中国房地产行业税负调查报告.docx

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中国房地产行业税负调查报告

学院：

经济与贸易学院

班级：

财政一班

姓名：

学号：

中国房地产行业税负调查报告

　　2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。

2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

　　2012年1-12月，我国商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到9312.00亿元和3367.00亿元。

商业营业用房和办公楼销额分别增长4.80%和12.20%。

　　2013年1-6月，我国商业地产发展势头强劲，商业营业用房销售面积同比增长8.30%；办公楼销售面积增长31.70%。

商业营业用房销售额增长20.50%；办公楼销售额增长45.70%。

　　我国商业地产市场仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。

在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。

本次调查主要是针对最近几年我国房地产行业税负情况。

由于条件有限，本次课题的实施共有两个阶段，第一阶段是进行实地调研，收取和整理资料；第二阶段是将得到的数据整理和分析，并形成研究报告。

一、中国房地产税负现状

二、

（一）总体税负水平分析

新中国成立以来,作为税收体系的重要组成部分，我国的房地产税制经过了多次改革和完善，其中以1994年为标志的房地产税制改革在构建适应社会主义市场经济体制要求的新型房地产税制体系方面进行了积极有益的尝试。

随着2008年新企业所得税法的实施和2009年取消城市房地产税而统一征收房产税，标志着我国房产税制度实现了内外统一，也彻底结束了我国对内外资分设税种的历史，有利于公平税负，创造和谐的税收环境。

　　我国的房地产业的全部税收负担在2002年只有11.85%，但2006年已达25.14%。

而同期宏观税负水平只上升不到4个百分点。

几年间竟迅速提升超过总体税负的一倍，这充分表明房地产业的税负越来越高，与平均税负水平差距也越来越大。

　　将房地产业GDP的增长与房地产业的税收增长进行比较，可以看出这一时期，房地产税收平均增长率为20%，而房地产GDP平均增长率为15%（按实际价格计算），房地产税收增长明显快于房地产经济增长，所以导致房地产业的税负不断提高。

在此还可以用税收弹性系数来进一步反映房地产税收与经济的协调适应关系。

当然税收弹性系数的变化除了与房地产经济增长密切相关外，很大程度还受税收政策和征管水平等因素的影响。

　　图2-1

图2-2

以上两图是我国房地产行业成交价格和成交量的折线图。

从上述住宅和商业用房销售数字情况看，商业用房成交价格和成交量受调控政策影响不明显，住宅成交量受调控政策影响较大。

住宅2011年后两个月绝对成交价格变化不大，明年再资金紧张的情况下，也只是相对价格有所变化，开发商为了促销汇采取各种手段，吸引购房者，增大销售量。

后期房价将随经济的发展，呈现稳定走势，成交量会呈现逐月缓慢实现。

图2-3

上图反映的是房地产行业税收收入占总税收收入统计表图。

上图可知，随着我国总收入的提高，房地产的税收收入也是在逐步的提高的，在总收入中很赞有很大的比例。

（二）我国房地产税费收入情况分析

1、房地产税收

（1）保有环节。

我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。

由表2-4可以看出，我国自房地产税开征以来，经历了收入规模偏小、增长缓慢和收入增长明显加快的两个阶段。

图2-4房地产税收收入占税收收入总额和地方财政收入比重单位：

亿元

（2）流转环节

　　我国流转环节的房地产税收主要有营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等。

从表2-5、2-6可以看出，我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大；受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008年度部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。

 图2-5流转环节房地产税收收入情况单位：

亿元

图2-6房地产税收收入占税收收入总额和地方财政收入比重

三、房地产税负分析

1、我国的房地产业税目繁多。

我国目前针对房地产企业收缴的税种达11种之多。

其中，直接将房地产作为征税对象的有5个税种，分别是土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税，房地产企业经营过程中需要交纳的税收种类还包括5个税种和1个附加，它们是营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加，可谓名目繁杂。

按照不同的统计口径，平均实际税率的计算值可以有很大的不同，这里我们对ETR定义为：

行业的实际税率ETR=该行业总税费额/业企业税前利润总额*100%

将房地产业的税负与相关的产业和行业进行比较，仍可反映出房地产业税负水平较高。

根据许多行业的平均ETR比较来衡量房地产行业当前税收负担的轻重。

我们可以得出我国房地产的平均实际税率高达54.3%，在行业中名列前茅，税负水平是比较高的。

而根据我们房地产业税负水平的变化态势我们可以看出，我国的房地产行业税负水平呈现一种现增长后下降的态势，，我国的房地产曾经一度过热，而经过我国的一系列的税收政策之后，房地产业又呈现出增长的态势。

房地产行业的税收负担较重与我国的宏观调控政策有一定关系，同时在房地产税制结构上存在着威胁这一国民经济支柱产业良性发展的弊端,比如对房地产行业的税种设置较多、重复征税等。

