湘潭市规划管理技术规定新试用.docx
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湘潭市规划管理技术规定新试用
湘潭市规划管理技术规定
（第二轮讨论稿）
第一章总则
第一条为加强我市城乡建设的规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》、《湖南省城乡规划法实施办法》、《湘潭市城市总体规划》以及其他有关法律、法规和规范，制定本规定。
第二条本规定适用于湘潭市规划区。
在规划区内编制、审批、实施、管理城乡规划，除应遵守有关法律、法规和规范外，必须遵守本规定。
各县（市）及建制镇可结合各地实际参照执行。
农村住房建设和城市居民私房建设规划管理办法另行制定。
第三条（增加条款）符合《需要进行交通影响评价的建设项目范围表》（见附表？
？
）规定的建设项目，应当编制交通影响评价报告。
第二章建设用地分类及适建范围
第四条根据中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），城市建设用地分类包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地、特殊用地和其他用地等九大类（详见附件一）。
第五条不同用地性质的地区和不同的规划阶段，可根据地区特点及规划深度要求，采用“标准”中建设用地分类的全部或部分类别。
专项规划在编制中可采用专门标准，不受此类标准的限制。
第六条城市用地的适建性规定
（一）各类建设用地的划分，应遵循土地使用相容性的原则。
在已经批准的详细规划地段内进行建设的，应当按照经批准的控制性详细规划和建设用地兼容性确定建设用地使用性质。
建设用地兼容性，控制性详细规划已经作出规定的，应当按照控制性详细规划执行；控制性详细规划未作出规定的，可以按照经公布的建设用地兼容性表执行；
确需在未经批准控制性详细规划的地段内进行建设的，应根据城市总体规划和本规定《各类建设用地适建范围表》（见附件二）进行适建性划分和使用。
（二）凡附件二中未列入的建设项目，应由城乡规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。
（三）凡需改变《各类建设用地适建范围表》的规定范围内用地性质的，应先提出调整申请，报城乡规划行政主管部门按规定程序批准后执行。
（四）规划确定的“四线”（绿线、紫线、蓝线、黄线）控制用地应当依法进行保护，“四线”控制用地在保证其公共功能的前提下，可以进行公益性设施的复合利用。
（五）依据《湘潭市？
？
？
》规定（王细玲组内容），对临24米宽度以下的城市道路两厢用地的开发，道路用地应纳入开发用地统一征用，并由建设单位负责该道路的修建。
道路用地可计入其规划技术指标平衡。
第三章建筑容量
第七条新建、扩建建筑工程项目的建筑密度、建筑容积率、建筑高度以及建筑性质，应根据批准的详细规划确定；尚未编制控制性详细规划地段，可以将重点地段的城市设计作为评定建筑容量的参考依据，规划条件及改、扩项目的建筑容量按本规定相关标准控制，或者按表一规定的内容确定
（表一）建筑密度与建筑容积率控制指标
旧城改造地段
其他地段
备注
建筑密度%
容积率
建筑密度%
容积率
居
住
用地
低层住宅用地
30-40
0.8-1.0
25-35
0.60-1.0
多层住宅用地
26-35
1.5-1.8
24-30
1.4-1.7
中高层住宅用地
22-30
2.0-2.5
20-25
1.8-3.0
7—9层
高层住宅用地
20-28
20-25
20-22
2.5-5.0
3.0-5.5
3.5-6
18-26
18-24
20-22
2.0-4.5
3.0-5.0
3.5-5.5
24米-50米
50-100米
100米以上
公共设施用地
多层公共建筑多层综合楼
40-50
2.0-3.5
35-50
1.8-3.0
高层公共建筑高层综合楼
