地籍测量学第五章房屋要素.docx
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地籍测量学第五章房屋要素
第五章房屋调查
第一节房屋调查
建筑物、构筑物是土地上的非常重要的附着物，建筑物、构筑物的情况是地籍资料不可缺少的重要组成部分。
建筑物、构筑物调查是一项十分细致严肃的工作，同时也是一项准确性、技术性要求都很高的调查工作。
建筑物、构筑物情况调查成果资料的好坏将影响地籍内容的准确性，也将直接影响到房地产登记和管理工作。
一般情况下，构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等，建筑物主要指房屋。
下面主要阐述房屋情况的调查。
一、与房屋有关的名词
（1）假层。
是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的叫做假层。
（2）气屋。
利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设有老虎窗的叫做气屋。
（3）夹层和暗楼。
建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋叫做夹层。
房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗楼。
（4）过街楼和吊楼。
横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。
（5）阳台和挑外廊。
房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。
阳台分为：
外（凸）阳台、内（凹）阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。
（6）天井和天棚。
房屋内部无盖见天的小块空间叫做天井。
天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。
二、房屋调查的内容
按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面，即房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。
1.房屋的权属
房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。
（1）权利人。
房屋权利人是指房屋所有权人的姓名。
私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名登记。
若产权人已死亡则注明代理人的姓名；产权共有的，应注明全体共有人姓名；房屋是典当或抵押的，应注明典当或抵押人姓名及典当或抵押情况；产权不清或无主的可直接注明产权不清或无主，并作简要说明；单位所有的房屋，应注明单位全称；两个以上单位共有的，应注明全体共有单位全称。
（2）权属来源。
房屋的权源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。
（3）产权性质。
房屋产权性质是按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制分类，共划分为全民（全民所有制）、集体（集体所有制）、私有（个体所有制）等三类。
外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。
（4）产别。
房屋产别是根据产权占有和管理不同而划分的类别。
按两级分类，一级分8类，二级分4类，具体分类标准及编号见表5-1。
表5-1房屋产别分类标准
一级分类
二级分类
含义
编号
名称
编号
名称
10
国有房产
指归国家所有的房产。
包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及国有单位用自筹资金建设或购买的房产
11
直管产
指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，部分免租拨借给单位使用
12
自管产
指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产
13
军产
指中国人民解放军部队所有的房产。
包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产
20
集体所有房产
指城市集体所有制单位所有的房产。
即集体所有制单位投资建设、购买的房产
30
私有房产
指私人所有的房产。
包括中国大陆公民、港澳台胞、海外华侨、在华外国华侨、外人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限公司）所投资建造、购买的房产
31
部分产权
指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权
40
联营企业房产
指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产
50
股份制企业房产
指股份制企业所投资建造或购买的房产
60
港、澳、台投资房产
指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产
70
涉外房产
指中外合资经营企业、中外合作经营企业合外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造的购买的房产
80
其他房产
凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋
（5）墙体归属。
房屋墙体归属是指四面墙体所有权的归属，一般分三类：
自有墙、共有墙、借墙。
在房屋调查时应根据实际的墙体归属分别注明。
（6）房屋权属界线示意图。
房屋权属界线示意图是以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。
其内容有房屋权属界线、共有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并作相应的记录。
（7）房屋权属登记情况。
若房屋原已办理过房屋所有权登记的，在调查表中注明《房屋所有权证》证号。
2.房屋的位置
房屋的位置包括房屋的座落、所在层次。
房屋座落是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名称和门牌号。
房屋座落在小的里弄、胡同或小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；当一幢房屋座落在两个或两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明；单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。
所在层次是指权利人的房屋在该幢的第几层。
3.房屋的质量
房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。
房屋的层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。
当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。
地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。
屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平面图且计算建筑面积。
根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定房屋的结构，房屋结构的分类标准见表5-2。
一幢房屋一般只有一种建筑结构，如房屋中有两种或两种以上建筑结构组成，如能分清楚界线的，则分别注明结构，否则以面积较大的结构为准。
表5-2房屋建筑结构分类标准
类型
内容
编号
名称
1
钢结构
承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构
2
钢、钢筋混凝土结构
承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
3
钢筋混凝土结构
承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的，包括簿壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
4
混合结构
承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙、或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土建造
5
砖木结构
承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造
6
其他结构
凡不属于上述结构的房屋都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等
房屋的建成年份是指实际竣工年份。
拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。
一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。
4.房屋的用途
房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况。
房屋的用途按两级分类，一级分8类，二级分28类，具体分类标准见表5-3。
一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明。
5.房屋的数量
房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积（简称总建筑面积）、套内建筑面积等。
（1）建筑占地面积（基底面积）。
房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙（柱）外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。
表5-3房屋用途分类
一级分类
二级分类
内容
编号
名称
编号
名称
10
住宅
11
成套住宅
指有若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋
12
非成套住宅
指人们生活起居的但不成套的房屋
13
集体宿舍
指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。
集体宿舍是住宅的一部分
20
工业交通仓储
21
工业
指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋
22
公用设施
指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、宾葬、消防等市政公用设施的房屋
23
铁路
指铁路系统从事铁路运输的房屋
24
民航
指民航系统从事民航运输的房屋
25
航运
指航运系统从事水路运输的房屋
26
公交运输
指公路运输公共交通系统从事客货运输、装卸、搬运的房屋
27
仓储
指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房
30
商业金融信息
31
商业服务
指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务的房屋
32
经营
指各种开发，装饰、中介公司从事经营业务活动所用的场所
33
旅游
指宾馆饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋
34
金融保险
指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋
35
电信信息
指各种电信部门、信息产业部门，从事电信与信息工作所用的房屋
40
教育
医疗
卫生
科研
41
教育
指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修学校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋
42
医疗卫生
指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋
43
科研
指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋
50
文化娱乐体育
51
文化
指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋
52
新闻
指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋
53
娱乐
指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋
54
园林绿化
指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋
55
体育
指体育场（馆）、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋
60
公办
61
办公
指党政机关、群众团体、行政事业等行政、事业单位等所用的房屋
70
事军
71
军事
指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋
80
其他
81
涉外
指外国使（领）馆、驻华办事处等涉外机构所用的房屋
82
宗教
指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋
83
监狱
指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋
（2）建筑面积。
建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。
平房建筑面积指房屋外墙勒脚以上的墙身外围的水平面积。
楼房建筑面积则指各层房屋墙身外围水平面积的总和。
（3）使用面积。
使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
包括直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房如厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2m以上（指建筑层高，含2.2m，以下同）的阁（暗）楼等面积。
（4）共有面积。
共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。
主要包括有：
层高超过2.2m的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨篷、突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯间及机房、水箱等。
（5）房屋的产权面积。
房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
（6）总建筑面积。
总建筑面积等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。
计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积（含结构面积，以下简称使用面积）、分摊的共有面积（以下简称共有面积）和未分摊的共有面积。
面积测量计算资料中要明确区分计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积。
（7）成套房屋的建筑面积。
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。
（8）套内房屋使用面积。
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱、壁柜等空间面积的总和。
套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
内墙面装饰厚度计入使用面积。
（9）套内墙体面积。
套内墙体面积是套内使用空间周围的围护、承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（10）套内阳台建筑面积。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋墙体之间的水平投影面积计算。
其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
三、房产要素的编号
1.房产编号
这里的房产是指一个宗地内的房产。
房产编号全长17位，字符型，见表5-4。
编号前第13位为该房产/户地所属的宗地的编号。
第14位为特征码（二值型）以“0”代表房产，以“1”代表户地（宅基地）。
第15、16、17三位为该房产/户地在所属地块范围内按“弓”型顺序编的房产序号/户地序号。
户地指农村居民点的宅基地。
表5-4房产编号
第1～13位
第14位
第15、16、17位
宗地
编号（同表2-1）
（一位数字）房产──“0”
户地──“1”
房产序号（三位数字）
000-999
2.房屋及构筑物要素编号
房屋及构筑物编号可依据《房产测量规范》的有关规定进行编制。
房屋、构筑物编号全长9位，字符型，见表5-5。
第1、2位为房屋产别，用二位数字表示到二级分类。
第3位为房屋结构，用一位数字表示。
第4、5位为房屋层数，用二位字符表示，1~99层用1~99表示，100层以上（含100层）用字母加数字表示，如100层用“A0”表示，115层用“B5”表示，其中A代表“10”，B代表11依次类推。
第6、7位为建成年限，用二位字符表示，取建成年份末两位数。
如“85”代表1985建成，对1999年以后建成的房屋用字母加数字表示，如“A0”代表2000年（1900+100=2000），“C4”代表2024年（1900+124=2024），对1900年以前建成的房屋，可在宗地图上特殊注记。
第8、9位为房屋用途，用二位数字表示到二级分类。
