房地产会计账务处理.docx
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房地产会计账务处理
一、房地产涉及的税种：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：
税率5%。
2、城市维护建立税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%〔城区〕、5%〔郊区〕、1%〔农村〕。
计算公式:
应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：
〔1〕财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；
〔2〕加工承揽合同、建立工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；
〔3〕购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；
〔4〕借款合同，税率为万分之零点五；
〔5〕对记录资金的帐薄，按“实收资本〞和“资金公积〞总额的万分之五贴
花；
〔6〕营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数应纳税所得额（不含税）税率（%）速算扣除数（元）
1不超过500元的局部50
2超过500元至2000元的局部1025
3超过2000元至5000元的局部15125
4超过5000元至20000元的局部20375
5超过20000元至40000元的局部251375
6超过40000元至60000元的局部303375
7超过60000元至80000元的局部356375
8超过80000元至100000元的局部4010375
9超过100000元的局部4515375
计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金〞
6、所得税
〔1〕所得税的征收方式有两种：
查帐征收和核定征收。
〔2〕如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
〔3〕如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率
〔4〕所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。
7、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
8、土地使用税：
土地使用税每平方米年税额如下：
〔1〕大城市元至30元；
〔2〕中等城市元至24元；
〔3〕小城市元至18元；
〔4〕县城、建制镇、工矿区元至12元。
9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除?
条例?
规定的扣除工程金额后的余额，为增值额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除工程金额包括：
〔1〕取得土地使用权所支付的金额；
〔2〕开发土地的本钱、费用；
〔3〕新建房及配套设施的本钱、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
〔4〕与转让房地产有关的税金；
〔5〕财政部规定的其他扣除工程。
税率：
土地增值税实行四级超率累进税率，即：
增值额未超过扣除工程金额50％的局部，税率30％。
增值额超过扣除工程金额50％，未超过扣除工程金额100％的局部，税率40％。
增值额超过扣除工程金额100％，未超过扣除工程金额200％的局部，税率50％。
增值额超过扣除工程金额200％的局部，税率为60％。
二、房地产企业的账务处理
给你提供一份房地产企业会计制度。
附件：
房地产开发企业会计制度
房地产涉及的税种：
税：
营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税
企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建立税。
费：
教育费附加
一、营业税
1.转让不动产
销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
假设房屋包括空调等附属设施，那么空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁〔出租〕
属于效劳业——租赁业
3.房地产销售公司买断商品房出售
超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税效劳业〞
缴纳营业税
4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人
视同销售不动产
5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为
比照销售不动产征收营业税
6.纳税人自建后销售房屋
自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税
〔一〕一般规定
1.出售——征
包括三种情况：
〔1〕出售国有土地使用权；
〔2〕取得国有土地使用权后进展房屋开发建造后出售；
〔3〕存量房地产买卖
其中对于〔2〕新建房地产转让〔出售〕的扣除工程：
①取得土地使用权所支付的金额；
②房地产开发本钱
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
⑤财政部规定的其他扣除工程
对于〔3〕对于存量房地产转让的扣除工程
①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置本钱价×成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押
〔1〕抵押期——不征；
〔2〕抵押期满归还债务本息——不征；
〔3〕抵押期满，不能归还债务，而以房地产抵债——征。
3.房地产交换
单位之间换房，有收入的，征；
4.将开发的产品用于职工福利等
房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
〔房地产清算〕
5.合作建房
建成后自用——不征；
建成后转让——征。
6.企业兼并转让房地产——暂免。
7.纳税人建造普通标准住宅出售
增值额未超过扣除工程金额之和百分之二十的，免征土地增值税。
8.将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收〔清算时不扣除相应的本钱和费用〕
〔二〕房地产企业土地增值税清算
1.土地增值税的清算单位
对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。
开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅的。
应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
〔1〕房地产开发工程全部竣工、完成销售的；
〔2〕整体转让未竣工决算房地产开发工程的；
〔3〕直接转让土地使用权的。
3.土地增值税的扣除工程
①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发本钱的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
③房地产开发企业开发建造的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场〔库〕、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
A.建成后产权属于全体业主所有的；
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；
C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用。
