法人购房贷款业务操作办法.docx
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法人购房贷款业务操作办法
**银行法人购房贷款业务操作办法
第一章总则
第一条为规范法人购房贷款业务操作，维护借贷双方合法权益，根据有关法律、法规及我行的有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所称法人购房贷款是指贷款人向具备条件的企事业法人发放的用于购买自用房（含经营营业用房和办公用房）的人民币贷款；贷款人是指**银行开办此项业务的机构；借款人是指具备法人购房贷款条件的企事业法人。
第三条法人购房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。
第二章贷款的对象与条件
第四条法人购房贷款的对象为具备法人购房贷款条件并取得法人资格的企事业法人。
第五条申请法人购房贷款的借款人必须同时具备下列条件：
（一）在国家工商行政管理部门登记注册，且具有法人资格的企事业法人；
（二）内部管理规范、资产负债结构合理、股权结构清晰、主要财务指标良好、有偿还贷款本息的能力；
（三）已签署购买房产的合同或协议。
法人购房贷款，所购房产原则上应为现房，且产权清晰；
（四）必须支付一定比例的首期付款。
购房贷款首付款比例不得低于所购房产全部价款的50％；
（五）借款人偿还购房贷款的年均还款额不得高于其近三年经营性净现金流量平均值；
（六）在**银行开立基本结算账户或一般存款账户；
（七）必须以所购房产进行抵押担保，或提供贷款人认可的有效担保；
（八）贷款人规定的其他条件。
第三章贷款额度、用途、期限与利率
第六条贷款额度：
贷款最高额度不得高于借款人净资产的50%，同时不得高于抵押物评估价值或实际购房价（以二者较低额为准）的50%。
第七条贷款用途：
法人购房贷款的用途为商业营业用房只能用于借款人对外经营，商业办公用房只能用于借款人自身办公。
第八条贷款期限：
购房贷款最长期限不得超过10年。
第九条贷款利率：
法人购房贷款利率不得低于中国人民银行规定的同期同档次利率的1.1倍。
合同履行期间，遇法定利率调整，按调整的新利率执行。
第四章贷款的申请与审批
第十条申请法人购房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：
（一）借款申请书。
应填写包括借款金额、期限、用途、偿还能力及还款方式等主要内容；
（二）借款人及担保人的基本情况；
（三）经年检合法有效的法人营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明；
（四）公司章程、验资报告、有效税务登记证；
（五）有限责任公司或股份有限公司应根据公司章程由股东会或董事会同意借款的有关决议、授权书、董事会成员签字样本。
法人分支机构申请购房贷款须提供企事业法人出具的有效授权书；
（六）支付所购房产首期购房款的书面证明（银行进账单等）；
（七）经审计的近三年财务报告及借款前一期的财务报告；
（八）购买房产的合同、协议或其他有效证明文件；
（九）抵押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押的证明及抵押物估价文件；以及保证人同意为其提供借款担保的书面文件；
（十）开发商证明借款人所购期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）或尚未确权房屋的建设和销售文件资料；
（十一）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。
第十一条银行在收到借款人提供的资料后，应核查借款人资料的真实性和有效性。
重点应审查下列内容：
（一）借款人基本情况。
重点审查借款人背景、经营管理水平、经营状况、分析其市场竞争能力、发展潜力。
（二）借款人的负债和或有负债情况、信用情况、信用等级评定情况。
重点审查借款人资金结构的合理性和借款人履约情况，分析借款人对债务的承受能力。
（三）财务情况及还款来源预测。
根据借款人提供上一年度和近期的财务报表，重点审查其偿债能力、盈利能力、经营管理能力等指标；分析其资金运作及财务变动是否正常，预测还款来源是否充足。
（四）抵押、保证等担保情况。
以抵押方式申请贷款的，要审查抵押率、抵押可行性、抵押物品质、状态及权属证明，以及抵押物的位置、价格、升值潜力、变现及抗风险能力等；以质押方式申请贷款的，对出质人提交的质物进行查询和认证，重点审查质押率、质押可行性、质押物品质、状态及权属证明；以保证方式申请贷款的，要重点审查保证人资格、分析评估保证人的能力、实力及其信用评级情况。
第十二条借款申请经有权签字人审批同意后，贷款人应及时通知借款人和保证人签署《借款合同》与《抵押合同》或《保证合同》，填写借款借据、抵押登记等申请表，办理抵押物保险等。
贷款人认为有必要进行公证的，则应办理公证。
