房地产估价课程设计.docx
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房地产估价课程设计
答辩成绩设计成果成绩总成绩
山东建筑大学
课程设计成果报告
题目：
课
程：
房地产估价
院
（部）：
管理学院
专
业：
工程管理
班
级：
093班
学生姓名：
孟凡海
学
号：
2009021107
指导教师：
赵雷
完成日期：
2013.1.3
燕山立交桥西侧某办公楼项目
房地产估价报告
项目名称：
燕山立交桥西侧某项目土地价值评估
委托人：
鲁商置业有限公司
估价机构：
重庆鑫贯投资有限公司
注册房地产估价师：
周泉
估价作业日期：
2013年12月29日至2014年1月3日
估价报告编号：
山建大房估报字（2013）第1106001号
第1页
一、致委托方函---------------------------------------3
二、估价师声明---------------------------------------4
三、估价的假设和限制条件---------------------------------5
四、估价结果报--------------------------------------6
（一）委托方-----------------------------------------------------6
（二）估价方-----------------------------------------------------6
（三）估价对象---------------------------------------------------6
（四）估价目的---------------------------------------------------7
（五）估价时点---------------------------------------------------7
（六）价值定义---------------------------------------------------7
（七）估价依据---------------------------------------------------8
（八）估价原则---------------------------------------------------8
（九）估价方法---------------------------------------------------9
（十）估价结果---------------------------------------------------9
（十一）估价人员---------------------------------------------------9
（十二）估价作业日期-----------------------------------------------9
（十三）估价报告应用的有效期---------------------------------------9
五、估价技术报告------------------------------------9
（一）个别因素分析-------------------------------------------------
（二）区域因素分析-------------------------------------------------9
（三）市场背景分析-------------------------------------------------
（四）最高最佳使用原则---------------------------------------------10
9
9
（五）估价方法选用-------------------------------------------------10
（六）估价测算过程-------------------------------------------------10
（七）估价结果-----------------------------------------------------17
六、附件-------------------------------------------------18
七、课程设计心得体会------------------------------------19
第2页
致委托人函
鲁商置业有限公司：
受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对地位于济南燕山
立交桥西侧，经十路北面的土地价值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让
手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析
现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格
因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障
碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2013年12月29日可能实现的市场价
值为:
人民币叁仟陆百肆拾叁点叁伍人民币万元，单价为贰拾伍点零伍万元每亩。
重庆鑫贯投资有限公司（盖章）
法定代表人签字（盖章）：
2014年1月3日
第3页
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。
6.本报告仅为委托方以位于济南市历城区临港开发区的厂区土地使用权进行转让，确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。
7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。
若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。
如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。
8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本估价报告估价结果为估价对象于2013年1月3日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。
10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。
12.根据济南市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。
13.参加本次估价的注册房地产估价师：
房地产估价师：
签名：
第4页
估价的假设和限制条件
（一）估价的假设条件
1.委托方合法取得土地，并支付有关税费，并以所确认的土地用途（商业用地）评估估价对象的价值。
2.本报告以估价对象在估价时点（2013.6.17）处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。
3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。
5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。
6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。
7．假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。
8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。
（二）估价的限制条件
1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。
2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
第5页
估价结果报告
（一）委托方
单位名称:
鲁商置业有限公司
注册地址:
济南市历城区临港开发区
（二）估价方
单位名称:
重庆鑫贯投资有限公司
注册地址:
重庆
估价资质：
建设部房地产价格评估壹级资质
（三）估价对象
1.权属状况
燕山立交桥西侧某项目的土地用地为政府所有。
2003年11月估价对象取得《国有土地使用证》，商业用地土地面积为1000平方米，商业用地土地使用者为鲁商置业有限公司。
名称：
鲁商置业有限公司土地使用权；
2.查勘现状
坐落:
济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于一类地价区。
四至:
根据《国有土地使用证》，东至凤岐路，南至《民主与法制》杂志社;西
至丰展特家具厂，北至山东建筑大学教授花园居住小区。
土地面积及使用年限:
该地块总面积1000平方米,土地用途为商业用地,总容积率小于等于2.0。
出让年限自2002年1月1日至2052年1月1日，出让年限为50年，截止估价试点2013年1月3日，尚余40.5年；
建筑面积：
根据委托方提供的有关资料知，建筑面积为2500平方米。
产权性质及出让条件:
土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:
