重庆省2016年房地产估价师《案例与分析》：影响旅馆房地产价格的主要实物状况试题.docx
《重庆省2016年房地产估价师《案例与分析》：影响旅馆房地产价格的主要实物状况试题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《重庆省2016年房地产估价师《案例与分析》：影响旅馆房地产价格的主要实物状况试题.docx（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
重庆省2016年房地产估价师《案例与分析》：
影响旅馆房地产价格的主要实物状况试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计__时的折现率。
A．等于零
B．大于零
C．小于零
D．无关联
2、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原诉迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给。
A：
转让人
B：
受让人
C：
转让人和受让人
D：
第三人
E：
房地产估价机构必须加盖公章
3、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。
A：
土地稀缺
B：
城市化进程快
C：
竞争充分性
D：
交易复杂性
E：
借款合同
4、运用平均增减量法进行估价的条件是。
A：
房地产价格时间序列逐期升高或下降
B：
房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C：
房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D：
房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
E：
工业用地的监测点评估价格
5、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。
A．拍卖实践
B．拍卖过程
C．拍卖实务
D．拍卖行为
6、下面说法正确的是（）。
A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制
D．房地产估价报告应由估价师个人出具
7、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。
A．拐点
B．盈亏转化点
C．盈亏平衡点
D．盈亏转折点
8、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。
A：
需求拉上型通货膨胀
B：
需求拉下型通货膨胀
C：
成本推动型通货膨胀
D：
结构失调型通货膨胀
E：
执行层的组织协调
9、某宗土地总面积2000㎡，容积率为3．2，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率增加到4．3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。
A：
27．4万元
B：
30．9万元
C：
42．7万元
D：
99万元
E：
工业用地的监测点评估价格
10、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。
A：
下降
B：
上升
C：
不变
D：
不能确定
E：
借款合同
11、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。
该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款额是__元。
A．34000.00
B．83265.38
C．87867.78
D．91022.12
12、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。
A．2938
B．2982
C．3329
D．3379
13、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】
A：
估价原则
B：
估价目的
C：
估价方法
D：
估价程序
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。
其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为__元/m2。
A．1376
B．2308
C．2558
D．1055
15、下列不属于建筑安装工程费用的是__。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用
C．为施工进行的场地平整而发生的费用
D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
16、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。
A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
17、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。
A：
廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B：
廉租住房免征房产税
C：
廉租住房的供应以实物配租为主
D：
廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％
E：
执行层的组织协调
18、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。
A：
“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途
B：
所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准
C：
产权档案未记录用途的，以实际用途为准
D：
实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。
征求意见期限不得少于__日。
A．7
B．10
C．15
D．30
20、需求规律的基本内容是：
在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而__。
A．减少
B．增加
C．不确定
D．不变
21、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。
A：
在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B：
增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C：
在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D：
严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
E：
工业用地的监测点评估价格
22、城市用地适用性评价一般将城市用地划分为__类用地。
A．3
B．8
C．5
D．10
23、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
A．最高最佳使用
B．标准科学使用
C．标准操作手段
D．科学操作手段
24、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是__。
①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；②确定不确定因素可能的变动范围；③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：
④确定用于不确定分析的经济评价指标
A．③①②④
B．④①②③
C．④②①③
D．④②③①
25、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。
A：
在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书
B：
城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度
C：
在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划
D：
在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续
E：
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、对于同一宗房地产而言，下列公式中正确的有。
A：
房地价格=土地价格+建筑物价格
B：
房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格
C：
土地价格=房地价格-建筑物价格
D：
建筑物价格=房地价格-土地价格
E：
土地价格=房地价格+建筑物价格
2、下列风险中属于系统风险的是。
（2007年试题）
A：
比较风险
B：
市场供求风险
C：
未来运营费用风险
D：
持有期风险
E：
借款合同
3、通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言__建筑物的功能是最先进的。
A．甲级写字楼
B．乙级写字楼
C．丙级写字楼
D．丁级写字楼
4、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。
A：
替代原则
B：
谨慎原则
C：
合法原则
D：
估价时点原则
E：
最高最佳使用原则
5、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
E．资产负债率
6、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。
A：
给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分
B：
给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网
C：
给水排水总平面图亦称给水排水外线图
D：
给水排水总平面图是指在建筑物（一群或单个）以外的给水排水线路的平面布置图
E：
给水排水总平面图亦称给排水外线图
7、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
8、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。
A．6
B．6.9
C．8.8
D．9
9、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从__上把握房地产价格的“数量”。
A．货币支付
B．价值
C．现象
D．本质
10、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。
A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋
D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
11、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。
A．特殊
B．另类
C．吉芬
D．个性
12、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资。
A：
出售
B：
抵押
C：
转让
D：
经营
E：
借款合同
13、变更合同价款的确定方法包括。
A：
合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款
B：
合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款
C：
合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行
D：
合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行
E：
合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
14、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。
A：
可保危险的存在
B：
多个经济单位的结合
C：
单个经济单位的结合
D：
随机事件的科学化
E：
必然事件的科学化
15、零售商业物业的商业辐射区域通常包括．（2008年试题）
A：
核心区域
B：
影响区域
C：
主要区域
D：
次要区域
E：
边界区域
16、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率下降是处于自然周期的。
A：
第二阶段
B：
第一阶段初期
C：
第一阶段后期
D：
第三阶段
E：
第四阶段
17、住房公积金的提取和使用原则包括。
A：
足额缴存原则
B：
合理使用的原则
C：
定向使用的原则
D：
严格时限的效率原则
E：
安全运作的原则
18、某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%。
价格每年上涨3%，报酬率为9%。
则该宗房地产当前的价格为（）万元。
A．229.067
B．232.534
C．185.676
D．195.673
19、用成本法估价房地产时，房屋现值一__。
A．房屋重置价格-房屋年折旧额
B．房屋重置价格×房屋成新度
C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
20、抵押权人包括。
A：
接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民
B：
接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人
C：
接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织
D：
将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
E：
将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
21、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。
A：
应采用客观成本而不是实际成本
B：
应采用实际成本而不是客观成本
C：
应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D：
应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E：
应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
22、衡量投资者投人自有资本收益水平的指标称为__。
A．还本付息比率
B．抵押收益率
C．权益投资收益率
D．项目收益率
23、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的为基础计算的。
A：
建筑面积
B：
总出租面积
C：
可出租面积
D：
营业面积
E：
借款合同
24、国外通常将写字楼分为个等级。
A：
2
B：
3
C：
4
D：
5
E：
借款合同
25、”三通一平”一般是指某区域具备了__等设施以及场地平整。
A．水通、气通、电通
B．路通、水通、电通
C．路通、水通、气通
D．路通、电通、气通
升级会员 