业主大会议事规则(范本).doc

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业主大会议事规则

第一章总则

第一条为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、广东省《物业管理条例》等有关规定，制定本物业小区业主大会议事规则。

第二条业主大会议事规则，经___年___月___日业主大会讨论通过，对全体业主具有约束力。

业主委员会设主任1名，副主任名，委员名，候补委员名，每届任期年，可以连任。

第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第五条业主大会、业主委员会应接受本辖区街道办事处、社区居民委员会和物业管理行政主管部门的指导监督。

第六条物业管理区域基本情况

（一）业主大会名称：

___________________________________。

（二）业主委员会名称：

_________________________________。

（三）业主委员会地址：

______________________________。

（四）物业管理区域范围：

东至_____________________；南至_______________________；

西至______________________；北至______________________。

（五）物业类型（多层住宅□小高层住宅□高层住宅□别墅□办公楼□商业用房□商住两用楼□工业区□其他类型物业□）类。

（请用“√”表示）

（六）物业管理区域概况：

占地面积：

______________平方米。

房屋总建筑面积：

_____平方米，其中住宅______平方米，___户

第二章业主大会

第七条业主大会议事内容

（一）制定、修改《业主管理规约》和《业主大会议事规则》；

（二）选举、增补业主委员会委员；

（三）决定选聘、续聘、解聘物业管理企业的方案，审议和批准业主委员会拟定的物业服务合同条款；

（四）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；

（五）决定业主大会诉讼事宜；

（六）设立业主大会、业主委员会的工作权限和活动经费，审议活动经费的开支情况；

（七）听取和审议业主委员会的工作报告，更改或者撤销不适当的决定；

（八）审议制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（九）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

第八条业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。

首次业主大会的形式和内容由业主大会筹备组确定。

（一）集体讨论的形式；

（二）书面征求意见的形式

这两种会议形式都应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第九条采用集体讨论形式议事的，选择以下第_____种方式：

（一）由业主参加业主大会会议（适用于业主人数较少的）；

（二）由业主和成立业主小组的组长参加业主大会会议（适用于物业管理区域包含多种物业类型或业主人数较多的）。

同一物业类型业主人数较多的，业主应以楼群、楼幢、单元、楼层等为单位成立业主小组，分别推选出各自的小组组长，由小组组长参加业主大会会议。

各类型物业业主小组及小组组长具体产生方式如下：

1、__________类型物业以_____幢为单位成立业主小组。

2、__________类型物业以_____单元为单位成立业主小组。

3、_______________________________________________。

第十条推选小组组长参加业主大会会议的，小组组长应当积极配合业主大会筹备组（业主委员会）开展业主大会活动，在参加业主大会会议7日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

第十一条凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签字。

业主大会采用以下第____种形式进行表决：

（一）设投票箱：

在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主大会筹备组（业主委员会）统计汇总，公布表决结果；

（二）专人送达、回收意见：

由业主大会筹备组（业主委员会）组织小组组长或有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主大会筹备组（业主委员会）统计汇总，公布表决结果；已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为弃权。

筹备组（业主委员会）对业主投票的真实性负责，业主应当及时向筹备组、业主委员会提供或核对相关身份证明、联系地址、通讯方式。

业主预留的联系地址和通讯方式发生变更的，应于15日内及时通知筹备组、业主委员会或本物业管理区域的物业管理企业。

未及时通知的，筹备组或业主委员会按原预留地址发出的书面通知或信函，在交寄邮戳载明的日期7日后（含交寄日）视为有效送达。

（三）公开计票的，要有不少于十名非业主大会筹备组（业主委员会）的业主及半数以上的业主大会筹备组成员（业主委员会委员）参加，并对计票的相关情况予以书面签字认可。

第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会每（季度/半年/年）召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；业主委员会有权核实提议人的业主身份、投票权数，无法核实业主身份的提议人其提议无效；

（二）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；

（三）涉及本区域物业管理公共利益，经物业管理企业提议召开业主大会的；

（四）半数以上业主委员会委员提议召开的；

（五）_________________________________。

第十三条业主大会会议的前期准备工作

（一）会议筹备工作

会议召集人应做好开会前的准备工作。

包括草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主身份等，并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人各若干人。

（二）发布公告

会议召集人应在业主大会召开会议前15日将会议的时间、地点、形式、会议程序、会议需要表决事项及有关材料以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间最短不少于7日。

