维修部管理手册.doc
《维修部管理手册.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《维修部管理手册.doc（53页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
元弘物业
诚信服务每一刻
郑州元弘物业管理有限公司
维修部工作手册
目录
第一部分组织机构
第二部分岗位职责
第三部分工作流程
第四部分管理制度
第五部分考核检查内容
第六部分保养计划
维修部岗位设置
岗位
人数
主管
1人
助理
1人
电工
1人
水工
1人
综合维修工
2人
岗位职责
维修部主管岗位职责
★岗位：
维修部主管
★上级：
物业总经理
★下级：
维修部成员
◆岗位职责：
1、执行大厦总经理指示，对维修部直接负责，确保所管辖系统设备设施的安全运行是维修部主管的首要任务，对下属人员和所属系统设备负全面的管理责任，要求每天工作内容如下：
⑴大厦主要设备、设施的运行技术状况，发现异常现象，隐患分析原因及时组织维修，保证所管辖系统设备、设施处于良好的技术状态，设备发生故障、突发事件造成不能正常运行时，迅速到现场组织处理,并及时向物业部经理报告（包括：
供电、供水、排水、消防、电梯系统及房屋、墙体、公共道路配套设施等）
⑵检查下属上岗纪律的精神状态（语言、行为、工作规范）发现不良现象立即纠正。
⑶现场督导重要维修工程及改造工程施工，控制工程质量与进度。
⑷实际考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取措施予以纠正。
⑸审阅运行报表，掌握大厦所属管理范围当月能耗状况，在确保设施安全运行的前提下，采取有效的措施降低费用，杜绝浪费，降低大厦的运营成本。
⑹负责制定大厦能源节约计划并落实执行情况。
2、负责对所辖物业的供配电系统、给排水系统、电梯、弱电系统等的运行方式及房屋修缮方案的制定和组织落实。
3、负责对大厦原有设备、设施的改造方案的制定和落实。
4、负责制定大厦所管系统的年度、季、月度的日常大中修计划、维修、保养、工作计划。
并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属、保证工作质量、提高工作效率。
5、负责定期填报“大厦电表抄报汇总表”、“大厦水表抄报汇总表”、协助财务部做好收费工作。
6、切实执行总经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备保养制度，做到“三净”（设备干净、机房干净、工作场地干净），“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气），“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好），严格检查督导下属。
7、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训考核计划（职业道德、物业的服务意识、专业技术知识及操作规范），编制岗位专业人员录用标准。
8、熟练掌握大厦硬件配置的品牌、规格、性能、容量、数量等技术参数，掌握大厦供电（高低压）、供水、消防、的运行原理，负责编制操作流程等安全检查工作。
对实际运营中存在的问题提前进行预防工作，对不合理的配置、布局、操作提出改进方案，在上报公司审核后，组织实施。
9、负责同大厦功能配置运行相关的主管部门的协调配合工作，（供电局、自来水公司、网络公司、电梯维保公司、大厦的承建商、装修公司）确保在大厦运营中得到支持和配合。
10、负责参与组织突发事件应急方案（停水、停电、火灾、地震、冰雹）的编制工作。
并负责组织设备、设施运行失控状况下的应急措施的培训、演练及实施。
11、完成上级交给的其他工作。
◆责任：
1、对维修部所管辖物业设备、设施的安全运行检查操作负责。
2、对维修部的工作目标及完成质量、效率负责。
3、对本部门下属员工的语言规范、行为规范、操作规范的达标情况负责。