（一）借款合同中应约定借款种类、借款用途、借款金额、借款利率、借款期限、还款方式，借贷双方的权利、义务，违约责任和双方认为需要约定的其他事项；
（二）抵押合同应当由抵押人与贷款人签订，抵押物需要办理登记的，应依法办理登记；
（三）保证合同应由保证人与贷款人签订，或保证人在借款合同上载明与贷款人协商一致的保证条款，加盖保证人的法人公章，并由保证人的法定代表人或授权代理人签署姓名。
第五章贷款担保与保险
第十三条法人购房贷款的担保方式为：
抵押担保和连带责任保证担保。
借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。
第十四条以抵押担保方式申请贷款的，借款人提供的抵押物必须符合有关法律、法规的规定，但不接受运输车辆、船舶、工程机械设备抵押。
同时，以房地产设定抵押的，还应符合有关法律、法规的规定。
借款人在用信前，必须按照有关法律、法规的规定办理抵押物登记和财产保险。
第十五条用于抵押的财产,需要估价的,可由贷款人进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行估价。
各类抵押物的抵押率按**银行抵押管理有关办法的规定执行。
第十六条在抵押担保期间，未经贷款人同意，抵押人不得转移、变卖或再次抵押已被抵押的财产。
第十七条以保证方式申请法人购房贷款的，借款人提供的保证必须符合有关法律、法规及**银行有关管理办法的规定，且第三方提供的保证应是对所有借款的连带责任保证担保。
第十八条借款人和担保人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人签订借款合同和担保合同的修正文本。
担保人失去担保能力、保证人破产或保证人分立的，借款人应及时通知贷款人，并重新提供足额担保和签订担保合同。
第十九条贷款人应要求借款人在借款期间对抵押物投保财产险，并在贷款发放前办妥保险手续，借款人或抵押人也可委托贷款人代办有关保险手续。
投保金额不得低于房屋总价款，投保期应不短于贷款期，同时保险单必须注明**银行为该保险的第一受益人。
保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件。
在贷款未偿清期间，保险单正本交贷款人执管。
第二十条在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；如保险中断，贷款人有权代为投保。
如发生保险责任范围以外的损毁，借款人应及时通知贷款人，并落实其它担保。
第六章贷款发放与偿还
第二十一条贷款批准后，贷款人应及时通知借款人在指定时间内到贷款银行开立账户，并办理有关用款事宜。
第二十二条借款人必须按合同规定使用贷款。
违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。
对不按合同规定用途使用贷款的部分，可按我行的有关规定加收罚息。
第二十三条贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，借款人须授权贷款人在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。
第二十四条法人购房贷款偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法和按月（季）等额还款法两种方式，其中一次性还本付息法只适用于一年期以内的贷款。
原则上一笔借款只能选择一种还款方式，由借贷双方在借款合同中约定。
合同签订后，未经贷款人同意，不得擅自改变还款方式。
如需改变还款方式，应由借贷双方协商，并变更借款合同中的相应条款。
第二十五条提前还款：
借款人在《借款合同》生效1年后，若有足够的资金来源，可以提前30天书面通知贷款人申请提前还款。
经贷款人同意后可以提前部分或全部还款，贷款人可依照合同约定，按提前还款金额收取一定比例的违约金。
第二十六条贷款展期：
借款期限在一年以内的（含一年），贷款到期后，借款人不能按照合同规定期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请贷款展期，经审查批准后，借贷双方签订展期协议。
贷款展期原则上只能办理一次，展期期限不得超过原贷款期限。
展期协议须经担保人书面认可，并办理抵押登记、保险手续。
对以分期付款方式偿还贷款的，不能办理展期。
第二十七条逾期贷款：
借款人如出现逾期，贷款人应根据实际逾期金额和实际逾期天数按照中国人民银行规定的逾期贷款利率收取利息。
分期偿还贷款的，如借款人连续三个月或累计六个月未能按期如数还款的，贷款人应向保证人追偿或处分抵押物，清偿全部贷款本息。
第七章借款合同的变更和终止
第二十八条借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。
涉及第三方担保的，变更条款必须事先征得第三方担保人的书面同意；需变更抵押物登记手续的，应及时办理。
协议未达成之前，原借款合同继续有效。
