碧桂园房地产项目管理手册意见稿(55)页.doc

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碧桂园项目管理手册（意见稿）

目录

第一篇：

项目开发过程中主要思路…………………………2

第二篇：

房地产项目开发流程………………………………………32

第三篇：

项目开发设计流程…………………………………………10

第四篇：

项目开发过程中水电工作要点……………………………7

第五篇：

关于售楼部与区域项目管理部沟通的操作指引…………12

第六篇：

项目部与物业管理公司在项目开发中的工作配合………18

第七篇：

项目管理施工阶段工作流程………………………………24

第一篇：

项目开发过程中主要思路

集团公司在各个项目设立了项目管理部，实行项目管理制，因此项目管理的概念应从以前依赖集团公司的被动式的管理转变为主动管理，除了要继承公司以往的快速、团队协作的精神外还要在思路和认识上适应公司的发展。

目前集团公司已经在全国铺开了宏伟的发展蓝图，在未来的日子里公司将迎来一个高速发展期，公司需要大量的人才，尤其是优秀的项目总经理，一个优秀的项目总经理应该是能领导项目开发团队进行项目的全程管理和控制，从取得土地——前期准备——施工阶段——售楼——收楼到下一期的开发等。

在这个过程里面包括了对外大量的协调工作，如：

项目报建、收地工作、对外的水电工程、外包工程的谈判等；此外，还包括了对内的协调工作，主要是如下几个方面：

1、项目管理部与集团总部的上下级关系，集团总部下达任务表，如取得施工许可证的时间、开工时间、售楼和收楼计划等；2、在项目的开发过程中紧密与设计单位、施工单位、售楼部、屋村管理处等部门的沟通协调；3、项目管理部的内部管理，也就是根据集团公司给出的时间表和各方面的进度做出工作计划，如报建的进度和施工进度以及交地的时间表等，在这个过程里面牵涉到方方面面的问题，许多的事情都是可变的，而这些因素如果没有提前准备或注意的话往往会变成影响项目开发的阻力，因此需要有计划地进行多方面的协调和沟通，以项目管理部为主的主动管理尤为重要。

一、项目开发的前期准备

从取得土地开始，项目就要开始做前期的准备，主要包括报建时间、收地的时间等，其中报建的时间又取决于图纸的进度以及相关的立项、环评等涉及办理施工许可证各项工作的时间，而许多这些工作都是可以交叉进行的，系统的统筹起所有的工作，合理的安排时间和跟进进度是十分重要的，特别是新的项目；收地的情况视项目的情况有异，但一般都是非常复杂的，因为有许多不利的因素，如：

政府的征地补偿工作的进度、拆迁问题、地块的历史问题、政府的协助工作力度等。

在这个过程里面需要注意以下几个方面，1、拆迁问题：

如果在取得土地的时候还存在大量的拆迁的话，就要了解这些拆迁范围内是否有办理了国有土地证的拆迁房屋，就是说政府在出让土地时是否已经将所有用地收归国有后再出让，如果这部分是属于城市拆迁，国土局一般不能处理，而且拆迁的时间将是漫长的；2、征地款的落实问题：

这个问题涉及到农民的切身利益，如果政府不能很好的处理，没有落实到农民手中，那将成为收地时的最大阻力；3、用地的合法性：

主要是取得的土地是否已经办好所有的合法手续，如用地是否完成了征地补偿工作、用地性质是否为建设用地、林地是否已经办理了林地手续等。

另外，前期的准备工作还需要对整个征地范围包括周边的村庄的现状作详细的了解，评估项目的开发改变了现状之后对周边环境的影响，如附近村庄的排水和交通情况，是否要处理？

是否要调整规划红线？

所有的这些细节的问题如果没有注意和恰当的处理，那将影响到项目的开发。

项目与村之间应该是一种双赢的关系，不能说我们开发了就伤害了村的利益，建立一种长期而稳定的和谐关系对项目的长久发展都是十分重要的。

在前期的准备中还有大量的对外工作，特别是报建的问题，如环境影响评估、发改局的立项申请、规划局的控规审批，详规的审批、施工图的审查以及办理施工许可证所需的所有手续，这里面还涉及到一些政策的问题，特别是规划的审批问题，如是否配套学校?

