商品房预售合同签约指引.docx
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商品房预售合同签约指引
商品房预售合同签约指引（2009-3-79:
03:
01）
分类：
案例实务 标签：
商品房预售合同 怎样签合同 签约注意事项 律师意见 |
商品房预售合同签约指引
一、签约前的准备和注意事项
1、首先，购房者要确定以谁的名义买房，这可能涉及到将来过户、继承等问题。
其次，购房者需注意，一定要跟开发商签约。
之所以会发出这样的提醒，是因为有一些开发商委托中介代理公司负责销售，而这些中介代理公司常常以其自己的名义与购房者签定预售合同，购房者对这样的“预售合同”要有个基本的判断，那就是作为一种预定的方式可以，但不能取代预售合同的作用，因为一旦发生纠纷，与中介代理公司签订的“预售合同”将很难证明对开发商具有约束力。
2、购房者要核查房地产项目的相关证件，主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（即五证）。
目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，不出示原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是刻意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。
对于购房者来说，要分清“五证”的真伪很困难，最好是将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。
但是这样的要求往往得不到开发商的认可，所以购房者要学着自己进行判断。
一般来说，《国有土地使用证》上盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，购房者需注意有无土地使用权抵押登记。
有的开发商可能只持有《临时国有土地使用证》，那只能用于办理预售许可证或开工证，不代表已取得最终土地使用权。
一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。
《建设用地规划许可证》，主要是看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与《建设用地规划许可证》登记的内容相一致。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。
《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，如果开发商出售的是期房，应要求其出示该证；如果是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。
如果开发商出售的是期房，应要求其出示《商品房预售许可证》；如果是现房的话，就是《商品房销售许可证》，要注意证件是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围内。
有的房屋开发商已办理了大产证，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
特别要提醒的是，购房者在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
原件应该在售楼现场悬挂，如果是现房，开发商说这个房子不需要办理《商品房预售许可证》的，应该要求开发商出示其他的一些证件。
3、购房者自己也要携带相关的证件。
身份证是肯定需要的，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是公司购房，需要有营业执照的复印件等等；如果购房者不能亲自到售楼处签定合同的，需要事前签订授权书，外籍人士还要经过公证；如果是16岁以下人购房的，比如说家长买房写孩子名字的，有些开发商也要求进行公证。
4、售楼书是开发商所做的宣传广告，购房者要理性对待。
在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。
为了确认预售许可证的真实性，上海的购房者可以在“网上房地产”进行查询、核对，看看这家房地产开发商是不是名副其实，是不是有预售许可证。
其次，购房者应根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，然后决定是否购买。
阅读中要明确售楼书中的广告信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少分钟的车程来说明它的地段是多么合适、优越，伸缩性太大，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写进商品房预售合同中。
5、对于有些开发商要求签订认购书、预交定金的，购房人要予以注意。
定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。
通常房地产开发商在认购书中有这样的条款“购房者应该在签订认购书多少日内与开发商签订预售合同，否则的话定金不予退还”。
建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为“购房者应当在签订认购书之日起多少日之内前来与开发商商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致预售合同未能签署的，开发商所收的定金应予退还”。
二、签约时的注意事项
为了方便大家的理解，这里以上海市的示范文本《上海市商品房预售合同》（2000年）为例，逐条予以说明。
合同的第一条，项目的建设依据和销售依据。
