房地产开发项目成本费用构成.docx
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房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成
1、土地费用。
是指为取得项目用地使用权而发生的费用。
目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。
土地费用包括：
（1）土地使用权出让金、征地费；
土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。
征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。
（2）城市建设配套费；
城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。
（3）拆迁安置补偿费。
拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。
被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。
拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。
拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。
2、前期工程费。
包括：
开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。
项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。
“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。
这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。
3、房屋开发费。
包括：
（1）建安工程费；
建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。
（2）公共配套设施建设费；
指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。
主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
一般按规划指标和实际工程量估算。
（3）基础设施建设费。
指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。
一般按实际工程量估算。
4、管理费。
是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。
5、销售费用。
是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。
6、财务费用。
是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。
7、其他费用。
主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。
这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。
8、不可预见费。
不可预见费根据项目的复杂程度和签署各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%~7%估算。
9、税费。
开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些打中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。
各项税费应根据当地有关法规标准估算。
可行性研究概述
一、可行性研究的含义和目的
可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术预测和评价。
在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为觉得部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到逾期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。
最后提出结论，使开发商决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。
二、可行性研究的作用和依据
（一）可行性研究的作用
1、是项目投资决策的依据。
一个开发建设项目，特别是大中型项目，花费的人力、物力、财力很多，不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行、房地产开发项目的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应该按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据。
2、是筹集建设资金的依据。
银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。
他们对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才能确定是否给予贷款。
3、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。
项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。
这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。
有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。
4、是编制下一阶段规划设计方案的依据。
在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构型式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。
可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行。
（二）可行性研究的依据
1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
2、批准的项目建议书和同等效力的文件；
3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；
4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；
5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；
6、国家所规定的经济参数和指标；
7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
三、可行性研究的工作阶段
可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段,每个阶段的内容逐步由浅到深。
（一）投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究，前者又分：
地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。
后者是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。
投资机会研究的主要内容：
地区情况、经济政策、资源条件、劳动力情况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。
该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。
如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。
（二）初步可行性研究
初步可行性研究亦可称“预可行性研究”。
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
主要解决的问题包括：
分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。
在初步可行性研究阶段需要对以下内容进行粗略的审查：
市场的需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
所谓的辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。
（三）详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精确度±10%，所需费用：
小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%。
（四）项目的评估和决策
按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
项目评估是决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。
可行性研究内容与步骤
一、可行性研究的内容
由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。
一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括：
1、项目概况
（1）项目名称、开发建设单位；
（2）项目的地理位置。
包括项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。
（3）项目所在地周围的环境状况。
主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目的建设的必要性和可行性。
（4）项目的性质及主要特点。
（5）项目开发建设的社会、经济意义。