配套学校的规模等等。

在这个过程中水电等市政配套的谈判也是非常重要的，结合公司目前的情况，这方面的工作要求项目公司全程介入，从前期的谈判到后期的施工，避免收楼时才考虑市政工程的施工问题。

二、项目的开发建设期问题

在这个阶段主要是施工的安全、质量以及进度问题。

由于开发项目的规模巨大，因此需要在取得图纸后，项目部要对所有的图纸作审图工作，这方面的工作并不是作设计审查，而是结合售楼部板房区以及开盘范围和收楼范围作全面的了解，评估开盘的时候要符合什么要求，如看楼路线与施工路线的考虑、如收楼的时候这个区域是否都考虑或具备了通永久水电、电信、电视等市政配套的条件？

收楼区域的电房的供电范围、电信机房的范围是否都统一考虑和安排了？

目前公司编定的计划中大体包括土建、机电、装修、绿化的施工计划，但是现在项目越来越多的面对工程的外包问题，尤其是外省的项目，如土方、爆破、地质钻探、外水外电等市政工程等等，因此项目部的还应该将所有外包工程的施工时间和进度考虑进整体工程的进度里面，一环扣一环，避免工程的脱节。

项目公司的工程部除了工程的管理外，还应该参与工程外包的谈判、外包工程施工进度的监控以及收楼工作的责任，工程部的管理人员应该是从开始施工到收楼整个过程的跟踪和管理。

项目的开发是长期和复杂的，系统的、有协调性的、有计划性的工作是十分重要的。

第二篇：

房地产项目开发流程

签署地块合作开发合同

设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）

项目选址意见

用地规划许可证

取得国土证房地产企业资质申报（暂定级）

立项申请

做环评和环保审批

报修建性详规

消防审核意见书

工程规划许可证

招标/议标

防雷、人防、施工图审查、办理地名

质量监督/安全监督

施工许可证

办理预售

规划验收

消防、环保验收

工程竣工资料审查

竣工验收备案

房地产项目开发流程

在与政府签订了地块合作开发合同后，项目部可以正式进入项目的报建和开发流程。

以下是办理项目开发流程中各部门所需提交资料。

工商局：

项目公司注册登记

企业（公司）名称预先核准提交材料

１、全体投资人签署的《企业名称预先核准申请书》；

２、全体投资人签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或者共同委托代理人的身份证复印件（本人签字）；应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。

３、申请名称冠以“中国”、“中华”、“国家”、“全国”、“国际”字词的，提交国务院的批准文件复印件;

4、特殊的申请名称，名称登记机关可以要求投资人提交相关的说明或者证明材料。

外商投资有限责任公司登记

登记条件

（1）经审批机关批准；

（2）投资者符合法定人数（五十个以下）；

（3）投资者出资达到法定资本最低限额；

（4）投资者制定公司章程；

（5）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；

（6）有公司住所。

设立登记应提交的文件

（1）拟任法定代表人签署的《外商投资的公司设立登记申请书》；

（2）审批机关的批准文件（批复和批准证书副本1）；

（3）审批机关批准的公司章程；

（4）《企业名称预先核准通知书》；

（5）投资者的主体资格证明或自然人身份证明；

中方投资者应提交本单位加盖公章的营业执照/事业单位法人登记证书/社会团体法人登记证/民办非企业单位证书复印件作为主体资格证明；外国投资者的主体资格证明或身份证明应经其本国主管机关公证后送我国驻该国使（领）馆认证。

如该国与我国没有外交关系，则应当经与我国有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证，再由我国驻该第三国使（领）馆认证。

某些国家的海外属地出具的文书，应先在该属地办妥公证，再经该国外交机构认证，最后由我国驻该国使（领）馆认证。

香港、澳门和台湾地区投资者的主体资格证明或身份证明应当按照专项规定或协议依法提供当地公证机构的公证文件。

（6）法定代表人、董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；

（7）依法设立的验资机构出具的验资证明；

适用于金融、证券、保险类和基金管理公司，以及设立时缴付全部或部分注册资本的公司。

（8）投资者首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；

（9）住所使用证明文件；

自有房产提交产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房产证复印件；未取得房产证的，提交房地产管理部门的证明或者购房合同及房屋销售许可证复印件；出租方为宾馆、饭店的，提交宾馆、饭店的营业执照复印件。

