好美家项目初步可行性报告.docx
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好美家项目初步可行性报告
商业地块项目初步可行性分析
（好美家地块）
宁波围海置业有限公司
2012年5月
目录
第一部分项目概况
第二部分合作单位分析
第三部分市场分析
第四部分项目优劣势分析
第五部分业态布局分析
第六部分经济测算
第七部分项目推进计划及资金安排
第八部分结论
随着宁波国家高新区经济的日益发展，整体面貌的日新月异，江南路（世纪大道-杨木碶路段）两边商业也将繁华，逐渐形成商业街和商业中心，与此毗邻的好美家地块是未来高新区商业中心的重要组成部分，因此，该地块的建设既是城市发展的需要，也是高新区广大市民的迫切愿望。
目前该地块开发条件已经成熟，适宜投资开发一座以五花标准（客房相当于四星级酒店建设装修标准）商务宾馆为主体的，集餐饮、休闲娱乐、大型会议中心以及写字楼于一体的商业中心。
第一部分项目概况
项目位于高新区商贸中心核心区域（原好美家建材超市），四至为：
东临科技大厦，南临江南路，西临商都大厦，北靠芙蓉路，占地面积约18亩，地块较小且规整，拟建项目总建筑面积约63600平方米。
项目所处区域紧临东部新城，位于城市发展主方向，与新、老城区中心距离在3—4公里左右路程，道路四通八达，交通便捷。
周边有众多高档住宅、居民社区、大型超市、商业街区等，生活、商务配套齐全，区域优势明显。
第二部分合作单位分析
本项目拟采取合作模式进行开发与经营，宁波围海置业有限公司和宁波太平洋恒业控股有限公司联手合作，按股份比例出资共同组建新公司，共同开发、共享利益、共担风险。
宁波太平洋恒业控股有公司，创建于1990年，集团实行企业规范化运作。
下属16家实体企业，管理团队500余人，员工5000余人。
是一家集百货、酒店连锁发展、商业地产开发的跨地区、多业态、多元化集团公司。
采用系统化、标准化和以人为本的人性化管理相结合的管理模式。
2011年，下属5家百货年销售15亿，3家酒店年营业收入3亿，另投资商业地产项目5个，投入资金8亿元，是一家具有丰富商业运作经验，实力雄厚的企业。
第三部分市场分析
一、写字楼市场行情分析
写字楼市场整体面临较大供应压力。
写字楼销售市场竞争压力一直存在，目前宁波共形成8大板块，分别为：
1、江北北门户商务区；2、江北湾头商务区；3、南部CBD；4、三江口商务区；5、东部新城；6、潘火商务区；7、高新区研发园；8、镇海新城等。
近年来，宁波写字楼市场年均供求比基本处于50-60%之间。
高新区写字楼项目价格区间基本处于8000-12000元/㎡（不含研发园成交均价5500元/㎡）。
根据目前高新区商业性质地块存量分析，高新区写字楼供应量将呈放大趋势，未来三年预计整体市场仍将面临非常大竞争压力。
二、单身公寓市场分析
单身公寓呈饱和运营状态。
受宏观调控政策影响，单身公寓整体市场呈不温不火状态，年均成交率约为总量的50%，走势依附于住宅，在目前市场背景下，居住型公寓表现良好，客群由投资型需求向过渡型刚性需求过渡，复式型公寓渐而成市场主流，地段成熟度、低总价为产品主要发力点。
目前，宁波的公寓价格因地段、品质不同差异较大，主力价格在10000-15000元/㎡，高新区单身公寓精装平层的价格大致在位于11000元/㎡左右。
三、商业物业市场分析
好美家地块周边商业氛围尚未真正形成。
目前项目周边商业业态以生活配套为主，物业形态均为社区沿街商铺。
从长远角度来看，随着周边高端社区入住率的提升，商业价值及氛围也将提升。
目前，高新区主要商业街—杨木碶路、清水桥路以及江南一品商铺售价为1.8-3.5万元/㎡。
随着嘉苑广场以及凯虹广场的开发，高新区商业业态竞争也日趋激烈。
四、商务酒店市场分析
我市的经济型酒店发展迅猛。
经济型酒店发展呈现多元化的态势，市场逐渐出现细分，客栈、快捷酒店、中端商务、城市精品酒店相继涌现，城市商务酒店和精品酒店的发展更是风生水起。