即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。
委托方持有《国有土地使用证》。
3.周边环境
估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路北面，向南距离经十路约100
米，东临凤岐路。
估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。
估价对象附近有山东建筑大学、《民主与法制》杂志社、丰展特家具厂，北侧为
山东建筑大学教授花园居住小区。
估价对象周边有115、116、136、317路等多条
公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。
近期随着济南奥体中心的兴建及BRT高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进
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一步的完善。
（四）估价目的
本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。
（五）估价时点
本报告的估价时点为2014年1月3日。
（六）价值定义
此次评估的价格是评估对象在2014年1月3日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。
根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指济南市历城区临港开发区鲁商置业有限公
司厂区商业用地土地使用权满足合法原则下的土地使用权熟地现值.根据委托方提供的资料,办公楼的建筑面积为2500平方米,土地面积1000平方米.本报告设定估价对象在合法前提下,公楼的建筑面积为2500平方米,土地面积1000平方米。
基础设施开发程度设定为“五通一平”,总容积率小于等于2.0,用途为商业用地。
本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。
（七）估价依据
1.国家及济南市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国房地产管理法》
（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（5）山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件
（6）济南市人民政府和济南市国土管理局颁发的有关文件
（7）国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》（试行）
（8）国家土地管理局颁发的《关于印发＜土地估价报告规范格式（1996）的通
知》
（9）委托方与本估价机构签订的土地估价委托书
2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料
（1）《济南市国有土地使用权出让合同》
（2）《国有土地使用证》
（3）委托方企业法人营业执照副本；
（4）委托方提供的其他相关资料。
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3.估价人员实地查勘所获取的资料
4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料
（八）估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
公平原则：
要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象
房地产的价格。
合法原则：
以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。
最高最佳使用原则：
以估价对象的最高最佳使用为前提。
替代原则：
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则：
估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。
（九）估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,
根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地
使用权估价的基本方法。
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交
易价格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况,时间
因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。
成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正
常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法房地产在估价时点的
积算价格＝房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成
本—建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧）
对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格.
（十）估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合
理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对
影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2013年1月3日可能
实现的市场价值为:
3643.35大写金额:
叁仟陆百肆拾叁点叁伍人民币万元，单价为贰拾伍点零伍万元每亩。
（十一）估价人员
估价人员：
周泉
（十二）估价作业日期
2013年12月28日至2014年1月3日。
第8页
（十三）估价报告应用的有效期
估价报告应用的有效期自2014年1月3日起原则上为一年。
本估价报告出具
之日起至2015年1月3日止。
但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不
超过半年，如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。
估价技术报告
（一）个别因素分析
此办公楼坐落于济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价
对象用地属于五类地价区。
四至:
根据《国有土地使用证》，东至凤岐路，南至《民主与法制》杂志社;西
至丰展特家具厂，北至山东建筑大学教授花园居住小区。
土地面积及使用年限:
该地块总面积为1000平方米,土地用途为商业用地,总容积率小于等于2.0。
出让年限自2003年1月1日至2052年12月30日，截止
2014年1月3日，尚余40.5年；
建筑面积：
根据委托方提供的有关资料知，建筑面积为2500平方米。
产权性质及出让条件:
土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:
即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。
委托方持有《国有土地使用证》。
（二）区域因素分析
估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段，向南距离经十路约100米，东临凤岐路。
估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。
估价对象附近有山东建筑大学、《民主与法制》杂志社、丰展特家具厂，北侧为
山东建筑大学教授花园居住小区。
估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。
近期随着济南奥体中心
的兴建及BRT高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。
（三）市场背景分析
随着2010年全国十一运会在济南的成功举办以及济南建设东部新城政策的实
施,济南东部地区以及全运会场馆周围地区的交通条件得到了极大的改善，基础
设施也得到了极大的完善。
十一运会的主场馆和分场馆都在经十路上,主场馆在本
第9页
地块以西,分场馆在本地块以东,该评估地块的交通条件非常便利，周围的基础设施也比较完善。
（四）最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象
产生最高价值的使用，本估价对象位于济南东部产业带,东临凤岐路,南靠经十路,北依历城商业园。
根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为商业用途开发建设最为有效。
（五）估价方法选用
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法.
