珠江新城利雅港湾市场分析.docx
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珠江新城利雅港湾市场分析
利雅港湾项目市场研究
一、广州市房地产市场概况
广州GDP四年来保持年增长率13％左右的高速度，恩格尔系数达到40％，广州市居民整体进入较富裕的小康生活水平，对住宅需求已从生存型向舒适型转变。
1996年宏观经济运行基本实现了“软着陆”的目标以后，广州市商品房供求双方力量对比关系发生了微妙的变化。
在商品房预售批出量增速放缓的基础上，预售成交量加速放大，预售成交量与同期批出量之比逐年上升。
从商品房供求关系整体走势来看，广州市房地产市场形势向好。
商品房供求关系变化表（原八区）
1996
1997
1998
1999
2000
2001
批出量（万平方米）
561
588
799
582
547
424
成交量（万平方米）
254
423
578
630
559
535
同期消化比例
45％
72％
72％
108％
102％
126％
2002年前5个月，广州市房地产开发完成投资126.77亿元，同比增长13.3％，房地产总体发展形势良好，集团购房的结束并未对房地产市场产生过大的冲击。
房地产投资保持增长态势，商品房的施工面积为3442.96万平方米，比2001年同期增长8.0％，房地产市场实现平稳发展。
而据统计显示，今年上半年，房地产开发投资增势强劲，商品住宅投资规模进一步扩大；土地开发面积总量明显增强，土地转让收入大幅增长；商品房平均销售价格减幅趋缓，竣工面积增幅加大，有力推动了房地产开发业景气水平的稳步上升。
1－6月份，全国完成房屋竣工面积5826万平方米，同比增长20.4％，增幅比去年增加2.5个百分点。
房地产开发投资保持30％以上的增速，达到2821亿元，同比增长32.9％，比去年同期增长了4.7个百分点。
新开工面积为1.85亿平方米，同比增长19.8％，比去年同期减少13.4个百分点。
而二手房屋交易的活跃也将进一步推动商品房市场的兴旺。
原八区的二手房成交量为223万平方米，金额为80万亿元，分别比2000年增长78.4％和50.94％，二手房成交量占同期房屋交易总量的29.42％，高于2000年的18.27％。
其中又以房改房上市交易的增长最快，成交面积32.34万平方米，成交金额9.98亿元，分别比2000年增长了161.44％和135.38％。
进入2002年，广州房地产市场供应量略有增加，成交量增长放缓。
2002年前5个月，广州市房地产开发完成投资126.77亿元，同比增长13.3％；商品房的施工面积为3442.96万平方米，同比增长8.0％；商品房销售面积合计达到284.52万平方米，同比增长12.2％；销售合同金额122.95亿元，同比增长7.9％。
在这其中期楼销售面积为170.46万平方米，同比下降1.0％，而现楼销售达到了114.05万平方米，同比增长了40.4％。
上半年共推出住宅面积137万平方米，市价总值63.4亿元，与去年下半年新推面积和市值相比，差不多下跌了一半，只有39.6％和45.2％。
可见：
1、广州的房地产开发正呈平稳发展趋势，形势向好，投资金额、销售面积、销售金额都有一定比例的上升。
2、商品房的销售面积增幅比销售金额增幅低了4.3％，价格稳中有降。
3、期楼的销售额下降，现楼的销售额则有所上升，广州市508万平方米的空置房正慢慢被消化。
