南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法.doc
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南京市物业服务企业及从业人员
信用信息管理办法
第一章总则
第一条为推进物业服务行业信用体系建设，规范物业服务企业和项目负责人经营行为，提升物业服务行业综合素质，构建诚实守信的市场环境，促进物业服务市场持续健康有序发展，根据国务院《物业管理条例》、住建部《物业服务企业资质管理办法》和《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市物业服务企业及项目负责人信用信息的征集、公布、评估和运用活动。
第三条市物业管理行政主管部门负责全市物业管理行业的信用信息管理工作，负责制定《南京市物业服务企业及从业人员信用记分标准》，建立信用信息管理系统和激励惩戒机制。
南京市物业管理行业协会负责信用信息征集工作，负责建立信用信息统一发布平台，负责制定并发布物业服务企业信用等级评定标准，形成物业服务企业信用评价体系。
各区（县）物业管理行政主管部门、街道办事处负责辖区内物业服务企业及项目负责人的信用信息征集和信用监管工作。
第四条本办法所称信用信息，是指物业服务企业及其项目负责人在物业服务相关活动中形成的能够用以反映其信用状况的信息。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
本办法所称项目负责人，是指按照物业服务合同的约定，在项目中组织实施物业服务活动，并保障物业服务质量符合约定标准的责任人。
本办法所称物业服务企业服务对象，是指开发建设单位、业主委员会、住宅小区管理委员会等与物业服务企业签订物业服务合同的主体。
第五条物业服务企业信用信息管理应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则，保守国家秘密、商业秘密和个人隐私。
第二章信用信息的征集
第六条信用信息的征集是指对全市物业服务企业及项目负责人信用信息进行采集、甄别、分类、记录、储存，形成反映企业经营和项目负责人执业情况的信息系统的活动。
信用信息的征集，应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。
第七条信用信息主要包括身份信息、业绩信息和不良信息。
第八条身份信息由物业服务企业身份信息和项目负责人身份信息组成，内容包括：
（一）物业服务企业身份信息包括：
企业注册登记的组织机构代码、企业性质、经营范围、从事物业管理经营活动的时间、资质等级、经营内容、管理项目、雇用员工信息、行政机关依法对企业进行专项或周期性检验的结果及依法登记的其他有关企业身份的情况。
（二）项目负责人的身份信息包括：
身份证明及履历、执业注册状况及持证上岗状况、继续教育记录、执业记录等情况。
第九条业绩信息主要内容包括：
（一）物业服务企业所服务对象的年度服务评价意见；
（二）企业及其法定代表人、相关负责人和项目负责人获得区县级以上行政主管部门和行业协会的表彰；
（三）企业及其法定代表人、相关负责人和项目负责人在市级以上评优评先活动中获得的良好评价、认定、认证；
（四）物业管理行政主管部门认定可记录的其他信息。
第十条不良信息包括：
（一）物业服务企业或者项目负责人在从事物业管理活动中违反法律、法规、规章和相关规定的信息；
（二）被区（县）级以上物业管理行政主管部门予以通报批评、被行政处罚或被书面要求限期整改的信息；
（三）被政府相关行政管理部门、社会公众和媒体通报、评批、投诉，且查证属实的信息。
第十一条身份信息由物业服务企业及项目负责人自行申报。
每年1月31日前，物业服务企业及项目负责人完成身份信息电子文档的一次性填报，并向区（县）物业主管部门提供纸质文档，以备核查。
第十二条业绩信息由物业服务企业自行申报。
（一）申报第九条第一款信息的，物业服务企业应于每年12月15日前向行业协会提供服务对象出具的年度服务评价意见书。
物业服务企业在12月15日前终止服务退出项目的，应于退出项目1个月内，向行业协会提供服务对象出具的服务评价意见书。
（二）申报第九条除第一款其他信息的，应在信息生效3个月内，向行业协会提供：
业绩信息申报表、有关部门表彰决定文书，或经市、区物业管理行政主管部门、街道办事处和行业协会认定或者查证属实的材料以及其他具有法律约束力的其他文书。
第十三条不良信息由各级物业管理行政主管部门、行业协会和街道办事处按照职能分工和辖区范围征集。
（一）征集第十条第一款信息的，各级物业管理行政主管部门、街道办事处应及时向信用信息征集平台提供不良信息征集书和相关查证材料。
（二）征集第十条第二款信息的，各级物业管理行政主管部门应在开出通报批评、行政处罚决定或整改通知书7日内向信息征集平台提供文书副本或复印件。
（三）征集第十条第三款信息的，物业管理行业协会应及时向信用信息征集平台提供不良信息征集书和相关查证材料。
第十四条信用信息提供单位和自行申报人对所提供和申报信用信息的完整性、真实性负责；对已提供和申报的信用信息发生变更或失效的，应当在信用信息变更或失效之日起7个工作日内及时修改并完成报送。
