购买商品房要注意哪些问题.doc

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购买商品房要注意哪些问题

  很多新业主在购买房屋置业时，由于购房经验的缺乏，导致往往在购房、收房过程中产生不必要的困难，在此，本人根据自己在律师执业过程中所遇到的一些现象，结合相关的法律知识，总结以下业主在购房过程中所应当注意的一些问题，仅供大家参考：

  第一篇、商品房合同的签订

（一）合同主体认定应当确认清楚

　　国内很多知名开发商在各地开发商楼盘时，会在当地开发城市另行注册房地产公司，而楼盘使用的名称却是知名房产品牌，由于在当地注册公司往往为有限责任公司，根据我国法律规定，股东以自己出资额承担责任，换句话说，如果股东投资五千万开发楼盘，那么股东仅仅承担出资额五千万的亏损，但很多烂尾楼盘损失却达到上亿，显然存在着巨大的风险。

很多业主在不知情的情况下，误认为当地注册的公司为国内知名房企，其实却不然。

一旦发生纠纷，往往承担责任的是地方注册公司承担责任，而与那所谓的国内“知名房地产集团”无关。

（二）不要轻信售楼人员在口头许诺

  很多售楼人员在销售时，经常会向房屋购买人进行一些承诺，就近一时期来看，很多楼盘销售人员向业主承诺的主要有如：

1、学区是某某中学区房,自建学区、学校，2、购买有如何优惠政策，3、可以代办社保进行购房资格规避，4、可以使用住房公积金贷款、5、购房赠送精装修、车位，6、周边有大型超市、政府机构、7、品牌电梯、大理石地面、楼宇监控、墙面外立面干挂石材，8、小区内配套设施有会所、幼儿园、地面车位、人防车位、游泳池、健身设施等。

而这些仅仅是口头承诺，一旦发生纠纷，因无任何凭据，开发商便矢口否认，而业主有无任何的书面材料予以证明，仅仅认为有人证，但人证在证据效力上却是微乎其微的，因此，当购房人面对这些空头许诺时，不要轻易相信，一定要开发商写进《商品方面买卖合同》里或者有加盖开发商合同公章，否则便不能相信房屋售楼人员口头许诺，如果发生不利于自己的后果，只能自认倒霉。

另外，一些承诺虽然有宣传海报可以佐证，但是由于其内容含糊，不够明确导致在法院审理过程中，无法确定其有效性，购房人也无法获取相应的索赔。

因此，开发商在作出或销售人员在作出类似买房送精装修、品牌电梯等时，一定要求开发商写进合同文本里。

（三）一定要当心：

开发商提供的《补充协议》或者合同《附件》。

　　很多开发商只是将《商品房销售合同》正本郊游房产局进行备案，而开发商提供的补充协议却不备案，因此对于《补充协议》一定要看清楚，一般来说，开发商准备好的补充协议是对开发商有利的，很少有考虑到购房者的。

这是开发商保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。

很多开发商在制定格式补充协议时，往往根据本小区的自身状况，关于房款的交付、按揭贷款、规划设计变更，延期交房、房屋质量、办理权属证书等对买房人的权利进行限制，对自己义务进行减免，（特别注意：

小区内的会所、幼儿园一般应属全体业主所有，房屋购买人对此应当享有一定产权或权益，开发商往往会在附件中对此权属约定为属于开发商所有，即出卖人所有，对此，购房人应当予以明确拒绝）

.此外，关于按揭贷款的补充条款，很多开发商在合同中并不不约定买房人在银行按揭办理不下来的法律后果，经常会发生一旦银行贷款得不到审批，业主又必须根据合同约定继续履行，使得业主进入窘境。

　　看清楚《补充协议》的条款，不能跟随开发商的意志而签订协议，却忘记保护自己的利益。

一旦发现有不利于购房人的条款时，建议应当向房屋主管部门或者工商部门进行举报，其开发商存在格式性条款的行为。

　（四）房屋销售海报、楼书、宣传单页等宣传材料中比较含糊的字眼

　　比如豪华、高档、名门、优质、5A最好、最短时间、应当等，有些条款表面上看起来既齐全又诱人，如同自身已经感受到优质小区的各项配套、绿化等一般。

却不知关于产生问题后的具体处理办法和时间却没有约定，导致无法采取诉讼手段予以维护自身权利。

由于合同里出现这种模糊的、不具有法律意义的概念而无法具体明确时，而法律针对业主的诉求、必须明确具体、具有可执行性，而是根据个人的感官而予以裁决。

因此如果产生了纠纷，购房者很难打赢官司，所以购房者一定要把每一个具体时间、具体地点、具体材料、名称、型号以及开发商的口头承诺落实在合同具体条款里，并约定相应的违约责。

（五）约定提前交纳部分费用

　　通常会有开发商要求购房者提前交纳不该交的钱，说是保证金、预先支付之类的。

或者在补充协议里开发商擅自提出预先缴费的条款或者预交物管费、维修基金，房屋契税等，而这些款项往往是在房屋交房时，才有业主缴纳的。

开发商之所以要求业主提前缴纳，往往是希望占用业主的这些款项的资金及其产生的利息。

遇到这种情况，购房者应该将物业管理条款与预售协议分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

此外还有定金条款，一般法律上的定金，在交付定金一方不履行合同时，收受定金的一方，可以将定金予以没收。

接受定金的一方，不履行定金合同时，会双方被返还定金，而此时，开发商会在定金条款中，备注卖房人违约时，仅仅返还定金或者利息，而不是双倍返还，而买房人在违约时，不仅仅没收其定金，同时还要去承担一定的违约金，显然这是一种格式条款，即俗称霸王条款，购房人发现这种条款的存在时，应当立即向当地工商部门或者商品房买卖合同备案机关（房地产管理局）进行投诉，必要时提供书面的投诉材料，要求对其行为进行整改，拒不整改的，可以进行处罚或者停业整顿。

　　（六）未注明因何种原因可以退房以及后果

　　购房者与开发商签订认购书后，需要交一定额度的定金。

但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款（而银行方面又不出具相关证明）而无法购买该房产时，或者由于开发商隐瞒相关合同事实，而业主或者购房人又没有任何证据的前提下，开发商一般都只退购房款而不退定金。

　　所以买家最好与开发商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

  （七）加强与其他购房人的联系

  很多人在签订合同以后，往往就不在关心开房小区的建设及房屋的建设情况，导致其开发商的一些变故一无所知，所以在购买房屋过程中，应当多与其他购房人保持联系，一边获知更多信息（当然自己有钱不关心的房子的，不在此列）

 未完待续。

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