漳州靖城食品工业园初步策划文案.docx
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漳州靖城食品工业园初步策划文案
漳州（靖城）食品工业园
初步策划文案
第一章工业园建设环境概况
一、南靖县概况
南靖，地处漳州市西北部，东临漳州，西连龙岩，毗邻广东，在厦门与汕头两个特区之间。
县城距漳州市区30公里，距厦门国际机场和厦门港均为80公里，距漳州港50公里。
境内交通发达，国道319线和漳龙高速、沈海高速、龙厦铁路纵横全境，漳龙高速公路在境内设有和溪、金山、丰田、靖城多个互通口。
南靖县现有人口万人，辖11个镇，有海外华侨华人3万多人，祖籍南靖的台胞就有100多万人，是福建省重点侨乡和台胞祖籍地之一。
南靖山青水秀，人杰地灵，历史文化源远流长，是“中国兰花之乡”、“中国芦柑之乡”、“中国麻竹之乡”、“中国香蕉之乡”。
境内拥有被列为我国2008年申报世界文化遗产项目的古民居建筑－土楼，今年8月，南靖土楼将接受联合国教科文组织专家的考核验收。
土楼申报世界文化遗产，将为南靖经济的腾飞与发展注入生机与活力。
南靖，是投资兴业的宝地。
近几年来，南靖县投资环境日臻完善，累计投入十几亿元资金，用于完善水、电、路、通讯等基础设施建设；全县小水电装机总容量14万千瓦、配套建成1座220千伏、2座110千伏、16座35千伏变电站。
目前拥有的省级高新技术产业园区，是以万利达产业为龙头，着力培育万利达产业集群项目区、丰田项目区、闽星生态项目、武林新区等四个产业集群，初步形成集电子信息、机械制造、建材包装、家俱制造、食品加工、农产品加工、生物医药等行业为一体的产业园区。
二、园区的自然条件
项目区地处南靖县西北部的靖城镇，属南亚热带气候区，年平均气温21.1℃，有效积温7442.8℃，年日照时数小时，年无霜期340天。
多年平均降雨量1652.9mm，年内分配不均，梅雨季节在5、6月间，前后50天，常阴雨连绵；台风雨一般发生在7—9月，每次降雨历时2—4天，时间短，强度大，易发生洪水。
5—9月份降雨量占全年的65—70%；10月至2月，受冷高压控制，降雨稀少，仅占15—18%，遇上春雨推迟，常发生春旱。
多年平均水面蒸发量在1000—1200mm之间，陆面蒸发量在650—700mm之间，年际变化不大。
项目区多年平均气温21℃，全年最热为6、7、8三个月，平均气温28.8℃，最冷为12、1、2三个月，平均气温1—2℃，平均相对湿度80%，多年平均日照小时。
总之，园区内光热资源丰富，生产季长，为发展立体种植，提高复种植指数，全面提高农作物的产量、质量创造了有利条件。
三、靖城社会经济状况
项目开发区总土地面积万亩,占全县%，其中耕地万亩，占全县%，山地面积万亩，占全县%。
农业总人口9981人，劳动力5144人，分别占全县的%和%，2004年工农业总产值亿元，村组集体收入364万元，人均纯收入4031元,位居全县前列。
四、漳州的水果产业简介
漳州自古以来就是闻名遐迩的水果之乡，现在漳州水果产业已经成为漳州的主要收入来源。
近年来，经过量的扩充和质的提升，正在抢占市场制高点。
2007年，全市水果种植面积达到万亩，增加万亩，比增％；总产值预计达到47亿元，比增5％；在稳定种植面积的基础上，通过改造低产果园10万亩，提高果品质量，出口力争突破10万吨。
五、靖城镇食用菌产业具有良好的基础
靖城镇地处南靖县东大门，是福建省百个“科技示范乡镇”及“福建省科教结合示范乡镇”之一，也是“中国白背毛木耳生产示范基地”的重点镇，生产食用菌历史悠久，农户积累了丰富的食用菌生产经验。
