地产股权投资基金可行性分析报告.doc

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XX房地产产业基金可行性报告

XXXX集团有限责任公司

XX集团海外投资有限公司

XX发展基金有限公司

XX银行

关于共同设立

XX房地产产业基金的

可行性报告

2015年3月

目录

1概述…………………………………………………………1

1.1合作方………………………………………………………1

1.2合作目的……………………………………………………1

1.3合作基础……………………………………………………1

1.4合作方式……………………………………………………1

2公司介绍……………………………………………………2

2.1公司基本情况………………………………………………2

2.2股东情况介绍………………………………………………6

2.3合作平台公司介绍…………………………………………9

2.4XX公司介绍……………………………………………11

3XX房地产市场分析……………………………………16

3.1XX房地产现状…………………………………………16

3.2机遇挑战与应对策略………………………………………18

4项目介绍……………………………………………………21

4.1XX芳庭花园生态住宅项目……………………………21

4.2XX中企总部基地项目…………………………………22

4.3XX奥林匹克大厦项目…………………………………25

4.4XX中国品牌城项目……………………………………27

5合作方案……………………………………………………29

5.1基金设计思路………………………………………………29

5.2基金设立方式………………………………………………29

5.3基金预计规模………………………………………………30

5.4基金出资方式………………………………………………31

5.5基金出资额…………………………………………………31

5.6基金盈利预测………………………………………………32

II

1概述

1.1合作方

XXXX集团有限责任公司（以下简称“XX集团”）

XXXX集团海外投资有限公司（以下简称“XX海外”）

XX发展基金（以下简称“XX基金”）

XX银行（以下简称“XX银行”）

1.2合作目的

1.2.1XX集团现已在XX全面进行投资，业务涉及房地产开发、国际贸易、信息技术产业等多个行业。

1.2.2XX海外在XX具有多年的业务发展基础，形成了在工程建设，地产开发，国际贸易等方面的产业优势。

1.2.3XX基金是隶属XX银行的对非金融服务机构，承担着国家非的金融援助和扶持中国企业海外投资发展的重要职能。

1.2.4XX银行是设立在XX的私立银行机构，具有良好的品牌影响力和相当渠道覆盖规模，具备良好的金融服务能力。

为谋求更广阔的发展空间，实现实体经营与金融服务的有机结合，现寻求XX基金和XX银行在金融合作和政策导向等方面予以相关支持。

1.3合作基础

XX海外和XX集团在XX投资的发展战略符合国家“走出去”的战略原则。

同时，双方业务以房地产开发为龙头，形成从投资到建设的全产业链条。

XX基金肩负扶持帮助中国企业赴XX投资的历史重任，XX银行是项目地的金融机构，具备强烈的市场发展意愿。

因此各方具备合作的先决条件：

1.3.1XX海外是XX省属国有企业，是中国建筑行业的龙头企业，在海外尤其是XX具有众多的业绩项目，积累了丰富的项目承建和项目投资经验。

1.3.2XX集团具备在XX乃至东非获得大型项目的相关能力及一支具有专业经验的项目开发团队。

1.3.3XX基金具备在XX的丰富投资经验及广泛的资源背景，承担着国家扶持中国企业海外发展的政治责任。

1.3.4XX银行具有在XX良好的网店优势和资金募集能力，具备追求资金效率和安全的主管愿望。

基于各方的优势和发展意愿，各方具备良好的合作基础。

1.4合作方式

XX海外、XX集团、XX基金和XX银行共同成立房地产投资基金，用于XXXX的房地产开发建设系列项目的整体运营。

2XX集团简介

2.1基本情况

XX集团联合XXXX商学院、XX省投资促进会，以及XX大学、XX交通大学、XX财经大学、清华大学、北京大学等各名校同学平台公司，在合作中实现共赢。

图2.1XX集团组织结构图

2.2战略规划及商业模式

XX集团通过整合上游资源，从而获得资金、技术、人才、管理经验等发展所需的各种资源，从而对下游的各类投资、融资业务提供相应的支持。

图2.2XX集团战略规划图

2.3盈利模式

图2.3XX集团盈利模式

2.4股东介绍

2.4.1XXXX投资股份有限公司

XXXX投资股份有限公司是一家注册于XX省XX市，由XX财经大学XX校友会企业家同学发起设立的以金融资本运营为主的多元化企业集团，企业股东123人，由XX金融、制造、房地产、建筑、商贸、医药等领域的精英企业家组成。

