宗地代码440305001002GB00187.docx
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宗地代码440305001002GB00187
宗地代码：
440305001002GB00187
宗地编号：
T501-0096
深圳市土地使用权出让合同书（样本）
深地合字（2018）8022号
一、本合同双方当事人
出让方：
深圳市规划和国土资源委员会南山管理局
（以下简称甲方）
法定代表人：
职务：
地址：
深圳市南山区深南大道10138号
电话：
26978183
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
受让方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
电话：
二、根据国家有关法律、法规及深圳市的有关规定，订立本合同。
三、甲方向乙方出让土地的使用权，土地所有权属于国家。
地下自然资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。
四、本合同签订之日，甲方将宗地代码为440305001002GB00187
宗地（宗地号T501-0096）的土地使用权出让给乙方，该宗地总用地面积为11188.3平方米（见宗地图红线范围）。
乙方对上述宗地的现状无任何异议。
本合同签订后，则视为甲方已向乙方交付土地。
本宗地的具体产权要求以本合同后续相关条款约定为准。
五、上述宗地的使用年期为叁拾年，从2019年月日起至2049年月日止。
六、上述宗地土地使用权出让的总地价款为人民币拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（小写：
¥元）。
其中：
出让金为人民币拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（小写：
¥元）；土地开发金为人民币拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（小写：
¥元）；市政配套设施金为人民币拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（小写：
¥元）。
七、土地用途为新型产业用地。
八、土地性质为商品房。
九、土地利用要求：
（一）主体建筑物的性质为：
研发用房；
（二）建筑容积率：
≤16.52；
（三）计入容积率的总建筑面积不超过184855平方米，其中研发用房159485平方米，配套商业15000平方米，食堂5000平方米，公交场站5000平方米，物业服务用房370平方米。
地下车库、设备用房、民防设施、公众交通，不计容积率。
（四）总体布局及建筑退红线要求
1、总体布局、建筑退用地红线、地下空间、慢行通道、立体连廊、机动车泊位数及机动车出入口等要求依据《深圳市城市规划标准与准则》及《留仙洞总部基地控制性详细规划》综合确定，具体以《建设用地规划许可证》为准。
2、城市设计要求：
本地块需提供不少于600平方米的公共空间，宜与DY02-04其他子地块公共空间整合设计，以广场为主。
本地块与周边地块之间特别是DY02-04其他子地块之间应开展统筹设计，保证建筑形态、风格、色彩等相协调。
3、公共通道：
为完善项目用地交通组织问题，本地块内东侧需预留16m宽的公共通道保证24小时无偿对公众开放，建设方案需与周边相邻地块统筹设计，与项目主体同步验收，且断面布置应与周边公共通道和市政道路做好衔接。
4、公交场站方案需征求主管部门意见，建立与轨道站点良好的接驳换乘联系，增加与轨道站交通换乘和人流集散功能。
5、本地块地下空间开发与DY02-04其它子地块整体统筹，三个子地块地下车道互联互通，统筹设计内部地下车库出入口，减少本地块小汽车与公交车流线相互干扰。
项目用地设置与西侧DY02-01、南侧DY02-13地块的地下连接通道，并满足覆土厚度相关要求。
6、DY02-04各地块之间以及与相邻地块之间，在满足上层次规划及规范要求的情况下，通过立体连廊联系。
跨市政道路的慢行通廊由乙方负责建设，建成后无偿移交政府，产权归政府。
7、项目用地涉及轨道13号、轨道5号线安全保护区，建设方案乙方需事先征得地铁（铁路）建设运营单位书面意见同意后，方可办理该用地的《建设工程规划许可证》。