目前，已有木耳、秀珍菇、鲍鱼菇、杏鲍菇、杯蕈等五大类食用菌通过绿色食品认证，嘉田木耳开发公司生产的“吉田”木耳丝、木耳片等系列产品通过“美国FDA”认证，且产品获得福建省名牌产品称号，同时拥有7家食用菌加工企业，具备一定的科研、推广、服务能力。
工业园建设设想
按“科技、生态、人文、环保”定位，项目区初定在南靖县靖城镇郑店洋，该片占地3000亩，包括六个行政村：
郑店、下魏、下割、龙合、田边、珩坑，人口9981人。
项目区地势平坦，土壤肥沃，属坡地与河流冲积平原交叉地带，地处南亚热带，气候温和，阳光充足，冬季素有“天然温室”之称，极适合发展高优农业。
随着南靖县工业立县的发展方向，规划的工业区所在地靖城，水、电、气、土地容量、人力资源、环境承载等各要素指标均满足于工业园的需要，并为工业园可持续发展提供保障。
利用特有的资源优势，围绕漳州丰富的农产品资源和各种优势条件，吸引食品龙头企业加盟，延伸产业链，将工业园建设“三大食品特色产业集群”（食用菌、水果、蔬菜）发展的新格局。
工业区突出食品科技、营销、物流、深加工服务平台，构建的具有科技创新、自主创新的国家级食品开发研究中心和营销公司、物流公司深加工企业等机构能为企业提供科研、深加工、资金、运输、营销、管理等各项相关必备服务。
鉴于靖城的食用菌产业基础，工业园区的建设侧重点和一期规划在于充分发挥靖城镇食用菌产业的优势和扩大、深化该产业的规模，优化产业结构。
靖城（食用菌）园区建设基础
随着中国国际地位的日益提高和加入WTO后，经济全球一体化，极大地改善了我国食用菌的出口环境，对于资源型和劳动密集型的食用菌产业的发展十分有利，通过食用菌园区建设，使之形成富有国际竞争力的优势产业和具有广阔发展前景的新兴产业。
2002年10月根据县委、县政府要求成立“靖城镇郑店食用菌园区”，首期规划建设面积600亩，2003年列为“福建省政府45个预备重点建设项目”，“漳州市政府52个重点建设项目”，目前园区基础设施日臻完善，已初步建成了布局合理的水利排灌系统、机耕道路网络、田间电气配套网络。
项目区的广大干群发展高优农业的积极性很高，敢为人先，大胆引进国内外高新品种、高新技术进行试验、示范、辐射推广，并获得一定的成效。
2000年以来，该园区共引进国内外高新品种26种，已进行推广种植的有12种，年栽培量5000万袋以上。
几年来的实践，让广大干群深刻认识到科技兴农的重大意义，并对科技求之若渴。
第四章漳州（靖城）食品工业园优、劣势分析
一、优势分析
1、区位具备优势：
项目区地处闽南金三角，漳州平原西北部，位于东经11730′，北纬2427′，距漳州市区18公里、距南靖县城20公里。
国道319线和漳（州）龙（岩）高速公路分别从南北侧横穿而过，是闽西、赣南、粤东通往东南沿海的咽喉要道。
距厦门高崎国际机场、厦门东渡码头、漳州港等地只有六、七十公里，交通十分便捷。
2、漳州属南亚热带气候区，农产品原料供应充足，外向型农业发达。
农民的科技和营销意识、漳州广阔的农业发展腹地是食品产业化进程的有力保障。
去年福建省漳州市共出口各类农产品万吨、出口额亿美元，分别占全省出口总量和出口额的%和%。
其中出口的罐头、熟肉制品、水产品、蔬菜水果制品、保鲜蔬菜、保鲜水果、花卉苗木七大出口农产品量居全省首位。
漳州是福建省最大的农业创汇基地，是国家级外向型农业示范区、海峡两岸（漳州）农业合作试验区。
近年来，漳州市特色农产品基地建设初具规模，形成了水果、水产、食用菌等八大农产品基地，特别是水果、水产、蔬菜三大宗农产品人均拥有量居内地前列。
据了解，至2006年,漳州市拥有规模以上食品工业企业325家，实现工业总产值150亿元，出口交货值亿美元，占全省农产品出口货值%，对台湾小额贸易额达到1800万美元，占全省的一半以上。
