精品最新城市运营模式与商业地产互动.docx

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精品最新城市运营模式与商业地产互动

城市运营模式与商业地产互动——厦门案例研究

杨宝民/文  2005-03-02

引言

商业地产是城市运营的重要内容，优秀商业物业的增加能够增强城市的流通力，同事现代购物中心与商业步行街也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。

由于零售业在架设生产和消费桥梁，商业地产在解决社会再就业方面具有重要作用，因此商业地产成为城市运营的重要内容。

我们认为城市竞争力=生产力＋流通力＋文化力。

科技与文化都可以在生产和流通中起到重要作用。

厦门是一个美丽的滨海城市，厦门鼓浪屿的琴声享誉全国。

笔者不仅出自商业地产研究的需要，而且也出自对海洋文化的偏好，对厦门商业地产与城市运营进行系统研究。

由于厦门在中国的战略地位，思考厦门的商业发展不能短视，应该考虑未来50年的城市发展。

特别是台湾统一以后，台湾与厦门是中国最重要的战略屏障和真正的东南门户，厦门承担将承担更重要的商业贸易角色，厦门与泉州即使不能恢复世界第一大商业港口及外贸城市的地位，至少也应该成为国内外著名的商业中心城市。

与普通城市运营内容相区别，商业地产是厦门城市运营的重要内容。

笔者有幸深入研究和思考厦门两个有代表性的商业地产项目，期望从案例实证研究出发摸索出以商业地产带动城市发展的新路。

明发商业广场是厦门大型购物中心，也是厦门标志性项目。

中山路商圈是厦门具有浓郁历史文化背景的商业旅游区，具有独特的价值，根据城市经营思路对中山路商圈进行整体策划是策划具体项目的基础，本文同时讨论中华明珠购物中心的主题策划思路。

一、城市运营的历史背景

1949-1978建设城市阶段

1978-1992建设与管理城市阶段 例如深圳特区建设就从八十年代初期开始，短短二十年取得重大成就。

由于规划滞后，特别缺乏现代化城市与管理理念，城市建设走了很多弯路。

1992-2002 城市运营初级阶段

2002以后将是城市运营成熟阶段 上海浦东新区建设标志我国城市运营达到新高度，深圳与上海相比，大量低档农民房与违法建筑充斥市区，和上海相比，深圳依旧给人农村的形象，与建设国际化城市目标具有相当距离，深圳的卫生环境也无法与厦门、大连相比。

深圳特区与国际先进城市差距都很大，内地的很多城市在城市运营的道路上更是任重道远。

    在改革开放后中国的城市化进程明显加快，城市的发展客观上需要提供优良的公共环境，经济发展要与整个社会文明进步同步；不同城市在区域经济扮演不同角色，有竞争有合作，城市要可持续发展就必须找到适合自己发展的道路，选择主体产业，让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。

二、城市运营的系统工程

经营城市

在明确的城市发展战略指导下，积极、有序地推进城市的扩张，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，以可持续发展的眼光确立城市的先导产业，强化支柱产业，并在此基础上进行城市形象的塑造和推广，最终达到使城市不断增值的目的。

城市运营具有跨学科、跨领域、跨层次的鲜明特点。

城市运营是开放的复杂巨系统，钱学森教授等指出解决开发复杂巨系统的方法论是建立综合研讨厅体系，采用“从定性到定量综合集成方法”，将创造性工作交给人脑去处理，以人为主，将事务性与重复性工作交给计算机处理，采用人机结合方法处理城市运营模型。

城市运营是一个从定性到定量的综合集成工作，前期工作包括：

城市战略定位研究、城市发展战略、策略设计、城市产业要素的梳理与整合、城市规划与建筑设计、城市包装与推广。

商业地产开发需要考虑：

市场调查与商业地产开发战略、商业运营与赢利模式、业态设计与招商策划、商业地产营销模式等等。

三、城市运营的核心—发展商向城市运营商的转化

城市运营商由大型的房地产发展商升级而来，在经营理念、社会地位、社会职能、运作模式、资源配置等系统省级工程。

城市运营商负责大片土地开发与出让的一级半市场，整合城市设计、规划设计等综合工作，对区域进行统一规划与布局。

克服了过去小型开发商各自为政，区域开发管理没有统一形象，区域升值受到影响的缺陷。

商业地产是城市运营商大有作为的新领域，由于商业地产关系社会再就业，商业地产的成功开发需要具备地产与商业多种资源要素的整合。

城市运营的部分职能由政府部门主导，改为市场运营方式，可以有效解决基础设施与商业、文化、生活配套，有利于提高城市运营的综合效益，减轻财政负担，帮助政府部门解决职能转变。