我国房地产交易环节的税负沉重，而在占用或保有环节的税负较轻，只有房产税和城镇土地使用税,占房地产税收的比重不到4%，房地产开发企业通过开发构建房地产然后转让，必然在取得转让环节承担重税。

2、房地产业税外费用负担状况

（1）土地使用费

土地使用费，即土地使用权出让金，它是取得国有土地使用权的单位和个人，按照规定向国家交付的使用土地的费用"主要包括地租、国家对土地的开发成本、征用土地补偿费、安置补助费。

对于企业税外收费负担的衡量，我们站在企业的角度理应对各个企业各个时期的税外收费项目进行逐项的统计。

首先看房地产企业土地购置支出。

（2）房地产业行政性及事业性收费

房地产行政性收费,即房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用。

主要包括登记费（总登记费、转移登记费、转换变更登记费和其他权利登记费）、勘丈费、权证费、手续费（房地产买卖手续费、办理房地产继承、分割、赠与等手续费）和房屋租赁登记费等。

房地产事业性收费,即房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用。

主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。

我国房地产税费偏高且呈增加趋势。

以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道,需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20种收费。

税外收费作为参与社会分配的一种政府行为,直接关系到企业负担的轻重。

对于房地产行业来说，这些税外收费能够直接或者间接的计入开发成本，从而导致房地产开发阶段负担的加重，而对于企业来说，他们可能并没有负担这些收费，而是通过提高房屋的售价轻易的把这些费用转移到价格里，让消费者来承担。

通过以上分析可以得出结论：

我国房地产业税负水平偏高，而且房地产税各环节的税负又存在不合理的现象，房地产开发交易环节税负畸重，保有环节税负畸轻，我国房地产业的这种税负状况，不利于我国房地产业的健康可持续发展。

四、我国房地产行业税费不合理的原因及危害

1、不合理的原因

（1）财政体制不合理使得税后负担居高不下。

国家的财政经济制度决定了经济的集中程度和对税收收入的要求。

膨胀的财政支出，过度发行国债的利息等都会加重税收负担的压力。

（2）国家的经济政策不合理，制定政策的滞后性，有时会造成税收负担的不合理。

现有的税收政策在某些方面存在着一定的缺陷，与房地产业的发展有一些不协调，其自身的不合理性阻碍着经济的发展和产业调节以及地区间资源的流动等。

（3）征收管理制度不够科学，征管成本过高。

征收管理制度繁琐，给纳税人带来许多额外的税收负担。

（4）税种设置不合理，造成可趁之机现行的房地产税制已经无法适应房地产开发快速发展的需要，一些税种不合理的设置给开发商造成了可趁之机。

税种设置不合理主要是表现在以下方面：

税种繁杂，重复征税；税种课税范围狭窄，税基覆盖面小；税制结构不是很优化。

而是有些环节存在着很明显的空当，不缴纳也没有人及时发现。

（5）稽查力度不足，难有威慑作用。

我国目前还没有一部完整的针对房地产偷漏税的法规，房地产开发商偷漏税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷漏税的多少按照比例确定处罚数额，力度不是很大，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。

而只要开发企业通过手段把账面作好了，就很难发现其偷漏税的痕迹。

2、税费不合理的危害

（1）会减少纳税人的房地产投资。

纳税使得投资的总收益下降，如果他降低了对投资对纳税人的吸引力，导致纳税人以消费取代投资，就会发生对投资的替代效应，从而导致纳税人投资的减少。

（2）会降低房地产业的经济增长率。

税收会弱化研究，与开发和高科技产业风险资本的发展，降低生产率的增长。

对劳动供给征收较重的税收，会扭曲人力资本的有效使用。

（3）增加房地产开发企业偷逃税款和比谁的概率。

税率越高，逃税和避税的现象就越严重。

在这种情况下，纳税人会认为花更多的钱，采取更复杂的手段和冒更的大风险来偷税逃税是值得的。

而税负过高也使得逃税后的所得也越高，纳税人获得的利益就越大，因此使得纳税人更想逃税。

（4）会减少房地产劳动力的供应。

开征一种税或者增加税额都会对工作努力产生收入效应和替代效应。

这会影响人们在劳动和闲暇之间的选择，会导致劳动力供给减少。

五、解决办法

（1）借鉴他国的经验，完善税制，杜绝偷漏。

首先，房地产分设税种，并以土地税为主，建立完善的税收机制。

其次，完善房地产税法，保证了税收征管的严肃性。

（2）规范和监管并行。

房地产税收方面目前已经无法适应房地产业的发展了。

尤其是房地产开发市场行为逐渐强烈的时候，房地产税的征收和管理也必须与之适应。

规范是从制度上进行的调整，而在规范之后，更需要的是法规制订后政策的执行。

（3）建立有效的信息沟通交换机制，加强税务部门与其他相关部门的合作；完善税务部门的内控机制，形成严密的房地产业税收征管系统；强化税收稽查，加大税收处罚力度；努力降低税收成本。

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