而从这5个月的楼房销售过程中还可以看出，高价楼盘销售明显下降，每平方米超过5000元的商品房销售仅为36.98万平方米，同比下降61.5％，而每平方米5000元以下的商品房销售为247.54万平方米，同比增长了54.7％。
因此，从近一、两年的数据资料可以预测：
随着中国加入WTO，广州经济近年高速增长，居民有效购房能力的增长，外资房地产公司的不断涌进，广州的商品房投资与销售将继续保持增长的势态，广州的房地产市场的竞争将更加激烈，市政也将逐渐走向成熟。
另一方面，在广州城市环境大改造、广州新机场、市区形象工程的建设、番禺和花都的改市建区、广州扩大城市范围，减低房地产税收、报建地铁一、二号线及轻轨、银行利率下调5％等利好消息的影响下，预计今后几年，广州的房地产将保持较好的发展态势。
二、广州市豪宅市场分析
广州市豪宅市场经过多年的发展，现已初具规模，占了广州房地产市场的10％左右的份额。
主要分布在天河北、珠江新城、二沙岛以及珠江两岸的一线江景地带、番禺洛溪及华南板块的别墅、白云山南湖板以及老城区的豪宅。
而2001新推的豪宅有珠江新城的金碧华府、番禺丽江花园的棕榈滩和华南板块的锦绣香江、南湖板块的江南世家推出新一期别墅“京士顿山”；今年则有碧海湾、汇景新城、二沙岛宏城花园、绿茵岛别墅、新一期“京士顿山”别墅等；而今年下半年，汇美景台、中信豪庭、金海湾三栋标志性的高层高尚住宅也将陆续现身。
尽管广州的豪宅需求量由于广州经济的持续、稳定、高速的发展，以及加入WTO等利好因素的影响而有所上升。
但是由于华南板块锦绣香江的加入，珠江新城的启动，合生创展的珠江帝景热推，老城区豪宅如东湖御苑、嘉和苑的降价销售，南湖板块的江南世家推出新一期别墅“京士顿山”，都市华庭和新达城又加入天河北战圈。
另外，珠江新城的碧海湾的推出、滨江东中大北门的金海湾正在进行建筑工程及地产大鳄中山雅居乐进驻南湖板块。
因此对于广州豪宅市场来说，供应量加大，市场竞争加剧。
豪宅的目标客户针对的是“金字塔”顶端的少数人士，市场承接面较窄。
2002年广州豪宅市场已出现了较大的分化，部分资源稀缺性较大、规划设计较好、户型合理、园林绿化精致、居住环境舒适优雅、社区文化浓厚、市场定位准确、营销策划做得较好的豪宅销售情况较好。
如珠江新城南国花园位置优越，有豪华的会所、中心花园、体育运动设施、先进的智能化和网络化设施，再加上完善的教育配套，对买家的吸引力较大，销售情况较好；天誉花园（二期）推广中推出“息供楼”计划、投资价值回报、一手和二手市场联动、酒店式管理和服务等方案。
帝景苑调整楼盘售价，整合资源，统一宣传推广和销售部署，突出建筑设计和质量、物业管理和服务、住宅大堂和会所、小区绿化和环境、物业投资价值和回报、业主身份地位、营造小区文化氛围，加上楼盘工程进度开始跟上，楼盘封顶、交楼，园林绿化、环境、住宅大堂、会所等开始给住户信心，并推出首届国际文化艺术节活动，举办“思想者.罗丹艺术展”，楼盘销售速度加快。
今年豪宅市场楼价普遍有所下调，东湖御苑、天誉花园（二期）、帝景苑等豪宅用特价单位、优惠折扣、送家私电器等各种方式减价促销，新推豪宅则以高姿态抢占市场。
三、项目区域市场分析
近来广州豪宅市场已初具规模，产销量都占到房地产市场份额地10％左右。
与其他地区豪宅空置严重相比，广州豪宅的空置率相对较低。
据了解，广州先后形成了多个豪宅群，庞大的豪宅市场在羊城悄然形成是得益于广州“声势浩大”的外资企业群，收入不菲、待遇优厚的白领和金领是“最主要目标”。
具有关部门最新统计，广州目前有1万多家外资企业，世界500强企业中有98家在羊城扎根，常驻广州工作的外籍人员超过3万人，加上其家属估计超过10万人。
