某某民俗文化度假村项目可行性研究报告.doc
《某某民俗文化度假村项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某民俗文化度假村项目可行性研究报告.doc（94页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
**鲟鱼溪民俗文化村项目可行性研究报告
目录
第一章总论 1
1.1项目概况 1
1.2项目编制依据 6
1.3编制原则 9
1.4项目建议书编制范围 9
1.5项目建设单位简介 10
1.6综合结论 10
第二章项目建设背景及必要性 11
2.1项目建设的背景 12
2.2项目建设的必要性 14
2.3项目建设的可行性 17
第三章项目建设条件 19
3.1**县概况 20
3.2项目建设条件 23
第四章旅游市场分析与预测 24
4.1国内旅游市场分析 25
4.2旅游市场需求预测 27
4.3淡水名贵鱼市场前景分析 28
第五章项目总体规划 29
5.1项目发展总体定位 30
5.2规划设计原则 30
5.3规划建设思路 31
5.4项目的功能设置 32
5.5平面布局 33
第六章项目用地 34
6.1崇山铺村（松鹤山庄）概况 35
6.2土地现状 35
6.3项目用地 35
第七章建设方案 36
7.1主要建设内容及规模 37
7.2建设目标 41
7.3规划方案 41
7.4配套设施建设 44
第八章名贵鱼养殖工艺及技术 46
第九章节能方案 48
9.1节能设计依据 49
9.2主要节能措施 49
第十章环境保护 51
10.1评价依据 52
10.2生态环境现状 52
10.3建设期间环境的影响及保护措施 52
10.4营运期间的环境影响及保护措施 54
10.5结论 57
第十一章营销策划方案 57
11.1营销目标 58
11.2市场营销措施 58
第十二章安全、卫生与消防 59
12.1安全管理方案 60
12.2职业安全与卫生 63
12.3消防 66
第十三章项目实施进度及组织管理 66
13.1项目实施进度 67
13.2项目组织管理 67
13.3人力资源配置 70
13.4人员培训 70
13.5工作制度 71
第十四章投资估算与资金筹措 71
14.1投资估算的范围 72
14.2建设投资估算的主要依据及方法 72
14.3投资估算构成及资金来源 73
第十五章财务评价 73
15.1评价依据 74
15.2项目收入分析 75
15.3运营成本与总成本 77
15.4所得税 79
15.5利润与利润分配 79
15.6盈利能力分析 79
15.7偿债能力分析 79
15.8财务生存能力分析 80
15.9财务评价结论 80
15.10不确定性分析 81
第十六章效益分析 83
16.1生态效益 84
16.2经济效益 84
16.3社会效益分析 85
第十七章风险分析 87
17.1政策风险 88
17.2市场风险 88
17.3技术风险 88
17.4社会风险 89
17.5管理风险 89
第十八章结论与建议 89
18.1结论 90
18.2建议 90
湖北广益投资咨询有限公司
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
**鲟鱼溪民俗文化村
1.1.2项目性质
新建
1.1.3建设地点
湖北**县**镇崇山铺村
1.1.4建设规模及内容
项目区为崇山铺村全域，版图面积6.6平方公里。
主要建设内容包括：
名贵鱼科研基地、民俗博物馆、配套基础设施、旅游服务、生态农业等五个部分。
1、名贵鱼科研基地
新建中华鲟养殖展示馆360平方米、科研综合楼1500平方米、名贵鱼养殖观赏池50000平方米（60亩）、廊式观光走道1500米、停车场1500平方米，小型停车场1500平方米，排水渠850米。
利用松山铺水库自然资源，打造水上娱乐设施。
新建漂浮式游泳道3条1500米、漂浮式游泳池1个4000平方米、水上漂流冲浪等游乐设施10组、人工沙滩500平方米、休息亭300平方米，新建水库空中滑索1组。
2、民俗博物馆
①维修原生态民居
维修原生态民居院落4处，每处约10家，共计5000平方米，房屋维修30000平方米，村落环境整治，沿途设12个休息亭，恢复传统作坊设施10处，原始梯田修复300亩，恢复打虎场建筑、村姑打虎塑像，道路。
鸭龙潭：
新建鸭龙潭栈道、观景台、护栏；
仙人撒网：
修复仙人撒网古石道、撒网台、茶亭；
袁姑寨：
恢复袁姑寨寨门建筑、寨墙等，新建广场、道路；
青龙潭：
修复青龙潭古桥，新建栈道、瀑布观景台、休息亭等；
开元寺：
新建开元寺休息亭台、活动场所硬化、排水，硬化道路2000平方米，景点内水泥步行道6500平方米。
