房地产开发项目申报流程.docx

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房地产开发项目申报流程

 房地产开发项目申报流程

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

（1）选址定点；

（2）规划总图审查及确定规划设计条件；

（3）初步设计及施工图审查；

（4）规划报建图审查；

（5）施工报建；

（6）建设工程竣工综合验收备案

一、 选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项:

1、 计委审查可行性研究报告和进行项目立项

2、 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查

3、 建委办理投资开发项目建设条件意见书

4、 环保局办理生产性项目环保意见书（表）

5、 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查

6、规划部门办理项目选址意见书

二、 规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、 人防办进行人防工程建设布局审查

2、 国土资源局办理土地预审

3、 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查

4、 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》

5、规划部门确定建设工程规划设计条件

三、 初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、 规划部门对初步设计的规划要求进行审查

2、 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查

3、 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查

4、 人防办对初步设计的人防设计进行审查

5、 国土资源局进行用地预审

6、 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查

7、 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查

8、 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项

1、 公安消防支队进行消防设计审查

2、 人防办进行人防设施审查

3、 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、 建设单位办理施工报建登记

2、 建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、 以下证明材料：

（1） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

（2） 持有建设工程规划许可证和施工许可证

（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

2、 开发企业的《营业执照》和资质等级证书

3、 工程施工合同

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、 建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、 规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

一、取得土地

1、建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

2、建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。

建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：

（1） 建设单位有关资质证明；

（2） 项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；

（3） 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

（4） 初步设计或者其他有关批准文件； 

（5） 建设项目总平面布置图；

（6） 占用耕地的，必须提出补充耕地方案；

（7） 建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

3、供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。

有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

4、土地使用者应当依法申请土地登记

通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。

土地使用者应当依法申请土地登记。

二、房地产项目开发报建报批程序

1、 对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。

2、 凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。

3、 将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证。

4、 总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。

5、 在审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。

具体手续办理如下：

（1） 将报批的范围内的所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书

（2） 到当地建设局计划财务处缴纳建设规费

（3） 到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费

（4） 到当地卫生防疫站进行建设工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费

（5） 与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费

（6） 按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图送园林管理局审批

（7） 按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过

（8） 到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费

（9） 到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书

（10） 到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费用。

6、 上述手续办理完毕后到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。

7、 领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。

审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。

8、 如果投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标的施工单位发中标通知书。

9、 凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处申领建设工程施工许可证。

10、 建设工程施工许可证，和商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。

11、 凭建设工程施工许可证和预售批准文件到当地建设局开发办（或者是房管局房地产市场处）领取商品房预销售许可证。

12、 在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。

13、 专业管线包括：

供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网，在项目的总体规划设计审查通过以后，有规划设计单位对整个项目的所有专业管线进行管线规划设计，设计成果送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。

工程建设项目报建须提交资料

1、建设项目立项或可行性研究的批准文件

2、经办银行或审计部门出具的建设资金到位的资信证明

3、城市规划部门出具的建设项目选址通知书或规划用地红线图（装饰装修工程免）；（以上须提交原批件核验并提供复印件存档）

4、填报《广西壮族自治区工程建设报建表》并加盖建设单位公章。

三、办理建设项目选址意见书

根据《中华人民共和国城市规划法》第三十条和《建设项目选址规划管理办法》之规定，特制定申报建设项目选址意见书办理程序如下：

1、 建设单位提出书面申请（打印件）

2、 说明建设项目的名称、性质、用地与建设规模、拟选位置、供水、用电与能源的需求量、采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放和排放量。

3、 建设项目可行性研究阶段，根据项目管理权限，应有市建设局参与，并核发选址意见书。

建设单位报请建设项目设计任务书时，必须附有市建设局核发的选址意见书：

4、 建设项目规划选址的主要依据（附件）

（1） 经批准的项目建议书

（2） 建设项目与城市规划布局的关系

（3） 建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾、规划的衔接关系

（4） 建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调

（5） 建设项目对城市环境可能造成的污染影响，以及与环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。

