重庆市城市物业管理服务收费实施办法渝价[1999]398号[1].doc

重庆市城市物业管理服务收费实施办法渝价[1999]398号[1].doc

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重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局

关于印发《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》的通知

万州、黔江开发区，各区、县（自治县、市）物价局（计委）、房管局（处、所）：

    为规范我市物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 和《重庆市物业管理办法》的有关规定，重新修订了《重庆市物业管理服务收费实施办法》 （以下简称《实施办法》），并广泛征求了意见，召开听证会进行了论证，经重庆市人民政府审查同意，现印发你们贯彻执行。

对贯彻执行中的有关事宜通知于后：

    一、本《实施办法》从1999年9月1日起执行，原我市其它有关物业管理服务收费的文件、规定同时废止。

    二、万州、黔江开发区及各区、县（自治县、市）物价部门和物业管理行政主管部门应尽快将本实施办法贯彻到本行政辖区内的各物业管理企业，并督促物业管理企业按照实施办法的有关规定重新申报物业管理服务收费标准，办理有关收费手续。

    三、本实施办法贯彻执行15日后，仍不到物价部门申报登记，办理有关收费手续的，由物价部门按照《中华人民共和国价格法》和本实施办法的有关规定进行查处。

    四、本实施办法贯彻执行中遇到的具体问题，请各级物价部门及时报告重庆市物价局，由重庆市物价局统一作出解释。

                                                   一九九九年八月六日

              重庆市城市物业管理服务收费实施办法

渝价[1999]398号

    第一条  为规范本市物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及房屋产权人（以下简称产权人）和房屋使用人（以下简称使用人）的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和《重庆市物业管理办法》的有关规定，制定本办法（以下简称办法）。

    第二条  本办法适用于本市经工商行政管理机关登记注册，并取得物业管理资质等级证书的物业管理单位对城镇住宅小区、公寓、别墅、商住楼、写字楼、商场、厂房以及住宅小区内停车楼、场（库）等提供社会化、专业化物业管理服务的收费。

    第三条  重庆市物价局是全市物业管理服务收费的主管机关，区、县（自治县、市）物价部门是本辖区范围内物业管理服务收费的管理机关。

    物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的指导和监督。

    第四条  重庆市物价局与区、县（自治县、市）物价部门对物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。