企业以资本为纽带，以金融为平台，以实业为方向，立志于打造现代、独特、具有社会价值的现代投行企业。

公司主张以客观公正的态度，包容万物的胸怀，不断开拓创新的精神，兼顾股东、员工和合作伙伴利益，实现社会、合作者和公司的共赢、在资本市场的浪潮中，XXXX投资股份有限公司勇于进取，抓住机遇，不断改进和完善，立志打造充满创新活力和拥有国际视野的团队，通过整合上游资源，拓展资金业务、投融资业务、资产管理业务及资本运作业务四大类主营业务，从而获得资金、技术、人才、管理经验等公司发展所需的各种资源，从而对下游的各类投资、融资业务提供相应的支持。

2.4.2XXXX投资管理股份有限公司

XXXX投资管理股份有限公司成立于2009年，注册资本1.39亿元，由XX交通大学150多位校友同学企业家共同创立。

公司一贯秉承“同看世界汇聚精华”的核心理念，以科学的法人治理结构、清晰的战略方向、明确的发展目标、先进的资本运营理念、专业的运营团队、和谐的企业文化，建立起金融、产业、服务保障三大平台体系，在短短几年内已发展成为控股、参股十多家企业的新兴现代化集团公司。

公司现有在职员工120余人，形成了金融体系、产业体系、服务保障体系三大平台发展体系，实际控股、参股十多家企业。

金融板块有XX彭州XX小额贷款有限公司、XX省XX西金融资担保有限公司、XXXX邦锞金融服务有限公司、XXXX思科基金管理有限公司、XXXX普泰资本管理有限公司等；产业板块有XXXX万方置业有限公司、XXXX北山矿业有限公司、XXXX教育投资管理有限公司、XX交通大学教育培训中心等；服务板块XXXX文化传播有限公司、XXXX财务咨询服务公司、XX昊通律师事务所等。

"跨一步海阔天空"，公司在不断提升自我发展同时也在不断整合优质平台资源，于2010年联合川内高校优秀企业家共同发起成立了XX省企业信息交流促进会，在2012年被XX交通大学核准为XX交通大学董事会董事单位，并于2013年作为发起人单位联合国内四所交通大学XX校友企业发起成立了XX思源信息交流发展中心（交大XX校友企业家协会），公司的社会与行业影响力不断提升。

在激烈的市场竞争中，XX将坚持“顺应趋势、立足金融、产融结合、创新开拓、提升吨位”的发展战略，锐意进取，奋力将XX打造成国内一流的投资控股集团。

2.4.3XXXX投资股份有限公司

该公司是由XX大学商学院EMBA总裁班精英于2008年5月共同发起设立，公司以XX大学EMBA总裁同学会为平台，联合近百家实力雄厚的企业和多位具有一定社会影响力和金融领域的专业人士投资组建，采用股份合作的形式，打造金融投资领域龙头企业，与各大高校、上万家企业联动，以发展“高校同学经济”为基础，立足XX、走向全国，着力于打造项目投资、融资担保、理财服务、助贷融资、资产管理、PE、基金等多元化金融控股与管理体系。