四、办理《建设用地规划许可证》

建设用地规划许可证的办理程序是：

（l）建设单位或者个人持建设项目设计任务书或者计划批准文件，向规划部门提出定

点申请；

（2）规划部门现场勘察，并征求环保、消防、相邻单位等方面意见；

（3）规划部门根据建设项目的性质、规模，按照城市规划的要求，核发其用地位置和界限，提供规划设计条件；

（4）审核建设单位提交的规划设计总图或者初步设计方案是否符合规划用地要求；

（5）核发建设用地规划许可证。

办理建设用地规划许可证所需提交的材料包括：

（1） 申请报告

（2） 《建设用地规划许可证》申请表

（3） 相关地下管线图、道路红线图和新测地形图

（4） 项目计划批文

（5） 原产权单位意见或双方用地协议书，原土地权属证明及边界点坐标

（6） 环保、消防等职能部门专项审查意见

（7） 已批准的设计方案（复印件）

五、办理《建设工程规划许可证》

1、 建设单位〈甲方〉持计划部门的投资批文、土地使用（或有关用地批文）、用地红线图、地形图〈1：

500〉一式两份、建房专题报告等向规划行政主管部门申报划定建筑红线。

2、 建筑红线划定后,即可委托有相应资质的设计单位进行建筑设计 

（1） 新征土地必须先进行总平面规划,经审定后方可作单项工程设计

（2） 原有土地上如无总平面规划,则需作总平面改造规划，经审定后方可作单项工程设计

（3） 大型公建或对城市景观有影响的,先作方案送市规划局审批后，方可作扩初设计,然后按要求作施工图设计

3、 设计图纸必须按规定报有关部门审查,签署意见〈如建设、消防、人防、防疫、环保等部门〉，并办理建筑招标手续后,再持全部有关文件、图纸〈包括填妥的《建设工程规划许可证申请表》、当年有效的建设工程项目计划文件、建设用地使用权证或原有建筑物产权可证、建筑红线图及其它文件材料等〉向规划部门申办《建设工程规划许可证》，同时按规定交纳配套费等。

4、 办证后即可按合法用地范围和施工图及规划局发出的建筑红线图放施工灰线,经规划局派员验线后方可破土动工。

工程竣工后,经规划局验收合格后换发《建设工程规划竣工验收合格证》,并将竣工档案移交城市建设档案馆,建筑物方可交付使用。

5、 办理各项建设项目报建地点及联系电话 

（1） 市规划局各城区分局办理审批项目内容：

沿街临时建筑沿街改变建筑立面装饰及设计方案；改变建筑的使用性质；私房建设报建；农民、居民私人宅基地定点。

（2） 市规划局各城区分局地址及联系电话

新城分局：

古城路1号（5873228）江南分局：

江南路3号（4830606）

兴宁分局：

民主路2-5号（2615919）

永新分局：

新阳路68号（3153061）

城北分局：

北湖南路26号（3311255）

青秀山分局：

青秀山管委会内（2114712）

（3） 建筑工程验线直接与业务员或市规划局城区分局联系

（4） 其余规划管理审批事项到南宁市行政审批办证大厅（南宁市西乡塘科园东路大学创业园内），联系电话：

3221203

六、办理《建设工程施工许可证》

1、申请建设工程报建的附报材料：

（1） 申请报建的报告

（2） 填写《广西壮族自治区工程建设报建表》

（3） 建设工程当年度立项计划批文或批示

（4） 工程建设用地批准书或批示（图）或国有土地使用证（附图）

（5） 建筑设计红线图

2、申办建设工程施工许可证的附报材料：

（1） 申办许可证的申请报告

（2） 填写《建设工程施工许可证申请表》

（3） 施工图审定（市建设局，地址：

市审批大厅）

（4） 中标通知书或承发包通知书（市招标办，地址：

新竹路8号）

（5） 建设工程规划许可证（市规划局。

地址：

市审批大厅）

（6） 工程资信证明

（7） 施工合同审查表（市招标办。

地址：

新竹路8号）

（8） 工程质量监督申报书（市质量监督站，地址：

新竹路8号）

（9） 南宁市建设工程安全监督登记书（市安全监督站，地址：

新竹路8号）

（10） 施工企业签署工程是否具备施工条件意见

（11） 文明施工保证书（施工企业签字盖章）

（12） 固定资产投资新开工登记单（市统计局地址：

市审批大厅）

（13） 广西建筑安装工程保险费统一票据（市劳动保险办，地址：

民主路北二里九号）

（14） 建筑工程施工人员意外伤害保险证（同上）

（15） 建筑垃圾处置A证（市市政管理局，地址：

市审批大厅）

（16） 建筑工地噪声排放申请表（市环保局．地址：

市审批大厅）

（17） 非工业污水处理设施的批文（同上，地址：

市审批大厅）

（18） 缴纳散装水泥专项资金通知书（市散装水泥管理办公室。

地址：

市审批大厅）

（19） 南宁市防雷装置设计审核意见（市防雷中心，市审批大厅）

（20） 建设工程承包廉洁协议（市招标办，地址：

新竹号8号）

（21） 房地产开发项目建设协议书（市建设局综合开发处）

注：

1、所有原件都要审核

2、第1、2、7、10、11、18、20项材料要留原件，其它的材料留复印件

3、所提供的材料纸张大小必须一致

建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，一年内未办完手续，或者取得建设工程规划许可证一年内未开工，又未办理延期手续的，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证即自行失效。