40-60
40-55
3.5-7.0
4.5-9.0
35-55
40-50
3.0-6.5
3.5-8.0
24-100米
100米以上
老工业企业
工业园区
备注
建筑密度%
容积率
建筑密度%
容积率
工业
用地
低层厂房建筑用地
45-55
1.0-1.6
40-50
1.0-1.5
1-3层一般通用厂房
多层厂房建筑用地
40-50
1.2-3.0
35-50
1.5-2.5
4层及4层以上通用厂房
仓储用地
物流园区
备注
建筑密度%
容积率
建筑密度%
容积率
仓储用地
低层仓库建筑用地
50-60
1.0-1.8
45-55
1.0-1.6
1-3层普通仓库
多层仓库建筑用地
40-50
1.5-3.0
35-50
2.0-3.0
4层及4层以上普通仓库
注：
1、有关指标在规定的幅度内由城市规划行政主管部门综合考虑有关规定及实际情况后确定。
2、对未列入表一的科研机构、大专院校、文化艺术、幼儿园、托儿所、大中小学、医疗卫生、体育场馆等建筑的容量控制指标均应按有关规范执行。
3、凡临城市快速路、主干路、次干路及≥24米城市道路的项目，在指标计算时其用地面积不包括道路面积；地下室，停车库等附属设施，其面积可不计入容积率。
4、高、中、多、低层混合住宅区宜分别计算容积率，再根据用地面积比例计算综合容积率；特殊情况下，指标可作适当调整。
5、考虑到城市道路及用地面积对容积率的影响，应在表
（一）规定的基础上结合本条规定对住宅容积率进行修正，并最终确定建设项目的建筑容量，具体按下表的规定执行。
容积率折算系数
临规划道路条数
用地面积1234
5000㎡以下1.01.11.21.25
5000~10000㎡0.951.01.11.2
10000~20000㎡0.850.951.01.1
≥20000㎡0.80.850.951.0
6、商住混合用地当商住比小于或等于1：
4时记为居住用地；当商住比在1：
4-1：
2时记为商住综合用地，指标计算按照比例确定；当商住比大于或等于1：
2时，记为公共设施用地
7、容积率计算后结果取小数点后1位（按4舍5入法）。
第八条鼓励建设单位在项目用地内建设向社会公众提供的公共开放空间。
经批准取得规划条件的开发项目，在项目用地内，无偿提供全天候为社会公众服务的广场、绿地、停车场等公共使用空间。
并按表二的规定换算。
但增加的建筑面积总计不得超过原规划条件中核定总建筑面积的百分之十，须经有规划资质的编制单位的论证，提交规委会审查，涉及容积率调整参照容积率调整管理办法执行，。
<表二>提供公益性公共开放空间建筑面积补偿换算表
建设项目容积率
每提供1平方米有效空间面积，允许增加的建筑面积
〈1.8
1.2
1.8-2.5
1.5
2.5-3.5
1.8
3.5-4.5
2.2
4.5以上
2.5
注：
为社会公众提供公益性公共开放空间应为满足自身公共空间指标要求以外的面积。
第九条建设用地管理应遵循以下内容：
（一）未达到下列最小面积的，不得单独建设：
1.多层居住建筑、多层公共建筑为800平方米；
2.中高层居住建筑为2000平方米（建筑层数为7层至9层）；高层居住建筑为3000平方米（建筑层数为10层以上）；
3.二类高层公共建筑为3000平方米（建筑高度大于或等于24米，小于50米）；一类高层公共建筑为4000平方米（建筑高度大于或等于50米）；
4.规划用地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍规划实施的，城乡规划管理部门可予以核准出具规划条件及建设：
（1）邻接土地已经完成建设或为河道、道路等，确实无法调整合并的；
（2）因城市街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整合并的。
（3）因特殊需要设置的公用设施建设。