漳州的蔬果已进入了120多个国家的厨房，农产品的外向度达25%以上。
为保证漳州农产品出口突破欧盟新食品卫生法规、日本肯定列表制度等技术壁垒的限制，去年，漳州检验检疫局全面开展辖区农产品摸底调查，增强检验检疫把关的针对性和有效性，如辖区最大宗输日农产品毛豆，检测项目由日本肯定列表制度规定的328项缩减到26项，青刀豆由334项缩减到36项。
同时，漳州市启动实施了《农业发展绿色行动计划》，与福建省检验检疫局签订《促进农产品出口协议》，引导农户和企业按照标准做好种养和生产加工，建设福建省最大的绿色食品基地。
目前，全市累计有水果、茶叶、蔬菜、食用菌、野菜、畜产品、海产品等11类180个产品获得国家A级绿色食品标志使用权，25个产品通过有机食品与绿色食品双认证，绿色食品产地面积36万亩，年产值13亿元。
靖城是食用菌生产最适区，农户种植食用菌历史悠久，积累了丰富的经验，地方政府重视，早在1998年就成立了食用菌协会，为生产提供技术、信息等服务，2002年成立了靖城郑店食用菌园区，食用菌产业化工作已全面铺开；区内食用菌加工企业7家，可实现产品加工增值；群众文化水平和经济水平高，发展食用菌生产已尝到甜头，积极性高，项目建设具备天时、地利、人和的环境和人文条件。
3、食用菌产业是朝阳产业，随着人们对菌类食品具有“绿色无害、营养丰富、美味可口、防病保健”认识的提高及食用菌各种保健功能的研制开发，许多国家把荤食-素食-菌食作为最佳膳食结构加以提倡，市场消费增长已成为世界性的趋势。
5、项目区资源丰富，除天然降雨外，由于地处九龙江口西溪，可常年引用（或抽取）九龙江西溪水，流域面积达1147km2，多年平均径流量亿m3，可利用水资源充足，完全可满足开发园区的工、农业及生活用水。
6、项目区交通便利，水泥路、柏油路通往主要自然村；电力已完成农网改造，实现与全县联网，完全可满足生产、生活用电；通讯设施发达，电话、手机、小灵通信号覆盖全区，且均已开通宽带adsl。
7、南靖县有从事农业的科技人员223人，其中中高级的49人；项目镇配有专职科技副镇长、农技站、水利站、林业站、经管站、科协、文技校等支农机构配备齐全，并建立10种农民技术协会。
各村有健全的科技组织，有支庞大的农民技术员队伍，村村通广播，且每个自然村均设有农民科技栏，各村均设有科技示范片，全镇科技服务网络健全，农业科技力量较强。
同时靖城镇是漳州农校所在地，建有科教示范基地，并与省热作所、市农科、市农业局等单位保持密切联系，为靖城郑店食用菌园区建设提供坚实的科技支持。
8、南靖县是海峡两岸农业合作实验区项目县，是漳州市对台农业重点县。
十几家台商在我县投资农业项目，已引进许多优良品种在项目区试验栽培，且相当一部份品种获得成功，并已初具规模。
同时，多种经营及龙头项目带动产品的系列开发，将很快形成农林牧副渔各业优质高效的贸工农一体化，产供销一条龙的农业综合开发新格局。
9、漳州的房地产一直处于热销中，南靖随着土楼世界遗产的申请，旅游经济必定带动南靖的经济发展，加上靖城拥有许多大集团企业，房产销售不成问题（可参照漳州龙池开发区）。
10、随着农产品产业化，小农经济面临着新的产业格局，工业园的建设是新格局的重要组成部分，是产业化进程的龙头和利益链的节点。
二、劣势分析
各地的食品基地较为分散，集中经营的构想实施要有一定时间的过程，园区的建设需有特色、规模和产业制高点，实现中心区域和各地之间战略协作的目标。
第五章建设内容
一、建设内容
（一）、科研中心
（二）、准四星级酒店及会议中心
（三）、食品物流仓储中心
（四）、交易市场
（五）、试验、高新产品种植大棚，食品深加工厂房
（六）、工业园配套商住房
第六章工业园区建设成本分析
一、建设经济效益分析