4、对突发事件组织及结果负责。
5、对本部门专业人员的职业道德、专业技术的培养、培训负责。
6、对大厦营运中出现故障负管理责任，做到提前预防、果断排除，科学有序的组织。
7、对本部门工作秩序和监督检查的规章制度，实施细则的执行情况负责。
8、对大厦硬件出现故障同主管部门的及时协调负责。
9、对客户投诉的维修项目返修不得超过二次负责。
10、对本部门维修费用的审报、控制、落实负责。
11、对报表中统计数据的准确、上报日期及时负责。
◆权力：
1、对直接下属员工及各项业务工作有指导、组织管理权。
2、对直接下属的工作有监督、检查、考核、资金分配权。
3、对下级岗位调配有建议和任用提名权。
4、对新录用员工有专业技术考核权。
5、有向物业总经理报告权、建议权。
值班电工岗位职责
★岗位名称：
配电值班电工
★直接上级：
维修部主管
◆岗位职责：
1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从主管工作安排。
2、熟练掌握大厦供配电系统设备的配置及运行原理、操作流程。
3、坚守岗位，定期巡视配电机房、发电机房等设施的完好状况。
密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据及填写报表，发现问题及时处理。
4、做好供配电机房、发电机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。
5、严格安全操作程序、报告制度。
发现事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程安全排除故障，并及时填写事故报告及时向上级主管汇报。
6、严格交接班记律，事故不排除不允许进行交接，应上下两班协调工作，一般性设备故障应交待清楚并做好记录，配电设备发生事故时不得离岗。
7、及时接收核销工作单，确保工作完成及时、达到质量标准。
8、如供电局停电，负责及时同供电局联系，做好登记工作，并及时按操作规定启动发电设备。
9、检查大厦配置的仪表、仪器运行情况，确保准确无误，按规定定期抄表（准确及时报主管核对）。
10、严格按照《大厦设备、设施控制管理规定》执行，厉行节约，杜绝浪费能源。
11、完成上级交给的其他工作。
维修电工岗位职责
★岗位名称：
维修电工
★直接上级：
部门主管
★岗位职责：
1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从主管工作安排，除完成日常维修任务外，有计划的承担其他工作任务。
2、熟悉并掌握大厦电器设备的性能、线路走向、开关控制范围。
3、有较强的专业技术水平及处理紧急事故、排除故障的能力，协助主管进行工作。
4、及时完成客户提出的报修要求，不得无故拖单。
5、认真检查设备运行状况，做好设备维修保养工作，并认真填写保养记录。
6、自觉遵守大厦的各种规章制度、安全操作规定。
7、在对突发事故有科学系统的应急方案（停电、电梯困人、火灾等），并能及时、沉着、有序排除故障。
8、有较强的维修技术能力，不断地学习业务技能，不断掌握新技术的推广和应用。
9、认真进行巡视检查，消除事故隐患，发现问题及时排除、上报。
10、积极协调配电工的工作，出现事故时无条件的听从上级领导的指挥与维修。
12、完成上级安排的其他工作。
水工岗位职责
★岗位名称：
维修水工
★直接上级：
维修部主管
★岗位职责：
1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从主管工作安排。
2、熟悉大厦的给排水系统，并保证正常供给，排水畅通，保证在火灾、供水、排水设备设施失灵等应急状况下，准确采用果断处理措施，并负责大厦应急状况下的安全操作培训。
3、负责对大厦内的给排水系统进行检查、维修及保养，严格执行节水计划，杜绝跑、冒、漏、渗现象。
4、当班期间定时巡视检查供排水系统设备、设施，并做好巡检记录。
5、有计划地对给排水系统进行维修、维护、保养。