整修村民房屋，对环库居民房屋统一装修，提档升级，共计150户建筑面积30000平方米，按徽派建筑进行室外美化亮化。
3、景区基础设施
新建门楼2个、停车场9733平方米，松鹤印象文化广场3000平方米、改扩建环库沥青公路5000米、引水渠1100米、景区水泥公路6500米，新建人行步道5500米，供水设施一套、截污排污管网及污水处理设施一套、供电设施，新建景区公共厕所10座，新建桥梁3座、配套完善便道及绿化。
4、旅游服务设施
新建商业建筑面积12600平方米，其中：
别墅150栋，宾馆2000平方米、会所1800平方米、竹木茅草屋800平方米、美食街2000平方米，将75户民房改农家乐，并进行室内装修补贴，对居住环境进行综合整治、购置电动车5辆、小型观光车20辆。
5、生态农业
新建农产品采摘加工园，采用传统耕作方法种植茶叶果蔬，供游客观光采摘或代劳采摘。
新建农产品采摘体验园400平方米、加工体验园1200平方米、硬化便道800米，建排水设施、水利发电站、沼气池。
游客参与蔬果加工、手工磨油、石磨碾谷、泉水酿酒、土锅制茶、食品烹调、捕鱼加工等体验项目。
新建展示及包装用房300平方米，创建独立商标，精装出售农产品，建设大型沼气池一座，
发展循环经济。
6、主要技术经济指标
表1主要技术经济指标表
序号
工程费用
指标单位
数量
备注
一
名贵鱼科研基地
1
科研综合楼
m2
1500.00
2
展示馆
m2
360.00
3
观光走道
m
1500.00
4
养鱼池
m2
50000.00
5
小型停车场
m2
1500.00
6
排水渠
m
850.00
7
游泳道
m2
4500.00
8
游泳池
m2
4000.00
9
水上游乐设施
项
10.00
10
人工沙滩
m2
500.00
11
休憩亭
m2
300.00
12
空中滑索
项
1.00
二
民俗博物馆
1
维修民居院落
m2
5000.00
2
民房屋维修
m2
30000.00
3
民居区环境整治
项
1.00
4
休闲亭
座
12.00
5
传统作坊恢复
处
10
6
原始梯田修复
亩
600
7
打虎场
项
1
民居修复、村姑打虎塑像、道路建设、沿线休息亭
8
鸭龙潭
项
1
9
仙人撒网
项
1
10
袁姑寨
项
1
11
青龙潭
项
1
12
开元寺
项
1
13
开园寺道路
m
2000.00
14
景点内水泥步行道
m
6500.00
1.5米宽
15
恢复风貌
户
150.00
三
景区基础设施
17735.34
1
门楼
座
2.00
2
停车场
m2
9733.34
3
文化广场
m2
3000.00
4
环库沥青公路
m
5000.00
7米宽
5
引水渠
m
1100.00
6
景区公路
m
6500.00
5米宽
7
硬质步行道
m
5500.00
8
供水设施
项
1.00
9
污水处理
项
1.00
10
园区供电
项
1.00
11
桥梁
座
3.00
四
旅游服务设施
1
别墅
栋
150.00
2
宾馆
m2
2000.00
3
会所
m2
1800.00
5
茅草屋
m2
800.00
6
美食街
m2
2000.00
7
民房改农家乐
户
75.00
8
电瓶车
辆
5.00
9
小型观光车
辆
20.00
五
生态农业
1
便道硬化
m
8000.00
0.9米宽
2
采摘体验园
亩
400.00
3
加工体验园
m2
1200.00
4
展示及包装
m2
300.00
5
仓储
m3
300.00
6
排水设施
项
1.00
7
水力发电
项
1.00
8
沼气池
项
1.00
1.1.5技术支撑
以水利部水工程生态研究所技术，利用崇山铺优质的山泉水，养殖中华鲟鱼、杂交中华鲟鱼等高端鱼类，供研究、观赏、食用，结合当地的生态优势进行旅游开发，
1.1.6土地利用
项目总用地面积7200亩，其中：
永久性商住用地面积260亩；永久性公共用地60亩；项目流转茶园果园及林地承包经营权面积6880亩。
1.1.7项目建设工期
本项目建设工期为60个月，2017年5月至2022年5月，分五期建设。
具体工期安排：
2017年5月--2018年4月。
主要建设名贵淡水渔研究园，高端鱼观赏园。
高品质淡水鱼的工厂化繁、养殖研究。
完成项目投资7268万元。
2018年5月--2019年4月。
建设景区内道路，扩建繁、养殖鱼池，修建苗种生产及配套设施，新建餐饮、休闲娱乐设施，新建综合楼、饲料库、成品库等。
完成项目投资13600万元。
2019年5月--2020年4月。
对水库周边的农房进行改造，修复部份原生态梯田，完成项目投资4300万元。
2020年5月--2021年4月。
维修原生态的农耕民居，建设民俗博物馆；完成原生态梯田修复。
完成项目投资5400万元。
2021年5月--2022年4月。