    重庆市物价局的管理职责是：

（一）制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定；

（二）制定全市物业管理服务收费价格水平；

    （三）办理一、二级物业管理单位的物业管理服务收费标准的审批手续；

    （四）调解由重庆市物价局审批的物业管理单位与产权人、使用人之间的收费纠纷。

    （五）对全市物业管理收费人员的业务指导和技术培训。

    区、县（自治县、市）物价部门的管理职责是：

（一）办理三级（含三级，下同）以下物业管理单位在本辖区内的物业管理服务收费的审批手续，并报重庆市物价局备案；

（二）对本辖区内三级以下的物业管理单位申报一、二级物业管理服务收费标准和跨区、县（自治县、市）的物业管理服务收费标准，审查成本以后，转报重庆市物价局审批；

    （三）监督本辖区内的物业管理单位执行物价部门核定的收费标准，依法查处违反价格法和物业管理服务收费规定的价格违法行为；

    （四）调解本辖区内的物业管理单位与产权人、使用人之间的收费纠纷。

    （五）对本区、县（自治县、市）的物业管理单位收费人员的业务指导和技术培训。

    第五条  物业管理服务收费分公共性服务收费和特约服务收费。

    公共性服务收费服务项目的内容主要包括：

（一）清洁卫生管理。

小区或大厦公共场所和共用部位的卫生清扫、垃圾清运以及经常性的保洁。

（二）绿化物日常维护管理。

对绿化物进行修枝整形、浇水、施肥、治虫，保持绿化物生长良好。

    （三）治安管理。

设安全保卫人员对小区或大厦进行安全防范和治安管理工作。

    （四）共用蓄水池的维护管理。

共用蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质量标准。

    （五）水电管理。

对业主共用的供电供水管线设施进行日常养护维修，保证正常运行。

    （六）排污设施管理。

清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化粪池，确保正常使用。

    （七）道路维修管理。

对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行日常养护维修，保持道路良好。

    （八）房屋共用部位的日常养护维修。

对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。

    （九）高层楼宇增设的服务项目。

配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常使用。

    （十）根据需要增设的其他服务项目。

    房屋共用部位、共用设备和设施的更新改造和大、中维修工程费用从按规定建立的专项维修基金中列支，不包括在公共服务收费项目内。

    第六条  公共服务收费的费用构成。

（一）管理、服务人员的工资和按国家政策规定提取的费用；

（二）房屋共用部位、共用设备、设施日常运行、维护（小修）及保养费；

    （三）绿化管理费；

    （四）清洁卫生费；    ．

    （五）安全保卫费；

    （六）办公费；

    （七）物业管理单位用于为业主服务的固定资产折旧费；

    （八）法定税费；

    （九）合理利润。

    第七条  公共性服务收费的管理。

    未成立业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定；已经成立了业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共性服务收费实行政府指导价，其收费标准可由物业管理单位与业主委员会根据物价部门公布的同类住宅小区或大厦的物业管理公共服务收费指导价格水平，通过签订合同协商议定。

    住宅的物业管理服务费按户型与建筑面积相结合确定收费标准，商场、写字楼的物业管理服务费按建筑面积确定收费标准。

    物业管理单位凡经批准（含经业主委员会协商议定）向产权人或使用人收取物业管理费，均应到物价部门领取收费许可证，实行公开、亮证收费，否则，产权人或使用人有权拒付物业管理服务费。

    第八条  物业管理公共性服务收费中的房屋共用部位及共用设备、设施养护维修费由产权人交纳，其余各费和据实分摊的公用水电费由使用人交纳。

    按房改政策出售的公房，其共用设施、设备及房屋本体共用部位的维修费用按房改政策的有关规定执行。

    第九条  由物业管理单位抄表代收代缴的水、电、气费必须按照国家规定的价格执行，据实分摊的公用数量必须是总表与各分表的差额。

    第十条  特约服务收费。

实行明码标价，并坚持自愿原则，不得强行服务收费，其收费标准由双方协商议定。

    第十一条  为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和共用设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金。

装修保证金的限额：

住宅每户最高不超过2，000元，非住宅每户最高不超过10，000元。

装修完毕，经验收房屋主体结构和共用设备、设施未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。

    装修期间产生的建筑垃圾弃土应由房屋产权人或使用人负责清运，若委托物业管理单位清运，其清运费用由双方协商议定。

    第十二条  物业管理单位在领取营业执照和物业管理资质等级证书后半月内，应向物价部门申报、办理收费手续。

    一、二级物业管理单位，向重庆市物价局申报，其余向当地物价部门申报。

    第十三条  物业管理单位申报物业管理服务收费须提供以下资料：

（一）工商行政管理机关核准登记注册的营业执照副本；

（二）物业管理行政主管部门审查批准核发的物业管理资质等级证书；

    （三）小区或大厦物业管理章程或业主公约；

    （四）物业管理服务合同或物业管理单位对业主（住户）的服务承诺；

    （五）物业管理公共服务收费申报表和物业管理公共服务费构成的分析说明；

    （六）已入住的小区或大厦还应提供业主（住户）代表或业主委员会对收取物业管理费的意见。

    第十四条  物价部门审批物业管理服务收费应调查研究，既要考虑物业管理的合理成本费用，又要考虑住（用）户的经济承受能力，结合不同类型物业的情况和物业管理单位的服务内容、服务质量和深度，核定不同的收费标准。

    第十五条  物业管理单位应当遵守国家的价格法律、法规和政策，严格执行收费管理办法和收费标准，除本办法允许收取的费用外，不得向产权人和使用人收取其他任何名目的费用。

同时，还应向产权人和使用人提供质价相符的服务，不得只收费不服务和多收费少服务。

    第十六条  物业管理单位应当将物业管理服务收费的各项收支情况定期（一般为半年）向产权人或使用人公布，接受业主委员会和住户的监督。

    第十七条  依法成立的业主委员会可依据业主委员会章程、业主公约、管理服务合同审核和监督物业管理单位的收支情况，并督促产权人和使用人按时按规定向物业管理单位缴纳应缴的费用。

    第十八条  凡物业管理单位实施了物业管理，产权人和使用人应按核定的收费标准自觉交纳各项应缴的费用。

不按规定缴费的，业主委员会和物业管理单位可依据业主委员会章程、业主公约、管理服务合同追究违约责任，也可以向人民法院提起诉讼。

    第十九条  凡物业管理单位接受委托，并实施物业管理已向产权人和使用人收取物业管理公共服务费用的小区或大厦，其他任何部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。