3.1开发战略转化  由于盈利模式的变化必然导致开发战略的变化。

大型商业地产项目的开发战略是：

把握市场真实需求，提炼商业文化，整合商业资源，先确定商业经营模式，后开发商业地产。

由住宅的销售获利模式转变为商业物业增值获利模式。

3.2人才经营与组织架构的变化 

3.3 开发方式的转化 由开发单一项目转化为区域整体开发；由单一开发地产变成商业运营与地产开发两个轮子同时转动。

3.3 管理模式的转变 由管理集团下属房地产企业转变为管理发展商群体

成功实例：

华侨城集团，根据不同产业划分公司下设旅游公司，例如世界之窗、锦绣中华、欢乐谷。

房地产开发公司负责房地产项目统筹规划。

教育开发由暨南大学中旅学院承担，酒店开发由集团投资部统一管理。

图1 深圳华侨城旅游地产一角

四、城市运营的模式—大连城市运营的启发

大连模式特点：

首先是政府将土地权进行市场转化，其次是用这些钱强化城市形象、规划的同时进行包装推广。

图2足球运动是大连城市特色

通过包括企业搬迁、绿化、美化、亮化城市的高起点、大手笔的城市改造，打造独树一帜的投资环境、旅游景观。

 薄熙来认为城市形象的整体提升就是对国有资产最大的保值和增值。

大连的四张名片：

v 足球

v 广场、草坪、景观

v 以薄熙来为首的开

   拓型政府官员新形象

v 大连国际服装节

图3 大连国际服装节—成为大连盛事

五、城市运营的策划模式—厦门的选择与发展思路

   与传统的项目策划不同，城市运营的策划模式要求根本性的转变，由传统的手工式拍脑袋策划转变为科学策划，注重策划结果的评估与仿真。

策划内容具有重大转变，城市运营策划划分为不同层面策划，企业集团发展战略策划，城市运营项目策划，城市运营管理咨询。

对于厦门的城市策划，我们将遵循如下思路：

城市定位：

——“我是谁？

” 

充分挖掘城市各种资源，按照唯一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念 ，找到城市的自我。

城市发展战略—— “我到哪里去？

” 

由于厦门在中国的战略地位，思考厦门的商业发展不能短视，应该考虑未来50年的城市发展。

从拓展中国战略生存空间角度思考，厦门与台湾综合体与上海地位同样重要。

台湾统一以后，台湾与厦门是中国最重要的战略屏障和真正的东南门户，厦门承担将承担更重要的商业贸易角色，厦门与泉州即使不能恢复世界第一大商业港口及外贸城市的地位，至少也应该成为国内外著名的商业中心城市。

与台湾相比，厦门科技经济实力太弱，因此，必须从战略高度大力发展厦门科技文化与经济，将厦门发展成为东方著名科技中心和商业中心城市，在台湾统一后与台湾形成互补优势，加速区域经济一体化。

搭建城市的发展平台，培育城市的综合竞争力和核心竞争力，制定城市的先导产业、支柱产业，用市场化的眼光找到经营城市的突破口。

厦门城市发展与区域经济特点

风景秀丽的海上花园——厦门市，为祖国东南沿海的重要门户。

厦门相传古代时，白鹭栖息于此，故称鹭岛。

规划目标——现代化国际性大都市

厦门城市总体规划分近期（2000年）、远期（2010年）、远景三个阶段，厦门从“海岛城市”拓展为“海湾城市”，远期城市面积扩大到150平方公里以上，人口150万人左右，城市规划区面积560平方公里，形成大都市的框架。