据初步统计，我市经济型酒店的规模总量接近星级饭店。
宁波精品商务酒店入住率节假日除外，平时酒店入住率达85%左右，遇上节假日生意则更可观，个别酒店开房率节假日能达100%。
宁波强劲的经济发展趋势为精品商务酒店发展提供了有力支撑，高新区的产业特征也有利于精品商务酒店业的拓展开发。
因此，投资精品商务酒店有较大的市场前景和经济效益。
近几年房地产市场受国家调控政策影响，限贷、限购、房产税等多方面政策调控还在持续从严，全国房地产市场正面临非常时期。
未来市场主要以刚性需求为主，办公市场竞争压力大；公寓市场发展依附于住宅，以过渡型刚需产品为主，商业市场供给趋近饱和，未来商业将向体验式、主题性方向发展。
但房地产发展大势向上，以政策为主导的市场背景下，市场周期性显现。
市场走低拿地、市场走高卖房已成业界共识。
目前正是获取好美家地块的最好时机。
第四部分项目SWOT分析
一、项目优势：
1、地块方正，是净地，周边无障碍；
2、紧邻城市主干道，多路公交车停靠，交通便捷，出入方便；
3、项目位于园区核心区域，周边各类配套齐全；
4、集团在园区有良好的社会关系，有利于项目运作；
5、合作单位是多元化企业，对项目各业态有多年的经营经验；
6、项目投资小，风险可控。
二、项目劣势
项目地块小，业态布局受抑制，商业氛围相对难以形成。
三、项目机会
1、周边有高档住宅区和居民社区，人口密集，缺乏真正的商业配套（酒店、餐饮、娱乐等）；
2、房地产政策调控还在继续，房价下滑阶段，有利于土地获取价格洽谈。
四、项目威胁
1、嘉苑广场、凯虹广场的强大竞争压力；
2、高新区大量商业性质的存量土地陆续开发；
3、房地产政策继续调控对项目销售有一定压力。
第五部分业态布局分析
鉴于好美家地块自身情况，结合目前房地产市场行情以及高新区有关部门的要求，本地块综合性业态布局有助于分散投资风险。
因此亦将本地块的市场定位为高新区低碳环保创新地标建筑，主要面向社会上具有一定经济收入、追求精致生活的中高端消费群体。
（低碳是指低能量、低消耗、低开支的生活）
一、业态布局（商务酒店、酒店配套、写字楼、沿街商铺）
1、业态定位：
高新区低碳环保创新地标建筑，拟建精品商务酒店16000平米，以时尚餐饮、休闲娱乐为核心的酒店配套8300平米，写字楼及配套用房13000平方米，沿街商铺物业4300平米，地下20000平米。
2、规划技术指标
本地块总占地22亩，综合容积率3.0，总建筑面积约63600平方米，地上建筑面积43600平米，地下建筑面积20000平米。
序号
项目
指标
1
用地面积（㎡）
22亩
2
总建筑面积（㎡）
63600
3
其
中
地上建筑面积（㎡）
43600
4
其
中
一层店铺
4300
5
写字楼
13000
6
精品商务酒店
16000
7
酒店配套裙楼（也可作写字楼或其他）
8300
8
会议中心
2000
9
地下建筑面积（㎡）
20000
10
容积率（3.0）
11
机动车停车位
409辆
12
其中
地下机动车停车位
377
13
地上机动车停车位
32
3、业态布局优势分析
◆商务酒店业态布局，迎合高新区规划需求，有利于土地获取价格洽谈。
◆业态布局能符合区域内需求，13000平方米的写字楼及4300平方米沿街商铺无销售压力。
◆布置酒店业态有助于提升集团公司形象，增加公司无形资产。
◆商务酒店运作期间，持有资产将不断升值，提升资产价值。
第六部分经济测算
序号
项目
计算依据
金额
1
土地出让金
按600万/亩计算（含税）
13200.00
2
前期费用
456.70
其中
前期策划方案费
策划26万元、方案8万元、其他
100.00
勘探费
估计
70.50
设计费
63600㎡×28元/㎡
178.08
审图费
63600㎡×2元/㎡
12.72
立项环评费
63600㎡×4元/㎡
25.44
招投标与预决算
63600㎡×3元/㎡
19.08
施工水电、设施
63600㎡×8元/㎡
50.88
3