项目用地涉及轨道13号线留仙洞站，要求如下：
①乙方应无条件同意和配合地块范围内的轨道工程风亭、冷却塔、出入口等相关设施建设；②用地范围内地上、地下凡涉及13号线轨道交通设施所占用的空间，只能作为轨道交通用途使用，产权归轨道建设项目的使用权人；③乙方应及时与市地铁集团公司沟通协调，做好设计和实施方案衔接；④乙方建设方案需事先征得地铁（铁路）建设运营单位书面意见同意后，方可办理相关报建手续。
8、项目用地位于南山区斜坡类地质灾害易发区范围内，乙方须根据地质灾害危险性评估报告做好相应的地质灾害防治工作。
9、最终建筑限高、建筑覆盖率、建筑退用地红线等要求以《建设用地规划许可证》为准，且最终建筑高度须满足航空限高相关要求。
10、项目需按国家和地方海绵城市建设的相关规定，同步开展海绵设施的设计、建设和验收，具体以《建设用地规划许可证》为准。
11、项目用地南侧涉及现状DN150给水管线，且地块北侧留仙大道为现状市政道路，道路地下市政管线众多，乙方应对用地现场开展物探，对于涉及的地下管线，应严格按《深圳市地下管线管理暂行办法》第三十四条等规定执行。
（五）项目准入、建设及其它要求：
1、准入行业类别为：
（1）A0613物联网的信息安全硬件产品；
（2）A0413高性能复合材料；
（3）A0607M2M网关等各类物联网网关；
（4）A0413高性能复合材料；
（5）A1914智能型电力电子模块技术；
（6）A0131中药有效成份的提取、纯化、质量控制新技术开发和应用；
（7）A0518钟表时尚创意产业；
（8）A1914智能型电力电子模块技术；
（9）A0204新能源汽车配套装置；
（10）A1906新型通信设备用滤波器；
（11）A0618网络数字电视终端设备；
（12）A0518高档家具时尚创意产业。
（13）A0319自主可控网络与信息安全服务及产品；
（14）A0521数字创意产业领域的产品、服务、技术、模式和业态创新；
（15）A0111医疗诊断设备制造；
（16）A0211智能输变电、智能配用电及控制技术与设备制造。
2、乙方须与南山区签订产业发展监管协议，产业发展监管协议作为本合同附件一并执行。
产业用地发展协议涉及的权利和义务均由产业用地发展协议签订的双方履行。
产业用地发展协议内容由南山区监管，若涉及产业用地发展协议书内容变更，由协议双方按协议报审程序变更后报甲方备案，产业用地发展协议书内容及其变更内容不得与本合同内容相冲突。
（六）本宗地项目建成后，项目179855平方米建筑面积（研发用房159485平方米、配套商业15000平方米、食堂5000平方米、物业服务用房370平方米）限自用，土地使用年期内不得转让；配建5000平方米的公交场站，建成后无偿移交政府，产权归政府。
建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。
用地范围内地上、地下凡涉及13号线轨道交通设施所占用的空间，只能作为轨道交通用途使用，产权归轨道建设项目的使用权人。
物业服务用房由全体业主共有，该用房的权属移交按照《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定执行。
十、乙方同意按下列第（）种方式支付土地总地价款：
（一）一次性付款。
即自本合同签订之日起5个工作日内一次性付清全部地价款。
（二）分期付款。
1、自本合同签订之日起15个工作日内一次性支付总地价款的50%，计人民币拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（小写：
¥元）。
2、自本合同签订之日起1年内，一次性不计利息付清剩余50%的地价款，计人民币拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（小写：
¥元）。
十一、乙方应当按照本合同约定，按时支付每期国有建设用地使用权出让价款。
乙方不能按时支付每期国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的万分之五向甲方缴纳滞纳金和利息，延期付款超过60日，经甲方催交后仍不能支付每期国有建设用地使用权出让价款的，甲方有权解除合同。
因甲方的过错致使乙方延迟使用土地的，甲方承担由此造成乙方的经济损失。
十二、乙方除向甲方给付总地价款外，每年还必须按规定缴付土地使用税。