第二十九条保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产，借款人应提供新的保证，并与贷款人、保证人共同办理有关借款保证的变更手续。
在新的担保未落实之前，原借款保证合同继续有效。
第三十条借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。
在合同终止后30日内，贷款人应约同当事人前往有关部门办理注销抵押登记的手续，返还权利凭证及保险单。
第八章债权保护
第三十一条债权债务发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决。
协商不成的，任何一方可依据合同约定向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
第三十二条借款人、保证人必须严格履行《借款合同》、《抵押合同》和《保证合同》的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：
（一）借款人未能或拒绝按《借款合同》的条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；
（二）借款人和保证人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按《借款合同》规定的用途使用贷款；
（三）借款人和保证人在有关合同中的陈述与保证发生重大失实，或提供虚假文件资料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；
（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以至全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利，而借款人未按我行要求重新落实抵押、保证的；
（五）抵押人未经贷款人书面同意擅自变卖、赠与、出租、拆迁、转让、重复抵押或以其他方式处置抵押物的；
（六）借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；
（七）借款人、保证人在贷款期间的其他违约行为。
第三十三条借款人、保证人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：
（一）要求限期纠正违约行为；
（二）要求增加所减少的相应价值的抵押物或更换保证人；
（三）停止发放尚未使用的贷款；
（四）在原贷款利率基础上计收罚息；
（五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）；
（六）向保证人追偿；
（七）依据有关法律、规定及合同处分抵押物；
（八）向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。
第三十四条借款人、保证人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施：
（一）借款人、保证人经营情况和财务状况发生不利于贷款人的重大变化或已经法律程序被宣告破产、解散或清算，影响债务清偿或丧失了代为清偿债务能力；
（二）借款人申请贷款展期或债务重整，未能按照贷款人要求完备、补充落实抵押担保等，以致影响贷款人权利实现的；
（三）借款人、保证人对其他债务有违约行为、或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现的。
第九章贷款管理与考核
第三十五条贷款人要加强对法人购房贷款的管理，严格按照规定程序和内容做好贷前调查和尽职调查、贷时审查、贷后检查工作，防止法人购房假按揭的现象。
第三十六条贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，检查贷款抵押品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的担保能力。
第十章附则
第三十七条法人购房贷款办理过程中所发生的抵押登记费、保险费、律师费、合同公证费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费均由借款人承担。
第三十八条本办法由**银行总行负责解释和修订。
第三十九条本办法自印发之日起施行，《**市商业银行法人购房贷款业务操作办法》同时废止。
附件：
1.法人购房借款合同
2.委托转账付款授权书
附件1
法人购房借款合同
合同编号:
借款人:
地址：
营业执照号：
贷款人（抵押权人）：
地址：
担保人:
地址：
营业执照号：
担保人：
地址:
营业执照号：
借款人：
贷款人（抵押权人）：
担保人：
担保人：
本合同各方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任、恪守信用，经充分协商一致签订本合同，并保证共同遵守执行。
借贷条款
第一条贷款金额.