第三章信用信息的异议处理
第十五条信息征集单位对物业服务企业及项目负责人征集不良信息的，应自征集信息起5个工作日内，向被征信企业及项目负责人发送告知通知。
第十六条被征信物业服务企业、项目负责人及其辖区的物业管理行政主管部门认为其信用信息中存在错误时，均可以向信息征集单位提出书面异议申请，并提供相应证据。
第十七条单位或个人对物业服务企业及其项目负责人的身份信息和业绩信息有异议的，可向信息征集单位提出异议申请，并提供具有法律约束力的证据材料。
第十八条 信息征集单位在接到异议申请后，应及时组织核查和反馈。
经核查，异议信息属信用信息系统处理过程中造成的，应当立即更正；属信用信息提供单位或自行申报人引起的，应当立即通知相关提供人核查并做出解答。
信用信息提供单位或自行申报人应当在接到核查通知的10个工作日内做出答复。
第四章信用行政监管
第十九条物业服务企业及其从业人员信用管理实行信用记分制度。
市、区（县）物业管理行政主管部门可根据信用征集情况实行动态监督管理。
第二十条物业服务企业信用评定基本分为100分，项目负责人信用评定基本分为100分，实行加减分制。
记分周期从每年1月1日至12月31日止。
记分周期期满，重新记分。
新申报的物业服务企业其记分周期自核发物业管理资质证书之日起至本年度12月31日。
记分周期不足3个月的，其当年度记分信息滚入下个记分周期。
第二十一条物业服务企业或从业人员按照市、区（县）物业管理行政主管部门和相关行政主管部门整改要求，在期限内完成整改工作，且未造成社会负面影响的，可考虑不予减分。
同一情形受奖励或处罚的，加减分不累计，以最高分计算。
第二十二条年度信用等级达到最高级别的物业服务企业及其项目负责人，市、区（县）物业管理行政主管部门可以在下个记分周期内给予激励：
（一）可减少日常检查工作的频率；法律、法规、规章未明确规定为实地审查或者实质性审查时，可以适用书面审查；
（二）对申请资质等级评定的，优先审定；
（三）在评比表彰中，予以优先推荐；
（四）法律、法规、规章规定的其他鼓励。
第二十三条依据信用记分结果，市、区物业管理行政主管部门对物业服务企业分别进行如下处理，并在信用信息发布平台上予以公示。
（一）企业减分达到10分时，项目所在区（县）物业行政主管部门、街道办事处责令其限期整改。
整改期间，该企业不得申报各类物业服务示范项目，不予开具诚信证明，并告知企业注册地区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处。
（二）企业减分达到15分时，注册地区（县）物业行政主管部门、街道办事处约谈该企业法定代表人，责令其限期整改。
整改期间不予开具诚信证明，至下个记分周期结束前不得申报各类物业服务示范项目，取消该企业参加行业各类先进评比表彰资格，不得晋升资质等级。
（三）企业减分达到20分时，市物业管理行政主管部门约谈该企业法定代表人；依法核查企业的资质条件，核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书；至下个记分周期结束前，取消该企业参加行业各类先进评比表彰资格，不予开具诚信证明，不得参加物业服务示范项目考评。
第二十四条依据信用记分结果，对物业项目负责人分别进行如下处理，并在并在信用信息发布平台上予以公示。
（一）项目负责人减分达到5分时，由项目所在地区（县）物业管理行政主管部门、街道办事处约谈该项目负责人；
（二）项目负责人减分达到10分时，由项目所在地区（县）项目所在地区（县）物业管理行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案。
（三）单个项目负责人减分达到15分时，注销该负责人的考试合格证书，市物业管理行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在信用信息统一发布平台上进行公示，并减企业5分。
第五章信用信息的披露及使用
第二十五条信用信息的披露方式，包括对企业及其项目负责人信用信息的公示和查询等。
第二十六条物业服务企业及其项目负责人的信用信息由行业协会通过信用信息发布平台或者其他方式向社会公开。
任何单位和个人均可直接查阅公示类信用信息，或者按照信用信息查询的有关规定，查询其他信用信息。
第二十七条查询人在记录信息数据库中查询信用信息时，发布平台保存物业服务企业及其项目负责人信用信息被查询的记录。
查询记录应当包括查询人、查询时间以及累计查询次数等内容。
第二十八条行业协会根据年度信用记分结果，每年评定物业服务企业及其项目负责人的信用等级。
物业服务企业信用等级分为AAAA、AAA、AA、A四个级别，项目负责人信用等级分为☆☆☆☆、☆☆☆、☆☆、☆四个级别。
信用等级评定结果每年1月31日前在信用信息发布平台上对社会公布。
对连续两年以上达到最高信用等级的物业服务企业或项目负责人，由行业协会授牌表彰。
第二十九条 个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以查验和使用本办法中物业服务企业及其项目负责人的信用信息。