地上建筑建安成本
43600㎡×1600元/㎡
6976.00
4
地下室建安成本
20000㎡×3500
7000.00
5
建筑安装费用
2175.08
其中
供电配网费用
按63600㎡×100元/㎡估算
636.00
强电安装
按36300㎡×50元/㎡估算（主干线安装）
318.00
结排水安装
按63600㎡×20元/㎡估算（主管道安装）
127.20
消防安装
按63600㎡×50元/㎡估算（主系统安装）
318.00
电梯安装
酒店电梯3台×35万元、辅楼电梯4台×30万元
225.00
发电机组安装
500KW1台
50.00
弱电系统安装
监控等
60.00
人防设施安装
人防设备
20.00
灯光景观安装
外墙灯亮
50.00
标志标线
交通标志线（地下车库及地上停车位）
20.00
防火封堵及检测
按63600㎡×8元/㎡估算
50.88
暖通机房
空调主机、冷却塔、热水主系统等
300.00
6
小区配套费用
563.60
其中
广场配套建设
广场地面、绿化、景观、给排水管理等
500.00
管道煤气接入
估算
20.00
有线电视接入
按10元/㎡估算
43.60
7
项目其他规费
561.02
其中
墙改费等
土渣费1.5元/㎡、墙改费10元/㎡（可退90%，按1元/㎡计算）、白蚁防治费2元/㎡估算
28.62
质监费
1.5元/㎡×63600㎡
9.54
测绘费
1.5元/㎡×63600㎡
9.54
监理费
340.00
产权过户手续费
6元/㎡×20000㎡
12.00
前期物业费
11元/㎡×43600㎡
47.96
统筹维修金
26元/㎡×43600㎡
113.36
8
销售费用
602.50
9
项目管理费
800.00
10
不可预见费
（3+4+5+6）×3%
501.44
11
财务费用
（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10-资本金约5000万元）*（1+0.5）*0.0656*1.3
3560.82
12
合计
36397.17
13
税费
按销售额12%计算
2892.00
◆物业出售、资金回收分析
序号
项目
金额
1
出售房产总面积17300（㎡）
其中:
一、二楼店铺面积4300㎡
写字楼面积13000㎡
2
销售单价:
一二楼店铺销售单价2.5万元/㎡,写字楼销售按平均0.95万元/㎡。
3
销售收入（万元）
24100.00
一、二楼店铺销售收入（万元）
10750.00
写字楼销售收入（万元）
12350.00
车位销售100个（10万元/个）
1000.00
4
销售费用及税（万元）
3632.25
减:
销售费用（万元,按销售收入的2.5%计）
602.50
销售税金（万元,按销售收入的12%计）
2892.00
5
项目资金回收净额
21208.00
6
自有资产估算
25855.00
商业配套：
8300平方米（按9500元/㎡估价）
7885.00
酒店用房16000平方米（按9500元/㎡估价）
15200.00
车位277个（按10万/个计算）
2770.00
◆项目资金占用情况分析
金额单位:
万元
序号
项目
面积
金额
1
开发成本占用的资金
36397.17
前期费用
456.70
土地（出让金）成本
13200.00
建安成本
16151.08
配套成本
563.60
财务成本
3560.82
其他费用
2464.96
2
房产销售回收的资金额
21208.00
3
项目净占用资金额
15189.17
4
实际持有的商业房产面积（㎡）
持有地上配套用房面积㎡（8300㎡）
8300㎡
7885.00
酒店面积16000㎡
16000㎡
15200.00
持有地下车库277个
8310
2770.00
5
实际持有资产的估值
25855.00
根据以上经济测算，项目投入约3.64亿元，可销售业态（沿街商铺、写字楼、100个车位）按全部销售完成测算，可回笼资金约2.12亿元。