具备现代化的海港、空港、信息港，以港兴市，与国际接轨的21世纪规划目标。

城市性质——海港风景

 厦门港湾广阔、水深、不冻、不淤，具备枢纽港的优势，区位台湾海峡。

东渡、海沧港区规划年吞吐量将达1亿吨，形成国际性海港。

厦门海岛环抱；礁岩奇特，沙滩平坦，山林滴翠，构成独特自然景观，古代和近代建筑精华形成人文景观，为国家级风景名胜区。

城区绿化覆盖率达40%，创建了国家级园林城市，形成景中有城，城中有景，城景相依，城景相融的生态型山水城市。

图 4厦门印象

　　城市结构——众星拱月

    厦门城市结构以厦门岛为中心，幅身四周的卫星城镇，形成众星拱月，一城多镇的框架，城市总体规划分为四大片区，本岛为中心片区，包括中总新市区、南部旧城区、鼓浪屿——万石山风景名胜区、北部港区、高科技工业区、东部前埔副中心。

西片区包括海沧、嵩屿、新阳、马銮组团。

北片区包括集美、杏林、同安组团。

东片区包括马巷、新店、刘五店、大嶝岛，远期含金门岛等组团。

、

区域经济特点

厦门在华南经济圈中的地位

厦门这几年正从海岛经济慢慢发展为海湾经济，通过一个中心、四个城区的规划展示海湾厦门的未来。

厦门历史上就是闽南三角洲的龙头城市，现在，在厦门置业、办厂的大多数是闽南的老板，他们是中国最具活力的商人群体之一，就象江浙的老板到上海买房子一样。

地理上，厦门左边是珠江三角洲，右边是长三角，正好是左右逢源；而厦门的对面是台湾，虽有海峡隔在中间，然而两岸经济紧密性却越来越强。

    图 5厦门海峡交易会

厦门的旅游业发展

从厦门市旅游局获悉，据统计，2004年1～12月厦门市共接待国内外旅游者1616.57万人次，比上年同期增长21.18％；旅游总收入合计210.67亿元人民币，比上年同期增长27.43％。

2003年厦、漳、龙的旅游合作，随着交通便捷，厦门日益成为周边城市旅游、购物、商务活动的中心。

此外，厦门举办的购物节，以及2004年荣获联合国人居奖，形成有力的磁场，吸引了周边城市和各地游客，乃至境外游客，纷纷抵厦购物和游览办展。

据厦门市统计局数字显示，厦门接待境外过夜人数，2004年抵厦外国人增长50.72%，达32.85万人次；台湾同胞增长55.52%，达18.99万人次；香港同胞增长20.63%，达6.66万人次；仅由旅游饭店接待的国内游客增长26.26%，达204.56万人次；2004年除蒙古游人抵厦人数下降外，其他国家和地区的游客抵厦人数都增长，尤其是欧洲地区的国家来厦游人增长幅度最大，达63.40%，已超过海外游客增幅的平均水平。

图6 厦门旅游的经典景点鼓浪屿

厦门的商业发展特点

2004年，厦门市消费品市场继续呈现稳健的发展态势，全年累计实现社会消费品零售总额260.31亿元，比上年增长13.0%，低于上年增幅2.9个百分点。

扣除零售价格上涨因素，实际增长12.1%。

分行业看：

批发零售贸易业完成207.14亿元，比上年增长12.9%，占零售总额的比重为79.6%；餐饮行业完成40.67亿元，增长16.0%，占零售总额的比重为15.6%；其他行业完成12.50亿元，增长6.3%，所占比重为4.8%。

　  厦门市商业网点规划期限为：

2003年至2010年。

范围包括厦门市市域总面积1565平方公里。

本次规划远期2010年人口规模（实际居住）取250万人（其中岛内各区2010年控制总人口为100万人）。

厦门商业网点仍存在布局不够合理、定位不够准确、结构不够协调、业态功能雷同等现象，导致新旧商业区的发展不平衡、城市交通受影响、居民购物不方便等问题，特别是新区、岛外的乡镇商业发展缓慢，水平不高，制约了厦门市商业的进一步发展，影响了厦门市的影响力、聚集力和辐射力。