（二）在原有建设用地范围内，建筑容量控制指标已达到或超出规定值的建筑物，不得进行扩建、加层；用地内原有建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原有空间布局有不良影响的亦不得建设。
（三）经批准取得规划条件的建设项目，因上位规划调整造成净用地面积减少的，在符合交通、景观、消防、卫生、日照等有关规定，在规划论证可行的前提下，按原批准可开发建筑规模不变的原则，经规划行政主管部门批准后将相应建筑规模转移到剩余用地上。
（四）经批准取得规划条件的建设项目，因上位规划调整造成净用地面积增加的（如景观轴、城市道路线性调整），应优先考虑在增加用地上安排公益性公共设施、市政公用设施和公共开放空间等，经论证具备开发条件的，可适当增加建筑规模。
建设项目周边存在不能单独开发的零星用地时，经规划行政主管部门批准可将零星用地纳入统一规划。
（五）同一建设单位取得相邻的两块或多块用地，鼓励统一规划建设，其建设规模、建筑基地总面积不应超过各地块原批准建设规模之和；若各地块规划用地性质或控制要求不同，应保证各功能建筑面积的比例不变,并应符合相关规划控制要求。
（六）相邻用地权属单位经协商达成一致后，地块之间可以统一规划建设。
第四章建筑绿地
第十条各类建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例（绿地率）应当符合表三规定的要求。
临城市道路交叉口和主次干道的公共建筑应将集中绿地临街布置作为公共绿地。
第十一条居住区内应设置集中公共绿地，包括居住区集中绿地、小区集中绿地、组团集中绿地等，其最小规模应符合表四的规定。
（面积核算见附图12.1.1，12.1.2，12.1.3）。
公共绿地的总指标，应根据人口规模分别达到：
组团级应不小于0.5平方米/人;小区级（含组团级公共绿地）应不小于1平方米/人；居住区级（含小区、组团级公共绿地）应不小于1.5平方米/人。
上述指标在旧城改造地段可酌情降低，但不得低于相应指标50%，公共绿地内绿地面积（含水面）不宜小于总绿地面积的70%。
<表三>绿地率一览表
项目类别
代号
绿地率
集中绿地率
工业、仓库
M、W
15%-20%
-
行政办公
C1
应不小于35%
不小于15%
金融、商业
C2
应不小于25%，旧城改造应不小于20%
不小于10%
文化娱乐、宾馆
C3
应不小于35%，旧城改造应不小于25%
不小于15%
体育
C4
应不小于35%
不小于20%
学校、科研
C5
应不小于40%
不小于15%
一类居住区
R1
应不小于40%
不小于20%
二类居住区
R
应不小于35%，旧城改造应不小于25%
不小于10%
注：
1、在人均公共绿地、绿地率和集中绿地率不一致时取最大值。
2、在混合功能区宜按项目类别分别计算绿地率。
3、建筑基地确实难以达到规定绿化指标的，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。
其折算公式：
F=M×N
式中：
F-地面绿地面积，M-屋面地栽绿化面积，N-有效系数（见下表）。
屋面标高与基地地面的高差（单位：
米）
有效系数（N）
小于、等于1.5
0.70
大于1.5，小于、等于5.0
0.50
大于5.0，小于、等于15.0
0.30
大于15.0
0
4、室外生态停车位可按照0.5的系数计入绿地率。
<表四>公共绿地的规模要求
公共绿地名称
最小规模（公顷）
规划要求
居住区中心绿地
1.0
明确功能划分，以绿地为主兼有体育活动、晨练及休闲功能。
辅以铺装小品，建筑密度控制在5%以下。
小区中心绿地
0.4
组团中心绿地
0.04
绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑间距范围之外的要求。
块状、带状绿地
宽度应不小于8米。
第十二条湘江沿岸绿化按湘江生态经济带规划控制。
在规划中确定的城市景观道、城市快速路、高速公路连接线等必须保证每侧宽度不小于10米的绿化带。