    第二十条  凡已委托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或大厦内的待销商品房和已购买并办理验收交接手续尚未入住的房屋，房屋产权人（含开发商）应交纳50％的物业管理费。

    第二十一条  物业管理单位利用小区或大厦的公共场地、共用设备、设施从事经营活动，其收入应用于小区或大厦的住户的公益事业，或用于弥补公共性服务费用之不足。

    第二十二条  物业管理单位与产权人或使用人之间的收费纠纷，争议双方可申请物价部门调解，也可申请政府仲裁委或法院裁决。

    第二十三条  物业管理单位违反本办法和国家关于物业管理服务收费有关规定的，由各级物价部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的有关规定进行查处。

    第二十四条  为督促物业管理单位搞好物业管理，向产权人和使用人提供质价相符的服务，各级物价部门应加强对物业管理单位执行本办法向管理服务范围内的产权人和使用人提供服务的情况的检查，对服务质量好，业主（住户）满意的物业管理单位，推荐评选优秀小区（大厦、楼院），给予表彰鼓励；对服务质量差、多收费、少服务，业主（住户）意见大的物业管理单位，降低核定的收费标准，责令进行整顿；个别特别严重的，吊销收费许可证，停止收费。

    第二十五条  本办法执行中的具体问题由重庆市物价局负责解释。

    第二十六条  本办法从1999年9月1日起执行，以前有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。

重庆市城市普通住宅小区物业管理服务收费分级指导标准

级别

住宅小区应具备的条件

物管公司提供的服务内容用质量标准

户型面积（M2/户）

物管服务收费标准（元/户、月）

合计

其中：

日常维修费（元/M2、月）

　　　　　　　　　一　　　级

1、小区建筑面积在4万平方米以上，并实行封闭式管理。

2、小区基础设施完备；小区内的建筑具有时代气息和地方风格，与周边环境协调；小区内有中心花园、雕塑、喷水池等，总体环境优美。

3、小区有幼儿园、物业管理用房和社区活动用房；有游泳池、网球或羽毛球场及老年人、儿童休闲活动的设施。

4、小区规划、设计、施工、竣工、验收等档案资料完整。

5、小区的公用绿地、庭院绿地、道路绿化合理分布，花草、树木、建筑小品配置得当，绿地率达到30%，绿化覆盖率达到25%以上，小区人均公用绿地1平方米以上。

6、小区道路通畅，路面平坦，排水通畅。

1、物业公司与业主（或业主委员会）签订有物业管理合同，责、权、利关系明确。

2、小区各项管理制度完善，制定有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、治安、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准。

3、小区内无违章建筑；房屋的共用楼梯、走道等无随意堆放杂物和占用。

4、小区内的房屋完好率达到90%以上，房屋零修及时率达到90%以上，维修质量合格率达到95%以上。

5、小区公共地段经常性清扫保洁，公厕设专人管理，化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清扫保洁率达到95%以上。

6、小区配备安全保卫人员，实行24小时保安服务，减少各种案件和事故发生；火灾、刑事和交通事故年发生率不超过1.5‰。

7、小区内的所有公共配套服务设施不随意改变设计用途；给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运营正常，无事故隐患。

8、房租、水、电、气等各项费用实行便民统一代收代缴，书信、报刊代收代发。

9、建立维修回访和住户对小区的管理服务工作的评议制度；住户评议满意率达到80%以上。

50以下

28-32

0．10

51-70

38-42

0．10

71-85

48-52

0．10

86-100

53-57

0．10

101-120

58-62

0．10

121-165

68-72

0．10

166-260

88-92

0．10

261以上

108-112

0．10

　　　二　　　级

1、小区建筑面积在4万平方米以上。

并实行封闭式管理。

2、小区基础设施较完备；小区内的建筑具有时代气息和地方风格，与周边环境协调，总体环境较优美。

3、小区有幼儿园或托儿所、物业管理用房和社区活动用房；有网球场或篮球场、羽毛球场及老年人和儿童休闲活动的设施。

4、小区规划、设计、施工、竣工、验收等档案资料完整。

5、小区的公用绿地、庭院绿地、道路绿化合理分布，花草、树木、建筑小品配置得当，绿地率达到25%，绿化覆盖率达到20%以上，小区人均公用绿地0.7平方米以上。

6、小区道路通畅，路面平坦，排水通畅。

1、物业公司与业主（或业主委员会）签订有物业管理合同，责、权、利关系明确。

2、小区各项管理制度完善，制定有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、治安、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准。