旅游观光园、乡野度假村，会所式宾馆、别墅、亭阁、栈道、楼台，扩建库房、鱼池，建设淡水成品鱼加工生产线，完成项目投资8232万元。
2022年5月项目竣工并开园运营。
1.1.8总投资估算及资金筹措
项项目总投资38800万元，其中工程建设费29331万元，工程建设其它费5691万元，预备费1466万元，建设期利息2312万元。
1.1.9项目经济效益分析
项目达纲年可实现营业收入5112万元，达纲年总成本为2723.6万元，达纲年净利润为1662万元，投资收益率为6.5%。
项目税后财务内部收益率6%，税后财务净现值（Ic=6%时）1610万元，投资回收期为15.51年；资本金财务内部收益率为11.1%；可见，项目经济效益较好。
1.2项目编制依据
1、相关法律法规参考
《中华人民共和国城乡规划法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国农村土地承包法》；
《中华人民共和国水土保持法》；
《中华人民共和国农业技术推广法》；
《中华人民共和国食品安全法》；
《中华人民共和国水法》。
《中华人民共和国森林法》；
《中华人民共和国旅游法》。
2、相关政策文件
2007年-2016年中央一号文件；
国务院办公厅《关于加快转变农业发展方式的意见》（国办发〔2015〕59号）；
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
国务院《关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）；
国务院《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）；
国家旅游局《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》旅办发〔2012〕280号
《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》；
《国民旅游休闲纲要（2013－2020年）》；
《长江中游城市群发展规划》（2015年4月）；
《全国农村经济发展“十三五”规划》；
国家发展和改革委员会《大别山革命老区振兴发展规划》；
农业部、国家发展改革委、国土资源部、住房城乡建设部、水利部、文化部、中国人民银行、国家税务总局、国家林业局、国家文物局、国务院扶贫办《关于积极开发农业多种功能，力促进生态农业休闲观光发展的通知》（农加发〔2015〕5号）；
《农业基本建设项目管理办法》农业部令第39号；
《现代农业综合示范基地建设方案和项目管理办法》；
农业部《无公害食品:
淡水养殖用水水质（NY5051-2001）》；
农业部办公厅《关于开展2015年全国水产健康养殖示范创建活动的通知》（农办渔【2015】15号）；
国家农业综合开发办公室关于印发《2016年国家农业综合开发产业化经营项目申报指南》的通知（【2015】68号）。
3、地方规划
湖北省人民政府关于国家长江经济带发展战略的实施意见（鄂政发〔2015〕36号）；
《湖北长江经济带开放开发总体规划》；
《湖北省农村经济发展“十三五”规划》；
《武汉城市圈区域发展规划（2013-2020年）》；
《湖北省现代农业发展规划（2013—2017年）》（鄂政办发〔2013〕73号）；
《湖北省生态农业休闲观光发展总体规划（2013—2020）》【鄂农发（2014）9号】；
《大别山片区区域发展与扶贫攻坚规划（2011-2020年）》；
《湖北大别山革命老区经济社会发展试验区建设规划（2011—2020年）》；
《湖北省文化产业发展战略规划（2014-2020）》；
省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见鄂政发〔2015〕17号
《湖北省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
《**国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
《**城市总体规划（2012-2030）》；
《**旅游发展规划（2012-2025）》；
《**县城乡总体规划（2013-2030）》；
《**县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
中国农业观光园发展研究报告（2007）
项目建设单位提供的相关资料、协议、资质、证书。
1.3编制原则
1、坚持政策为纲原则。
认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
2、坚持因地制宜原则。
