61.1
2016-07-12
祈福生活服务
3686
港股
6.2
2016-11-08
浦江中国
1417
港股
6.4
2017-12-11
南都物业
603506
A股
18.6
2018-02-01
雅生活服务
3319
港股
126.1
2018-02-09
碧桂园服务
6098
港股
250.0
2018-06-19
数据来源：
wind
资本注入，物业管理行业逐步从劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变。
各家大型物业管理企业已经初步建立智能化的物业管理系统（停车缴费、门禁系统、物业缴费系统等）。
面对不断攀升的人力成本，科技化、智能化的物业管理将是提高运营效率和节约成本的重要手段。
2017年百强企业实现智能化投入均值为716万元，同比去年提高49.8%，TOP10的企业全部拥有自己的APP，使得人均管理面积提升，营业成本率也缓慢下降。
（六）DIY手工艺品的“创作交流性”
数据来源：
wind
数据来源：
wind
上述所示的上海经济发展的数据说明：
人们收入水平的增加，生活水平的提高，给上海的饰品业带来前所未有的发展空间，为造就了一个消费额巨大的饰品时尚市场提供了经济基础。
使大学生对DIY手工艺品的时尚性消费，新潮性消费，体验性消费成为可能。
近年来行业呈现整合加剧趋势，收并购井喷，意在扩大在管面积。
目前物业管理行业状态比较分散，大小物业管理企业有近十万家，小规模的物业管理企业主要通过价格优势获取项目，因此盈利水平较低，管理的非标准化也使得业务拓展能力较差。
而大型的物业管理企业通过标准化的管理、优质的服务和品牌效应，加快扩大业务规模，盈利能力稳中有升。
在资本的推动下，大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展，收购并购井喷，行业集中度不断上升，出现强者恒强的分化趋势。
功能性手工艺品。
不同的玉石具有不同的功效，比如石榴石可以促进血液循环，改善风湿和关节炎；白水晶则可以增强记忆力；茶晶能够帮助镇定情绪，缓解失眠、头昏等症状。
顾客可以根据自己的需要和喜好自行搭配，每一件都独一无二、与众不同。
企业
（一）大学生的消费购买能力分析被收购企业
为此，装潢美观，亮丽，富有个性化的店面环境，能引起消费者的注意，从而刺激顾客的消费欲望。
这些问题在今后经营中我们将慎重考虑的。
万科物业
（一）大学生的消费购买能力分析云南德润物业、北京佰嘉物业、浙江耀江物业等
绿城服务
温州雅园物业、吉林天顺物业
因此不难看出，自制饰品在校园里也大有市场所在。
对于那些走在流行前端的女生来说，〝捕捉〞新事物便〝捕捉〞到了时尚与个性。
彩生活
武汉天宇弘物业、上海同涞物业、开元国际物业、嘉创物业等
十字绣□编制类□银饰制品类□串珠首饰类□中海物业
中海宏洋物业、中信物业
雅生活
我们长期呆在校园里，没有工作收入一直都是靠父母生活，在资金方面会表现的比较棘手。
不过，对我们的小店来说还好，因为我们不需要太多的投资。
上海绿地物业、南京紫竹物业、兰州城关物业
1、DIY手工艺市场状况分析南都物业
上海采林物业、江苏金枫物业
在日趋激烈的市场环境下，部分背靠开发商的物业公司受益于母公司的项目支持，发展势头较好。
有开发商背景的物业管理企业中，主要在一二线城市进行开发，项目优质，服务价格较高。
这部分企业在开展站址服务的空间更大，2017年百强物业排名考前的企业均有大型开发商作为依靠。
2017年百强物业排名
物业企业
母公司
1
万科物业发展股份有限公司
万科
2
绿城物业服务集团有限公司
绿城中国
3
广东碧桂园物业服务股份有限公司
碧桂园
4
长城物业集团股份有限公司
n.a.