中心城区内各组团之间应设200－500米宽的绿带，绿带用地是法定永久性非建筑用地，除绿化生产管理性建筑物、构造物外，不得建其他性质的建筑物、构筑物。
绿带可以用作绿化生产用地（苗圃、花圃）。
有条件的可以建设公园，建成公园的，其面积计入游憩绿地。
中心城区以外的城镇之间至少留出500－1000m的田园绿地，避免夹道沿线开发建设。
工业用地的防护绿带的宽度最低不小于10m。
铁路正线两侧的防护绿带的宽度最低不小于30m，铁路支线两侧的防护绿带的宽度最低不小于15m。
铁路客运专线两侧的防护绿带宽度不小于50米，城际铁路和普通铁路正线两侧的防护绿带的宽度最低不小30m，铁路支线两侧的防护绿带的宽度最低不小于15m，高速公路两侧的防护绿带宽度不小于30米
第十三条为美化环境，鼓励发展屋顶绿化、垂直绿化、湖、河的坡岸绿化等。
第五章建筑间距
第十四条各类建筑的建筑间距必须符合消防、抗震、卫生、防疫、环保、工程管线、建筑安全保护、空间环境和强制性条文等方面的要求。
第十五条居住建筑间距：
居住建筑必须满足地面一层在大寒日满窗日照有效时间（上午8时至下午4时）不少于2小时。
并同时符合下列要求：
（一）在同一地坪标高上的多、低层居住建筑的间距一般规定为：
1、多层住宅长边向阳、朝南且平行布置时，其最小间距在旧城改造地段不得小于南向建筑的北向外墙从地面至女儿墙顶部高度的1.0倍；在其他地段不得小于1.1倍；低层居住建筑的间距按相应间距的1.1倍控制；当南向住宅为点式住宅（面宽小于24米）时，按相应间距的0.9倍控制。
（见附图15.1.1）。
当建筑方位偏东或偏西时，则应采用表五规定的不同方位间距折减系数换算。
（见附图15.1.1）。
<表五>方位间距折减系数换算表
方位
00-150
150-450
折减系数
1.0L
0.90L
2、相互垂直布置的条式（长度超过24米）居住建筑，其间距控制应符合表六的规定。
（见附图15.1.2）。
<表六>垂直布置间距控制表（附图）
布局形式
间距（L）
备注
当北侧为南北向布置的居住建筑，南侧为东西向布置的建筑时。
在旧城改造地段内L≥0.5H；在新区L≥0.6H；
南侧建筑面宽（a）为15-24米时，按点式建筑间距控制。
当北侧为东西向布置的居住建筑，南侧为南北向布置的建筑时。
L≥8米
当南侧建筑为高层建筑时，其间距应不小于18米
L≥0.5H
当南北向布置的居住建筑的东侧为东西向布置的建筑时。
L≥8米
当东侧建筑为高层建筑时，其间距应不小于18米
L≥0.5H
当东西向布置的居住建筑的东侧为南北向布置的建筑时。
L≥0.5HL≥8米
L≥0.5H
L≥0.5H
南北向建筑面宽a为15-24米时，按点式建筑间距控制。
注：
1、凡山墙上开有除卫生间、厨房窗户外的其他窗户或有外挑阳台的，在上述间距的基础上增加0.1倍距离。
H为南侧和东侧建筑的高度。
2、凡其中一幢建筑为高层建筑时，应同时按消防要求予以控制。
3、居住建筑一般不宜采用东西向（方位角大于450的建筑）布置，确实无法避免时，其间距为东侧建筑高度的0.9倍。
4、住宅底层为商店或其它非居住用房时，住宅间距的计算应符合下列规定：
在同一裙房（不论裙房为若干层）之上的几栋居住建筑之间间距计算，可不计裙房高度；（见附图15.1.4<1>）。
住宅底层均布置有层高2.2米以下的车库等附属设施或有等高非居住建筑的，以及北侧住宅底层布置有车库等附属设施或非居住建筑的，其间距计算可扣除车库或非居住建筑的高度，反之则不能扣除；但最小间距不应小于南向建筑高度的0.8倍。
（见附图15.1.4<2>）。
5、多层居住建筑的山墙间距不得小于6米，低层不小于4米，单栋住宅的长度不宜超过80米，同时需满足消防间距或通道要求，建筑总长度超过80米的山墙间距内山墙原则上不得有外露楼梯和居室窗洞，若在两侧山墙有居室等主要房间开启非防火窗洞，则其间距多层不小于8米，低层不小于6米，单侧开启时多层按不小于6米、低层不小于4米控制；建筑长度在80米以内且不是主要消防通道的山墙两侧有居室等主要房间开启非防火窗洞，则其间距多层不小于6米，单侧开启时多层按不小于4米。