④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱。
房地产开发企业的预提费用，不得扣除。
⑤属于多个房地产工程共同的本钱费用，应按清算工程可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算工程的扣除金额。
四、房产税
1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.在基建工地为基建工地效劳的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
但工程完毕后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
五、城镇土地使用税
1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。
2.房地产开发公司建造商品房的用地，原那么上应按规定计征城镇土地使用税。
但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。
六、契税〔承受方〕
1.企业公司制改造
非公司制企业，整体改建为有限责任公司〔含国有独资公司〕或股份，或者有限责任公司整体改建为股份的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其局部资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业〔公司〕的土地、房屋权属，免征契税。
2.企业股权重组——不征
3.企业合并——免征
合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
4.企业分立——不征
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体一样的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
5.企业出售
买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
6.企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
7.房屋的附属设施
对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。
七、企业所得税
〔一〕预缴企业所得税
房地产开发企业按当年实际利润据实分季〔或月〕预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季〔或月〕计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税本钱后按照实际利润再行调整。
〔二〕预计利润率
1.非经济适用房开发工程：
〔1〕位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；
〔2〕位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；
〔3〕位于省、其他地区的，不得低于10%。
2.经济适用房开发工程，不得低于3%。
八、个人所得税
1.职工〔高管〕工薪〔取得的一次性的奖金〕
2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励〔包括实物、有价证券等〕，应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得〔按劳动报酬所得〕，依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。
九、印花税
1.财产〔房屋〕租赁合同——1‰。
2.产权转移书据。
包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本〞与“资本公积〞两项的合计金额
其他账簿——每件5元。
4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。
十、城市维护建立税
以营业税、增值税〔赠送空调需要视力同销售征增值税〕等为基数
十一、耕地占用税
占用耕地建房或从事非生产建立，按占用面积征税。
十二、教育费附加
同城市维护建立税
一般纳税人房地产会计全部账务处理
1、资产类主要会计科目核算：
〔1〕现金
从银行提取现金
借：
现金
贷：
银行存款
支取现金或是预支现金
借：
其他应收账——本钱类或材料类科目
贷：
现金
〔2〕银行存款
〔3〕应收账款：
主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购置、承受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项〔所附原始单据：
购方协议销售发票或出租发票〕
借：
应收账款——公司或个人
贷：
主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：
应收账款——公司
贷：
其他业务收入
收回款项时：
借：
银行存款
贷：
应收账款
〔4〕坏账准备：
确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：
一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借：
管理费用
贷：
坏账准备
发生坏账时
借：
坏账准备
贷：
应收账款
收回已转销的应收账款
借：
应收账款
贷：
坏账准备
借：
银行存款
贷：
应收账款
〔5〕应收票据：
指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：
应收票据——公司
贷：
主营业务收入
商业汇票到期：
假设为无息商业汇票〔所附单据：
销售发票、双方协议〕
借：
银行存款
贷：
应收账款
假设为有息商业汇票
借：
银行存款
贷：
应收票据——公司
财务费用
〔6〕预付账款：
是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款〞和“预付供给单位款〞两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款〔所附单据：
付款申请书、付款单〕
借：
预付账款——预付承包单位款
贷：
银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：
预付账款——预付承包单位款
贷：
库存材料
企业与承包单位按月或是按季进展工程结算时〔所附单据：
工程价款结算单〕
借：
开发本钱
贷：
应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：
应付账款——应付工程款
贷：
预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：
应付账款——应付工程款贷：
银行存款
②预付给供给商的材料价款
借：
预付账款——预付供给单位款
贷：
银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：
应付账款——应付购货款
贷：
预付账款——预付供给单位款
用银行存款补付余额
借：
应付账款——应付购货款
贷：
银行存款
〔7〕物资采购：
主要是核算企业购入各种物资的采购本钱。
包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料本钱差异。
〔8〕采购保管费：
主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
〔9〕材料本钱差异：
主要用来核算实际本钱与方案本钱之间的差异。
〔10〕库存材料：
用来核算各种为库存材料的方案本钱或实际本钱
〔11〕库存设备：
用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际本钱