十三、乙方在使用土地期间，未按规定缴纳土地使用税的，甲方可不予办理与上述地块有关的房地产权登记、建筑许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。
十四、乙方应当遵守法律、法规和本合同中关于土地用途的规定，严格按照土地用途使用，不得擅自转让、出租。
乙方在土地使用年限内依照法律、法规、深圳市的有关规定以及本合同的规定转让、出租、抵押土地使用权或将土地使用权用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。
乙方开发、利用、经营受让的土地，不得损害社会公共利益。
十五、乙方在未办理土地使用权登记并取得《房地产证》之前，不得以任何形式处分土地使用权。
十六、乙方因人民法院强制执行而拍卖或者变卖土地使用权的，须按有关规定缴纳地价，次受让人应当承接原建设用地使用权出让合同及产业监管协议规定的受让人责任及义务，且应当符合下列条件，并在办理转移登记手续时提交相应资格审查部门出具的符合受让条件的证明文件：
（一）准入行业类别为：
（1）A0613物联网的信息安全硬件产品；
（2）A0413高性能复合材料；
（3）A0607M2M网关等各类物联网网关；
（4）A0413高性能复合材料；
（5）A1914智能型电力电子模块技术；
（6）A0131中药有效成份的提取、纯化、质量控制新技术开发和应用；
（7）A0518钟表时尚创意产业；
（8）A1914智能型电力电子模块技术；
（9）A0204新能源汽车配套装置；
（10）A1906新型通信设备用滤波器；
（11）A0618网络数字电视终端设备；
（12）A0518高档家具时尚创意产业。
（13）A0319自主可控网络与信息安全服务及产品；
（14）A0521数字创意产业领域的产品、服务、技术、模式和业态创新；
（15）A0111医疗诊断设备制造；
（16）A0211智能输变电、智能配用电及控制技术与设备制造。
（二）次受让人应为在深圳市注册、具有独立法人资格的企业。
（三）次受让人还应当为符合《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）遴选要求的企业。
因人民法院强制执行又无次受让人符合受让条件的，政府有权以土地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施的成本价减折旧后的价格优先回购；其中，土地使用权价格为以本合同总地价款为基准，扣除乙方实际使用年期分摊价款后的价格，地上建筑物、构筑物及其附属设施的价格为其竣工结算时的成本价减折旧之后的价格。
十七、本宗地建成后，甲乙双方需提前解除土地出让合同的，返还剩余年期土地出让价款，建筑物补偿价格不得高于建筑成本价减折旧价。
十八、本合同规定的土地出让年限届满，甲方无偿收回出让地块的土地使用权，上述地块上的建筑物及其他附着物也由甲方无偿取得。
乙方承诺于2049年月日前将土地及土地上建筑物、附着物无偿交给甲方，并在年期届满之日起十日内办理房地产权注销登记手续，否则由甲方移交房地产权登记部门迳行注销。
乙方如需继续使用上述地块，可在期满前六个月内申请续期，经批准并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，与甲方重新签订土地使用权出让合同，支付地价款，并重新办理土地使用权登记手续。
十九、在履行本合同过程中甲方需向乙方告知有关事宜的，乙方同意甲方通过挂号信函或媒体公告的形式送达至本合同所约定的乙方地址。
二十、《土地使用规则》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
乙方须遵守《土地使用规则》。
二十一、本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。
二十二、因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。
二十三、本合同从签订之日起生效。
二十四、本合同一式十九份，乙方共十六份（成员单位各一份），其余由甲方持有及分送有关单位。
二十五、本合同未尽事宜，可由双方协商签订协议书明确。
二十六、附加条款
1、乙方（各成员单位）所占建筑面积指标等内容在联合竞买协议中确定，其中研发用房部分可按协议分配比例分证持有，配套商业、食堂、物业服务用房按份共有，不得分证。