充分利用建设地现有的自然资源条件，将当地的自然资源条件和社会条件均纳入到设计方案，进行充分论证，减少盲目投资，提高投资效益。
3、坚持前瞻性与经济性相结合的原则。
做到小心求证、大胆预测、科学规划，理智地进行项目设计，为区域未来发展留下足够的提升空间；同时充分考虑市场需求、旅游者行为特征，最大限度地增加游客旅游消费和市场收益，提高旅游开发的经济效益。
4、坚持持续发展的原则。
立足在追求经济、社会、生态三大效益动态平衡可持续发展的基础上，使旅游与自然、文化和人类的生存环境构成一个整体，坚持保护优先、科学利用、精心设计的发展理念，营造绿色环保、和谐发展、低碳旅游的生态环境。
1.4项目建议书编制范围
本研究报告对项目建设的背景、必要性、可行性及建设条件进行了调查、分析和论证；对市场需求情况进行分析和预测；提出规划总体布局和建设方案；对环境保护、节约能源、安全、卫生、消防等方面提出建设措施；对社会影响和项目风险进行分析；对工程投资经济效益和社会效益作出总的评价。
1.5项目建设单位简介
湖北银河生态渔业有限公司于2016年3月成立，办公地点设在**县**镇崇山铺村。
公司法人代表：
潘小兵。
注册资本：
3000万元
经营范围：
淡水鱼及水产品养殖、加工、销售；蔬菜种植、加工、销售；农业休闲旅游观光服务。
公司是集高端淡水鱼科研、繁殖、养殖、旅游观光、休闲娱乐为一体的特色产业企业，以绿色、原生态、健康无公害为理念，以营造回归自然、贴近真实、还原乡土的朴素氛围为已任。
主要股东组成：
企业法人股东3个，自然人股东5人。
公司现有员工65人，其中1人享有国务院院士级别津贴，2位水产养殖专家，3名知名企业家，5人具有高级职称，13名具有大学本科及以上学历的工程技术管理人员。
公司产业园在崇山铺村松山铺水库上游的季陵沟流域的大峡谷中，以生态养殖中华鲟等名贵鱼为主，供研究、观赏、垂钓。
公司致力于开发崇山铺村天然的旅游资源，规划建设**鲟鱼溪民俗文化村，将分步建设公路、供电、供水、松鹤印象文化广场、停车场等基础设施，建设宾馆、会所、水上乐园、民居别墅群等接待设施，修复具有原生态的梯田、民居院落、景点。
规划分三期建设。
公司秉持全新的理念，以实现盘活旅游、激活经济、村企双赢的美好愿景，把山里人的真诚、乡村人的厚道、农家人的淳朴展示给社会。
1.6综合结论
**鲟鱼溪民俗文化村建设项目，是以大山河谷自然风光为基底，以珍贵鱼类、古朴村落、原始梯田、生态耕作等展示传统农耕文化。
利用天然优质山泉水，开发集鲟鱼研究、名鱼观赏、村落观光、戏水娱乐、休闲度假、康体养生、美食品尝、农作体验、农特产品销售等于一体的观光旅游项目。
项目建设将全面展示大别山深处的民风民俗，填补大别山乃至长江中游地区古文化旅游项目的空白，成为**县全域旅游的亮点，成为鄂皖两省交界处的知名旅游地。
项目既能促进**县旅游业的快速发展，又能扩大当地农民就业增收，发展循环经济。
项目建设的生态效益、经济效益和社会效益都好！
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景
改革开放以来，我国旅游业每年以20%的速度增长。
旅游业已成为国民经济中最具发展活力的行业之一。
早在1998年中央经济工作会议作出了将旅游业列为国民经济新的增长点的重大决策。
2000年初全国旅游工作会议明确提出把我国建设成为世界旅游强国的宏伟目标。
国务院《关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）提出：
推动旅游产品多样化发展。
实施乡村旅游富民工程。
开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动。
在妥善保护自然生态、原居环境和历史文化遗存的前提下，合理利用民族村寨、古村古镇，建设特色景观旅游村镇，规范发展“农家乐”、休闲农庄等旅游产品。
积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。
《国民旅游休闲纲要（2013—2020年）》强调，推进国民旅游休闲基础设施建设。
加强环城市游憩带、特色旅游村镇建设，营造居民休闲空间。
加强国民旅游休闲产品开发与活动组织。
鼓励开展城市周边乡村度假，积极发展自行车旅游、自驾车旅游、体育健身旅游、医疗养生旅游、**冰雪旅游、邮轮游艇旅游等旅游休闲产品，弘扬优秀传统文化。
开发农村居民喜闻乐见的都市休闲、城市观光、文化演艺、科普教育等旅游休闲项目，满足广大群众个性化旅游需求。
《**旅游发展规划（2012-2025）》提出，构建以文化为魂，生态为本的旅居城市。