在审核这一条条款内容时，需要注意合同中填写的内容与开发商提供的相关证件是否一致，比如说土地用途、预售许可证编号。
有的购房者可能碰到过这种情况，开发商找各种理由不出示预售许可证，说什么预售许可证去换新的了，或者说放在其他地方了等等，遇到这样的情况，购房者可以自己上网查询，上海有一个“网上房地产”的网站，里面可以查到房地局对这个楼盘的预售许可证编号、允许预售的范围以及方式等等。
第二条，所购房屋的基本情况，包括坐落、规划用途、面积、层高等。
购房人应该仔细的核对相关内容，当然，因为我们购买的是期房，所以这里的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预测得出的面积。
第三条，约定的是计价方式，而且是按照总建筑面积结算的。
如果开发商提供的版本删除了此条，或通过补充条款修改了此条（通常是改为按套内建筑面积计价，这样便于开发商改规划），购房者一定要予以抵制，否则将来很可能会出现总建筑面积减少了，开发商反而要求购房者补缴房款的不合理现象。
第四条，告知总房款包括房屋和相应比例土地使用权的总价格。
当然这个土地使用权是有年限的，住宅的一般是70年，商铺一般是50年，可是购房者要去了解开发商取得土地使用权的日期（特别对那些烂尾楼改造的房产），因为不管70年还是50年，都是从开发商拿地时开始起算的，而不是签合同时。
第五条，面积差异的处理。
这一条是购房者比较关注的，也是在交房结算过程中，购房者和开发商容易产生争议的一条。
一般情况下，建议购房者选择第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，通常是正负3％，超过此比例的购房者可以选择退房，开发商应退还房款以及利息。
第六条，付款方式与期限。
现在大家购房，付款方式通常有三种：
第一种，一次性付款，即在签订正式购房合同多少时间之内把所有的房款付给开发商，建议购房者跟开发商协商，是不是可以留5-10％的房款，在正式交房之后才付款，这也是一种保障。
第二种，分期付款，也就是说跟开发商达成一定的协议，根据房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方式，需要注意的是把每一次付款的时间，以及工程应该完成的进度，在合同中约定清楚。
第三种，商业贷款或者公积金贷款，首先，在签订正式购房合同之前，建议购房者向开发商指定的银行咨询一下，看根据您的资信条件是否能够得到贷款，避免出现麻烦。
其次，购房者要注意留出足够的办理贷款手续的时间，按照上海的情况，一般来说办理银行按揭不超过20天，但是为防万一，您在约定付款方式的时候，还是应该把时间约定的更加充裕一些。
第七条，购房者逾期付款的违约责任。
主要是约定如果购房者没有按照规定的时间付款，应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第十二条，开发商逾期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说违约期限、违约金的比例及天数，应该平等一致。
第八条，房屋建筑设计变更条款。
在商品房施工的过程中，开发商不得擅自变更房屋的建筑设计，否则购房者有权选择退房。
这一点是在实务中很难操作的，如果房价下跌了还可以，但是如果房价是上涨的，购房者通常不会去选择退房，所以建议购房者尽量在补充条款中对这一条进行补充约定，即当发生这种情形时，由购房者来选择是否退房，不退房的话开发商也应承担一定比例的违约金。
第九条，小区布局变更条款。
开发商不得擅自变更小区平面布局，否则购房者有权要求恢复，不能恢复的，开发商要支付违约金。
其实，一般情况下，小区布局一旦形成就很难恢复了，这里只约定了违约金，对购房者并不有利，建议购房者作出补充约定，增加可以选择退房的条款，这样保护更全面一些。
第十条，交房条件。
建议购房者选择第二款或自己拟定更严格的条件作为第三款。
如果选择第二款，一定要填写清楚办理房地产初始登记手续（即大产证）的时间，假如开发商执意要删去该具体日期的，请三思！
第十一条，交付时间。
一定要约定，一定不能同意开发商删除。
因为开发商晚交房是最常见的纠纷类型之一，有很多因素会影响到开发商交房，譬如说与施工单位发生纠纷、乱改规划、资金链断裂等等，鉴于晚交房发生的频率较高，建议购房者坚持要求开发商给出具体的交房时间。
第十二条，开发商逾期交房的违约责任。
这里一是要注意与第七条对等，二是要注意不能约定过低的违约金，因为现在很多开发商也知道不可能把购房者逾期付款的违约金约定的很高，同时又把逾期交房的违约金约定的很低，所以开发商就通过约定极低的违约金这种方式来规避自己的风险。
为什么这么说呢？
事实上，通过对付款时间和进度的设计，购房者很难逾期付款，也就是说，开发商根本就不担心购房者不付款，那么约定一个低标准的违约金，显然可以保护开发商的利益。
第十三条，房屋的交接，即收楼。
并不是说开发商把这个楼建好了，您看起来可以住就达到交房条件了，开发商应该请房地产管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们常说的“两书”－住宅质量保证书、住宅使用说明书。
开发商不提供“两书”的，购房者可以拒绝收房，由此产生的违约责任由开发商承担。
住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任。
住宅使用说明书，通常包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃气、消防等设施配制的说明，以及门窗类型，使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题等等。
第十四条，办理小产证的约定。
这个和第十一条交房时间一样，一定不能删除。
其实，我们也发现很少有开发商删除这一条的。