表5-5房屋及构筑物编号
第1、2位
第3位
第4、5位
第6、7位
第8、9位
产别
（二位）
结构
（一位）
层次
（二位）
建成年限
（二位）
房屋用途
（二位）
11
12
13
14
21
22
23
31
41
42
43
公产
代管产
托管产
拨用产
全民单位
集体单位
军产
私产
外产
中外合资产
其他产
1
2
3
4
5
6
钢结构
钢、钢筋混凝土结构
钢筋混凝土结构
混合结构
砖木结构
其他结构
01
02
：
99
A0
：
A9
B0
：
B9
C0
：
C9
1层
2层
：
99层
100层
：
109层
110层
：
119层
120层
：
129层
00
：
85
：
99
A0
：
A9
B0
：
B9
C0
：
C9
1900年
：
年
1985年
：
1999年
2000年
：
2009年
2010年
：
2019年
2020年
：
2029年
11
12
13
21
22
23
23
：
住宅
成套住宅
集体宿舍
工业
共有设施
铁路
民航
：
第二节共有面积的分摊
一、共有面积的含义
共有面积由两部分构成：
即应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。
应分摊的共有面积主要有室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房及机房，多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间、有维护结构的水箱等。
不应分摊的共有面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2m的架空结构转换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。
在房屋面积计算时，对于应分摊的共有面积，如果多个权利人拥有一栋房屋，则要求分户分摊；如果一个权利人拥有一栋房屋，则要求分层分摊，即使用面积按层计算，房屋的共有面积按层分摊。
由于房地产市场交易、抵押代款等适应社会经济发展的各种经济活动形式的存在，对应分摊共有面积进行分摊时必须符合有关法律、法规的要求，严格按技术规程的要求进行计算。
无论从理论上，还是从实际情况看，自然层数等于或大于2的建筑物，一定有共有面积。
如果在房屋调查报告中无共有面积，则这份报告是不合格的，是不能使用的。
二、应分摊共有面积的分摊原则
1.按文件或协议分摊
有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议分摊。
这种情况一般是对一栋房屋有两个以上权利人而言，在实际情况中并不多见。
2.按比例分摊
无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊，即：
各单元应分摊的共有面积＝分摊系数K×各单元套内建筑面积
其中，K=应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和
3.按功能分摊
对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），共有面积应参照其服务功能进行分摊，具体如下：
（1）对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。
（2）住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积（电梯房、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊。
住宅平面以外的电梯间、楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则按住宅部分面积和其他建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。
（4）建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。
（5）共有面积的分摊除有特殊规定外，一般按所服务的功能进行分摊，分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊，服务于整栋的共有面积整栋分摊，只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。
另外，建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件整栋建筑物分摊。
三、应分摊共有面积的区分及分摊方法
在房屋调查过程中，各式各样的建筑物都有，其共有面积的服务功能区分也比较复杂，正确的区分及计算是保证房屋面积测算正确的关键。
根据实际情况，不管房屋结构有多复杂，其综合概念图形可表示成图5-1和图5-2。
图5-1为一综合概念楼立面图。
A为裙楼，B为塔楼，A、B两部分功能不一样，Gi（i＝1~5）为应分摊的共有面积，其中G4为天顶部分，G5为不通过A部分的共有面积。
5个部分的共有面积可以有如下分摊组合：
（1）G1只服务于A部分，则只在A内分摊；
（2）G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；
（3）G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；
（4）G2同时服务于A、B两部分，则整栋分摊；
（5）G3只服务于B部分，则只在B部分分摊；
（6）G4为天顶部分，整栋分摊；
（7）G5只服务于B部分，但不通过A，则只在B部分分摊。
图5-1楼房概念立面图图5-2楼房概念层面图
对于图5-2，为某栋房屋第i层建筑平面示意图，T2为在整栋房屋中本层应分得的共有面积。
T1为本层的共有面积，仅服务于C、D两部分，C、D两部分为本层功能不同或权利人不同的使用面积，而C+D+T1相对于整栋房屋来说又是使用面积。
该图中，T1＋T2作为本层的共有面积分摊到C、D两部分。
以上两图只是一个综合表示，但无论多复杂的共有面积分摊计算都可由以上说明推出。
四、应分摊共有面积的特点
应分摊共有面积有以下特点
（1）产权是共有的。
应分摊的共有面积,其产权归属应属建筑物内部参与分摊共有面积的所有业主拥有，物业管理部门及用户不得改变其功能或有偿出租（售）。
对于不应分摊的共有面积也是如此。
（2）应分摊共有面积的相对性。
这一点在前一部分已有具体说明，这里实质上反映了在一栋房屋内拥有共有面积的实际情况。
在图5-2中，T2是整栋房屋的权利人在法律意义上都拥有，数量上归第i层所有，而第i层的C、D权利人同样拥有其他各层的与T2性质相同的共有面积。
而T1却不同，它只能是C、D两部分的权利人所共同拥有，本栋楼其他权利人是不能拥有的。
（3）各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。
各权利人对共有面积只有拥有数量上的表达，而无空间位置界线的准确表达。
（4）从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积，实际上无共有面积的建筑物是极少的，仅限于只有一层的建筑物。
因此，一份房屋调查报告有无共有面积是其是否完整性和规范的重要体现，也是办理房地产交易、抵押等手续时在法律上的要求。
第三节建筑面积计算*
一、计算全建筑面积的范围
（1）单层建筑物，不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算，单层建筑物内如带有部分楼层，亦应计算建筑面积。
（2）高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。
（3）多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积总和计算，其第一层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，第二层及第二层以上按外墙外围水平面积计算。
（4）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
（5）坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2m的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（6）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
（7）图书馆的书库按书架层计算建筑面积。
（8）电梯井、提物井、垃圾道、管道井、烟道等均按建筑物自然层计算建筑面积。
（9）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
（10）建筑物内的技术层或设备层，层高超过2.2m的，应按一层计算建筑面积。
（11）突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（12）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（13）跨越其他建筑物的高架
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