随着中国加入WTO，市场的开放度越来越大，来穗的人士对本地房产的需求量是不可估计的忽略的。
而据悉，目前广州的国际公寓累计不到1500套，因此，一些月租几千元、有相应配套服务的高级豪宅租赁往往就能“投其所好”。
江景豪宅最吸引人的无疑是无敌的珠江美景，因此直接面江的单位会更有价值。
近两年来，随着市政府对珠江两岸的大力整直美化，珠江焕发前所未有的光彩。
同时，珠江两岸的各大楼盘档次亦在不短攀升。
1、滨江板块活力依然
滨江东路与二沙岛隔江相望，无敌江景是区内楼盘的最大的卖点。
而近期市政府投入大笔资金，建成的中大北门广场等休闲市政设施，对滨江东路进行绿化、美化，无疑是为滨江东一带楼盘锦上添花。
依靠着珠江的优越地利，滨江东临江豪宅，3年前曾经领楼市之先，首先自觉合纵连横，以板块形象推出市场，在当年孤军作战的潮流中，整体形象给购房者留下强烈印象，加上个盘基本独得“绝版”一线江景作有力支撑，江景豪宅风行一时。
从中海锦苑往西数，包括丽景湾、海珠半岛、海琴湾在内的临江方向住宅，基本售空。
没有市场的压力，没有新“成员”加入，滨江东一线江景盘表现出暂时淡出市场的态势。
打破这种平静的，是珠江帝景的加盟。
这个由合生开发的占地６５万平方米市区大盘，土地圈下已有一年多时间，但碍于公司开发策略而迟迟未动。
到了今年，该盘明显加快了开发步伐，小区规划、样板房装修、操盘策略种种前期工作都密锣紧鼓地进行。
由于出现了“强敌”，令到手中有地、盘中有房的发展商重新有所行动；滨江东又活跃起来：
新理想华庭准备另辟蹊径；而位于其后的琴海居今年上半年正式发售，不但营造出独特的东西向江景，还甘于让利，以中高档价格入市；丽景湾南楼随着中庭完工就要公开发售。
位于丽景湾与中海锦苑中间的汇美景台策划思路已经出来，以全景式住宅为定位初步估计今年7、8月份入市；中大北门广场西侧的金海湾早就准备好在绿化等方面与中山大学连成一体，除了临江优势，还要凭借名校地利作支撑。
2、珠江新城初现城市中心风范
广州市未来的城市中心——珠江新城借助园博会开幕以及房地产业的飞速发展，成为了广州市民关注的热点，吸引了万千市民前来游玩看楼，更随着珠江新城基础设施建设的基本完成，珠江新城已初步展示出新城市中心的风范来。
虽然珠江新城前几年开发的楼盘大部分都为单体高层住宅，楼盘规模及配套有限，但目前也相继推出了几个相对大型的住宅小区，如南国花园，将楼盘规模及配套的优势推进了一层，再加上近３０万平方米的珠江花园及珠江水景，该区域无疑成为广州豪宅的一大亮点，而天河区庞大的高级白领、金领阶层就是这一豪宅市场的后续需求和更新动力。
由于以前珠江新城的基础设施建设还没完全建成，珠江新城的发展都局限在东西两头，中部的大块土地都没有开发，而位于中部地带的商业中心——美居中心也是由于道路设施的建设而惨淡经营，珠江新城显得比较冷清。
而随着珠江新城基础设施建设的基本完成，珠江新城开始体现出一种城市中心的恢宏气势来，而位于珠江新城中心地带的园博会的开幕以及号称广州市顶级豪宅的金碧华府的热销成为了珠江新城真正迈向城市中心的转折点，因为园博会和金碧华府都成功地为珠江新城吸聚了“人气”，使珠江新城热闹非凡，也使更多人对全新珠江新城有了更深的认识。
在八区中，尽管天河的榜首地位已被海珠区取代，但她的领袖风范并没有丢失。
首先，天河区依然是豪宅盘最大的供应地，豪宅盘主要分布在天河北、珠江新城以及员村板块中靠近天河公园的区域（如海景花园）。
由于市政规划东移的利好，以及九运会的外力扶持，东圃板块强势兴起，天河区作为中心城区开始涌现出越来越多的大盘，天河区在原八区中的领袖地位并没有丧失。
