销售策划招商代理合同权威版.doc
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********项目工业物业
全程营销代理合同
（莫智荣律师独家版本）
甲方：
******
现址：
******
电话：
******
乙方：
******
地址：
******
电话：
******
甲方现委托乙方担任甲方拟开发之***项目工业物业的全程策划、广告设计、招商执行及销售代理服务工作；为明确双方责权利，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，本着平等、公正、互利的原则，经双方友好协商，达成本协议，以资共同遵守。
一、项目名称及位置
******工业物业项目（******总部基地）全程策划、广告设计、招商执行及销售代理服务；本项目位于******（具体位置以甲方提供的资料为准）。
二、策划及销售代理期限
本项目代理期限分为以下两个阶段同步实施：
1、第一阶段（物业前期策划及包装阶段）：
自本协议正式生效之日起至代理物业开盘销售之时止；
2、第二阶段（物业销售代理期）：
暂定从2013年1月1日起至2015年4月1日止，共27个月（具体的起止时间以实际发生时间并由甲方最后书面认定为准）。
本协议签订后，乙方即全面开展本项目物业策划工作，及时组织专案人员按协议约定的工作内容开展项目销售代理的运作和执行工作。
3、销售范围为：
1、******全部未售工业物业。
4、考核目标为：
自启动销售工作之日起至本物业项目（含车位）销售率达90%时止；代理期销售目标考核计划为：
甲方按每三个月作为一个考核周期进行考核。
阶段序号
考核周期
销售目标计划（万元）
销售比例（90%）
计划编制说明
1
2013.1.1
至
2013.4.1
依据《价格体系表》按对应比例制定
8%
工程全面启动，进入销售启动期。
由于签约及市场前期准备，本周期考核可相应调整。
调整方式为本周期未完成的考核任务自动增加到下期考核任务中且不可再做任何周期的考核任务调整。
2
2013.4.1
至
2013.7.1
依据《价格体系表》按对应比例制定
10%
项目工程建设顺利，强销售期。
本次考核若因第一周期考核下调，本周期须与第一周期考核任务总额累计达到总售比18%的销售总额。
3
2013.7.1
至
2013.10.1
依据《价格体系表》按对应比例制定
12%
销售延续期
4
2013.10.1
至
2014.1.1
依据《价格体系表》按对应比例制定
15%
强销期
5
2014.1.1
至
2014.4.1
依据《价格体系表》按对应比例制定
15%
工程主体呈现.强销期
6
2014.4.1
至
2014.7.1
依据《价格体系表》按对应比例制定
15%
工程主体呈现.强销期
7
2014.7.1
至
2014.10.1
依据《价格体系表》按对应比例制定
10%
部分商街呈现.强销期
8
2014.10.1
至
2015.1.1
依据《价格体系表》按对应比例制定
10%
尾盘销售期
9
2015.1.1
至
2015.4.1
依据《价格体系表》按对应比例制定
5%
开街，销售收尾期
注1、销售目标计划及回款计划均为乙方独立完成。
双方约定本项目物业基准售价（基准售价为实际成交的最低价格）为：
***3.6层高标准写字楼均价为***元/平方米，***5.4米层高写字楼均价为***元/平方米，***底楼商铺均价为元/平方米，***2-4层均价元/平方米，***底楼商铺元/平方米，2楼商业元/平方米。
《未确定基准售价的相关物业的基准售价双方确认在物业正式销售前双方协商并由甲方最终确定》。
实际销售中产生的超额收入部分为物业销售溢价，甲乙双方按照8:
2分成。
（税负分摊）
注2、上述物业中的车位定价为：
元/个（价格由双方在条件具备时协商并由甲方最终确定），销售周期与上述考核周期同步进行，即所有物业销售比例同比相对应的车位销售，车位销售的任务达成额不计入上述考核周期的考核销售目标，销售佣金计算与结算方式不变。
三、策划及销售代理的工作内容和范围