多层居住建筑的山墙宽度必须小于等于15米，山墙宽度大于15米的其间距按平行布置的居住建筑计算。
东西向布置的多层居住建筑山墙间距要求同上。
6、不规则平面多、低层居住建筑，按建筑的最凸出的外围线和周围的建筑关系计算建筑间距。
不平行的多层居住建筑之间的间距，按相互间最小的距离计算建筑间距，不平行的多、低层建筑其长边交角≥45º的按相互垂直布置计算间距。
7、建筑物有每处不超过3米长（含3米）的凸出部分（如楼梯间），凸出距离不超过1米，且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4者，其最小间距可忽略不计凸出部分。
（二）在同一地坪标高上的多层居住建筑与低层居住建筑之间的间距按南向和东向建筑高度计算间距，符合本条第
（一）要求。
多层及低层居住建筑位于3层（高度10米）以下且在规划中又属需改造地段的旧民居建筑的南向时，其间距应根据日照分析满足日照间距要求，多层及低层居住建筑位于北向时按北向建筑高度的0.5倍计算，同时需满足消防间距或通道要求。
（三）封闭阳台，阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出规定值的，应从阳台外边缘计算建筑间距。
（四）在同一地坪标高上的高层居住建筑（含中高层住宅，下同）与高、中、低层居住建筑之间的间距应同时符合下列规定：
1、高层居住建筑与高层居住建筑南北向平行布置的按下表执行（见附图15.4.1）。
：
注：
以上两个数值不一致时取较大值。
2、当建筑方位偏东或偏西时，按表五进行折算。
（见附图15.4.2）。
间距
高度
建筑面宽≥30米
建筑面宽≤30米
最小值
旧城改造
其他地段
旧城改造
其他地段
H≤50m
0.65H
0.7H
0.60H
0.7H
24米
50m﹤H≤100m
10+0.5H
15+0.5H
20+0.25H
22.5+0.25H
H＞100m
20+0.25H
10+0.5H
20+0.2H
10+0.5H
2.当建筑方位偏东或偏西时，按表五进行这算。
（见附表15.4.2）
3、高层居住建筑一般不宜采用东西向（方位角大于450的建筑）布置，确实无法避免时，其间距按南北向布置的相应标准的0.9倍计算，其最小距离不小于21米。
4、高层居住建筑位于多、低层居住建筑南侧时按本条第四款第1、2小款执行；高层居住建筑位于多、低层居住建筑北侧时按本条第二款执行，但最小间距不得小于9米。
5、高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置的，其间距在旧城改造地段不得小于南侧或东侧建筑高度的0.35倍、在其他地段不得小于0.4倍，并不得小于13米；高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置的，间距不得小于13米；一侧是防火墙的，间距不得小于9米。
（见附图15.4.5）。
南侧或东侧建筑的山墙≥15米按平行布局控制。
6、高层居住建筑与高、中高、多、低层居住建筑的山墙间距，按照消防间距控制。
但山墙均有居室窗户的，高层居住建筑之间的山墙间距不得小于13米，高层居住建筑与多、低层居住建筑的山墙间距不得小于9米；高层居住建筑山墙为防火墙的其间距不小于9米。
如高层居住建筑的山墙宽度≥24米、多、低层居住建筑山墙宽度≥15米，其山墙间距应按照平行布置的要求执行。
（五）居住建筑位于不同标高基地上时应符合下列规定：
南高北低时应以北侧建筑基地为起点以南侧建筑檐口为顶点的高度计算间距；南低北高时以南侧建筑高度扣除基地高差后计算间距；但最小间距不应小于南向建筑高度的0.8倍。
（见附图15.1.5<3>,<4>）。
第十六条非居住建筑的间距（沿城市主次干道除外），须在相同类型的布置方式时的居住建筑间距的要求上，同时须满足各专业规范要求。