本合同项下的借款金额为（大写）元（小写）元。
第二条贷款用途。
贷款用于借款人购买座落于，《房地产买卖（预售）合同》号或房地产证号的住房（商业用房），建筑面积为平方米。
借款人不得以任何理由将贷款挪作他用。
第三条贷款利率按中国人民银行规定的同期基准利率上浮％执行，目前为月利率‰，利息从放款之日起计算并按月结息。
如遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人按调整的新基准利率上浮％执行，不再另行通知借款人。
第四条贷款期限为月，从年月日至年月日。
实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
第五条借款人授权贷款人在贷款转入借款人账户后，以借款人购房款的名义将贷款分次以转账形式划入（售房者）在银行开立的账户（开户行：
；账号：
），以购买本合同第二条所列之房产。
第六条贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共期，还款日为每月日。
借款人自愿按下列第种方式归还贷款本息。
（一）等额本息还款法
（二）等额本金还款法
（三）其他：
第七条借款人应在**银行开立结算账户，户名，账号，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每期还款日从该账户中扣收贷款本息；如果该账户内资金不足偿还当期款项，借款人授权贷款人从借款人在贷款人处开立的任何其他账户中扣收相关款项。
第八条借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息。
第九条借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。
第十条本合同签订后且在贷款发放前，若借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等事宜发生纠纷，贷款人有权决定本合同中止，但应书面通知借款人。
由贷款人视上述纠纷解决情况，在半年内决定是否解除或继续履行本合同。
如半年内贷款人未书面通知借款人，视为合同终止。
第十一条贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应按照约定归还贷款本息。
第十二条借款人需提前还款的，应提前书面通知贷款人，经贷款人确认后即不可撤销。
经贷款人同意提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权对提前还款金额部分按照原贷款利率加收利息作为损失补偿金。
第十三条本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，提前收回部分或全部贷款本息（包括逾期利息）：
（一）借款人违反本合同第一条至第十二条中的任何条款；
（二）借款人在其他借款合同或担保合同项下发生违约事项，或保证人在本合同担保条款项下发生违约事项，可能影响借款人履行本合同项下义务的；
（三）本合同项下的抵押物价值明显减少，影响到贷款人权益而借款人未增加相应担保的；
（四）借款人经营状况严重恶化；
（五）借款人有转移财产及其它逃避债务的行为；
（六）借款人丧失商业信誉；
（七）借款人与第三人发生纠纷、诉讼或出现其它贷款人认为会对其权益带来威胁或不利的事项；
（八）无论任何原因导致借款人已经或将要丧失还款能力；
（九）借款人在本合同订立时，故意隐瞒与订立本合同有关的重要事实或提供虚假情况和资料；
（十）在贷款期限届满以前，借款人明确表示或者以自己的行为表明不履行债务的；
（十一）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；
（十二）根据担保条款的约定，因保证人、抵押物发生变故或保证人违反担保条款的约定，致使保证人需提前履行义务或贷款人提前处分抵押物的；
（十三）借款人发生其他可能影响归还贷款人贷款本息的行为。
第十四条贷款人和借款人双方任何一方需变更合同借贷条款，均须书面通知对方，经双方协商一致，达成书面意见，同时征得保证人书面同意后方可变更。
本合同另有约定的除外。
第十五条订立、执行本合同所需有关费用，由借款人负责支付。
双方另有约定的除外。
抵押条款
第十六条抵押人声明与承诺如下：
（一）抵押人对抵押财产享有合法的所有权或处分权。
（二）抵押人未曾在抵押物上设立其它权利，并且该抵押权的行使不会受到任何限制。
（三）抵押人完全了解本合同的内容，抵押人签署和履行本合同是自愿的，全部意思表示真实。
法定代表人或授权签字人的签字经过合法的授权。
（四）抵押人为向抵押权人提供的所有文件、资料、报表和凭证等是准确、真实、完整和有效的。
（五）抵押人并不因为在本合同项下抵押权的设置而丧失向其他债权人清偿债务的能力，或损害抵押人其他债权人的合法权利。
（六）抵押人应向贷款人预先通知在抵押有效期内发生的任何形式的产权变动或经营方式改变；抵押人不因上述产权变动或经营方式改变而免除担保责任。
（七）抵押人在国家工商行政管理部门进行任何设立、变更或注销登记，应立即通知并将有关登记副本送交抵押权人。
第十七条抵押人保证以其合法拥有的本合同第二条规定之房产（即本合同所附《抵押物清单》列示财产）的抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任。
抵押物详细情况见本合同所附《抵押物清单》。