（10）前置审批文件或证件；

适用于经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目的公司。

（11）法律文件送达授权委托书；

由公司的境外投资者（授权人）与境内法律文件送达接受人（被授权人）签署，载明境内被授权人的地址、联系方式，明确授权其代为接受法律文件送达。

被授权人可以是境外投资者设立的分支机构或拟设立的公司（被授权人为拟设立的公司的，公司设立后委托生效）或者其他境内有关单位或个人。

（12）其他有关文件。

内资企业有限责任公司登记

１、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；

２、全体股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）及指定代表或委托代理人的身份证复印件（本人签字）；

应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。

　　３、全体股东签署的公司章程（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）；

４、股东的主体资格证明或者自然人身份证明复印件；

股东为企业的，提交营业执照副本复印件；股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件；股东人为社团法人的，提交社团法人登记证复印件；股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；股东为自然人的，提交身份证复印件。

５、依法设立的验资机构出具的验资证明；

６、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；

7、董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；

依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。

股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字。

8、法定代表人任职文件及身份证明复印件；

根据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。

股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字。

9、住所使用证明；

　　自有房产提交产权证复印件；借给（无偿提供）他人使用房屋为经营场所，提交产权方的证明及产权证复印件；租赁市场作为经营场所，提交租赁合同及出租方的营业执照和市场登记证复印件；以租赁使用房屋为经营场所的，应当依照《广州市房屋租赁管理规定》提交经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。