第十四条采用集体讨论形式召开业主大会会议的程序

（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；

（二）会议召集人就本次会议需要决议事项进行说明；

（三）筹备组会同居委会（村委会）核实到会业主身份，发放选票；

（四）按照会议议程进行选举或者表决；

（五）回收选票；

（六）现场公开计票；

（七）现场公布业主大会会议结果；

（八）公告业主大会会议结果。

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。

会议记录统一由业主委员会保管。

第十五条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的程序

（一）发放选票

业主大会筹备组会同居委会（村委会）组成发放组（发放组至少由2人组成，其中1名须是居委会（村委会）或镇人民政府（街道办事处）代表），将选票送达每户业主。

投票表决期间业主不在物业管理区域内居住的，应当通过快递或其他有效方式将选票送达。

（二）组织投票

投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。

业主收到选票后可以立即投票，并应将填好的选票投入流动投票箱内。

每次发放选票结束后，应当立即封箱交由居委会（村委会）集中保管。

物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将选票填好投入投票箱。

邮寄的选票应当放入投票箱，在开票时当场拆封。

（三）组织计票

组织计票时，为投票截止时间。

投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票。

计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。

必要时可邀请公证机构现场公证。

（四）公告业主大会会议结果

业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于30日。

公告应当由居委会（村委会）加盖公章确认。

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。

会议记录统一由业主委员会保管。

第十六条首次业主大会会议应包括的内容

（一）表决通过业主管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会；

（三）___________________________________。

第十七条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

车位、摊位等特定空间_______专有部分面积。

（计入或不计入）

第十八条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

未参与表决的业主，其投票权数（人数和票权数）______已表决的多数票。

（计入或不计入）。

第十九条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议；

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权；

业主不出席，也不委托他人出席业主大会会议，视作弃权，但必须服从业主大会作出的决定。

第二十条业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在□3月□6月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

（请用“√”表示）

第三章业主委员会

第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至15人单数组成。

业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会会议，报告履行业主大会授权工作及物业管理的实施情况；

（二）拟订《业主大会议事规则》和《业主管理规约》的修改方案，提交业主大会表决；

（三）拟订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，报业主大会决定；

（四）组织业主委员会的换届、增补、改选工作；

（五）依照相关规定终止业主委员会委员资格。

（六）经业主大会授权，选聘、续聘、解聘物业管理企业，并经业主大会对拟订和修改的物业服务合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更物业服务合同；

（七）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益分配方案，报业主大会决定；

（八）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主交纳物业服务费用。

（九）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（十）执行业主大会的有关决定和决议，并公示告知全体业主；

（十一）配合主管部门、街道办事处或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作，协调业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷；

（十二）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务（前期物业服务）合同；

（十三）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第二十二条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

    （三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

    （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

    （五）具有一定的组织能力；

    （六）具备必要的工作时间。

（七）年龄____至___。

（八）______________________________。

第二十三条有以下情形之一的不得担任业委会委员：

（一）违反（物业使用规约）有关房屋租赁使用规定的。

（二）违法搭建建筑物，构筑物的。

（三）擅自改变物业使用性质的。

（四）拒交物业服务费和维修资金的。

（五）在为本物业管理区域的物业服务企业工作的。

第二十四条业主大会筹备组（业主委员会）负责组织落实本物业管理区域首届（换届）业主委员会委员的产生：

（一）根据本物业管理区域的具体情况，采取差额推选的办法确定业主委员会设委员___名；业主委员会委员候选人与业主委员会人数的差额比例为20%至30%；。

（二）业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生；

（三）不同物业类型根据已分配的委员候选人名额，分别推选出委员候选人，并将名单于业主大会召开15日前提交至业主大会筹备组（业主委员会）。

同一物业类型因业主人数较多而成立业主小组的，由小组组长从其成员中推选出委员候选人。

（四）居委会（村委会）应当会同房管所对业主委员会候选人进行资格审查。

符合资格的被推荐人超过规定委员人数30%以上的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选；

（五）业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示，公示无异议则视为同意。

（六）组织召开业主大会，由全体业主按各自所拥有的投票权在最终确定的业主委员会委员候选人中投票选举，按赞同票多少的顺序推选业主委员会委员，弃权票不得视为赞同。

（七）业主委员会设主任1名，副主任____名。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，委员可以连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

第二十五条业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。

（二）业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

（三）业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集；

（四）业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意；

（五）业主委员会委员不能委托代理人参加会议；

（六）业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第二十六条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，重新补选或改选业主委员会。

重新补选业主委员会的，补选委员的名额根据新增投票权占已有投票权的比例计算，先期成立的业主委员会应当为后期的增补留下足够的增补名额，增补名额___名。

第二十七条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十八条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

（七）______________________________。

第二十九条业主委员会增补委员程序

（一）业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。

业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域显著位置公告。

（二）业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

业主委员会增补委员后，应重新持原备案申请表及备案通知书向镇人民政府（街道办事处）及市房产管理局备案。

第三十条业主委员会应当建立健全印章管理制度。

业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

第三十一条业主委员会应当建立档案资料管理制度。

业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

第三十二条业主委员会开展工作的经费来源采用下列第___种筹集方式：

（一）全体业主承担。

（二）共用部位、共用设施设备经营收益；

（三）______________________________________________。

　经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第三十三违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第三十四业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第四章附则

第三十五条本议事规则经业主大会通过后生效，修改和解释权归业主大会。

　　本议事规则未尽事项由业主大会补充。

业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

议事规则补充规定：

（一）_________________________________________________；

（二）_________________________________________________。

第三十六条本议事规则业主、业主委员会各执一份，同时报所辖区街道办事处、社区居民委员会、物业管理行政主管部门备案。

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