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交
易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值.
成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。
房地产在估价时点的积算价格＝房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成本—建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧）
对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。
（六）估价测算过程
1.市场比较法
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交
易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间
因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理
以确定估价对象现值。
（1）选择三个与估价对象的用途相近（同）、交易类型相同、区域及个别因
素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地
产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。
由于估价对象周边新建出售的
写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。
具体实例如下：
实例A：
三发大厦
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位于济阳县开元大街100号。
三发大厦左邻济阳城建局，其商业、办公气氛
主要受开元大街众多商务大厦影响。
公共配套、基础设施齐全。
交通便利，有1
路、2路、5路、7路到达，距纬一路较近。
项目占地4000㎡，总建筑面积18000㎡。
建筑共6层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。
抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央
空调。
物业管理费拟定为10元/㎡·月。
2010年1月的市场价格为6000元/㎡。
实例B：
柳州市国土资源局
位于广西柳州市柳东新区柳东大道23号，宗地四至：
东临三门江国家森林公园，南邻住宅用地，西临东环大道，文昌路，北临住宅用地。
地段商业气氛较好，
公共配套、基础设施齐全。
公交线路有110路、111路、106路、112路、2等。
资源局为建成并已使用项目，共地上10层，地下3层，土地规划用途为居住和商
业。
商业部分名称为柳东购物城，现正在招商。
项目占地6500㎡，总建筑面积48·000㎡。
建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。
公共部分精装修，淡绿
色玻璃外窗，采用中央空调系统。
办公物业管理费为23元/月·㎡，由专业物业
管理公司进行管理。
2009年1月写字楼的市场价格为12000元/㎡。
实例C：
福道家园
福道家园位于莱山区绿色家园以西500米，距离迎春大街和港城东大街仅两分钟车程，交通十分便利，繁华近在眼前。
项目远山近湖，高处可见海景。
福道家园项目总建筑面积6.6万平米，用地面积共计2.41公顷，绿化率近40%，共设计8栋住宅，两梯两户、纯板式高层设计，户型面积89至190平米不等，两室两厅到四室两厅。
南北通透，明厨明卫，双阳台设计，生活品质在不经意间悄
然提升，是莱山区不可多得的优势户型。
2012年，烟台市认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，全市房地产市场运行总体上朝着调控目标发
展。
预计2012年,我市房地产市场总体上呈现平稳运行状态，价格波动幅度不会很大。
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（2）编制比较因素条件说明表
估价对象与可比实例的比较因素条件详细见下表
表一
比较因素条说明表
比较因素
估价对象
实例A
实例B
实例C
交易地价
待估
1.25
1.2
1.2
（万元/㎡）
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易日期
2012.1
2010.1
2009.1
2009.1
基础设施状况
齐全
齐全
齐全
齐全
区
位置
经十东路
济阳县开
广西柳州市
莱山区绿
域
燕山立交桥
元大街
柳东新区柳
色家园以
因
东大道23号
西500米
素
公共设施状况
较齐全
齐全
齐全
齐全
交通设施状况
较优
较优
较优
较优
商服繁华程度
繁华
繁华
繁华
繁华
比较因素
估价对象
实例A
实例B
实例C
个
临街状况
二面临街
二面临街
二面临街
二面临街
别
临街道路情况
文化东路、
开元大街
东临三门江
莱山区绿
因
燕子山路
国家森林公
色家园以
素
园，南邻住宅
西500米，
用地，西临东
距离迎春
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