3、小区内无违章建筑；房屋的共用楼梯、走道等无随意堆放杂物和占用。

4、小区内的房屋完好率达到85%以上，房屋零修及时率达到85%以上，维修质量合格率达到90%以上。

5、小区公共地段经常性清扫保洁，公厕设专人管理，化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清扫保洁率达到90%以上。

6、小区配备安全保卫人员，搞好安全防范、减少各种案件和事故发生；火灾、刑事和交通事故年发生率不超过2‰。

7、小区内的所有公共配套服务设施不随意改变设计用途；给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运营正常，基本无故障。

8、房租、水、电、气等各项费用实行便民统一代收代缴，书信、报刊代收代发。

9、建立维修回访和住户对小区的管理服务工作的评议制度；住户评议满意率达到75%以上。

50以下

23-27

0．10

51-70

31-35

0．10

71-85

40-44

0．10

86-100

45-49

0．10

101-120

50-54

0．10

121-165

60-64

0．10

166-260

80-84

0．10

261以上

100-104

0．10

　　　　三　　　　　级

1、小区建筑面积在3万平方米以上，并基本实行封闭式管理。

2、小区有物业管理用房和社区活动场所；有羽毛球场及老年人和儿童休闲活动的设施。

3、小区规划、设计、施工、竣工、验收等档案资料完整。

4、小区的公用绿地、庭院绿地、道路绿化合理分布，绿地率达到20%，绿化覆盖率达到15%以上，小区人均公用绿地0.5平主米以上。

5、小区内道路通畅、路面平坦，排水通畅。

1、物业公司与业主（或业主委员会）签订有物业管理合同，责、权、利关系明确。

2、小区各项管理制度完善，制定有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、治安、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准。

3、小区内无违章建筑；房屋的共用楼梯、走道等到无随意堆放杂物和占用。

4、小区内的房屋完好率达到80%以上，房屋零修及时率达到80%以上，维修质量合格率达到85%以上。

5、小区公共地段每天清扫，公厕设专人管理，化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清扫保洁率达到85%以上。

6、小区配备安全保卫人员，搞好安全防范，减少各种案件和事故发生；火灾、刑事和交通事故年发生率不超过2.5‰。

7、小区内的所有公共配套服务设施不随意改变设计用途；给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运营基本正常，很少发生故障。

8、房租、水、电、气等各项费用实行便民统一代收代缴，书信、报刊代收代发。

9、建立维修回访和住户对小区的管理服务工作的评议制度；住户评议满意率达到70%以上。

<>

<>

50以下

18-22

0．10

51-70

24-28　

0．10

71-85

31-35　

0．10

86-100

36-40　

0．10

101-120

41-45　

0．10

121以上

48-52

0．10

　四　　级

1、小区建成筑面积在3万平方米以下，并基本实行封闭式管理。

2、小区有物业管理用房和供住户休闲活动的场所。

3、小区规划、设计、施工、竣工、验收等档案资料完整。

4、小区的公用绿地、庭院绿地、绿地绿化合理分布，绿地率达到15%，，绿化覆盖率达到10%以上，小区人均公用绿地0.2平方米以上。

5、小区道路通畅，路面平坦，排水通畅。

1、物业公司与业主（或业主委员会）签订有物业管理合同，责、权、利关系明确。

2、小区各项管理制度完善，制定有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准。

3、小区内无违章建筑；房屋的共用楼梯、走道等无随意堆放杂物和占用。

4、小区内的房屋完好率达到75%以上，房屋零修及时率达到75%以上，维修质量合格率达到80%以上。

5、小区公共地段每天清扫，公厕设专人管理，化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清扫保洁率达到80%以上。

6、小区配备安全保卫人员，搞好安全防范，减少各种案件和事故发生；火灾、刑事和交通事故年发生率不超过3‰。

7、小区内的所有公共配套服务设施不随意改变设计用途；给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运营基本正常，很少发生故障。