工业园采用“一区多园”的“园中园”建设模式，现就投资“园中园”建设成本分析如下：
（园区内企业建设成本参考执行。
）
开发用地3000亩，预计开发周期为2-4年。
土地利用指标：
用地性质
比例
面积
建筑容积率
建筑面积
备注
道路、公建用地
5%
150亩
含绿化用地、水厂、配气站等配套
工业用地
75%
2250亩
160万m2
含大棚、办公室、交易市场、物流仓储中心
商业住宅用地
20%
600亩
60万m2
含酒店，可进行房地产开发
规划设计指标：
总用地
面 积
总建筑
面 积
容积率
建筑密度
绿化率
道路及公建
用 地
214万m2
220万m2
（综合）
40%
30%
10万m2
开发建筑面积：
工业厂房
办公用房
物流仓储
住宅用房
商业用房
酒店用地
合 计
136万m2
16万m2
8万m2
45万m2
13万m2
2万m2
240万m2
开发成本分析表：
项目名称
数 量
单 价
合 价
备 注
一、拆迁安置费
3000亩
万元/亩
5400万元
含农民小区集中安置补偿
二、土地租赁
2400亩
1000元/亩.年
240万元/年
含道路、公建
三、土地购买
600亩
20万元/亩
12000万元
商业住宅用地
四、基础设施建设
2平方公里
5000万元/平方公里
10000万元
含园区环境系统工程
五、建筑安装工程
1.工业厂房
136万m2
400元/m2
54400万元
轻、重型厂房结合
2.办公用房
16万m2
1000元/m2
16000万元
含装饰工程
3.物流仓储
8万m2
300/m2
2400万元
4.住宅用房
45万m2
800元/m2
36000万元
5.商业用房
13万m2
1000元/m2
13000万元
6.酒店建设
2万m2
1200元/m2
2400万元
含装饰工程
六、项目管理费用
124200万元
3%
3726万元
七、营销推广费
124200万元
3%
3726万元
八、不可预见费用
123800万元
3%
3726万元
九、合计费用
151840
163018万元
开发收入统计表：
房屋名称
建筑面积
租金（销售）
单 价
累计收入
合 计
空置率
工业厂房
136万m2
84元/年.m2
10800万元
13810万元/年
5%
办公用房
16万m2
150元/年.m2
2280万元
5%
物流仓储
8万m2
96元/年.m2
730万元
5%
住宅用房
45万m2
2200元/m2
99000万元
135400万元
商业用房
13万m2
2800元/m2
36400万元
从上述经济分析中可以看出，建设的工业园项目总投资约亿元，由于房地产交易可回收资金约亿元，实际投入资金亿元，动态投资约2-3亿元/年。
而工业建筑（含工业厂房、办公用房、物流仓储等）的租金为亿元/年，回收投资成本约需2年，未计酒店等经营性项目收入在内。
工业园在土地开发、水电气供应经营、物流、仓储、交通客运、保税仓管理，物业管理上综合开发的利润将会达到以园养园、自求平衡的局面。
二、资金运作分析
参照其他成功工业园建设案例，本工业园资金可以分成三期投放，其中一期投入6亿元人民币可以分为：
（一）、投资商自有资金（含银行贷款）：
亿元人民币
（二）、社会招商融资：
亿元人民币
运作模式，投资商可以直接参加产业的利益链，亦可将其当成房产投资。
三、经营模式
经营模式：
工业园（企业）——（政府）——农户，形成协作关系和产业链关系。
其中政府起着协调、联系作用；工业园则占领科技、市场的制高点，起着引导作用；农户是产业链中的主体，是生产者。
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