（6）可行性研究工作的目的依据和范围。
2、开发项目用地的现状调查及动迁安置
（1）土地调查。
包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。
（2）人口调查。
包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需要动迁的人口数、户数等。
（3）调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需奥拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。
（5）各种市政管线。
主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。
（6）其他地下、地上物现状。
开发项目用地范围内地下物调查了解的内容：
水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物：
各种树木、植物等。
开发项目用地的现状一般要附平面示意图。
（7）制定动迁计划。
（8）确定安置方案。
包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。
（9）拆迁安置方案。
包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。
3、市场分析和建设规模的确定
（1）市场供给现状分析及预测。
（2）市场需求现状分析及预测。
（3）市场交易的数量与价格。
（4）服务对象分析、制定租售计划。
（5）拟建项目建设规模的确定。
4、规划设计方案选择
（1）市政规划方案选择。
市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。
（2）项目构成及平面布置。
（3）建筑规划方案选择。
建筑规划方案的内容主要包括：
各种工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。
附规划设计方案详图。
5、资源供给
（1）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。
（2）施工力量的组织计划。
（3）项目施工期间的动力、水等供应。
（4）项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。
6、环境影响和环境保护
（1）建设地区的环境现状。
（2）主要污染源和污染物。
（3）开发项目可能引起的周围生态变化。
（4）设计采用的环境保护标准。
（5）控制污染与生态变化的初步方案。
（6）环境保护投资估算。
（7）环境影响的评价结论和环境影响分析。
（8）存在问题及建议。
7、项目开发组织机构和管理费用研究
（1）开发项目的管理体制、机构设置。
（2）管理人员的配备方案。
（3）人员培训计划，年管理费用估算。
8、开发建设计划
（1）前期开发计划。
包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。
（2）工程建设计划。
包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。
（3）建设场地的布置。
（4）施工队伍的选择。
9、项目经济及社会效益分析
（1）项目总投资估算。
包括开发建设投资和经营资金两部分。
（2）项目投资来源、筹措方式的确定。
（3）开发成本估算。
（4）销售成本、经营成本估算。
（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。
（6）财务评估。
运用静态和动态分析方案分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。
（7）国民经济评价。
（8）风险分析。
一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化进行定性风险分析。
（9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
（10）结论及建议
①运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。
②存在的问题及相应的建议。
二、可行性研究的步骤
1、接受委托。
在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。
双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规划、、标准等基本数据。
2、调查研究。
主要从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。
资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
3、方案选择和优化。
根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析才方法，评选出合理的方案。
研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。
4、财务评价和国民经济评价。
对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务匹柜机和国民经济评价。
研究论证项目在经济上的合理性好盈利能力。
进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
5、编制可行性依据报告。
经过上述分析和评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
房地产项目投资成本费用估算汇总及计算依据
一、开发成本
1、土地成本
土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）
2、建安工程费
主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
3、前期工程费
项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
4、基础设施建设费
建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费
居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费
各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用
按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费
一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用
9、管理费用
开发成本的2%-3%。
10、财务费用
为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
11、销售费用
一般取销售收入的3%—5%。
房地产项目投资总成本估算
项目投资总成本估算表（住宅）
序号名称计量单位
一土地成本
熟地挂牌竞价初始挂牌价格
契税土地成交价×4%
公证费土地成交价×0.5‰
印花税土地成交价×0.5‰
二前期费用
勘探费10元/平米
建筑规划设计费30元/平米
三建安工程费
基坑维护、土石方工程2.50%
建安工程
小高层1100元/平米
别墅1100元/平米
多层公寓800元/平米
情景西班牙洋房1000元/平米
会所、幼儿园及物业用房1500元/平米
四配套工程建设费
1.市政规划配套费
1.1公共设施配套费105元/平米
1.2白蚁防治费1.15元/平米
2.市政配套建设费
2.1市政给水管设计及施工费15元/平米
2.2电力设施设计及施工费200元/平米
2.3有线电视设计及施工费5元/平米
2.4电信设计及施工费5元/平米
2.5煤气设计费4.50%
2.6煤气施工费8元/平米
3.安防等智能化系统12元/平米
4.小区室外绿化、管网及道路等200元/平米
5.人防异地建设费52元/平米（按标准应建约16468平米，其中30%异地建设）
五其它开发费用
监理费1%
工程交易综合服务费0.15‰（按建安成本的0.15‰计算）
施工合同印花税0.03%
质量安全监督费0.32%
公共设施维修基金2%
工程档案管理费0.3元/平米
建筑防雷审核费1.4元/平米
六不可预见费用3%
七开发间接成本合计
1、开办费和管理费2%
2、销售费用
策划代理费1.2%（销售收入×1.2％）
3、财务费用按缺口资金7000万贷款1年计算财务费用，贷款年利率6%
八开发相关税费
营业税5%（按全部销售收入的5.00%计算）
教育费附加1%（按营业税额的1%计算）
企业所得税3.30%
土地增值税1%
印花税0.3‰
产权转让登记费3元/平米
产权测量费（住宅）1.5元/平米
房地产开发项目成本费用估算表
建设内容
费用项目
建设内容I
（建筑面积㎡）
建设内容II
（建筑面积㎡）
合计
单位
（元/㎡）
总价（万元）
单位
（元/㎡）
总价（万元）
单位
（元/㎡）
总价（万元）
一、土地费用
1、土地出让金
2、城市建设配套费
3、征地、拆迁安置补偿费
二、前期工程费
1、可行性研究费
2、勘察设计费
3、七通一平费
三、房屋开发费
1、建安工程费
2、附属工程费
3、室外工程费
4、其他费用
四、开发间接费
五、管理费（含市场推广费）
六基础设施费
七、财务费用
八、不可预见费
成本费用合计
房地产开发项目投资与成本费用估算表（2008-11-0415:
57:
04）
序号 计算依据 单价（元/㎡） 合价（万元）
1 开发成本 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8
1.1土地使用权出让金
1.2土地征用及拆迁安置补偿费
1.3前期工程费
1.4建安工程费
1.5基础设施费
1.6公共配套设施费
1.7开发期间税费
1.8不可预见费 （1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）×3％～5％
2开发费用 2.1+2.2+2.3
2.1管理费用 1×3％
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