第三十条物业管理市场活动中的招标人，可以按照信用信息授权查询潜在投标人最近3年内的信用记录信息，作为资格预审的依据。
第六章附则
第三十一条 市物业行政管理部门可根据实际情况对信用记分项目、加减分标准进行调整。
第三十二条信息提供单位因提供不真实信息侵害他人合法权益，造成经济损失的，应追究其相应的责任。
第三十三条市、区（县）物业管理行政主管部门、街道办事处工作人员在信用信息管理工作中，玩忽职守、弄虚作假或徇私舞弊的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条非本市注册的物业服务企业的信用信息评定情况，由市物业管理行政主管部门每年定期向企业注册地物业管理行政主管部门通报。
第三十四条本办法由市物业管理行政主管部门负责解释。
第三十五条本办法自2011年9月1日起实施。
南京市物业服务企业及从业人员信用记分标准
序号
信用信息描述
记分标准
备注
企业
项目
负责人
一、身份信息
1
物业企业及项目负责人按时完成身份信息电子文档填报
100
100
基础分值
2
未按规定及时变更物业服务企业和项目负责人身份信息的
5
3
减分项
3
提供企业及其从业人员身份信息虚假材料的
10
7
二、业绩信息
4
单个物业项目的服务对象评价为“优秀”（合计得分不超过20分）
2分
3分
加分项
5
获得部级行政管理部门表彰的
7分
5分
6
获得省级行政管理部门或国家行业协会表彰的
5分
3分
7
获得市级行政管理部门表彰的
3分
2分
8
获得区县级行政管理部门或市行业协会表彰的
2分
1分
9
先进事迹被媒体正面报导、表扬，经评审认定的
1分
1分
三、不良信息
10
被市级以上物业管理行政主管部门书面要求整改或通报批评的
5分
3分
减分项
11
未按市级以上物业管理行政主管部门限期要求整改的
3分
2分
12
被行政处罚的
7分
5分
13
被区（县）物业管理行政主管部门书面要求整改或通报批评的
3分
2分
14
未按区（县）以上物业管理行政主管部门限期要求整改的
2分
1分
15
单个物业项目的服务对象评价为“不合格”
2分
3分
16
未按规定执行物业服务重大事项报告制度的
5分
3分
17
发生重大安全生产责任事故的
5分
3分
18
在市级以上重大创建活动中被通报批评的
5分
3分
19
取得资质证书后，降低企业资质条件
5分
—
20
超越资质等级承接物业管理业务
7分
—
21
允许他人使用本企业资质证书的
7分
—
22
未按时办理资质证书变更手续
7分
—
23
聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动
7分
—
24
未按照合同约定提供相应服务的
5分
3分
25
利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，未按规定或约定进行分配
5分
3分
减分项
26
承接物业时，未对物业共用部位、共用设施设备进行交接查验，或不配合交接查验的
5分
3分
27
将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人
7分
5分
28
擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益
7分
5分
29
未按规定退出物业管理项目并做好物业管理相关移交工作的
7分
5分
30
以各种形式阻挠、防碍业主大会、业主委员会筹备或开展工作的
3分
2分
31
未按照规定将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理内公示的
3分
2分
32
阻挠、防碍物业服务第三方咨询评估机构开展工作，或未给予必要配合的
5分
3分
33
未按规定向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、维修资金的收支情况的
5分
3分
34
物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业未立即组织排险，未向业委会或有关部门报告的
5分
3分
35
发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，未进行劝阻、制止、报告的
5分
3分
36
对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的
5分
3分
37
中标通知书发出后，中标的物业服务企业无正当理由放弃中标的；在政府公开招投标平台投标，被评标委员会认定为废标的
3分
—
38
未按照招标文件、投标文件与招标人订立（前期）物业服务合同的，或者订立背离合同实质性内容的协议的
5分
—
39
有明显低价竞争行为，或以明显低于南京市物业服务社会平均成本价格套取中标的；以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；与投标人相互串通投标报价的
5分
—
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