智拓精文房地产市场分析报告编制方法试行.docx
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智拓精文房地产市场分析报告编制方法试行
房地产市场分析报告编制办法（试行）
一、分析范围
（一）地域范围
覆盖当地城市辖区范围内的各行政区（含开发区等）。
当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的，分析报告的覆盖范围可暂时与房地产市场信息系统相一致，但应在分析报告中予以说明，例如全市、城区（并列举行政区名）等。
统计指标覆盖的地域范围不同时（例如，开发统计数据覆盖全市，房地产市场信息系统覆盖若干城区），应予说明。
统一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的，在使用时间序列数据或同比、环比指标时，应予说明。
（二）房屋类型
兼顾增量房（新建商品房）市场和存量房市场。
其中，增量房市场以住宅为主要分析对象，兼顾非住宅（含商业营业用房、办公楼、其他等房屋类型）；存量房市场暂以住宅为主要分析对象。
商品住宅各项统计指标和相关分析中，应注明是否包括经济适用住房等政策性住房，并在各报告期中保持一致。
经济适用住房等政策性住房的数据及相关分析要单独加以说明。
二、分析内容
围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调”的房地产市场调控目标，突出普通居民住房消费，以各城市房地产市场信息系统提供的数据为基础，结合统计等部门提供的其他社会经济统计数据，以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果，并综合考虑经济社会现状，全面反映和客观分析报告期市场形势，并对未来一段时间内市场形势的变化趋势做出预测，提出下一步的措施及建议。
（一）市场现状分析
针对报告期市场现状的分析，应兼顾累计数据和报告期数据，以对相关统计指标的分析和解读为核心。
要在进行时间序列数据、环比数据、同比数据等进行清晰陈述的基础上，注重对比分析和趋势分析，揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。
要结合相关研究成果和本地房地产市场发展现状，科学确定投资涨跌、供求关系、价格变动等重要指标的合理区间，逐步建立市场预警预报机制，对市场形势做出判断。
要采用图表与文字相结合的形式，增强报告的直观性和可读性。
市场现状分析重点围绕以下几方面进行：
1、报告期社会经济发展概况。
反映房地产市场发展的宏观背景。
包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。
此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为准。
2、报告期房地产开发情况。
可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。
包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。
除总量数据外，应按住宅、非住宅进行细分。
此部分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主，并注意结合国土资源、规划、建设等部门提供的相关数据。
3、报告期房地产市场供求总量及对比情况。
对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：
批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。
除总量数据外，还应按住宅、非住宅进行细分。
对于存量房市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。
此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准，并注意结合住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果。
此部分内容参见附表1—2。
4、报告期房地产市场结构情况。
此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按下列标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。
子市场划分依据在各报告期中应保持一致，出现调整时应在报告中加以说明。
此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准。
此部分内容参见附表3—5。
（1）套型结构：
按每套建筑面积划分，120平方米以内大致以每20平方米为一个档次，120平方米以上大致以每30平方米为一个档次。
具体划分为标准为：
60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干类别。
各城市可根据本地实际情况，确定对每套建筑面积为60平方米以下和180平方米以上的住宅是否进行进一步细分。
（2）价位结构：
按单位建筑面积交易价格划分，3000元/平方米以内的每500元为一个档次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以内的每1000元为一个档次。
具体划分标准为：
1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干类别。
各城市可根据本地实际情况，确定对1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否进一步细分。
（3）区域结构：
按行政区，或按环线、方位、片区等当地习惯的划分方式，划分为若干类别。
（4）购买者类型：
按购买者身份证发证机关，划分为本市（可细分为本市城区和本市其他）和外地（可细分为本省其他地区、外省市、境外）等类别。
5、报告期房地产市场价格情况。
对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。
对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。