　　10、《企业名称预先核准通知书》；

11、法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件；

12、公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关的批准文件或者许可证书复印件或许可证明。

注：

依照《公司法》、《公司登记管理条例》设立的除一人有限责任公司和国有独资公司以外的有限责任公司申请设立登记适用本规范。

　　以上各项未注明提交复印件的，应当提交原件；

提交的复印件均需持原件到登记部门核对，不能提交原件的（身份证、计生证、许可证等除外）,应当注明“与原件一致”并由股东加盖公章或签字。

办理完工商登记后，可去办理组织机构代码证、国税和地税税务登记证，并到银行开户。

国土局：

国土审批：

如果涉及林地，注意是否已经办理林地征用手续。

规划局：

规划审批

（一）办理《建设项目选址意见书》，需提供下列资料：

     1、投资主管部门批准立项的有关文件或项目建议书批准文件，或投资备案登记证，但国家规定实行投资核准管理的建设项目除外；

     2、按投资管理权限由国家和省发展及改革行政主管部门审批、核准的建设项目应提交《广东省建设项目选址意见申请表》；

     3、区属单位应当取得区城市规划部门的规划初审意见；

     4、道路及轨道交通工程申请建设用地，应当提交城市规划部门对建设项目规划方案的审查意见、附图；

     5、农村村民申请建设用地，应当提交下列资料：

*

（1）申请村民住宅建设用地，应当按《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》提交下列资料：

      ①各申请人户内家庭成员的户口薄、身份证明文件；

      ②申请非公寓式住宅用地，应当提供经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况证明；

      ③申请公寓式住宅用地，应当提供村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议；

      ④所在中心村的规划批准文件、附图；

（2）申请村经济发展用地，应当提交下列资料：

      ①土地管理部门核准的村被征用的土地面积证明；

      ②土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；

     6、农民成建制转为城市居民后成立的经济组织实施"城中村"改造，申请住宅建设用地和公共配套设施建设用地，应当提交下列资料：

（1）土地管理部门核发的《国有土地使用证》或其他用地权属证明文件及附图、附件；

（2）经区政府批准的"城中村"改造实施计划；

     （3）"城中村"改造规划的批复文件、附图；

     7、因政府公共工程征用或拆迁需要申请拆迁安置、复建用地，应当由负责拆迁安置的部门统一申请，并提交下列资料：

（1）申请农村村民住宅的拆迁安置用地，应当提交下列资料：

      ①市、区拆迁行政主管部门有关拆迁量和实际需安置户数的核准文件（应当去除不符合安置规定的被拆迁户数）；

      ②拆迁双方签订的拆迁安置补偿协议；

      ③土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；

（2）申请复建用地，应当提交下列资料：

      ①政府批准同意拆迁后复建安置的批准文件；

      ②市、区拆迁行政主管部门核准的需复建的被拆迁物业总建筑面积、总用地面积（违章建筑总面积应当予扣除）；

      ③拆迁双方签订的拆迁复建补偿协议；

      ④土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件。

     8、在城市规划发展区以外地区申请建设项目选址，应当按照《广州市申请使用建设用地规则》规定提交建设项目规划选址论证报告；

     9、1/500现状地形图，若无1/500现状地形图或用地面积超过10公顷，可用1/2000现状地形图代替；

     10、建设项目总平面关系布置图（反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标）、现场照片。

（三）分区规划、专项规划、控制性详细规划、城市设计、保护规划、规划研究等方案审查，需提交下列资料：

     1、规划设计任务书或规划设计条件复印件；

     2、编制单位的城市规划编制资质证书副本复印件；

     3、控制性详细规划方案成果按照《广州市控制性详细规划成果计算机文件标准》要求；其他规划成果按以下要求：

（1）规划文本、说明书、图则各一式三份，彩色全本，编制任务书和历次审查意见作为附件合订；

（2）会议汇报材料一式二十份；

     （3）规划设计条件中要求的其他规划成果；

     （4）规划成果电子文件及电子文件一览表各一式三份；

     （5）彩色挂图一套； 

     4、由市政府审批的项目，审查成果应当包括规划文本、说明书、图则各一式十五份，彩色全本

（四）修建性详细规划审批、调整，需提交下列资料：

1、城市规划部门核发的下列资料的复印件：

（1）《建设用地规划许可证》及附图、附件；

（2）历次规划设计条件的批准文件；

（3）历次规划审批文件及附图；

（4）其他历次相关批复文件、附图；

2、规划设计条件及总平面规划方案审批文件或历次规划审批文件中要求取得的专业管理部门的意见；

3、修建性详细规划调整公建配套设施布局的，应当取得拟调整的公建项目专业管理部门的意见；

4、绘制在1/500现状地形图上的总平面规划图一式四份；

5、规划说明书、规划设计蓝图（即“总平面规划与绿地规划图”和“道路交通系统规划与竖向规划图”“管线综合规划图”）各一式四份；

6、规划设计条件中要求提交的规划模型或效果图；

7、电子磁盘报批文件。

8、项目所属镇（街）建设办（委、城建服务中心）的现场踏勘表。

（五）新征建设用地办理《建设用地规划许可证》，需提供下列资料：

     1、已取得的《建设项目选址意见书》复印件；

     2、土地管理部门核发的《建设项目用地预审报告书》复印件；

     3、《建设项目选址意见书》中要求提交的专业管理部门的意见（如交通影响评估报告、环境影响评估报告批复意见等）；

     4、区属单位应当由区城市规划部门加具规划审查意见；

     5、农村村民申请建设用地，应当按下列情况提交下列相关资料（在申请选址意见书阶段已提供的除外，但需在申请函中加以说明）：

*

（1）村民住宅建设用地应当按《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》提交下列资料：

      ①各申请人户内家庭成员的户口薄、身份证明文件；

      ②申请非公寓式住宅用地，应当提供经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况证明；

      ③申请公寓式住宅用地，应当提供村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议；

      ④所在中心村的规划批准文件、附图； 

（2）申请村经济发展用地，应当提交下列资料：

      ①土地管理部门核准的村被征用的土地面积证明；

      ②土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；

     6、农民成建制转为城市居民后成立的经济组织实施"城中村"改造，申请住宅建设用地和公共配套设施建设用地，应当提交下列资料（在申请选址意见书阶段已提供的除外，但需在申请函中加以说明）：

*

（1）"城中村"改造规划的批复文件、附图；

（2）经区政府批准的"城中村"改造实施计划；

     （3）土地管理部门核发的《国有土地使用证》或用地权属证明文件及附图、附件；

     7、因政府公共工程征用或拆迁需要申请拆迁安置复建用地，应当由负责拆迁安置的部门统一申请，并提供下列相关资料（在申请选址意见书阶段已提供的除外，但需在申请函中加以说明）：

