酒店可行性报告.doc

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设计顾问

酒店项目可行性报告

（投资汇报概述）

一、酒店定位及规划：

1、目标人群定位：

70-85后主力：

中高端商旅人士、中小私企业主、企业高管及白领、时尚品质旅游达人。

2、本酒店标准及主题风格定位：

四星级标准+海洋水晶主题+现代时尚风格——即四星级精品特色主题酒店

3、酒店功能配置：

①以客房为主；②前厅及大堂；③其它配套自助早餐、中餐、宴会、会议、茶坊棋牌等，④停车场

房型以双人标间及单人大床房为主：

标间占38%，大床房占41%，圆床特色房7%，家庭亲子房6%，套房8%，设行政楼层，即套房楼层，装修稍高档次。

客房总数约131间左右（具体数据在设计规划中细化）

6、硬件设施：

为全中央空调、消防喷淋及智能化弱电系统。

7、客房设施：

·床及床上用品：

四星+级床垫、高级棉织品及床上用品。

·电视及频道：

全部42寸液晶电视，频道可以收到8至10个境外频道，含HBO、CNN、BBC、NHK、凤凰卫视、FashionTV等外语频道。

·家具：

全套订制家具，含双人沙发、写字台、电视柜、迷你吧、行李架、衣柜、床头柜等。

·灯具：

全套订做落地灯、床头灯、写字台灯、阅读灯、夜灯、氛围灯等。

·洁具：

抽水马桶、节水型台盆、独立式淋浴房、浴缸等设施（普通房为淋浴房，仅套房和行政房及特色房有浴缸）。

·卫浴设施：

24小时热水、淋水花洒、高级不锈钢卫浴五金。

·热能：

燃气式集中供热、循环水系统。

·弱电系统：

烟感报警、国内长途直拨电话、宽带互联网、智能灯光控制、背景音乐、会议系统、智能计算机客房及餐饮订房点餐系统、以及常规弱电系统等。

·装修：

墙面高级墙纸、软包、木饰面、公共走廊及客房高级地毯、双层遮光窗帘、吊

顶及高级乳胶漆、卫生间洗手台部分大理石，部分高级墙砖铺装及贴墙。

·门及门禁：

进口智能IC卡门锁、暗置式防盗扣及闭门器、消音条等。

8、其它公共区域：

①大堂设总接待台，前厅设贵保及行李房、等待休息区,大堂简约豪华装修。

③设前台计算机管理系统，提供一次性总账结算。

④其它公共区设安保监控，覆盖楼层走廊、电梯厅等区域。

⑤楼层设布草间、消毒间。

⑥设电话总机及人工转接服务。

7多功能宴会厅设置约500人座位。

8多功能餐厅设置约98个餐位，兼零点、早餐、茶吧等功能

910—12人中餐包厢设置约5间，两连通包1间。

10棋牌室设置约8间，棋牌室可变钟点客房。

9、后勤设施：

设员工管理及值班用房、库房、机房以及其它配套用房等。

二、投资估算：

（一）固定资产投资：

1、土建改造（包含结构加固，8楼客房外墙及各楼层内隔墙改造及砌筑）：

100万

1、外观装饰、旋转大门、雨棚、招牌及灯光（含雨蓬，LOGO，灯光，照明等）：

120万。

2、弱电及智能化系统（光纤、闭路电视、互联网、安保、智能灯光照

明控制、电话、电气系统、消防广播、插卡取电系统、一卡通、计算机管理、酒店软件以及会议音频系统）等：

估价120万。

3、中央空调：

160万（国产）。

4、消防改造：

自动报警、自动喷淋系统、楼层消火栓系统、消防控制室等：

约80

万（不含消防水池）。

5、客房装修及设施设备（含家具、洁具、电气、装饰工程、艺术品、布艺等

全部内容）：

106间标间及大床房×7万/间=742万；18间行政大床房×8.5万/间=153万；7间行政套房×12万/间=84万，（客房部分总投资约（795+153+84=979万）