6、负责处理客户报修的给排水故障。
7、巡检消防设施，确保消防、供水设施处于良好状态。
8、负责专业维修公司对设施维修、保养的监管工作。
9、做好应急（渗水、漏水、污水外益等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修。
10、积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。
11、每月负责对安装计量表的用户定期抄表并上报主管。
12、负责完成上级交给的其他工作。
综合维修工岗位职责
★岗位名称：
综合维修工
★直接上级：
维修部主管
★岗位职责：
1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从主管工作安排。
2、全面负责大厦房屋及公共区域、墙面、门窗、楼梯扶手、地面砖、防水等修缮工作，保持房屋及公共区域处于良好状态。
3、根据客服部的派工单及时安排好施工顺序，不得无故拖单。
4、在保证修缮工程质量的前提下，修旧利废，进行更新改造。
5、熟悉施工前所用材料的使用性能，准确的预算施工耗材，准备所需工具设备。
6、定期检查大厦涉及的墙面、门窗及公共区域完好状况。
对墙面、地板的空鼓、裂缝、脱落现象进行预防和修缮。
7、对空置房屋及时修补完善，对退房客户遗留的装修工程组织拆除工作。
8、局部修补时，对其余部位采取保护性措施，防止任意堆物、堆料损伤完好部位。
9、对所管的房屋及公共区域的修缮，严格按照计划（年、季、月）进行，确保工程质量及进度。
10、熟练掌握学习新型技术和新型材料的推广应用。
11、完成上级交办的其他工作。
第三部分工作流程
维修工作单服务流程
1、客服部接到报修后，须在5分钟内通知维修人员，如遇紧急情况，时间应控制在3分钟内。
2、报单人须将房间号、电话、维修内容向维修人员叙述清楚和完整。
3、在5分钟内客服部与维修人员联系未果，客服人员应联系维修主管进行处理。
4、维修人员接到报修后，应在10分钟内赶到客户处。
特殊情况可延至30分钟。
5、维修人员接到报修后，如遇特殊原因迫使维修停止，须及时向维修主管汇报，并与客服报修人员联系，说明原因。
6、维修部在客户区域进行维修时，如遇困难，应在客户同意的时限内完成工作；在公共区域的维修中，如遇困难，应向上级汇报，在上级批准的时限内完成工作。
7、维修主管应保证维修部常用维修工具和备料齐全。
8、工作结束后，维修人员应向客服部如实反馈完成情况。
9、客服人员及时对维修事项进行回访，不得出现不回访、晚回访、假回访等现象。
日常维修操作的实际细则
一、维修部主管责任：
1、接到综合服务部工作单，立即安排，保证5分钟内维修人员到达现场。
2、如果同时接到多个工作单，应分轻、重、缓、急合理安排，同时2分钟内通知综合服务部。
对暂缓维修的工作单（20分钟内可到达现场的）反馈给客户并承诺到达现场的时间。
主管应合理安排，保证在承诺时间内进行工作。
3、及时询问，检查完单的情况，对反馈的意见进行分析、记录，如出现以下情况应及时采取措施并向上级领导反映。
⑴维修人员无法及时完单（分几种情况）；
A、需设备、设施厂家或商家配合共同完成的工作（空调、宽带、IP、电信、供电部门故障）；
措施：
立即同厂家、商家取得联系，并继续寻找原因，争取以最快的时间进行解决，立即向总经理汇报，并配合客服向客户解释，取得客户的理解与配合。
B、维修人员的技术能力无法达到：
措施：
主管立即到达现场及时处理详细记录，做为员工技术考评、培训的依据。
C、施工的环境条件，不具备：
（1、下雨时无法处理的墙体、窗户渗水问题；2、工作时间内无法进行噪音、油漆操作；3、客户突然改变维修时间）
措施：
⑴同客户约定具体施工的时间，准备工作提前完成，按时操作及时反馈客服；⑵通过客服向客户解释无法立即施工的原因，并约好当日工作时间，准时到达现场；⑶当维修人员到达现场，客户因有事突然改变维修时间时，应让客户在工作单上签定维修时间立即反馈客服，进行详细的记录并在规定时间内提前5分钟与客户联系，询问是否能安排操作。