**旅游发展的资源优势在于大别山片区优良的生态自然环境和当地深厚的禅宗文化底蕴。
**县地处大别山腹地，富集了众多资源，是黄冈发展生态旅游、乡村旅游的核心区。
2013年县委、县政府出台了《加快旅游产业发展的意见》，对旅游进行总体的部署和安排，提出全地域、全时段、全面融合的旅游建设，逐步建成旅游强县、旅游标准化示范县，最终实现“中国**之乡”、“中国漂流之乡”、“中国最美休闲乡村”的目标。
未来五年，是中国全面建成小康社会的决定性阶段。
中央把解决“三农”问题作为全面建设小康社会的大事，摆在更加突出的位置。
当前农业和农村发展已进入一个新的历史阶段，农业形势发生很大变化，调整优化农业产业结构，大力发展优质农产品生产已成为当前和今后农业工作的中心任务。
农业观光源于上世纪30年代的一些西方国家，90年代开始在我国应运而生。
观光农业主要有两种形式：
一种称作市民农园，农家将部分土地出租给城市居民业余耕作，市民可以自己动手，种菜、施肥、浇水，进行农田管理同时还可以进行垂钓，还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动；另一种称作农业公园，市民只要买一张门票，就可以自由自在地在公园里观光，看看碧绿的蔬菜，闻闻芳香的鲜花，采摘鲜嫩的水果，净化心境，在河边垂钓，临走时，还可以得到一袋自己采摘的新鲜农产品和鲜活的鱼。
观光农业是为满足人们对精神和物质需求而开展的、可吸引游客前来观、赏、习、品、考、钓、书、画、摄、购的农业，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。
建设观光农业游览基地及项目，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休憩健身的场所和农业深层次开发的样板，从而促进当地绿色生态农业产业的发展。
目前，发展观光农业已成为一种世界性的潮流。
湖北银河生态渔业有限公司为响应**县委、县政府决策，选址在**镇崇山铺村建设鲟鱼溪民俗文化村。
项目以松山铺（松鹤山庄）为依托，充分利用“打虎场”、季陵沟等俊俏山脉，龙潭河优质水源和古朴村寨的优势，把原生态乡村观光旅游和高品质淡水鱼繁养殖，品尝、观赏、垂钓与享受风味农家餐饮等悠闲娱乐服务业有机结合，促使水产养殖产业链分别向水产加工业、水产休闲娱乐业延伸，打造乡村休闲旅游度假景区，为**旅游增加新亮点，带动**县城南一带旅游业进一步发展；使崇山铺村及周边村尽快脱贫致富，早日步入小康之道。
本项目定位于现代农业、生态旅游,使之成为集现代化、集约化、产业化一体的绿色无公害水产品开发，精品乡村旅游示范基地，填补大别山旅游乃至长江中游地区生态旅游、农家乐的空白。
2.2项目建设的必要性
1、项目建设是落实国家关于促进旅游业发展政策的具体举措
《国民旅游休闲纲要（2013－2020年）》提出，大力推进国民旅游休闲基础设施建设。
鼓励社会力量投资建设旅游休闲设施，开发特色旅游休闲线路和优质旅游休闲产品。
国家旅游局（《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》旅办发〔2012〕280号）指出，鼓励民间资本投资旅游业，如合理开发旅游资源，经营、管理旅游景区，开发旅游产品、经营旅游车船业等，切实将民间资本作为旅游发展的重要力量。
国务院《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）提出，要增强旅游发展动力，扩张旅游发展空间，加强旅游基础设施建设。
国务院办公厅印发的《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中强调，实施旅游基础设施提升计划，改善旅游消费环境。
实施旅游投资促进计划，新辟旅游消费市场。
实施旅游消费促进计划，培育新的消费热点。
提升特色旅游商品、积极发展老年旅游、支持研学旅行发展、积极发展中医药健康旅游。
实施乡村旅游提升计划，开拓旅游消费空间。
包括坚持乡村旅游个性化、特色化发展方向、完善休闲农业与乡村旅游配套设施、开展百万乡村旅游创客行动、大力推进乡村旅游扶贫等。
本项目的实施，完全符合上诉国家关于发展旅游业的政策，是落实这些政策的具体体现。
2、项目建设是满足人们休闲娱乐、陶冶情操的需要
随着国民经济的快速发展，人们的生活水平得到了极大的提高，人的需求从基本的物质生活方面越来越集中到娱乐和精神层面。
旅游度假已成为一种时尚，是人们在紧张工作之余回归大自然进行一种释放。
同时，体验经济已经逐渐成为继农业经济、工业经济和服务经济之后的一种主导型经济形态，越来越多的消费者渴望得到体验，顾客每一次购买的产品或服务在本质上不再仅仅是实实在在的商品或服务，而是一种感觉，一种情绪上、体力上、智力上甚至精神上的体验。
民俗文化村是旅游业充分发展的产物，是作为人们求新、求异、求奇
升级会员 