此部分内容参见附表5—7。
6、金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。
7、其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。
8、报告当期市场现状分析小结。
对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。
其中，应特别注意把握如下环节。
（1）各市场之间的相互作用和协调关系。
例如增量房市场与存量房市场之间，住宅市场与非住宅市场之间，买卖市场与租赁市场之间。
（2）各类统计指标之间的联动关系。
例如供给量、需求量等物量指标与价格指标之间的关系，供应结构，成交结构与需求结构之间的关系。
（3）先行指标与同步指标之间的关系。
例如对土地购置、开发投资、新开工和施工面积等指标的分析，要联系空置量、累计可销售量指标，考虑对当前市场形势的影响。
（二）近期采取的主要政策措施
主要是在报告期内，结合本地区实际采用的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。
（三）市场存在的主要问题及原因
1.报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。
2.报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。
3.报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），应作专题分析。
4.其他可能影响市场健康发展的因素等。
（四）市场形势预测
采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测：
1.依据对当前市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。
2.根据各统计指标时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。
（五）下一步的政策建议及主要措施
主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。
三、附加说明
简报中的商品房批准预售、累计可售、实际登记销售面积、平均销售价格，不同套型、价位商品住房供求结构，以及二手房买卖、购买对象分类等数据指标仍按照《建设部关于建立房地产市场月报数据和监测报告上报制度的通知》（建住房函[2005]165号），《建设部办公厅关于实行房地产市场月报数据和监测报告网络上报制度的通知》（建办住房函[2005]365号）要求上报。
附表1—7。
附表1：
商品房供需基本情况表
1月～月单位：
万平方米、元/平方米
分类
批准预（销）售面积
月末累计可售面积
实际登记销售面积
平均销售价格
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
预售
现售
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
同期
比（%）
环比（%）
同期比（%）
环比（%）
商品房
商品住房
附表2：
二手房买卖基本情况表
1月～月单位：
万平方米、元/平方米单位：
亿元、万平方米、元/平方米、套
分类
成交面积
成交金额
成交套数
平均销售价格
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
二手房
二手住房
附表3：
不同套型新建商品住房供求结构表
1月～月单位：
万平方米、元/平方米、套、%
≤60m²
60-80m²
80-90m²
90-100m²
100-120m²
120-144m²
144-180m²
>180m²
合计
占比
占比
占比
占比
占比
占比
占比
占比
面积
批准预（销）售
月末累计可售
登记销售
套数
批准预（销）售
月末累计可售
登记销售
平均成交价格
登记销售
注：
①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；
②占比是指占总套数或总面积的百分比。
附表4：
不同价位新建商品住房供求结构表
1月～月单位：
万平方米、元/平方米、套、%
≤1000元/m²
1000-1500
元/m²
1500-2000元/m²
2500-3000元/m²
3000-4000元/m²
…
8000-9000元/m²
9000-10000元/m²
10000-12000元/m²
12000-15000元/m²
>15000元/m²
合计
占比
占比
占比
占比
占比
…
占比
占比
占比
占比
占比
面积
批准预（销）售
…
月末累计可售
…
登记销售
…
套数
批准预（销）售
…
月末累计可售
…
登记销售
…
平均成交价格
登记销售
注：
①1500-2000元/m²是指超过1500元/m²、小于等于2000元/m²，其余作相似理解；
②占比是指占总套数或总面积的百分比；
③各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/m²以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/m²以上的要至少每1000元为一个档次。
附表5：
商品住房购买对象分类表
1月～月单位：
万、平方米、元/平方米、套、%
分类
本市
外地
本市城区
本市其他
本省其他地区
外省市
境外
面积
销售
套数
销售
价格
平均价格
平均价格与上年同期比（%）
附表6：
典型楼盘同质比较价格变动情况表
1月～月单位：
元/平方米、%
分类
价格
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
商品房
商品住房
二手房
二手住房
数据来源说明：
包括所选楼盘数量、典型性、项目动态、不同时期成交价格情况
附表7：
价格指数变动情况表
1月～月单位：
%
分类
价格指数
与上年同期比（%）
当月与上月环比增长（%）
商品房
商品住房
二手房
二手住房
数据来源说明：
包括基础数据情况、同质化情况、编制方法等
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