2.4.4XXXX投资管理有限公司

XXXX投资管理有限公司（以下简称XX投资）由XX民间商会副秘书长余斌先生发起成立。

XX投资的股东主要来自于XX建筑业中国领军企业和XX家具行业的佼佼者。

XX投资从成立伊始就专注于在XX大陆的家具、家居和建材专业市场的投资开发和经营。

目前公司现规划投资建设安哥拉家具建材商贸中心和安哥拉家具建材工业园及XX中国商品城。

XX投资将本着“开拓创新、团结互信、共创共赢”的理念实现“汇聚全球优秀资本，服务XX人居发展”的使命。

2.4.5XXXX投资管理有限公司

XXXX投资管理有限公司是由40位志同道合的股东共同组建的一家专业投资公司，公司主要从事债券投资、股权投资、实体项目投资、风险投资、企业并购、投资咨询等业务，公司股东涵盖房地产、金融业、文化传媒、能源技术、生产销售业、第三产业等。

公司依托独有的股东优势资源以及专业的经营管理团队，并汇聚了国内一流的金融投资专家组成顾问委员会对公司的投资进行战略指导；XX投资始终坚持“合作、分享、共赢”的企业理念，通过建立规范的投资操作流程和完善的风险控制体系，对客户负责，形成良好的经营风格，赢得客户和社会的信誉。

公司致力于打造一个真正实现各种资源整合的、创造无限商机的平台，通过两年多的发展，凭着我们强大的资源整合能力、清晰的发展思维以及专业的运营理念，并有同学股东团队的关注与支撑，XX投资旗下已有XX建材、XX中美汽车、仕茶会所、XX合院等多个实体项目。

2.4.6XXXX建筑工程有限责任公司

XXXX建筑工程有限责任公司始建于2001年6月，是经省建设厅批准的房屋建筑工程施工总承包贰级、市政公用工程施工总承包叁级、地基与基础工程专业承包贰级、土石方工程专业承包贰级、建筑装修装饰工程专业承包贰级、金属门窗工程专业承包贰级企业，注册资金5000万元。

公司自成立以来，坚持“质量求生存，信誉求发展”，严格按照三信的理念，以“信念、信义、信用”为经营宗旨，诚信做人，认真做事，把信誉作为企业发展的生命。

获得了上级主管部门及社会的一致好评和认可，是金堂县建筑业协会副会长单位、XX市建筑业协会理事单位。

公司将一如继往坚持质量第一、信誉至上的企业宗旨。

以优质的服务，高速高质量建造更多令用户满意的工程来奉献给关心、帮助、支持和信赖我公司的各界领导和新老建设单位、人士。

2.5XX公司介绍

为了响应XX省委省政府大力鼓励XX企业走出国内、进行境外投资、增强企业国际竞争力的号召，公司在国内大力发展的同时，将目光同时瞄向了国际市场，拟把XX乃至全国的优秀产能推广至XXXX。

2.5.1设立机构情况

公司在XX设立的公司如下：

（1）XX东非XX贸易有限公司

该公司注册资本为600万美元，该公司主要承担五金交电、机械配件、建材、环保设备、工程机械设备及配件等产品销售和进出口贸易。

为XX项目搭建物流及资金通道。

（2）XX国泰置业有限公司

该公司是一家致力于房地产开发和工程项目建设的专业化机构。

公司拥有良好的房地产开发和工程建设资源背景，在房地产开发领域拥有强大的投资实力和人力资源优势。

公司立足XX巨大的房地产市场需求，以发展生态、优质、宜居的人居环境为己任，在XX进行多个高端生态居住社区开发，在引进中国先进的房地产开发理念的同时，有效结合XX的独特文化和自然条件，致力于生态环保品质优异的居住产品和立足城市发展需要提供产业发展支持的各类产业地产的投资开发。