本项目建成后，各成员单位实际分配的建筑面积允许存在适当误差，误差范围不得超过100平方米且不得超过各自分配建筑面积的1%，误差部分处理按联合竞买协议的相关约定执行。
2、关于该项目的建设事宜，按联合竞买协议相关约定执行。
3、在项目用地出让及建设期间，乙方作为共同的土地使用权受让方，连带承担所出让土地的各项责任，包括但不限于：
竞买保证金、地价款及项目建设资金的支付、土地合同签订、开竣工违约、土地闲置等内容。
4、在土地通过市土地交易中心挂牌成交后至项目竣工验收前，乙方如有企业因自身原因终止该项目投资建设，向甲方提出终止履行本合同并申请退出的，退出企业所交的购地款项、竞买保证金不予退回，其所占份额的建筑物、构筑物及其附属设施收归政府所有，政府保留处置权利。
收回方式、建设款项（指地价款之外的所有费用）等按联合竞买协议相关约定执行。
甲方：
深圳市规划和国土资源委员会南山管理局
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
（盖章）
法定代表人：
委托代理人：
签订日期：
年月日
签订地点：
深圳市南山区深南大道10138号
附件：
土地使用规则
为了切实履行《深圳市土地使用权出让合同书》（以下简称“土地使用权出让合同”），保证深圳市城市规划的实施，合理利用土地，明确土地使用者的责任，订立此规则。
一释义
1、土地使用权出让合同涉及到的名词，以本规则解释为准。
宗地图：
指按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形图。
土地使用权：
指深圳市规划和国土资源委员会依法将国有土地指定的地块、年限、用途和其它条件供给土地使用权受让人依法占有、使用、收益、处分，土地使用权受让人由此获得对该地块按土地使用权出让合同进行开发、经营、管理的权利。
土地使用权转让：
土地使用权出让后，土地使用权受让人依法和依照土地使用权出让合同书将土地使用权再转移的行为。
无偿收回土地：
指因土地使用者不能履行土地使用权出让合同、违反土地使用规则进行开发建设，市规划和国土资源委员会因此解除土地使用权出让合同，或土地使用年期届满，市规划和国土资源委员会无偿收回土地使用权，土地使用者无偿将土地及地上建筑物、附着物交回并丧失土地出让合同书一切权利的行为。
土地使用年期：
土地使用权受让人在受让的地块上享有土地使用权的总年期。
坐标：
用测量学方法表示地面上一点位置的有序的一组数。
本合同中的坐标除非特别指明外，均为深圳独立坐标系统，用直角坐标表示。
界桩定点：
在实地确定验明宗地图上所标示的各界桩点的位置。
土地临时占用费：
土地使用者经国土管理部门批准临时使用的土地，按规定向国土管理部门支付的租金。
市政工程：
城市的基础设施。
具体包括：
道路、给水、污水、雨水、电力、电讯、路灯、照明、煤气等管、厂、站、场、桥梁或人行天桥及其它工程。
绿化覆盖率：
地块内全部绿化种植（地面绿化、屋顶绿化、架空绿化、垂直绿化）的水平投影面积之和与地块总用地面积的比率。
鼓励进行垂直绿化、架空绿化和屋顶绿化。
建筑覆盖率：
用地范围内所有建筑物的基底面积总和与土地面积比。
建筑容积率：
规定的地块上全部建筑物总面积与土地面积之比（含附属建筑物计算在内），但注明不计算的附属建筑物面积除外。
总建筑面积：
各层建筑面积的总和。
底层建筑面积按外墙勒脚以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，其它具体计算方法按国家颁布的《建筑面积计算规则》进行。
主体建筑物：
由土地用途所限定的主要建筑物。
附属建筑物：
主体建筑以外的其它建筑。
办公楼：
供机关、企事业单位从事行政事务使用的建筑物。
单身公寓：
供单身职工起居和具备居住用的小型厨、厕的建筑物。
住宅：
供居民家庭生活居住的单元式建筑物。
别墅：
供居民家庭生活居住的独立式建筑物。
宿舍：
供学生、职工等集体性居住的建筑物。
综合楼：
多种用途组合一体的多、高层民用建筑。
厂房：
可供工业生产使用的建筑物。
商业用房：
指为居民提供生活消费及进行商务活动的商铺、饮食、酒店、娱乐、金融、保险、银行、证券等建筑物。
房地产证：
房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
二界桩定点
2、《土地使用权出让合同》签订后，宗地图所标示坐标各拐点埋设的混凝土界桩，由市规划和国土资源委员会会同土地使用者实地依图验明。