6、公共部分装饰及配套设施（大堂、总台、大堂吧、电梯厅公共卫生间、楼层走廊等）：

大堂、总台、休息区、电梯厅：

140平米×4000元/平米=56万；（含装修、家具及软装、设备另算）

一层公卫生间：

6平米×2000元/平米=1.2万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

一层行李房等后勤区域：

17平米×400元/平米=0.68万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

二层宴会厅区域：

665平米×2000元/平米=133万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

二层宴会前厅及电梯间：

150平米×2000元/平米=30万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

二层宴会厅公共卫生间：

50平米×2000元/平米=10万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

二层宴会后勤及厨房区域：

320平米×300元/平米=9.6万；（含装修、洁具、家具软装、设备另算）

三层多功能餐厅：

320平米×2000元/平米=64万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

三层棋牌室：

8间×6万元/间=48万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

三层中餐包间：

5间×7万元/间=35万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

三层公共卫生间：

30平米×2000元/平米=6万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

三层电梯间及走道：

137平米×800元/平米=10.9万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

三层厨房及后勤区：

170平米×300元/平米=5.1万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）

客房层电梯厅及走道：

4-7层，568平米×700元/平米=39.7万；（含装修、家具及软装、设备另算）

客房层电梯厅及走道：

8层，142平米×800元/平米=11.3万；（含装修、家具及软装、设备另算）

客房层布草及后勤房：

4-8层，185平米×300元/平米5.5万；（含装修、家具及软装、设备另算）

公共部分以上合计总价约：

466万。

9、餐厅厨房设施及配套设备：

约=30万。

10、酒店客房电器（液晶电视、电吹风、小冰箱、烧水壶等等）约=50万

11、酒店室内外装饰设计费：

45万

以上合计：

约2150万元。

（以上投资不含酒店筹备及日常营业费用）

（二）酒店开办费用及营运费用：

1、酒店运行设施及设备：

20万

①酒店清洁设施：

含客房及公共区域清洁设施设备（如清洁车、清洁工具、石材抛光机、吸尘

器各种清洁工具）。

②酒店洗衣设备及设施（员工及酒店客人用洗衣设备，不含布草及床上用

品等大型设备）。

③公共图形系统，LOGO，印刷品，宣传手册，客房服务指南等

④大堂附属服务设施等（行李车，雨伞架等）。

⑤商务中心电脑、复印机、打印机、消耗用品及办公用品。

2、酒店管理公司办公设施及设备约5万人民币。

3、员工设施及消耗用品（按年运行计15万人民币）。

①员工服装（春夏秋冬四季）。

②员工倒班用设施设备。

③员工管理用设施设备及消耗品。

④员工后勤用设施设备。

4、客房、大堂吧、酒店器皿及配套餐具约10万人民币。

5、酒店易耗用品：

（按三个月消耗计算）约30万人民币（牙膏牙刷、纸巾、拖鞋、香皂、消毒液、清洁剂、印刷品、水电耗材、维护保养耗材等）。

6、布草、床上用品、五大巾（含客房、大堂吧等公共区域）约150万人民币。

7、员工工资（按年运行计50万人民币）。

8、其他资金投入约20万人民币（含营销费用、广告费用、日常开销、交通工具、车等）。

以上合计：

300万元（以上投资为酒店开业营运期间要筹备的费用）

以上两项合计总投资约：

2150+300=2450万元

三、收益预估（十年收入测算）：

依据四星级酒店业客房定价标准，结合当地地理位置及客户定位等因素，我们暂定客房价格为如下：

普通标间268元至318元；行政豪华套间为338元至468元，本酒店项目依据酒店地理位置、硬件水准，结合配套设施等内容，本酒店客房平均按照288元人民币/间/天进行收入测算

第一年：

（一）酒店客房收入：

总客房数：

按131间计

平均房价预估：

288元人民币/天/间

第一年入住率：

65%（预估）

前五年平均入住率：

80%（预估）

客房毛利率：

75%（预估）

酒店客房第一年销售收入：

131间房X288元/天/间X365天/65%=895.1万

酒店客房第一年毛利：

895.1万X75%=671.5万

客房前五年总收入预测：

第一年：

总收入：

895.1万总毛利：

671.5万

第二年：

总收入：

940万总毛利：

709万（按增长5%测算）

第三年：

总收入：

987万总毛利：

745万（按增长5%测算）

第四年：

总收入：

1017万总毛利：

768万（按增长3%测算）

第五年：

总收入：

1037.5万总毛利：

783.5万（按增长2%测算）

备注：

前五年客房营业总收入约：

4877万客房总毛利额约3677万

餐饮及配套部分：

二层宴会预计日均约2.5万营业额，毛利按照50%计算，既1.25万/天

三层多功能餐厅、中餐包厢、棋牌室，预计日均1万营业额，毛利按50%计算，既0.5万/天，餐饮部分日毛利总收入1.75万/天，餐饮年毛利总收入为：

1.75万/天X365天=639万

备注：

餐饮部分前五年平均营业总收入约：

6388万，餐饮五年毛利总额约：

3194万。

按照2450万投资估算，预计约接近两年可收回全部投资。

酒店自开业第二年开始，营业收入逐步上升，至第五年达到最高峰。

第二年和第三年由于酒店硬件新，知名度得以提高，收入增长较快，但至第四年和第五年，增长逐步放缓，达到一个基本饱和状态。

第二个客房五年总收入预测：

从开业第六年开始，由于硬件设施开始老化陈旧，以及酒店硬件竞争力的减弱，必然导致营业收入的下降：

第六年：

总收入：

1017万总毛利：

763万（从第五年基数下降2%）

第七年：

总收入：

987万总毛利：

740万（从第六年基数下降5%）

第八年：

总收入：

908万总毛利：

682万（从第七年基数下降8%）

第九年：

总收入：

800万总毛利：

600万（从第八年基数下降12%）

第十年：

总收入：

680万总毛利：

510万（从第九年基数下降15%）

第二个客房五年总收入为:

4392万客房总毛利：

3295万

和第一个五年相比，第二个五年经营总收入下降485万，毛利下降382万。

按照酒店业常规，从开业第六年开始，应该陆续对酒店硬件进行翻新改造，以保持酒店硬件持续的竞争力。

如果从第六年始，每年投入200万至300万左右对硬件进行改造，酒店营业收入将保持在开业第五年时较高的水平。

以下为是否追加硬件改造的投入收益比较：

A，不追加硬件投资改造收入测算（第一个五年与第二个五年之合）：

十年餐饮及客房总收入合计：

22044万，十年毛利总收入合计：

13360万

B，追加硬件投资改造后收入测算（按开业第五年平均收入测算十年总额）：

十年总收入合计：

23151万，十年毛利总收入合计：

14223万

硬件投资总额：

最初投资2450万+1000万（后五年每年200万）=3450万

（即十年酒店硬件投资总额为3450万）

以上追加硬件投资后与不追加硬件投资的收入增加额为：

B-A=23151-22044=1107万元，毛利增加额：

14223-13360=863万元

追加硬件投资后酒店收入增加额和硬件改造投资额基本相当，但最为重要的是，持续的投资减缓了硬件整体老化速度，同时保障了酒店开业后长期持续的盈利能力，避免了酒店硬件整体全面老化的局面。

否则，酒店在开业后10年左右将面临全面改造的压力，而全面改造的投入至少在2000万至3000万之间。

以上为本酒店项目十年收入预算。

（说明：

本投资汇报估算没包含房租及银行贷款等费用）

店策划部

2016年3月

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