公司秉持中国优质高效的投资开发理念，根据XX房地产市场的现状与需求，通过自主开发、联合开发、承建开发等多种方式，在XX拥有了一定的土地储备和意向开发项目。

公司将坚持投资开发并重的投资思路，携手合作伙伴，为XX房地产产业的繁荣发展做出积极的贡献。

3XX房地产市场分析

XX大陆崛起的中心城市中，XX首都XX是佼佼者。

XX是XX的首都及最大城市，且众多跨国公司纷纷选择XX作为他们的XX业务中心，使得XX成为XX最大的移居城市之一。

从2000年代中后期开始，XX房地产业即已得到了快速发展。

XX已然成为快速发展的地区商业中心，不同行业的众多跨国公司均把目光聚焦于此，在XX纷纷开业，或者直接将XX设为拓展XX业务的基地。

私营开发商开发的大量优质住房已经或即将在多个区域落成反映出优质住房在XX有着巨大的市场需求。

3.1XX房地产现状

随着中产阶级人群的增多，城市也越来越多，今天，已有四分之一的XX人生活在城市。

据联合国人居署（《2011年联合国人居署报告》）评估，每天有超过4万人涌入XX城市居住。

世界级大城市中，人口增长率超过5%的大多数都在XX，可见这样的趋势给经济适用的城市住房的供给带来极大压力，但同时也拉动着相应的市场需求。

2012年，全球“主要国际住宅指数”调查显示：

XX第一大城市XX及第二大城市XX的房地产市场在脱颖而出的71个城市中分别占据第一及第二位。

它们是南半球的城市中仅有的两个尽管在贷款利率高涨、全球经济低迷的情况下房价还呈两位数增长的城市。

表3.1.12011-2012年全球房价上涨最快的10个城市

城市

国家

2011至2012年期间增长百分比

XX

XX

25.0

XX

XX

20.0

迈阿密

美国

19.1

巴厘岛

印度尼西亚

15.0

雅加达

印度尼西亚

14.3

伦敦

英国

12.1

温哥华

加拿大

10.4

莫斯科

俄罗斯

9.8

多伦多

加拿大

8.5

北京

中国

8.1

基础设施发展及经济增长拉动着对房产的不断需求从而导致豪宅价格高涨，同时也吸引着本地及国际资本、带动着资本流动。

旅居国外的XX人回国（投资）也是一项推动房价上涨的重要因素。

XX房产市场的利润回报是可观的。

开发回报通常在30%到50%；出租回报常可达10%，但市价增值空间很大。

房产投资已成为一项非常可靠的投资，房产市场已然充满活力。

截至2012年，XX人口增长率为每年4.2%。

基于这样的人口增长率及城市移民的比率，XX每年对住房的需求量可达206,000套，其中城市住房82,000套。

据XX住房部统计，2011年上市的正规住房有5万套，当年仍然有156,000套住房短缺，使得住房短缺数量累计增加到2,000,000套。

2012年，预计住房短缺数量又将增加85,000套。

正规住房数量的短缺意味着房价的不断上涨。

下表显示了从2001年到2012年全国住房销售的平均价格。

在这期间内，1到3室住房的平均要价增长了2倍，即从500万肯先令（按2001年汇率，即60,000美元）涨到1000万肯先令（按2012年汇率，即117,000美元）；四到六室住房的平均价格从1000万（按2001年汇率，即120,000美元）肯先令左右涨到3100万肯先令（按2012年汇率，即362,000美元）左右。