图7 厦门商业布局图

厦门地域文化特点

由于厦门在古代属于泉州管辖，泉州是世界第一大贸易口岸，因此厦门地域文化是泉州文化的分支。

厦门地域文化研究是泉州学的一部分，妈祖文化和音乐文化都是厦门文化的特色。

由于海峡两岸城市同处台湾海峡，台湾渔民和居民同样信仰妈祖文化。

由于台湾和厦门的共同发展，与泉州老城市相比，厦门在建立特区以后，在区域经济中脱颖而出发。

闽南文化研究的著名学者（台北“中央研究院”院士）李亦园教授在2003年12月指出泉州闽南文化具有普世价值，指出泉州文化的三个特征。

（一）、长久作为世界文化交流接触中心的泉州，其居民拥有海阔天空的海洋心胸与性格，心怀四海，乐于接触远方事物，喜爱与不同文化的人交往，而以平等互惠的心态结交朋友，绝不具政治企图与殖民心态，这在当代“全球化”的热烈趋势中，是一个可以作为世界公民学习的价值典范。

（二）、泉州居民在长久接触海外不同文化的族群经验中，学习到能欣赏吸收别人文化之美的特性，表现出中华民族兼容并纳、“美人之美”的文化特质最为突出，不但是费孝通先生所说的“中华文化多元一体”的典范，也可以成为“全人类文化多元一体”理念的基本范式。

 （三）、泉州文化遗产中所表现的宽容不歧视不同宗教信仰的精神，对于当前世界上不同宗教的仇视与冲突，更是一种不可多得的学习对象，是追求全人类和乐相处、宽容并存的好典范。

厦门地域文化深受海洋文化、台湾文化影响，同时地处闽南，闽南的风俗习惯对厦门同样影响深远，闽南文化的优秀遗产是泉州人的心怀天下，不能局限人闽南地域的乡党意识。

闽南文化的海洋性格的另一个特点是勇于冒险，而勇于冒险的行为表现一方面是飘洋过海，无远弗届；另一方面则是敢于经营谋利，从事商业交易。

从宋朝末年开始，闽南人即将继承自古代南岛民族的航海技术发挥得淋漓尽致，开拓东西洋的各种珍品贸易，促进东西洋的交流互通。

时至今日，在国内改革开放之后，闽南人与海外侨商共同创造的商业经济荣景，也颇受全国的注目。

然而回顾检讨这千年来的从事海外商业活动，却大多数仍属较短期谋利的事业，注重眼前短促的受益，而缺乏长远成就与建树的理念，更无现代经营的企业精神（值得闽南所有企业家反思，我和世界著名企业家相比有何差距？

我能够容纳专家级的人才吗？

我尊重知识，尊重人才吗？

全国的优秀专家愿意为我们服务吗？

说的是我吗？

）。

试看闽南的侨商成千成万，家产累积成亿万者亦不在少数，但能称得上具有西方企业精神的全国性知名人士不过寥寥如陈嘉庚、陈六使几人而已，这是最令人叹息之处。

笔者多年与闽南企业家沟通互动，经常比较闽南企业家的特点，也非常认同上述观点。

    因此，闽南文化的发展不仅要重视经商精神，而且更要放眼世界，吸引西方企业精神的文化特质，造成鼓励形成世界优秀企业家的文化风尚。

厦门特区的建设吸引大量移民，因此外地的优秀文化同样影响着厦门，今日的厦门是祖国东南的明珠，是台湾进入内地的交通枢纽，事实上，从地理位置上分析台湾才是中国东南的真正屏障，台湾回归以后我们将获得200海里的战略空间，厦门是台湾通向中国内陆经济腹地的通道和门户。

厦门的文化只有以海洋文化为主，才能成为兼收并蓄的强势文化，以海洋文化作为主要特征，不忘数百年前我们曾是世界最大交流港埠的荣景，厦门与泉州一起才能重振世界第一大贸易口岸的雄风，台湾也才能有更光明的未来。

    厦门文化是否强势关系台湾的未来，因为从军事政治角度可以统一台湾，但是只有厦门经济和文化发展局部超越台湾，让台湾百姓在经济与文化方面受益，统一的成果才能真正稳固，自古得人心者得天下。

图8 厦门民俗文化特色

城市规划与开发—— “我将如何成长？

” 

城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光，至少包括城市空间形态的布局和产业布局。

厦门城市规划的变迁与城市发展战略

图9  厦门城市远景规划图

厦门市主管城建的潘世建副市长日前在接受中新社记者专访时表示,由海岛城市向海湾城市发展将是厦门今后的新主轴。

最早, 厦门仅指以中山路为轴心十二平方公里的老城区;八十年代中后期,随着经济特区的设立,开始由湖里二平方公里工业区向北延伸;至九十年代, 厦门向东扩展,逐步形成了一个功能渐臻完善的海岛型城市格局。