5
保利物业发展股份有限公司
保利
6
彩生活服务集团有限公司
花样年
7
恒大物业
恒大
8
金地物业管理集团公司
金地
9
龙湖物业服务集团有限公司
龙湖
10
金科物业服务集团有限公司
金科
数据来源：
wind
3、港股上市物业管理企业财务情况分析
以下我们选取已经上市的5家物业管理企业进行分析比较，选取条件上我们以管理面积为标准，具有一定规模的物业企业进行比较。
从管理面积上看，截止到2017年底，彩生活拥有最大的管理面积，其次是绿城服务和中海物业；从面积的增长来看，彩生活要略高，其余4家基本持平。
数据来源：
wind
从收入的角度来看，2017年绿城服务的收入最高达51.4亿元，尽管彩生活的管理面积最多，但是平均服务单价偏低，收入是5家之中最低的。
从收入的增长来看，表现最好的是雅生活（41%），其次是绿城服务（38%）以及碧桂园服务（32%）。
数据来源：
wind
数据来源：
wind
从收入构成来看，基础物业服务依然是最大的来源，但增值服务的比重呈上升趋势。
其中彩生活、绿城服务在开展增值服务业务上较领先，增值服务占收入的比重均超过30%，中海物业在增值服务板块上落后于民营企业。
增值服务收入最大的是绿城服务，2017年全年的增值服务收入达到15.8亿元，占总收入比例达到30.7%。
彩生活增值服务收入占总收入比重最大为31.5%，收入为4亿元人民币。
数据来源：
wind
从毛利率的角度来看，由于存量项目的差异导致毛利率的相差较大。
酬金制的项目利润明显高于包干制的项目；办公和商业项目高于住宅项目，新落成的物业项目高于老旧的项目；中高端的高于低端物业。
绿城服务收入最高而且增长较快，但是由于存量项目的基础物业服务毛利率较低，导致整体的毛利率偏低。
整体毛利率最高的是彩生活，2017年报显示毛利率达到44.9，其中基础服务的毛利率为35.2，增值服务的毛利率为40.7。
数据来源：
wind
数据来源：
wind
数据来源：
wind
毛利率贡献来看，毛利率较高的增值服务的贡献越来越大。
多家物业公司发力增值服务，但是因为增值服务的商业模式不同导致毛利率相差较大。
增值服务贡献的毛利率提高了企业开展增值服务的积极性，逐渐成为利润贡献的主要来源。
其中绿城服务的增值服务对毛利贡献超过50%，未来这块的占比还将继续加重。
数据来源：
wind
以上可以看出，规模型物业的盈利能力很强，充足的管理面积使得公司拥有稳定可期的基础物业服务收入。
由于在管项目结构车衣，各公司的基础物业服务毛利差异较大，但是这块的增长相对平稳。
增值服务板块的利润率明显高于基础物业服务，是未来利润增长的主要动力，但是目前增值服务这块各个企业开展的时间较短，短期会有一定波动，未来的增长将取决于服务质量以及在管面积下的业主数量，应该更关注增长和商业模式。
4、行业发展提速阶段的投资分析----绿城服务
目前上市的物业企业中，首先关注有大开发商背景的规模型物业管理企业，其次要筛选这部分企业中增值服务板块做的相对成熟、走在前端的企业。
规模型物业管理企业将继续保持告诉增长，同时在市场避险情绪高涨的状态下，物业行业以抗周期性以及基本面持续向好成为资金关注的板块。
近期，物业行业的估值水平持续提高，已经反应了市场对行业高增长的预期，而且我们也可以看到上市物业企业纷纷加快收并购的步伐。
通过对比，我们选择增值服务毛利率占比较大的绿城服务进行分析。
绿城服务于2016年7月在香港联交所挂牌上市，是中国目前具有领先地位的高端住宅业务服务供应商，截止2018年1月，绿城服务的业务覆盖全国24个省、直辖市和自治区，接管、咨询以及代管的合同数达到1600余个，服务面积近3亿平方米。
2016
2017
2018E
2019E
营业收入（百万元人民币）
3,722
5,140
6,803
8,934
营收增长率
27.5%
38.1%
32.4%
31.3%
净利润（百万人民币）
286
387
504
668
净利润增长率
44.3%
35.7%
30.1%
32.6%
EPS（元人民币）
0.12
0.14
0.18
0.24
ROE
24.0%
25.6%
29.2%
32.5%
P/E
46.9
40.5
31.2
23.5
P/B
9
8
7
6
数据来源：
wind
公司物业类型涵盖市政建筑、城市综合体、写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和产业园区，作为高端物业的服务供应商，集团采用包干制的服务收费方式，基础物业服务费是其收入的主要来源。
数据来源：
wind
公司2018年上半年收入同比增长32.9%，归母净利润同比增长29.1%，在管面积同比增长8.3%，其中物业服务/园区服务/咨询服务增速分别为31.%/45.0%/24.5%。
短期内基础物业板块依靠内生增长的方式，区域占比没有太大变化，为板块整体的收入及盈利提供了良好支撑。
咨询服务以及园区服务板块分别占整体毛利率比例为28.4%/28.1%，增值服务板块依然是盈利的主要来源。
短期咨询业务增速回升到2015年以来的高位，显示业务转型取得成效。
园区服务业务出现增速和毛利率的下滑主要是因为房地产政策调控的影响。
公司于2014年9月推出只会园区项目，智慧园区服务体系在生活基础服务体系上，通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用的推行，让业务方便的获得健康、文化教育、居家生活等各项服务，实现人与物、人与自然、人与人、人与社会的高度互通，提升业主的生活便捷度、残余服务度以及居住幸福度。
同时，绿城服务在住宅社区推出“幸福绿城”手机客户端，通过客户端为业主提供更多样的服务和产品。
截止2017年底手机客户端已注册用户超过60万，活跃率超过65%。
线上活跃也带动了闲暇生活场景的布局，线下公司在园区开设了自有品牌的便利店和无人售货店，突破传统零售模式，使成为业主交流互动的社区中心。
尽管绿城服务2018年上半年收入、每股盈利及在管面积同比增长接近30%，期内的经营利润同比仅增长20%至人民币2.78亿元（净利润增长较高主要因为少数股东权益亏损所致），低于预期。
公司大量投资新业务及新技术，使高增长业务的毛利率降低，期内的销售、一般及行政开支亦增加。
管理层强调公司并不主张粗放式的增长，而是着重质量，并重申公司的业务理念是致力为客户提供最优质的服务。
相信公司将继续在市场保持竞争力，并维持核心业务的增长动力。
然而，对公司的新业务转持较谨慎的看法，理由是新业务未能于短期内带来贡献。
因此，绿城服务长远的投资机会存在，但短期适宣等待一个较佳的买入机会。
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