本项目之物业（销售物业范围由甲方书面提供，并作为本协议附件之一），具体内容和范围以附件形式，并作为协议附件。
四、策划及销售委托代理的基本条件
1、双方应向对方提供各自的工商执照、资质证书、税务登记证书以及相关证明文件（副本复印件）；
2、乙方同意在签订本合同三个工作日之内，向甲方支付***万元的履约保证金，（***元保证金遵照集团与公司意见，比照本项目的体量以及合作方从运营本项目合作所可能获取的商业收益来看，明显偏小，不利于保证本项目的成功运作也不利于维护我方利益），该保证金在甲方预留的乙方应提佣金的12%部分达到10万以上时.由甲方无息一次性退还该笔保证金。
（12%留存佣金比例是否恰当？
？
）
3、在物业正式销售前45日内，甲方须完整提供代理招商及销售标的物之总面积等经济技术指标。
双方以书面形式确认物业销售代理中涉及物业形态、规模、价格、考核标准等房屋招商及销售代理事项。
4、甲方在本合同签订时已确定和落实的含工程款项抵押的商家和客户租赁面积、销售物业、须偿还拆迁的物业、非经营性物业等物业均不属本合同销售及招商代理范围；该部份房屋乙方不提取代理佣金。
对本部分物业，乙方自愿无偿协助配合办理相关手续的义务。
5、第一、二阶段的工作，甲方按本协议约定的时间、指标等条件对乙方进行考核，双方应承担协议约定的义务。
6、甲方有权按照本合同约定根据乙方开展工作的进展情况与服务结果对乙方进行考核，若任一阶段任一周期乙方未达成本协议约定的阶段考核任务则甲方享有随时终止本合同的权利且无需承担任何违约责任。
（履约保证金还须退还吗？
？
）
7、乙方成功销售和收取佣金的标准是以与客户签订《工业总部楼宇招商合同》，甲方收到购房客户首付房款且满足甲方认定的合同备案条件：
即一次性付款客户付足全款；按揭客户付足50%首付款或甲方认可的首付金额；分期付款客户付足第一期首付款。
甲方予以书面确认；支付代理费的计算标准以签订《工业总部楼宇招商合同》的金额为准。
8、物业的面积计算方式，实际销售价格和价格控制及其它销售条件、优惠政策由甲乙双方在策划和技术方案的基础上，视市场实际情况经综合测评后由双方共同商议，并由甲方最终书面确认。
五、乙方服务内容
1、乙方参与本项目工作，并总体运作、实施、执行工业物业项目的营销策划、广告设计、代理招商及销售工作。
2、有针对性的形成本项目营销总体思路等策划方案。
所有策划期的工作成果有（包括但不限于）：
《市场调查报告》、《商业业态规划方案》、《商铺划分方案》、《价格体系》、《项目营销策划方案》、《项目LOGO及VI体系设计》、《广告宣传与推广总案》和原始数据资料以及其他应由乙方提供的相关文件资料和工作成果。
（相关工作成果知识产权归属？
？
）
3、在销售期的不同阶段，乙方应每月向甲方书面提供物业总销控方案或总结弥补方案，积极迎合市场要求，确保本项目物业成功销售。
合同履行期间乙方须每周每月向甲方提供相关工作情况的周报月报。
4、本协议正式签订后三个工作日内，乙方需向甲方提供项目代理各阶段的工作小组成员名单及常驻***时间。
甲方并以本名单对乙方的日常工作予以管理考核。
对各个阶段乙方委派的项目负责人或主管乙方须在征得甲方书面同意后予以更换，若擅自更换每出现一次予以罚款2000元，以保证项目物业销售的顺利进行。
对乙方委派到本项目的负责人或其他工作人员甲方认为不适合在本项目工作的，乙方须在接到甲方指示后七个工作日内对相关人员予以更换并满足项目工作需要，若未及时更换，每出现一次对乙方处以罚款1000元。
乙方享有对甲方的相同约定。
5、在项目工作展开过程中，经常与甲方保持联系与沟通，及时向甲方书面反映客户意见和市场变化状况及提出应对措施，并每月最后一个工作日向甲方提供当月招商及营销总结及下月的营销工作计划。
若乙方违背此约定，每出现一次甲方有权对乙方予以经济处罚2000元。
6、甲方不得利诱、分解乙方工作组人员，不得对乙方任一工作人员进行任何形式的甲方所有。
六、双方的责任和义务
（一）、甲方的责任和义务：
1、履行本协议约定甲方工作的全部条款和内客，对乙方工作进行全程指导、检查、监督、考核和认定；