表3.1.2XX房产销售平均价格趋势

3.2机遇挑战与应对策略

3.2.1机遇挑战

（1）供需缺口：

像其它XX国家市场一样，XX正规住房市场的特点也是需求巨大、供给不足且缓慢。

这样的形势对房价有重要影响。

因此须同时针对开发商与承包商，以增强他们大量开发房屋的能力，因而获得规模效应。

（2）建筑成本：

建筑方案顺应市场期待是极其重要的，而且能够促使建筑成本增加。

选择采用建筑方案：

引导市场接受多样的、优化建筑成本的建筑方案，以适应中/低收入水平的人群的需求。

比如，大量投资预制板房可以大大节约成本，并极大地减少建筑时间。

（3）融资渠道：

首先，开发商要面临如何获得融资的问题。

在这一点上，大多数开发商获得融资主要是通过借款。

考虑到建筑所需工期、工期可能延误以及利率的波动这些因素，仅借款成本就在整个开发成本中占很大比重、构成财务负担。

此外，募股融资的方式也很少，这使得开发商融资一般颇为棘手，同时也很难有资格进行贷款。

其次，购房者获得融资也会遇到诸多限制。

在XX，按揭贷款渗透率很低。

在XX，按揭贷款的渗透率仅占国内生产总值的2.5%。

（4）市场渠道：

参加房交会之类的传统市场营销方法正逐渐变得不那么有效。

现在人们开展市场营销是直接面向公司、银行，尤其是那些有储蓄和信贷合作组织的公司、或者是那些提供低成本贷款的银行。

另一种越来越普遍的营销方式是（借助于互联网、电脑通信技术和数字交互式媒体来实现的）数字营销。

（5）土地基础设施及土地产权：

对于私人开发商来说，土地所有权及登记制度是非常重要的。

同样，现场外基础设施及土地开发服务也是非常重要的。

没有总体规划的问题影响着房产开发，导致非正规居住区的出现，而依次带给现有排污等基础设施运行的压力。

在XX，虽然整改具有复杂性，但这些问题正在受到关注。

同时需要得到地方政府支持，如批准提供支持房地产开发的现场外基础设施及土地开发服务。

3.2.2应对策略

（1）精简成本：

市场竞争十分激烈，建筑成本作为一项竞争要素，因而精算、精简成本是非常重要的。

装饰材料（如瓷砖、卫生洁具等）变得越来越普及。

（2）精美设计：

建筑及装饰设计既应符合本地品味也须具有国际风格。

异国风格的设计在XX市场上不受欢迎。

在设计方案中，尽量创新——XX人正在步入“人与环境和谐相处、协调发展”的时代，因此，在设计中考虑环保问题、采用绿色科技是非常重要的。

（3）精选位置：

位置是极端重要的——选址须邻近学校、购物中心、卫生保健机构以及一些新兴设施。

（4）精明营销：

XX购房者极为期待有更多选择机会。

采用新方法上市营销是非常重要的。

这些方法包括：

在大型购物中心进行营销推广、直接向公司及集体客户销售、针对海外XX人进行数字营销、以及与储蓄和信贷合作组织建立密切关系，等等。

（5）精诚合作：

能够向购房者提供低成本按揭贷款服务是非常重要的。

XX开发银行目前正在向购房者提供利率为8.5%的按揭贷款服务。

4项目介绍

4.1XX芳庭花园生态住宅项目

4.1.1项目地点

XXXXKinimali区Muringa路，紧邻当地购物中心YAYA，该区域居住条件成熟且交通便利，是XX房地产开发热点区域。

4.1.2项目内容及规模

项目占地面积2.2英亩，约8900平方米。

项目容积率3.0，将建设XX首个生态住宅小区，项目总建筑面积3.7万平方米。

其中地上计容面积2.7万平方米，半地下室面积1万平方米。

4.1.3项目建设周期

项目建设施工期20个月。

4.1.4项目经济技术指标

表4.1.1芳庭花园住宅项目经济技术指标表

指标名称

单位

数值

规划建设净用地面积：

平方米

9008.90

规划总建筑面积：

平方米

37081.94

其中：

（一）地上计入容积率的建筑面积

平方米

27581.94

1、住宅建筑面积

平方米

27581.94

（二）地上不计入容积率的建筑面积

平方米

1000.00

1、配套用房

平方米

1000.00

地下建筑面积

平方米

8500.00

总绿地面积：

平方米

2702.67

机动车位：

个

286

容积率：

3.06

绿地率：

30%

总户数

户

182

4.1.5项目投资估算

本项目总投资估算为13805.32万元。

其中：

表4.1.2芳庭花园住宅项目投资估算表（单位：

万元）

序号

项目

计算方法

金额