（一）医院病房、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼的建筑间距，必须满足地面一层在大寒日满窗日照有效时间（上午8时至下午4时）不少于3小时。
同时必须符合下列规定：
1、南侧为多层建筑或中高层住宅的，其间距在新区不小于南侧建筑高度的1.5倍，在旧城改造地段，不小于南侧建筑高度的1.25倍。
2、南侧为高层建筑的，其间距应通过日照分析来确定，保证被遮挡的前述建筑符合国家有关规范的日照有效时数。
（二）本条第
（一）款规定的建筑之外的其他非居住建筑（不包括零星附属设施，如配电房、门卫、围墙等）的建筑间距除应满足城市设计、景观环境、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防疏散、建筑保护和施工安全等有关要求外，还应符合下列规定：
1、多、低层非居住建筑南北向平行布置或南面为多、低层居住建筑的，南北向的间距在旧城改造地段不小于南面建筑物高度的0.8倍，在其他地段不小于南面建筑物高度的1.0倍；但南面建筑物是多层、北向为低层非居住建筑的，其最小间距应≥9米；同时应符合消防要求。
2、多、低层非居住建筑东西向（偏角≥45°）平行布置或东面为多、低层居住建筑的，其间距在旧城改造地段不小于东面建筑物高度的0.6倍，在其他地段不小于东面建筑物高度的0.7倍；但东面建筑物是多层的，其最小间距不得小于9米；同时应符合消防要求。
3、多、低层非居住建筑与居住建筑垂直布置时：
非居住建筑位于居住建筑南侧或者东侧的，其间距按照居住建筑间距的规定执行；非居住建筑位于居住建筑西侧时其间距不小于6米；非居住建筑位于居住建筑北侧的，其间距按照本条第1款执行。
4、高层非居住建筑之间的间距按高层居住建筑相应间距0.8倍，但最小间距必须符合消防要求。
高层非居住建筑之间及与高、中高、多、低层居住建筑的山墙间距按消防间距控制。
5、仓库、工业厂房等非居住建筑的间距除应满足相关专业规范要求外，按消防间距控制。
第六章建筑退让
第十七条沿建筑基地边界和城市道路公路、河道水系、公共绿地、文物保护区、城市基础设施、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离必须符合“城市四线”管理办法和消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的规定，应同时符合本章规定。
建筑红线退让指标分为退让用地红线、退让道路规划红线，退让绿地规划绿线、河、湖、水系规划蓝线、文物保护规划紫线和市政基础设施规划黄线等。
第十八条用地红线退让。
沿建筑用地红线的建筑物，其离界最小距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。
（一）当界外是空地，建设项目性质未明确时，南北向布置的多层建筑与基地边界的南北向的间距按不小于建筑高度的0.5倍控制，与基地边界的东西向的端距不小于3米；东西向布置多层建筑与基地东西向的间距为不小于建筑高度的0.40倍，与基地南北向的端距不小于6米。
（见附图19.1.）。
（二）当界外是空地，建设项目性质未明确时，南北向布置的低层建筑与基地边界的南北向的间距按不小于建筑高度的0.5倍控制，且最小间距不得小于6米；与基地边界的东西向的端距不小于2米；东西向布置低层建筑与基地东西向的间距为不小于建筑高度的0.40倍，且最小间距不得小于4米，与基地南北向的端距不小于4米。
（见附图19.2.）。
（三）高层建筑的退界应符合下列规定：
当界外是空地，建设项目性质未明确时，高层建筑或中高层住宅与北向基地边界线的正向退界不小于L-10米（L为标准间距），且最小间距不得小于14米；与南向基地边界线的正向退界按不小于10米控制。
侧向端距按不小于建筑高度的0.15倍控制。
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