（1）申请农村村民的拆迁安置用地，应当提交下列资料：

      ①市、区拆迁行政主管部门有关拆迁量和实际需安置户数的核准文件（应当去除不符合安置规定的被拆迁户数）；

      ②拆迁双方签订的拆迁安置补偿协议；

      ③土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；

（2）申请复建用地，应当提交下列资料：

      ①政府批准同意拆迁后复建安置的批准文件；

      ②市、区拆迁行政主管部门核准的需复建的被拆迁物业总建筑面积、总用地面积（违章建筑总面积应当予扣除）；

      ③拆迁双方签订的拆迁复建补偿协议；

      ④土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；

     8、投资主管部门核发的投资批准文件或投资核准文件或投资备案登记文件；

     9、建设项目涉及国家安全、消防、文物保护、航空、通信等部门的，应当提供各相关专业主管部门的书面意见；

     10、1/500现状地形图，若无1/500现状地形图或用地面积超过10公顷，可用1/2000现状地形图代替；

     11、建设项目总平面规划图（反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标表）、现场照片。

（六）调整建筑工程《建设工程规划许可证》及附图、附件（含建筑功能部分调整），需提交下列资料：

     1、单位建筑工程

（1）原《建设工程规划许可证》及附图、附件复印件（申请注销许可证的应当提交原件）；

（2）调整《建设工程规划许可证》依据的复印件一式两份：

      ①因建设用地调整而调整的，应当提交已批准调整的建设用地文件及附图；

      ②因规划设计条件调整而调整的，应当提交已批准调整的规划设计条件文件及附图； 

      ③因修建性详细规划调整而调整的，应当提交已批准调整的修建性详细规划文件及附图；

      ④因专业管理问题而需调整的，应当提交专业管理部门的意见；

      ⑤其他相关调整依据；

     （3）电子磁盘报批文件及具有相应资质的单位提供的《建筑功能指标明细表》和《建筑面积明细表》；

     （4）建筑施工设计图一式三份（图纸要求与原要求相同）。

     （5）属临建项目或5000M2以下用地项目需提供绘制在1/500或1/2000现状地形图上的建设项目规划设计文件（总平面图、道路绿化车位图、综合管线规划图）及DWG和DGN格式电子文件各一份。

     2、城市居民自住建筑工程

（1）房地产证明文件持证人的身份证明文件复印件一式两份。

（2）原《建设工程规划许可证》及附图、附件复印件（申请注销许可证的应当提交原件）；

     （3）调整《建设工程规划许可证》的依据（复印件）一式两份：

      ①因建设用地调整而调整的，应当提交已批准调整的建设用地文件及附图； 

      ②因规划设计条件调整而调整的，应当提交已批准调整的规划设计条件文件及附图； 

      ③因修建性详细规划调整而调整的，应当提交已批准调整的修建性详细规划文件及附图；

      ④因专业管理问题而需调整的，应当提交专业管理部门的意见；

      ⑤其他相关调整依据；

     （4）调整后的建筑设计方案一式三份。

     （5）调整后绘制在1/500或1/2000现状地形图上的总平面图上的总平面一式两份及DWG格式电子文件一份。

     3、农村村民建筑工程

（1）房地产证明文件持证人的身份证明文件复印件一式两份。

（2）原《建设工程规划许可证》及附图、附件复印件（申请注销许可证的应当提交原件）；

     （3）调整《建设工程规划许可证》的依据（复印件）一式两份：

      ①因《建设用地规划许可证》及其附件调整而调整的，应当提交已批准调整的建设用地文件及附图；

      ②因规划设计条件调整而调整的，应当提交已批准调整的规划设计条件文件及附图； 

      ③因修建性详细规划调整而调整的，应当提交已批准调整的修建性详细规划文件及附图；

      ④因专业管理问题而需调整的，应当提交专业管理部门的意见；

      ⑤其他相关调整依据；

     （4）调整后的建筑设计方案一式叁份。

     （5）调整后绘制在1/500或1/2000现状地形图上的总平面图上的总平面一式两份及DWG格式电子文件一份。

（七）规划验收后建筑工程因调整建筑设计而需申请《建设工程规划许可证》的，需提交下列资料：

     1、有效的土地使用证明文件及附图、附件复印件一式两份；

     2、房地产证明文件