2、正式招商及销售前45日内，向乙方提供完整的本项目相关的法律文件和技术资料；甲方因此不能满足乙方策划、推广、招商及销售的基础条件时，应及时书面通知乙方确认，并承担销售周期考核指标变更或顺延要求，造成乙方增加的工作成本由甲方予以双倍补偿。
3、对乙方提供的项目全程策划方案（包括但不限于方案）、媒体广告资料及凡须以甲方名义对外发布的全部文件、资料等具有审核、修正、确认和最终决定权；
4、确定商业管理公司、专业按揭银行、担保机构等，落实专业银行按揭指标，并具有最终确认和决定权，积极配合协调相关组织机构，满足招商及销售条件需要；
5、审核和批准工业物业租赁和销售合同，指派专人收取租金、房款、押金（含定、订金）及其它款项；
6、按照协议约定支付相关费用，甲方不能守约支付相关费用造成项目不能顺利进行或损失，由甲方独自全部承担责任，并给予乙方三倍（是否恰当？
？
）经济赔偿，乙方可以随时单方面终止合同；
7、承诺针对于本项目投入不低于销售总收入（按基准售价计）的1%作为广宣推广费（含投资说明会、行销推广等宣传推广费用）。
8、各种有关宣传的计划和费用，甲方须在收到乙方广宣推广策划方案或计划报告5个工作日内书面答复并协调落实相关款项。
如因广告计划通过而款项支付原因导致广告执行不到位，甲方独自承担相应违约责任。
（二）、乙方的责任和义务：
1、整个策划、广告设计、宣传和销售过程中必须遵照中华人民共和国地产相关法规执行。
2、安排市场调查及分析并向甲方出具书面的详尽的合理的专业报告。
3、审阅该项目总体规划及各单位型号之平面图纸并给予专业意见。
4、对该项目的户外广告、地盘包装、售楼部包装的室内外布置安排提供专业设计支持及指导意见。
5、对该项目的绿化及各样配套设施的设计及安排提供专业意见。
6、负责对该项目的销售进行总体策划包装，包括对市场定位、销售对象、时间、价格、付款方式及各种宣传渠道等提供书面的专业意见。
7、负责建议、安排及监督制作该项目的推广宣传单、模型、效果图、展览板、订购书、订购须知及其他相关销售资料。
8、负责项目的所有广告设计。
9、选派专职销售人员3-5名负责楼盘现场的销售工作。
周末、节假日期间则按情况增加人手，所派销售人员相关费用由乙方承担。
10、在项目销售过程中，甲方全权委托乙方与客户签署项目的写字楼认购书和签订《工业总部楼宇招商合同》，及协助甲方统一收取客户的临时订金，有关购房款统一由甲方派遣的财务人员以甲方名义收取，如需办理按揭手续由甲方即时安排。
非经甲方同意，乙方不得与认购者修改甲方审定的《认购书》、《工业总部楼宇招商合同》的任何条款。
11、乙方安排有关售后跟进工作，每月向甲方提交详细销售报告，客户资料及统一分析、筹划及销售方面的反馈书面分析报告。
12、在安排任何工作过程中，若双方于磋商阶段中未能取得共识，乙方尊重甲方，以甲方的决定为依据。
13、乙方在代理销售期间，必须保证维护甲方的利益，不得泄露甲方企业的商业秘密，不得作出有损甲方企业形象的行为。
14、因擅自承诺或修改《工业总部楼宇招商合同》所造成的后果由乙方承担。
（如合同填写不当所造成的经济损失谁来承担？
）
15、未经另行委托，乙方销售人员不得代收房款，否则每发现一次按所收取金额的三倍由乙方向甲方承担违约责任，因此给甲方造成损失由乙方另行承担赔偿责任。
16、因《工业总部楼宇招商合同》签订出现的乙方人为失误，所造成的后果由乙方承担。
七、费用标准及付款方式（策划费用及销售代理佣金）：
1、乙方第一、二阶段工作内容，其前期市调、广告设计、全程策划等工作总费用为人民币***万元，（大写:
***万元整）该笔费用的支付方式如下：
A.协议正式签订之后，在甲方收到乙方提供的本协议约定前期项目实施方案:
《商业业态规划方案》、《商铺划分方案》、《价格体系》、《项目LOGO及VI设计》、《项目营销策划方案》、《广告宣传与推广总案》;同时项目销售成员全体到位龙潭寺项目五个工作日内,甲方向乙方支付前期策划费用人民币***万元（大写：
***万元整）；
B,在按照乙方的整体策划方案执行90天后，甲方再根据阶段性考核结果，支付剩下的乙方策划费用人民币***万元（大写：
***万元整）；
C.该策划费用,在正式销售后前2次考核同期内乙方未达成考核目标,该费用从甲方支付乙方的代理佣金中直接扣减.