第十八条抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、按本合同第九条规定所计收的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。
第十九条抵押期间从抵押登记之日起至主债务履行完毕止。
抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书或抵押登记证明交存于抵押权人保管。
第二十条抵押人在抵押期间应妥善保管抵押物，并负责维修、保养，保证抵押物完好无损，并随时接受贷款人的监督检查。
第二十一条抵押期间由于抵押人的过错或其他原因造成抵押物价值减少，应由抵押人承担责任，抵押人应在三十天内或贷款人规定的期限内向贷款人提供与减少的价值相当的担保。
否则，贷款人有权提前终止合同，收回贷款。
第二十二条抵押物抵押期间，若贷款人认为有必要对抵押物重新估价，抵押人必须予以合作。
贷款人认为抵押物价值不足以担保其债权时，抵押人、借款人应补充新的抵押物作为担保。
如抵押人、借款人不愿提供新的抵押物，贷款人有权终止合同，收回贷款。
第二十三条设定抵押需要到法定房地产的登记部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作。
第二十四条因发生本合同第十三条所述情况，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。
第二十五条借款人须根据贷款人的要求办理有关保险，以抵押权人为保险第一受益人。
抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应用于向贷款人提前清偿所担保的债权。
保险单正本交贷款人执管。
第二十六条本抵押条款所设立的担保具有独立性，无论何种情况，本抵押条款将不因其所担保的借贷条款的无效或可撤销而无效或可撤销。
保证条款
保证人根据借款人的要求，同意为借款人在本合同项下的贷款提供保证担保，保证人承诺并遵守本合同的如下条款：
第二十七条保证人自愿为借款人提供连带责任保证。
在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。
第二十八条保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、按本合同第九条规定所计收的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。
第二十九条保证期间自本合同生效之日起至主债务履行期限届满之日起的两年。
贷款人依据本合同借贷条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期。
在保证期间，保证人应当承担保证责任。
第三十条若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其在我行开设的账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权利。
第三十一条保证人承诺督促借款人按时归还贷款，并按贷款人的要求，帮助贷款人追收借款人的债务。
第三十二条贷款人与借款人、保证人商定，在贷款人认为必要的情况下，贷款人可以不经借款人同意，将债权转让给保证人或第三人。
保证人需书面同意接受转让的债权，转让的价格不低于借款人所欠贷款本息及逾期利息、罚金、违约金等之和。
第三十三条贷款人由于国家利率政策调整而执行新利率的，无须征得保证人的同意。
第三十四条本合同中“借贷条款”如因某种原因导致其部分或全部无效，不影响“保证条款”的效力，保证人仍应按照约定承担责任。
其他条款
第三十五条法律适用及争议解决
本合同适用中华人民共和国法律。
在合同履行期间，因本合同双方发生争议或纠纷，甲乙双方可以协商解决，协商不成时，可向签约地人民法院提起诉讼。
第三十六条本合同自借款人、贷款人、担保人签章之后生效。
第三十七条借款人按期付清本合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。
合同终止后，贷款人将协助抵押人到政府规定的房地产登记部门办理抵押注销登记手续，并将抵押物的所有权权属证明文件退还抵押人。
第三十八条借款人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责；贷款人为保障本身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并有权从垫付费用实际支付之日起按照一年期贷款利率计收利息。
第三十九条特别提示
本合同的所有条款贷款人已经与借款人、担保人进行了充分的协商。
贷款人已提请借款人、担保人、担保人特别注意有关权利义务的全部条款，并对其作全面、准确的理解。
贷款人已经应借款人、担保人的要求对上述条款做出相应的说明与解释。
签约各方对本合同条款的理解完全一致。
第四十条本合同一式份，具有同等法律效力，由借款人、担保人、贷款人、各执一份。
第四十一条其他约定事项：
1.
2.
3.
4.
借款人（抵押人）（签章）：
授权代表人：
贷款人（抵押权人）（盖章）：
授权代表人：
担保人（签章）：
授权代表人：
担保人（签章）：
授权代表人：
年月日年月日
附件2
委托转账付款授权书
兹立授权书，授权**银行行（部），根据本公司与贵行签订的借款合同中约定的还款本息金额，从本公司账户内按月扣收，并同意下述事项：
1、授权贵行将本公司的购房贷款资金一次性转入售房单
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