四、区域市场竞争对手分析
通过本项目的规模特点、地域因素来进行考虑，本项目目前的直接竞争对手及可比较的楼盘的中，在售的有[碧海湾]、[丽景湾]、[海岸俊园]、[珠江广场]、[海珠半岛花园]，[金碧华府]、[凯旋新世界]、[汇美景台]、[凯旋会]由于目标客户群与本项目极其相似，因此也列入分析范围；
4.1项目对手楼盘个案分析
丽景湾
地理位置：
滨江东广州大桥西侧
发展商：
广州市金恒房地产开发有限公司
代理商：
合富辉煌
占地面积：
20000平方米
建筑面积：
104367平方米
建筑规划：
小区内5栋31-33层豪宅组成
绿化率：
68%
容积率：
5
硬件配套：
临江酒吧、游艺室、健身房、儿童乐园、幼儿园、盈趣园
软件配套：
酒店式管理，（如：
国际互联网络、闭路电视监控系统、可视对讲门铃、红外线防盗报警装置、社区智能网络）
交通状况：
地铁二号线、83、204路公交到此
装修标准：
豪华
管理费：
2元/m2
客户定位：
面向高收入层次人群（以港、澳、台人士为主）
宣传定位：
水边的香格里拉
推盘情况：
现正推售南座现楼单位，侧望江景单位按揭单价约7000元/平方米起，园景单位约5200元/平方米起。
除一次性付款、银行按揭外，还可办理“楼赚楼”按揭付款。
畅销单位：
三房二厅
户型比例：
主力户型
面积
套数
比例
销售率
已售（套）
两房二厅
82.11m2-82.62m2
104
23%
18%
80
三房二厅
101.93m2-126.01m2
238
52%
43%
198
四房二厅
149.19m2-161.04m2
120
26%
16%
72
碧海湾
地理位置：
珠江新城
发展商：
广州中粤总公司
占地面积：
13980平方米
建筑面积：
4万平方米
建筑规划：
4栋28层高层住宅
装修标准：
豪华装修
物业管理：
2.5-3元/平方米/月
开发现状：
准现楼
客户定位：
私营企业主及知名大企业的金领人士
项目定位：
无敌江景，户户南向望江，超级豪宅
推广策略：
欲擒故纵，摆出高姿态，凸现至尊豪宅，以迎合买家心态。
价格状况：
均价1万元/平方米。
销售情况：
售出50多套
户型状况：
三房两厅至五房两厅，另带工人房，面积囊括150-460平方米
分析点评：
东邻城市中轴线，南望海心沙和宏城公园，其优越的地理位置是目前珠江新城卖相最好的楼盘之一。
没有隐梁柱的设计，单位梁柱的出现影响空间视野，也降低实用率。
目前小区配套缺乏，海心沙公园、大剧院尚未动工。
金碧华府
地理位置：
广州市珠江新城
发展商：
广州恒大实业集团
建筑规划：
13栋17－33层极富现代气息的楼宇组成
市政配套：
地处滨江中路成熟居住地段，市政配套完善
小区配套：
私家会所，设施包括：
室内恒温泳池、网球场、保龄球、桌球、乒乓球、健身房、图书馆、少年宫、综合西餐厅、健身中心、接待中心及家政服务中心。
设计户型：
全为一梯一户
外观设计：
国际著名建筑大师周德年
装修标准：
送全屋豪华装修及厨、厕用具
客户定位：
高收入人士
卖点：
滨江中路、二线光景
凯旋新世界
地理位置：
位于珠江新城东南面
总占地面积：
10万平方米
总建筑面积：
逾28万平方米
户型设计：
大、中、小户型均有
建筑规模：
33栋5－26层住宅塔楼
推盘时间：
2001年12月推出第一期
首推户数：
1088户
该盘13000度平方米德中区商业广场已具雏形
海岸俊园
地理位置：
滨江中路380号
发展商：
广州市保玛房地产开发有限公司
总占地面积：
13391平方米、第一期占地：