项目共沉淀资金1.5亿元，拥有商务酒店及酒店配套、车位物业预估资产值2.59亿元。
2、合作方式
宁波围海置业有限公司与宁波太平洋恒业控股集团共同出资设立管理有限公司，宁波围海置业有限公司占70%股份，宁波太平洋恒业控股集团占30%股份，取得该项目开发权后共同出资承建。
合作经营期：
商务酒店按5花标准装修，产生装修费用测算如下：
1．商务酒店16000㎡，180间客房，总投资约5120万元；
2．餐饮4600㎡，总投资约1472万元；
3．娱乐5400㎡，总投资约11728万元。
4.大型会议室2000㎡，总投资约640万元。
合计装修成本8960万元（约3200元/平方米）。
娱乐承包经营,18个月收回投资；餐饮2-3年收回投资；酒店6-7年收回投资。
除娱乐外，其他所有收回投资均按财务规定提取财务费用、待摊费用与折旧等结算。
酒店项目经营测算
◆建筑数据
酒店总建筑面积共28000平方，其中酒店客房主体建筑面积16000平方，餐饮面积4600平方；娱乐面积5400平方，大型会议室2000平方。
◆酒店定位及项目配置规划
一）酒店定位为精品“五花”商务酒店及国家“五钻”餐饮
酒店价格定位：
精品商务客房288---358元/间
平均房价300元/间/天（减早餐后的净房价）
二）酒店经营项目规划
计划设置180间客房；会议室5个，最大的多功能厅可以同时容纳250人开会，设置25个左右餐饮包间；
休闲娱乐项目可以考虑ktv、棋牌室、桑拿、足浴等项目，场地规划后对外定向项目招租合作。
◆营业测算
一）年经营收入测算
客房：
180间*300元/间/天*65%出租率*365天=1281万
餐饮：
包厢25间*1800元/桌*90%日上座率*365天=1478万
酒席平均15桌/天*2200元/桌*365天=1205万
合计餐饮收入：
2683万
娱乐：
承包出租，预计年收入1300万元。
总收入：
5264万
二）成本毛利额测算
客房：
1281万*99%=1268万
餐饮：
2683万*50%=1341万
娱乐：
1300万元
合计毛利额：
3909万
◆酒店经营费用预算
项目
年度费用
备注
（一）人事费用
927
餐饮员工工资
354
客房员工工资
263
管理人员工资
165
员工工资共782万，整体占收入比18.31%
员工社保
45
福利费
75
教育经费
5
职工制服费
15
工会经费
5
（二）经营管理费用
物料消耗
85
燃料费用
98
电费
192
水费
17
广告宣传费
10
邮电通迅费
18
差旅费
6
运杂费
3
汽车费用
4
业务招待费
12
修理费
30
洗涤费
50
税金
200
按收入70%纳税
租金
利息
财务费用
其它费用
10
合计
735
第七部分项目推进计划及资金安排
一、项目推进计划
1、在8月30日前完成合作公司组建（围海兴业公司，注册资金5000万，股份比例7:
3）；
2、力争在今年10月之前取得理想地价的开发权；
3、在12月30日前通过规划方案评审，12月30日前通过扩大初步设计会审；
4、在2013年6月30日前完成施工图设计与报建；
5、在2013年8月30日前，完成全部报建与工程招投标工作并开工建设；
6、在2014年3月30日前，施工至正负0.00；
7、在2014年8月前完成主体工程；
8、在2015年4月通过综合验收。
二、建设期的资金筹措计划
经估算，本项目建设期的总投入约36400万元，资金筹措施由合作双方共自筹资金18200万元，其余18200万元通过银行融资筹集。
第八部分结论
项目在技术和经济上是可行的。
项目建成后，有助于进一步完善园区功能，提升园区品味，增添园区的生机和活力，同时也将提高公司的品牌形象。
建议项目能尽快落实进行，投入实施阶段。
在项目建设中应科学管理，高效运作，有序组织，保证项目按时、高质量完成，投入使用，实现良好的社会效益、环境效益和经济效益。
宁波围海置业有限公司
2012年5月
升级会员 