（2）维修人员未按规定的时间完成工作：
措施：
详细向维修人员了解工作过程，如属操作不熟练，专业技术偏差，一方面进行考核记录，另一方面针对性的培训，或提出人员调整报告。
如属工作态度消极，按公司的质检制度执行。
（3）维修人员服务态度、行为规范引起客户管理人员投诉。
措施：
严格按公司质检制度处罚，并记入考核。
经培训仍达不到工作要求的按公司制度执行。
（4）弄虚作假、隐瞒实情（向客户提出或暗示在工作单上填写违背事实的意见，维修卡、工作单虚报材料消耗的，反馈假信息称客户不在的）。
措施：
客服将安排拜访客户，一经发现按公司制度严格处罚，对耗材维修卡管理、检查不严造成的漏洞，维修主管将一同按公司制度处罚。
4、负责准确编制维修物品使用计划，负责维修材料的合理储备、管理、检查。
⑴因材料储备不足出现短缺，造成工作无法正常进行（包括周六、周日）；
⑵管理混乱，造成工具物品丢失，帐卡与工作量不符。
⑶发现问题未及时汇报、核对进行包庇的。
出现以上问题主管将按公司的规定处罚并应反省纠正。
5、负责检查值班电工工作的合理安排、落实。
⑴设备、设施的安全运行，防范工作的检查。
⑵对大厦硬件运行情况的巡查、记录、汇报工作的规范操作进行检查。
⑶对公共区域设备、设施检查、维修落实情况及其完成状态进行检查。
⑷值班期间对客户服务满意度的情况进行汇总分析。
⑸同其他部门工作配合、协调状况进行检查。
⑹对大厦规定空调、灯光、供水管理进行严格的检查及时上报综合办。
6、负责因设备、设施维修检查造成停水、停电等后果的前期预防工作，提前三天以书面形式上报总经理，以便安排准备工作。
7、检查维修人员修旧利废，节约能源的工作情况、发现问题及时纠正汇报。
二、值班人员的责任
1、服从上级领导的安排，按规章制度要求承担以下责任；
⑴每天21：
00时对大厦公共区域设备、设施进行巡查维护并详细填写巡检记录，发现隐患及时排除，做好记录汇报上级领导。
⑵对设备、设施的安全运行及安全防范工作进行检查，发现问题及时处理，进行详细记录、汇报。
⑶接到客服的报修电话，及时赶到现场维修处理。
⑷配合保洁、秩管等部门的工作。
⑸掌握提高工作效率的工作技巧，一专多能的专业技能，检查中发现问题及时处理。
⑹如实认真填写工作单中的物耗品种、数量更换具体位置。
2、每天下班前填写“维修工作登记表”（附后）。
三、维修人员的责任
1、服从上级领导的工作安排，接到客服部报修后即时至客户处维修；
2、对无法完成的工作，应一方面同客户耐心解释，认真的工作，争得客户的理解，一方面加强自身业务素质的学习，掌握一专多能的工作技巧及技能。
3、对设备、设施存在的隐患及时发现汇报，及时处理（对重大设备设施的检修应尽可能放至周六、周日，但事前应报部门批准）。
4、严格按照安全操作规程实施，对重大设备、设施的检修应提前编制，操作流程首先通过专业技术人员进行审核，由主管签字报物业部经理同意后实施。
消防控制室报修流程
消防报警主机监控实行24小时昼夜运行和值班，全面掌握监视大厦消防安全状况。
正确操作消防主机系统，使之经常处于相应的温度和湿度，并做好日常维护和定期测试检查工作，使设施处于良好的运转状态，如有异常，立即报告部门主管协调维修部进行检修，并做好记录。
日常维修保养由维修部负责
系统维修保养以不影响大厦正常运营为原则，对受影响用户应提前通知；要保证大厦内各报警按钮、消防广播、烟感、温感等消防设备工作正常。
接到火灾自动报警系统报警，立即通知部门主管，并协调巡逻队员赶到现场查明情况，如是误报，清除报警信号。
如确实发生火情，应即按火灾应急预案程序办理。
如为大厦内商户连接的消防主机故障，消防员需即时将维修事项报至客服处，客服将填写好的《消防整改通知单》送至商户处签收，商户须完整填写通知单
所有维修、保养操作均应在值班记录上作详细的记录。
电动设备的日常检修
电动设备的日常检修
一、电动设备的使用与检查
使用电动设备，应做好以下检查，发现问题立即采取措施排除：
1、操作前应先观察三相电源电压是否偏低，三相电压是否一致。