随着岛内一百三十平方公里土地开发渐尽, 厦门将挣脱海岛“束缚”,向外作跳跃式发展。

据介绍,未来五年间, 厦门市将根据“一环数片,众星拱月”的城市结构进行战略布局,即重点开发环西海域,完善集美、杏林、海沧南部以及同安卫星城等城市功能。

为此, 厦门市今年来已先后推出一系列举足轻重的新动作。

环西海域的海沧南部、杏林马銮湾将建设两个超大型的综合性新区,其中海沧规划面积四点七平方公里的“海湾新城”已经先期启动;规划面积六平方公里的马銮湾新区已向国际机构发出设计招标邀请。

此外,在集美,一个八平方公里的高新技术园区和十八平方公里的大学城进入详细规划编制阶段;在厦门岛内,除了续建环岛路、云顶隧道、市府大道等基础设施项目,还将成片改造思明中华、莲坂、埭头等旧城区。

今后五至十年间将是厦门历史上城市建设投入最多的时期,仅今年就将投入二百二十多亿元人民币完善城市配套,并大幅增加规划预算和文化、教育经费,在城市规模扩张的同时,提升城市内涵。

根据厦门海湾型城市发展战略,至二O一O年, 厦门湾（西海域）两侧共同构成的厦门市城区建成区将达一百五十平方公里,比现有规模扩大一倍,人口达到一百五十万。

届时,飘带似的厦门湾两侧配以如画的城市建筑,海与城融为一体,城与海相得益彰,形成“城在海上,海在城中”的新格局。

城市营销—— “我如何让世人认知自己？

” 

    没有鲜明的品牌树立与推广，城市就无法识别，无法识别也就很难谈得上城市营销。

但需要说明的是，城市品牌不是简单的CI，必须有足够的内涵支撑。

图10 厦门市鸟

城市形象的提升和美化固然重要，但同时应该把更多的精力放在城市的造血功能，即产业链的培育和建设上。

否则，一旦把宝贵的资金都用在了城市外表的包装，而忽视了城市内涵的充实，城市经营就像无本之木，无源之水，很难做到可持续发展。

图 11厦门的雕刻

鉴于厦门区域经济研究实力较强，我们将与厦门大学区域经济研究机构合作，对中山路商圈城市运营提出详细的策划方案。

打造厦门新的城市名片

—鲜明的城市形象是城市经营成功的重要表现。

—厦门城市形象需要标志性的区域和振兴文化的舞台，需要深入人心的名片！

—重塑厦门的精神文化理念需要一个全新载体，不能简单停留在空喊口号上！

•厦门要保护好老城区历史文脉，疏散老城区人口，吸纳周边农村人口，加快城市化进程，从海岛型城市发展为海湾型国际化城市，强化华南区域中心城市功能！

•厦门欲跻身中国科技、旅游强市第一阵营，让科技、旅游业这两个轮子协调转起来，需要新平台！

•厦门的优势资源要释放能量，成为厦门每年绿色GDP增长的拉动力，需要新场所！

•厦门城市中心功能的补位和强化，需要扮靓中山路，让厦门的历史文化特色通过中山路体现！

•厦门新的海湾城市形象，需要新舞台！

六、厦门中山路商圈的城市经营策划

厦门钟宅湾的城市经营策划思路与启发

钟宅湾片区位于厦门本岛东北部，毗邻航空港，东、北各有两大出岛通道——东通道与厦门大桥，处于厦门国际门户区。

本岛是厦门的政治、经济、文化中心，重点发展高新技术产业和物流、旅游、商贸、金融等现代化服务业。

本岛服务中心主要由国际空港、海港以及围绕海岸线极具特殊风情魅力的旅游休闲与会展商务活力环构成。

各具特色的地区紧密串联而形成此一环状的共生链。

图12 项目地理位置                       图13 概念规划

王志纲工作室通过调研分析，利用城市经营与战略研究的专长给出了钟宅湾项目的定位。

钟宅湾定位为：

厦门本岛最后的生态型处女地，中国与世界罕有的海湾温泉天然美地。

钟宅湾项目则是厦门发展中的一个重要节点。

钟宅湾操作模式概括起来是四句话，第一政府主导，第二市场引导，第三城区互动，实现区域战略定位与整个城市战略定位的对接，第四是企业运作。

   运作手法：

由王志纲工作室进行整体策划，将政府和企业进行清晰项目运作定位，政府塔尖平台，企业市场化运作，由王志纲工作室作战略策划，整合一流规划公司参与策划，参加大型展览会议，集中提高项目知名度，由传统政府招商变成企业片区招商。