8、房租、水、电、气等各项费用实行便民统一代收代缴，书信、报刊代收代发。

9、建立维修回访和住户对小区的管理服务工作的评议制度；住户评议满面意率达到65%以上。

<>

<>

50以下

13-17

0．10

51-70

18-22

0．10

71-85

24-28

0．10

86-100

28-32

0．10

101-120

33-37

0．10

121以上

43-47

0．10

　备注：

（1）房屋完好率：

指在所管理的全部房屋中，完好房屋与基本完好房屋所占的百分比。

       房屋完好率=完好房和基本完好间数（或平方米）/房屋总间数（或平方米）×100%

       完好房：

结构构件安全可靠，，整体性好，装修及设备完整且无破损，能保证正常使用的房屋。

       基本完好房：

结构构件安全可靠，装修及水电卫生设备个别部位有轻微破损，但整体现状基本良好，尚能保证正常使用的房屋。

（2）房屋零修工程及时率：

指报告期内住户要求进行房屋小修零修项目的户次中，物管部门能够及时进行修理的户次所占的百分比。

       零修工程及时率=小修工程及时修理户次数/住户要求小修项目总次数×100%

       及时修理标准：

自住户报修之日算起，室内水电零修不过夜，土建零修三日有结果。

       小修工程：

为修复房屋局部构件的轻微破损，保证正常使用而进行的修缮项目。

包括：

整修门窗、疏通下水道、排除水、电故障，修补地面、顶棚、墙面等。

      （3）清扫、保洁率：

指实际清扫、保洁面积与应清扫、保洁面积的比率。

       清扫、保洁率=小区地域内实际清扫、保洁面积/小区内应清扫、保洁面积×100%

       清扫：

对清扫、保洁面积内的废弃物的全面清扫、涂抹痕迹的彻底清除。

       保洁：

对清扫后的清扫、保洁面积范围的日常保持。

      （4）本表所列物管服务收费标准不含电梯费。

电梯费实行月票或次票。

月票票价可按下列公式计算：

       每张月票票价=10元（3层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。

次票票价：

单上单下每次0.30元，上下往返每次0.50元。

电梯月次票费包括：

电梯运行电费、日常维修（小修）及保养费、年检费、电梯司机工资等。

      （5）高尚住宅和别墅物业管理收费不执行本分级收费标准，可根据提供的优质服务情况，按物价管理权限另行报批。

      （6）不具备小区或大厦分级标准最低等条件的，不执行本分级收费标准。

如果要实施物业管理服务，其收费标准可根据户型面积情况每月每户收费10-18元。

      （7）本表所指户型面积系建筑面积（含公摊）。

      （8）小区内的停车场收费按物业管理服务分级管理权限报批。

      （9）本收费标准，原则上适用于重庆市原主城区及北部新城区，其余区、县（自治县、市）物价部门可根据实际情况向下浮动。

重庆市城市普通高层住宅大厦（商住混合楼）物业管理服务分级、收费指导标准

级别

高层住宅大厦应具备的条件

物管公司提供的服务内容用质量标准

户型面积（M2/户）

物管服务收费标准（元/户、月）

合计

其中：

日常维修费（元/M2、月）

　　　一　　级

1、大厦（含商住混合楼）建筑面积在3万平方米以上，且给排水（含二次加压供水）、供电（含自备发电设备）、闭路电视、通讯等基础设施设备完备，规划、设计、施工、竣工验收等图纸档案资料齐全。

2、进口或国产优质电梯。

3、中央监控消防设备。

4、中央监控防盗设备或电子对讲防盗系统。

5、有物业管理用房和社区活动用房。

6、有老年人和儿童活动的场所和休闲设施，并在老年人和儿童活动的场所种植或置放有绿色植物，环境优美。

1、物业公司与业主（或业主委员会）签订有物业管理合同，责、权、利关系明确。

2、大厦各项管理制度完善，制定有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、治安、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准。

3、大厦屋顶等公共地段无乱搭乱建，共用楼梯、走道等无随意堆放杂物和占用。

4、大厦的房屋完好率达到90%以上，房屋零修及时率达到90%以上，维修质量合格率达到95%以上。

5、大厦公共地段经常性清扫保洁，公厕设专人管理，化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清洁保洁率达到95%以上。

6、大厦配备安全保卫人员，实行24小时保安服务，减少各种案件和事故发生；火灾、刑事