要检查禁锢螺栓有无松动，传动部分有无卡阻，损坏或磨损现象。
2、在操作中应注意观察电流的变化，在起动中和运转后的电动机具、声响和震动是否正常，要检查电动机风叶的工作情况是否良好。
3、开始正常运转后要观察电流是否正常，电动机及其起动设施等有无过热和焦臭气味，应检查各部轴承有无过热现象。
二、电动设备的日常检修
1、磁力起动器、交流接触器、减压起动补偿器、空气开关等的静触电和动触片由于经常离合而产生火花烧毛，容易出现接触不良而过热致使触点烧毁和动触压力片变软、无弹性。
因此对于动作触点应经常检查、研磨、除垢，对由于动触片过热而出现胶质压电木烫焦起泡现象时，应及时修磨，以防动作迟滞。
损坏的零件应及时更换，选用热继电器作为过载保护的设备，应做到有计划的进行检测。
2、经常检查电气仪表有无失效现象，操作开关及保险器具的零部件是否完好。
动触导电体有无过热变质现象。
电气电机设施的金属外壳，接地保护是否完好。
选用的保险丝是否正确，压合是否妥当，发现故障时应及时修好，保证设备正常运用。
3、轴承室有无进水或缺油，有无过热或噪音，传动部分是否良好，如联轴器，金属链条和齿轮有无磨损现象，以及电动机或机具的禁锢螺钉是否齐全，有无松动不合现象，要检查水泵有无漏水，泵轮和风轮有无磨壳现象，并分别针对产生的原因进行修理。
给排水系统的维护与管理
一、给水系统的维护与管理
1、室内给水系统的管理范围
以总计费表为界，界线以为（含计费水表）的供水管线及设备由供水部门负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及管线上设置的地下消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防枪等，由物业部负责维护管理，并接受公安消防部门的检查。
2、室内给水系统的管理内容
⑴防止二次供水系统的污染，对水池、水箱定期消毒，保持其清洁卫生。
⑵对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。
⑶发生漏水、停水故障，应及时抢修。
⑷保持消防水系统的正常工作，并应将系统检查报告送交当地消防部门备案。
⑸室外空间的管道及设备，须定期进行检查和刷防腐涂料，以延长设备的使用寿命，寒冷地区还应注意冬季防冻。
⑹对于临时停用设备和备用设备，要按规定的时间进行使用试验，使设备经常处于备用状态。
⑺检查水泵、电机有无异常声响，如发现情况要及时处理。
对使用到期或过期的残旧设备应及时更换，防止重大事故发生。
二、室内给水系统的管理要求
1、加强配水管网的管理，做好管网的压强，流量测量工作，搞好平差计算和管网分析，全面掌握管网负荷，压力和完好程度。
有计划地调整和更新不合理的管道，充分发挥管网的配水能力。
2、狠抓节约用水，防止跑、冒、滴、渗。
大力宣传节约用水，努力提高水的利用效率；做好供水的计量和收费，定期进行数据的统计和分析，发现异常情况应及时处理；建立责任制，由专人负责日常供水、用水的监督检查，做好巡视工作，保证供水的安全进行，防止大面积跑水事故的发生。
3、搞好供水设备和设施的维护，制定管理办法。
明确规定各项设施、设备的维修周期、技术要求和质量标准，按规定进行设备、设施的检修、改造、更新，定期进行性能测定，保证设备效率。
三、室内给水系统的维护
（一）给水管道的养护及维修
1、给水管道养护
⑴给水管的检查，维修养护人员应对给水系统十分熟悉，经常检查给水管道及阀门（地上、地下及屋顶等）的使用情况经常注意地下有无漏水、渗水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应及时进行维修。
⑵给水管的保温防冻工作。
在每年冬季来临之前，维修人员注意做好室内外管道，阀门消防栓等防冻保温工作。
2、给水管道的维修
⑴管道漏水
漏水是给水管道及配件常见的主要问题。
明装管道可沿管线检查，即可发现渗漏部分，对于埋地直管，首先进行观察，对地面长期潮湿、积水和冒水的管段进行检漏，同时参考原设计图纸和现有的阀门位置，准确确定渗漏位置，进行开挖修理。