图14 推广到中国住房交易会

厦门成为城市运营专家关注的重点城市

———————中山路商圈浮出水面

中山路商圈的总体定位

商业规划与旅游规划同步，来厦门的游客是购物的重要人群，来购物的人群也应该得到旅游相关服务，增加购物乐趣。

我们期望中山路商圈  浓缩厦门历史风情  体验闽南文化魅力

旅游规划要点

1.中山路旅游景观 老电影院 

2.在中山路建设新的旅游景点，要能够体现闽南文化特色，反映厦门地域文化特点。

3．增加旅游休闲设施,让游客在中山路感觉衣、食、住、行都比较方便。

图15 30年代中山路与今日中山路

中山路商圈商业总体规划要点

1.从整个厦门城市角度考虑中山路商圈特色与定位。

2.根据商圈的总体定位和消费者特点，确定每个具体项目的基本业态。

3.在中山路商圈的端点建设龙头项目，体现可参与性和可体验性。

4.根据地域文化特点，设计商圈中购物中心的商业文化，商业竞争的焦点是文化的竞争，中山路应该扬长避短。

5.整个商圈的业态比例：

购物５０％、娱乐１０％、餐饮休闲２０％、旅游文化２０％。

图16 厦门中山路商业网点现状

中山路的商业布局模型

1.根据洋流模型，对每个街区进行整体规划，在每个街区的端点设置主力店，让人流在整个商圈流畅地循环。

图17 中山路局部放大图

2.统筹考虑交通和停车位，不能采取各自独立设计，应该将建筑规划与商业规划的限定条件相结合。

像上海商业城一样统筹规划，协调不同发展商按照统一的商业格局进行商业物业开发，形成商圈特色，增强中山路商圈的竞争力。

3.将商业物业作为旅游景点来设计将保留的历史文物与商业物业设计统一起来，避免风格的重大差异，考虑建筑物之间的文脉关系。

中山路商圈升级改建开发及其在厦门城市运营的意义

1.厦门中山路要成为厦门旅游与商业的名片。

2.增强厦门城市竞争力，促进城市再就业，培养优秀旅游及商业人才。

3.推动厦门旅游和商业的可持续发展，增加税收。

中华明珠购物中心项目的定位

根据我们对厦门闽南商业文化的理解，结合我们对海洋文化的深刻理解，确定厦门中华明珠核心理念文化定位、市场定位。

理念设计是购物中心与商业步行街策划的灵魂，理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上，考虑中山路商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。

理念的设计要在厦门商业文化历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来商业与旅游业协调发展。

我们建议以闽南建筑文化作为主题，音乐作为装饰主题，策划中华明珠购物中心。

厦门音乐主题购物中心策划，建筑设计希望能够反映闽南建筑文化特点，在室内设计与设施方面重点反映音乐主题。

图18 中山路的历史建筑

依据：

根据厦门音乐岛的特点，将音乐主题与购物相互结合。

厦门音乐的发源地是鼓浪屿，让美妙的音乐与购物休闲相互结合，能够突显厦门的美丽。

具体内容建议

建筑采用闽南建筑风格，具有骑楼特色，同时有局部创新。

在形象设计方面，建议把钢琴的艺术化造型作为购物中心标志，设置厦门西洋婚礼殿堂同时作为多功能音乐表演中心，也作为大型社区文化活动中心，主要功能是聚集人气。

为了服务高端顾客，建议引进高档健康服务中心，例如引进深圳银湖健康水会。

表1中华明珠购物中心业态分布的一个初步模型

白领中高档百货2万平方米

国际名店1.2万平方米包括运动休闲旗舰店，服装连锁旗舰店

儿童商店及室内娱乐场1.5万平方米其中娱乐面积4000平方米

厦门美食中心1万平方米形成婚礼服务商品群

厦门西洋婚礼殿堂3000平方米借鉴深圳银湖健康水会模式

厦门SPA健康中心3000平方米

小户型酒店式公寓2万平