江苏省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的注意事项考试题.docx
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江苏省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：
房地产转让估价的注意事项考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
A：
谨慎原则
B：
最高最佳使用原则
C：
合法原则
D：
替代原则
E：
工业用地的监测点评估价格
2、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
3、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。
A：
超出了估价机构业务范围的估价业务
B：
估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C：
估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D：
承接后出现很大执业风险的估价业务
E：
工业用地的监测点评估价格
4、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。
那么，需要安置的农业人口数为__。
A．100人
B．50人
C．200人
D．60人
5、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住房面积的__。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
6、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。
A．房地产损害赔偿案件
B．房地产纠纷案件
C．房地产预售
D．房地产预测
7、违章建筑是指。
A：
在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物
B：
在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
C：
在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
D：
在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。
A：
降低房地产开发贷款利率
B：
增加土地有效供给
C：
降低契税
D：
提高购房贷款利率
E：
工业用地的监测点评估价格
9、下列不是直接融资优点的是__。
A．安全性高、筹资上可以积少成多
B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展
10、结构施工图不是指导的依据。
A：
室内外装修设计
B：
编制预算
C：
施工组织设计
D：
施工进度计划
E：
执行层的组织协调
11、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
12、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。
A：
估价时点为未来，估价对象为未来状况
B：
估价时点与房地产状况均为现在
C：
估价时点为现在，估价对象为未来状况
D：
估价时点为现在，估价对象为过去状况
E：
工业用地的监测点评估价格
13、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。
土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。
采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。
A：
70．00％
B：
83．33％
C：
84．00％
D：
86．67％
E：
工业用地的监测点评估价格
14、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈__的趋势。
A．向上波动
B．向下波动
C．上下波动
D．随机波动
15、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。
A：
人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”
B：
经济学中的成本概念同于会计成本
C：
经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”
D：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和
E：
执行层的组织协调
16、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
17、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。
A：
建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B：
建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C：
建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D：
建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
E：
工业用地的监测点评估价格
18、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
19、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：
交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。
A：
3868.92
B：
4000.00
C：
4072.54
D：
4286.89
E：
工业用地的监测点评估价格
20、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定阶法
21、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A．户型
B．楼层
C．层高
D．装修
22、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。
A．移动平均法
B．扩大时距法
C．最小二乘法
D．趋势观察法
23、《中华人民共和国土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。
A：
国家
B：
所在的村民小组
C：
农民个人
D：
农民集体
E：
执行层的组织协调
24、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。
按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。
A．250
B．500
C．750
D．1500
25、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。
A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障
B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。
而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的
C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保
D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，
A：
建筑高度
B：
建筑结构
C：
容积率
D：
土地使用权来源
E：
土地用途
2、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。
A．是一种专业意见
B．估计价格或价值
C．实行有偿服务
D．承担法律责任
E．估价作业日期长
3、股票和债券的相同之处表现在。
A：
都是融资工具
B：
都是流通证券
C：
持有者享有相同权利
D：
都具有偿还性
E：
都可以为投资者带来收益
4、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。
A：
全国通用定额
B：
行业通用定额
C：
专业专用定额
D：
施工定额
E：
概算定额
5、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。
A：
完全无弹性
B：
为单一弹性
C：
富有弹性
D：
缺乏弹性
E：
执行层的组织协调
6、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格 （单位：
元/m2）
A．年份
B．1998
C．1999
D．2000
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2190
N．2410
O．2620
P．2810
Q．3000
R．
7、如果年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为__。
A．3%
B．5%
C．3
D．20
8、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A：
市场集中化
B：
选择专业化
C：
产品专业化
D：
市场专业化
E：
借款合同
9、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。
A．投资估算
B．竣工结算
C．成本结算
D．技术报告
10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
11、从房地产投资的角度说，风险是指__。
A．房地产投资结果的好坏程度
B．获取预期投资收益的可能性大小
C．房地产投资项目激烈竞争程度
D．房地产开发程度
12、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。
A：
所处的位置
B：
交通便利条件
C：
自然或质量状况
D：
设施完善程度
E：
收益能力
13、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。
A．现在
B．未来
C．过去
D．B和C
14、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是__。
A．财务净现值
B．投资利润率
C．动态投资回收期
D．财务内部收益率
15、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。
若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10％，则该项目的费用现值为万元。
A：
876．03
B：
900．90
C：
1051．16
D：
1076．03
E：
借款合同
16、房地产的行政法规包括。
A：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
B：
《城市房地产转让管理规定》
C：
《房地产估价师执业资格考试实施办法》
D：
《住房公积金管理条例》
E：
《城市房地产中介服务管理规定》
17、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。
A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C．不需为不可预见费用的支出预留空间
D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会
18、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。
A：
增加抵押贷款
B：
抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C：
抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D：
处置抵押房地产
E：
租赁抵押房地产
19、建筑材料的性质有等。
A：
物理性质
B：
力学性质
C：
耐久性
D：
耐热性
E：
耐湿性
20、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。
A．建设部
B．建设部住宅与房地产公司
C．建设部信息中心
D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
21、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
22、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。
A：
墙承重结构
B：
剪力墙结构
C：
框架剪力墙结构
D：
框架筒体结构
E：
框架结构
23、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。
A：
平均价格
B：
加权价格
C：
抽样价格
D：
成交价格
E：
借款合同
24、当贷款利率__内部收益率时，项目投资则会面临亏损。
A．低于
B．高于
C．等于
D．前三者都对
25、不属于土地取得成本构成的有。
A：
可行性研究费用
B：
拆迁安置补偿费用
C：
土地使用权出让金
D：
基础设施配套费用
E：
勘察设计工程费
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