⑵管道冻裂
对发生冰冻的上水管道，宜采用浇温水逐步升温或包保温材料的方法，让其自然化冻，对已冻裂的水管，对根据具体情况采取补焊或换管的方法处理。
（二）给水水池、水箱的维护与管理
1、贮水池的情况
根据环保和卫生防疫部门的要求，为确保水池水质，每季度应对水池清理一次，操作要求如下：
⑴准备工作
关闭水池进水阀，安排临时排风设施，临时水源，打开水池井口盖。
⑵清洗操作
当水位降低到1/3时，关闭出水阀，打开底部排污阀，清洗人员从进口处沿梯子下至水池底部，用洁布将水池墙壁和底部擦洗干净、用清水反复冲洗干净，水池顶上要有一名监护人员，负责向水池内送新风，防止清扫人员中毒。
⑶结束工作
清洗结束后关闭排污阀，打开进水阀，打开出水阀，收好清洗工具，将水池进水盖盖上并上锁并做好清洗记录。
2、高位水箱的清洗消毒
高位水箱由于多种原因导致异物侵入而造成水质污染，从而达不到生活用水标准，应半年进行一次水箱清洗工作，每1年进行一次消毒工作。
3、高位水箱渗漏及浮球阀的维修
水箱渗漏的主要原因是产生裂缝，修复裂缝的方法是向裂缝中灌注环氧树脂。
浮球阀关不住的原因主要是胶皮磨损，维修时应更换胶皮垫。
浮球阀不出水的原因主要是挑杆锈蚀，水眼被堵，维修时应除锈眼。
（三）水泵房的管理
水泵房的管理规定
⑴值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏。
⑵经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。
在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋水泵的选择开关应置于自动位置。
⑶生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常起动。
⑷泵房每星期由分管负责人员打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。
⑸按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。
⑹保证水泵房的通风，照明及应急灯的正常使用。
室外给水管道的维护与管理
一、室外给水管道的维护与管理
⑴熟悉室外给水管道的位置及基本布置情况。
⑵检查阀门井的井盖是否严密，防止杂物落入，给修理工作造成麻烦。
⑶每年冬季到来之前，要做好室外管道及设备的防寒保温工作。
对盖不严的阀门井、水表井、消火栓井都应该在井中填以干稻草或其它保温材料，以防将阀门，水表，消火栓等冻给，对设在室外的水龙头，水箱也应保温。
二、室外给水系统的维护
⑴埋设给水管道的地面上下不允许堆放重物，不允许大量放置对水质有严重污染的物质，不允许在地面上盖永久性建筑，作沟渠。
⑵给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、接合井等定期检查。
阀件要定期试水和给转动杆件加润滑油，以保持开关灵活。
阀门、仪表和井梯外表要经常进行除污、除锈处理。
垫片、螺栓、手轮、压盖、井盖、井体等如有损坏应及时修理。
⑶消火栓要按消防部门的规定定期试水以保持其状态完好。
室外用消防器材必须放置在具有明显标志的消防箱内，消防水龙带要保持干燥无损，试水后必须晾晒，各种移动式消防灭火器要设置在明显的地方，定期检查灭火剂是否有效。
三、室内排水系统的管理范围和管理要求
1、室内排水系统的管理范围
室内排水系统由物业部负责，市政排水设施的管理分界如下：
以3.5m路宽为界，凡道路宽在3.5m以上的，其埋设在道路下的市政排水设施由市政工程负责，3.5m以下的由物业部负责，小区内各种地下设施的检查，井盖的维护，由地下设施检查井的产权单位负责，有关产权单位也委托物管公司负责。
2、室内排水系统的管理要求
物业设备管理部门应重视排水设施的管理工作，保证室内排水系统的通畅。
⑴建立巡视工作制度，一般在物管公司的指导下，配备有一定业务能力和经验的工人，对排
升级会员 