1

土地费用

4285.70

2

前期工程费用：

包括设计费、可研费、地质勘察费

估算

224.74

3

基础设施建设费

估算

130.09

4

建筑安装工程费

估算

7224.57

5

管理费

按总销售收入的0.5%估算

124.12

6

销售费

按总销售收入的1%估算

248.24

7

开发期税费

估算

1340.48

8

预备费

费率按5%计算

227.38

合计

13805.32

4.1.6项目财务分析

表4.1.3芳庭花园住宅项目财务分析表（单位：

万元）

项目

金额

销售收入

24823.75

经营成本

13805.32

税前利润

9677.95

税前投资利润率

70.10%

投资期

1.83年

税前年化投资收益率

38.31%

财务内部收益率

71.74%

4.2XX中企总部基地合作项目

4.2.1项目地点

项目位于XXXXKinimali区processionalway路，紧邻XX独立公园，临近XX总统府，该区域商务氛围浓郁，交通条件便利，是XX商务办公集中区。

4.2.2项目内容及规模

项目占地面积1英亩，约3476.87平方米。

项目将充分发挥地处中央商务区的地段优势，建设XX首个集商务办公、生态居住等为一体的城市CBD项目。

4.2.3项目建设周期

项目建设施工期20个月。

4.2.4项目经济技术指标

1.0英亩地块经济技术指标

表4.2.21.0英亩地块经济技术指标表

序号

项目

单位

数值

一

净用地面积：

平方米

3476.87

二

总建筑面积：

平方米

27000

（一）

地上建筑（计容）

平方米

20000

办公

平方米

10000

公寓

平方米

10000

（二）

地下车库

平方米

7000

三

容积率：

5.8

四

我方可售面积

平方米

14000

4.2.5项目投资估算

本项目总投资估算为12460.89万元。

表4.2.3中企总部基地项目投资估算表（单位：

万元）

一、总投资

序号

项目

单位

工程量

单价（元/㎡）

投资额（万元）

（一）

主体建筑

㎡

27000.00

11150.00

1

计容建筑

㎡

20000

4000

8000.00

2

半地下建筑

㎡

7000

4500

3150.00

（二）

土地费用

显示拿地成本

2787.50

（三）

第二部分其他费用

850.25

1

设计费用

108.00

2

监理、造价等费用

40.50

3

财务费用

501.75

4

固定费用

200

（四）

预备费

第一二部分费用的5%（土地费用除外）

460.64

（五）

总投资

12460.89

二、销售收入

序号

项目

单位

工程量

售价（元/㎡）

销售额（万元）

（一）

可售建筑

㎡

14000

12000

16800.00

（二）

销售收入

16800.00

三、盈利分析

序号

计算指标

单位

数量

（一）

税前利润

万元

4339.11

（二）

税费

万元

1084.78

（三）

税后利润

万元

3254.33

（四）

投资利润率

87.05%

4.3XX0.89英亩合作项目

4.3.1项目地点

项目位于XXXXEASTLAND区，位于XX商务标办公区，具备便利的交通和居住条件，适合发展中等价位的住宅产品。

4.3.2项目内容及规模

该项目占地0.895英亩，约3625平方米。

将规划建设中高价位的居住类产品。

项目建设总面积20000平方米，计容面积15000平方米，容积率为4.1。

4.3.3项目建设周期

项目建设施工期18个月。

序号

项目

单位

数值

一

净用地面积：

平方米

3625

二

总建筑面积：

平方米

20000

（一）

地上建筑（计容）

平方米

15000

（二）

地下车库

平方米

5000

三

容积率：

4.1

四

我方可售面积

平方米

10500

4.3.4项目经济技术指标

表4.3.10.895英亩地块经济技术指标表

4.3.5项目投资估算

本项目总投资估算为9524.63万元。

项目投资分析表

一、总投资

序号

项目

单位

工程量

单价（元/㎡）

投资额（万