界桩定点费用由土地使用者支付。
事后，土地使用者必须妥善保护，不得私自改放，界桩遭受破坏或移动时，应及时书面报告市规划和国土资源委员会，请求重新埋设，所需费用由土地使用者支付。
三附属工程
3、土地使用者同意在宗地图红线范围内一并建造附表一、附表二所列附属工程，并保证在/年/月/日前或与主体工程竣工时间同时竣工。
并同意附表二所列公益工程免费提供使用，产权归政府所有。
土地使用者表示同意附表三所列市政工程可在其宗地图范围内的规划位置建造或通过，而无须作任何赔偿。
4、因规划需要，有关部门在用地范围内布置公益配套项目及市政管线施工时，土地使用者同意提供用地及通过。
四地质灾害防治
5、该宗地位于斜坡类地质灾害易发区，土地使用者须按进行建设场地地质灾害危险性评估工作并按评估结果采取相应的地质灾害防治措施。
6、土地使用者应当组织开展地质灾害配套防治工程施工图设计，经施工图审查机构审查合格后，方可申请建设工程规划许可证。
7、建设项目的地质灾害配套防治工程应当与主体工程同步设计、施工、验收和交付使用。
五设计、开工、竣工及违约责任
8、土地使用者必须在签订《土地使用权出让合同》之日起六个月内，向有关部门提交设计方案图纸及市计划部门批准的投资计划，有关部门应在接到齐备的图纸和计划后按规定审批。
9、宗地图范围内的详细规划设计、建筑设计、建筑用途等必须符合本规则规定的设计要点。
涉及交通、管线、消防、环保、绿化、人防、航道等问题，还须报经市政府有关主管部门审批，由此所发生一切费用均由土地使用者负责。
10、土地使用者应在 年 月 日之前开工， 年 月 日之前竣工。
土地使用者未按土地出让合同规定的用途和条件开发利用土地，市规划和国土资源委员会可处以土地使用权出让金总额20%的罚款。
拒不纠正的，市规划和国土资源委员会无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。
11、土地使用者应当在本合同约定期限内按期开工，超过约定开工期限未动工开发造成土地闲置的，按闲置土地相关规定处理。
土地使用者应当在本合同约定期限内按期竣工。
土地使用者不能按照本合同约定按期竣工的，可在竣工期届满前3个月内向甲方申请竣工延期。
申请竣工延期应向甲方支付违约金（但政府、政府有关部门行为造成不能按期竣工的除外），违约金标准为每延长3个月的，按合同地价的1.5%计收；不足3个月的，按1.5%计收。
申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。
土地使用者缴纳违约金后，竣工期限相应顺延。
土地使用者未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金。
逾期满2年（含2年）的，甲方可按照合同地价的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收；也可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。
12、工程竣工提请市政府有关部门质量验收前，土地使用者应向有关部门提请对建筑物进行规划验收，验收合格的，发给《规划验收合格证》，不合格的，限期整改。
六建筑维修活动
13、土地使用者在用地范围内进行建设及维修活动时，对周围环境及设施应承担下列责任：
（1）所属建筑物品或废弃物（如泥土、碎石、建筑垃圾等）不得侵占或破坏宗地图以外的土地及设施。
如需临时占用市政道路，应报请有关部门批准。
如需临时占用宗地图以外土地，应与该地块土地使用者协商；若属市政府未批出土地，应报市规划和国土资源委员会批准，并按规定交纳土地临时占用费。
（2）土地使用者必须做好土地使用范围内及周围土地的绿化及水土保护，采取一切措施防止水土流失。
否则，引起的一切经济损失由土地使用者自行承担。
（3）未获有关部门批准，不得在公共用地上倾倒、储存任何材料或进行任何工程活动。
（4）土地使用者必须确保土地使用范围内的污水、污物、恶臭物或影响环境的排泄物均有可靠的排除方法，不得破坏周围的环境。
（5）土地使用期限内，土地使用者对该地段内的城市市政设施均应妥善保护、避免损坏，否则，应承担修复工程的一切费用。
14、土地使用者不得开辟、铲除或挖掘毗邻地段的土地。
15、在进行建筑或维修工
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