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费〔所附凭证：
代垫费用交付单、销售发票、付款单〕
借：
物资采购——设备采购
贷：
银行存款
计算与分配的采保费〔所附凭证：
计算的采保费用固定表格〕
借：
物资采购——设备采购
贷：
采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库〔所附单据：
入为单、设备管理单〕
借：
库存设备
贷：
物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款〔所附单据：
购货发票、提货单、银行单据、运输费单据〕
借：
预付账款
贷：
银行存款
设备到达验收入库
借：
物资采购——设备采购
贷：
应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：
应付账款——应付供货款
贷：
预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：
应付账款
贷：
银行存款
③设备和材料发出，领用设备进展安装，用作房屋建立〔所附凭据：
发出材料汇总表、设备出库单〕
借：
开发本钱——房屋开发
贷：
库存设备
销售积压设备〔所附单据：
设备出库单、银行单据、销售发票〕
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
结转本钱
借：
其他业务支出
贷：
库存设备
〔12〕委托加工材料：
主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际本钱。
应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工
借：
委托加工材料
贷：
库存材料
材料本钱差异
加工完后验收入库
借：
委托加工材料
贷：
银行存款
借：
库存材料——材料
贷：
委托加工材料
〔13〕低值易耗品：
是指未到达固定资产标准的劳动材料。
如：
工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具，一次性摊销计入本钱费用
借：
开发间接费用
贷：
低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法：
借：
待摊费用
贷：
低值易耗品
借：
采购保管费
贷：
待摊费用
〔14〕开发产品：
是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建立场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时
借：
开发产品
贷：
开发本钱
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发本钱
借：
主营业务本钱
贷：
开发产品
〔15〕分期开发产品：
应根据分期销售合同进展结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账〞。
借：
主营业务本钱
贷：
分期收款开发产品
〔16〕出租开发产品：
是指利用开发完成的土地和房屋，进展商业性出租的一种经营活动。
主要是通过收取租金的形式实现的。
应下设“出租产品〞“出租产品摊销〞两个明细科目
出租土地或是房屋时
借：
出租开发产品——出租产品
贷：
开发产品
租金收入：
借：
银行存款或应收账款
贷：
主营业务收入
〔17〕周转房：
是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房〞和“周转房摊销〞两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的本钱
借：
周转房——在用周转房
贷：
开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借：
开发本钱或开发间接费用
贷：
周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大
借：
开发本钱或开发间接费用
贷：
银行存款
如果金额较大的
借：
待摊费用或长期待摊费用
贷：
银行存款
最后再分次摊入到有关本钱费用科目
〔18〕固定资产
①购入的固定资产〔所附原始凭证：
运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等〕
借：
固定资产
贷：
银行存款
购入需要安装的固定资产
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
支付安装费用
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
安装完毕交付使用时借：
固定资产
贷：
固定资产购建支出
②自制自建的固定资产〔所附单据：
移交使用单、工程结算单〕
支付的土地征用费及堪设计费
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
领用材料时
借：
固定资产购建支出
贷：
库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借：
固定资产购建支出
贷：
应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借：
固定资产
贷：
固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产〔所附单据：
投资证明、合同〕
借：
固定资产
贷：
实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产〔所附单据：
扩建通知单〕
借：
固定资产——未使用固定资产
贷：
固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借：
银行存款
贷：
固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
工程竣工时〔所附单据：
工程竣工结算单〕
借：
固定资产——未使用固定资产
贷：
固定资产购建支出
交付使用时
借：
固定资产——生产用固定资产
贷：
固定资产——未使用固定资产
〔19〕无形资产：
企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
2、负债的主要会计科目的核算
〔1〕应付账款：
因购置材料物资或承受劳务应付给供给单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借：
开发本钱
贷：
应付账款
以预支款抵冲应付款时
借：
应付账款
贷：
预付账款
补付其余款时
借：
应付账款
贷：
银行存款
〔2〕预收账款：
按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。
以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借：
银行存款
贷：
预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借：
应收账款
贷；主营业务收入
借：
预收账款——预收代建工程款
贷：
应收账款
收回全部余款
借：
银行存款
贷：
应收账款
〔3〕应付工资 开出现金支票，发放工资
借：
现金
贷：
银行存款
借：
应付工资
贷：
现金
结转代扣款项
借：
应付工资
贷：
其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借：
开发本钱〔建安〕
开发间接费用〔开发工程现场〕
销售用费〔销售机构〕
管理费用〔行政管理部门〕
采购保管费〔采购部门〕
管理费用——劳动保险费〔长期放假员工〕
应付福利费〔医务人员〕
〔4〕应付福利费〔按工资总额的14%计提〕
借：
开发本钱〔建安〕
开发间接费用〔开发工程现场〕
销售用费〔销售机构〕
管理费用〔行政管理部门〕
采购保管费〔采购部门〕
贷：
应
升级会员 