2、乙方的招商代理佣金按乙方招商成功的承租物业租金2个月计提；乙方的销售佣金按项目《工业总部楼宇招商合同》金额的***%标准计算，完成本合同约定的阶段销售目标50%以下按***%提取（该比例是否过高，意味着无论销售业绩如何，只要有销售就都有提成），完成本合同约定的阶段销售目标50%-80%,按***%计提，完成本合同约定的100%时按合同约定的销售佣金比例提取佣金。
如在合同期内超额完成销售任务，除按照本合同约定标准提取佣金外，超过甲方委托销售任务总量的5%（即完成甲方委托销售物业的95%），予以奖励***万元，完成甲方委托销售物业总量的100%，再予以奖励***万元。
3、物业销售溢价部分约定：
实际销售中产生的超额收入部分为物业销售溢价，甲乙双方按照8:
2分成（除开合理税收与相关费用部分）。
4、乙方之代理佣金每月结算一次，以每月三十日以前的成功招商与销售业绩的《工业总部楼宇招商合同》金额作为结算依据，并于次月三日将代理佣金付款明细送交甲方，甲方核定后，于次月十日前（遇节假日顺延），与乙方结算当月成功代理佣金金额的88%，每个季度按照本合约约定结算方式做阶段结算（任务与提点挂钩）；余款作为履约保证金，在完成项目总的销售任务后十个工作日内甲方全额支付予乙方。
如甲方未能按时支付乙方每月应结算佣金，甲方承担万分之五的日息，并承担由此给乙方造成的相应经济损失。
5、销售的考核标准和付款条件约定：
物业计划销售目标任务不能完成时经甲方同意，本合同若继续履行而乙方在后续阶段仍不能完成目标任务时，（按合同约定的考核期每个阶段予以考核），甲方不予支付12%的佣金余款即履约保证金，甲方并有权终止本合同的继续履行。
（本处的佣金余款与履约保证金不是法律上的同一涵义）
八、协议其它约定条款：
1、乙方提供的策划方案，应真实实用、独到见解，具有科学性、超前性、可操作性，对本项目具有实际指导意义
2、物业的面积计算方式，实际租售价格及其它招商条件、政策和合作方式由甲乙双方
在技术方案的基础上，视市场实际情况经综合测评后由双方共同制定，并由甲方最终书面确认。
3、乙方应妥善保管本项目全部资料，末经甲方同意，乙方不得在公众场所和媒体上发
布与本项目有关的任何信息；
4、甲方按协议约定的条款履行后，其策划成果的整体知识产权属甲方所有；
5、乙方收取的费用和佣金中，己含其工作费用、薪金、劳保、各类保险、安全措施、
税金等全部费税，乙方所派遣的销售人员项目管理人员等仅与乙方存在劳动关系，与甲方不存在任何劳动关系或其他关系；
6、物业销售期内，因客户原因造成的退租、退房，乙方不收取代理佣金，己收取的佣金部份应全部退出或扣除；
7、销售代理期间，因甲方原因造成客户索赔或法律行为时，其法律和经济责任由甲方承担；因乙方原因造成时，则由乙方承担其法律和经济责任。
8、本协议附件名称如后；需列入协议而暂缺的附件，随本项目进展相应补齐，并具同
等法律效力。
九、违约责任：
1、协议中任意一方违反本协议上述条款，均视为违约；
2、违约方应向守约方支付违约金人民币***万元（大写：
***万元整），并承担守约方
的经济损失赔偿；其他有约定的违约条款依约定处理；如果因乙方销售代理未完成预定销售任务而违约，乙方除向甲方支付20万违约金外，乙方交纳或留存的履约保证金不退，甲方仅按照本合同约定的任务以及相应的佣金支付条件支付销售佣金。
3、甲方没有履行协议及附件约定的责任和义务致使本项目不能完成时，乙方有权终止
协议，如给乙方造成损失的，应予赔偿；
4、乙方违反协议约定及附件内容，致使本项目工作内容不能按时完成或影响本项目完
成的质量或考核达不到约定时，甲方有权终止协议；
5、乙方在工作中弄虚作假，或误导客户，甲方可终止协议，并要求乙方退还己付佣金
或费用同时按本条第二款约定承担违约责任。
十、协议的解除和终止条件：
本协议签订后，因甲方原因，销售受到政府部门的阻止，本协议可继续履行或可应乙方的书面要求而解除，且解约方无需承担任何责任，并要求甲方于解约书面通知送达3个工作日内给予乙方同期工作成本补偿，并双倍退还保证金。
协议签订后若发生以下任一情形的，本协议可因守约一方的书面要求而解除，同时由被解约方按本合同约定承担违约责任：
1、双方在履行协议过程中，其中任意一方被证明无力履行协议的内容和条款或违反本协议约定；
2、协议双方中任意一方未履行协议约定的责任和义务使协议不能继续履行；
3、法律规定的其它可以解除协议的情形。
十一、本协议未尽事宜或履行中发生争议，由双方协商解决，协商末果，向甲方所在地人民法院依法诉讼解决。
十二、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，自双方签字盖章之日起成立，在乙方向甲方缴纳完毕履约保证金后生效；协议之全部附件与本协议同具法律效力。
委托人（甲方签章）：
受委托人（乙方签章）：
*********************************
代表人签字：
代表人签字：
开户银行：
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联系方式：
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日期：
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二0**年月日
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