为什么呢？
因为如果大产证下来了，开发商拖着不办小产证对其来说并无什么实质性好处，购房者办不了小产证，通常都是因为开发商的大产证没办下来。
所以这又凸显了第十条的重要性，最关键的还是要约定清楚办大产证的日期。
第十五条，房屋风险责任的转移。
这一条主要是告知房屋的风险责任自交付之日起转移给购房者。
自此，购房者应做好对房屋的保护工作，必要时可以购买相应的财产保险。
第十六条，开发商关于没有抵押和其他纠纷的承诺。
这一条很重要，房屋有抵押或被法院查封将可能导致购房者无法取得房屋或办理小产证，所以一定不能删除。
第十七条，装修、设备达不到标准时开发商的违约责任。
一般开发商提供的版本是按差价的1倍来补偿，这个显然过低，最好能够说服开发商承诺更高的赔偿。
另外，需要说明的是，预售合同关于装修、设备标准的约定在附件三，但是如果购买的房屋有样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。
考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议购房者将样板房情况以拍照、录像等证据形式固定。
第十八条，告知购房者可以进行房屋质量检测。
这里要提醒大家的是，能做房屋质量检测的单位并不多，上海也就两家而已，所以大家在委托鉴定机构时要注意审核它的资质，不要花冤枉钱。
第十九条，购房者行使单方解除权的处理。
这里强调了一定要书面通知，我还要补充的是，购房者发书面通知一定要保存好寄送的凭证。
另外，就退房时开发商的赔偿金额是可以选择的，如果开发商填写的比例过低，购房者不应轻易妥协，否则将来真有一天发生纠纷时，购房者会发现开发商赔的钱就像鸡肋，弃之可惜，食之无味。
第二十条，违约金的抵扣。
这一条针对的是违约金重复计算的情况，一般双方都会接受。
第二十一条，对单方面解除合同有异议的处理。
这一条和《合同法》的有关规定是一致的，并对《合同法》的规定进行了具体化，这也在某种程度上免除了购房者解除合同时再次催告的义务，对购房者是有利的。
第二十二条，房屋质量有问题的处理。
这里说的质量问题是指主体结构以外的，不会导致购房者退房的质量瑕疵，开发商除了要免费修复外，还要给予一定的补偿。
第二十三条，保修责任。
商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。
如：
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材设备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气管线通畅；门、窗、家具的品牌；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。
这里为什么要强调“详细”呢？
举个例子，有一份预售合同是这样表述的“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时购房者发现，大理石地面材料实为人造大理石，进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴了外国商标。
但是购房者还不能说开发商就违约了，因为当初签合同时并未讲明一定要天然大理石，而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。
可是，使用这些产品的装修档次与购房者所想象的差距显然是很大的，所以与其事后郁闷，不如事先多花点功夫写清楚。
第二十四条，物业管理公司。
这一条要和附件五一起看，通常开发商只会提供《业主（临时）公约》，而不愿意提供《前期物业管理服务合同》，这就要看购房者对以后物业管理的关注程度了，如果您是比较在意的，那最好还是要求开发商提供。
第二十五条，土地使用权。
房地不分离，购房者在购买房屋的同时，也买下了相应的土地使用权，只不过不需要购房者单独再和房地局签订土地使用权出让合同，开发商与房地局所签合同中的权利、义务和责任将转移给购房者。
第二十六条，房屋期权可以转让。
这是明确购房者可以转让其预售合同的权益（房屋期权），开发商应予协助。
没有开发商的协助，购房者是无法转让预售合同的，因为这需要注销预售登记备案，然后由开发商与新的购房者签订新的预售合同。
第二十七条，送达条款。
对于投邮后多少日即视为送达，购房者一定要根据自己的情况来填写，如果您留的联系地址在外地且交通不便的话，最好约定5以上的天数；而且购房者必须保证自己留的联系地址可以及时地收到信件，否则按照此条款，只要投邮后若干日即视为送达，到时候可能您还一无所知呢。
第二十八条，税费的承担。
这也是个告知条款，税费由买卖双方各自承担，这一般没什么争议。
第二十九条，补充条款的效力。
补充条款优于正文条款，二者不一致时以补充条款为准，所以购房者一定要注意开发商提供的补充条款，特别是那些明里或暗里修改了正文内容的条款。
第三十条，违约时的索赔。
这也是个告知条款，任何一方都有要求违约方赔偿的权利。
第三十一条，公证。
这一条要根据购房者的实际情况而定，一般来说除非购房者是外籍人士，否则是不需要公证的。
第三十二条，这是注销预售登记备案的一个条款。
目前上海对预售登记是强制性的，一旦产生退房的情况，自然要去注销预售登记，否则开发商的这套房无法再对外出售。
第三十三条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。
第一是由仲裁委员会仲裁；第二是依法向人民法院起诉，这两种方式各有优劣，建议购房者按照自己的情况进行选择。
如果是仲裁，需要注意的是把仲裁委员会的全称写清楚，一般是上海仲裁委员会。
如果向法院起诉，通常是房屋所在地的基层法院。
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