6173平方米
建筑规划：
5座高层住宅（首期二座35层、二期三座）
市政配套：
地处滨江中路成熟居住地段，市政配套完善
小区配套：
游泳池、健身康体设施、先进的智能系统
交通状况：
8号、26号、248号、129号、65号公交车途经门前
装修标准：
送全屋豪华装修及厨、厕用具
管理费：
2.5元/平方米
客户定位：
高收入人士
卖点：
滨江中路、一线江景
畅、滞销单位：
畅销单位：
南面E、F单位尤其是F单位
滞销单位：
北面望江单位
开发状况：
封顶准现楼
交楼时间：
2003年2月
推售单位：
A、B座部分单位
A座B座
户型
面积（M2）
在售套数
销售率
户型
面积（M2）
在售套数
销售率
二房二厅
84.2636
12
50%
三房二厅
106.49
110.29
120.64
127.13
10
10
10
10
刚推出暂未有销控
三房二厅
135.81
110.29
15
8
30-40%
60%
四房二厅
四房二厅
175.79
14
30%
五房二厅
188.43
10
156.93
14
30-40%
六房二厅
248.30
3
均价：
8520元/平方米
海珠半岛花园
地理位置：
滨江东路543-549
发展商：
广州东迅地产发展有限公司
代理商：
置业国际
投资商：
香港东迅房地产
占地面积：
130000M2
建筑面积：
30.8M2
建筑规划：
6座41层住宅
绿化率：
30%；
市政配套：
市六中、中山大学
小区配套：
半岛游艇会所、黄金海岸水上世界、自选商场
交通状况：
26、36、60、80、182路公交车直达门口，地铁二号线
装修标准：
豪华装修及中央空调
管理费：
2.6元/M2
客户定位：
享受临江豪宅生活的高薪人士
卖点：
经典豪宅领导
均价：
11000元/平方米
点评分析：
海珠半岛花园属滨江东路的标志性建筑，在广州江景豪宅中具有较高的地位，本次推出的三期超高层单位，价格与前期相比，已有一定的下调，可见其江景卖点已受到不小挑战。
珠江广场
地理位置：
珠江广场位于滨江东路东段，界于丽景湾与海琴湾之间，临江正对二沙岛。
建筑规划：
小区由四期共１７栋小高层及高层楼宇组成，现已建成爱琴居、翠意居及海逸阁共三期１４栋住宅及酒店。
户型：
最新一期海逸阁采用隐梁隐柱设计，以140多平方米的四房二厅及120平方米左右的三房二厅为主力户型，另有少量两房两厅、一房两厅小面积单位和约300平方米的大面积单位。
配套设施：
珠江广场配套有星级会所，内设健身室、桑拿按摩、桌球、网球、乒乓球室、中西餐厅等设施。
小区内还配套有自己的幼儿园和小学。
此外，楼盘还开设有多达6层的四星级酒店以及规划中的游艇会。
推盘情况：
现正推售海逸阁的现楼单位。
点评：
珠江广场所临江景优美，小区规模在滨江东的各楼盘中数一数二，自身的配套亦颇为齐全，因而租售两旺，是滨江东销售最好的江景楼盘之一。
4.2项目潜在对手楼盘个案分析
凯旋会
简况：
该项目位于广州大桥北端，项目投资近6个亿，是纯商业住宅，建筑面积超过10万平方米，将有两栋分别为50层和52层德高层建筑和一栋6层的洋房组成，其中52层的超高住宅近170米，现施工进度大约建到＋—0.00M。
汇美景台
地理位置：
滨江东路中海锦苑和丽景湾之间
占地面积：
1.3万平方米
估计售价：
10000元/平方米
户型：
280平方米以上的复式大单位
规模：
128套
预计上市时间：
2002年下半年
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