上半年安庆怀宁地块出让调研汇报.pptx

上半年安庆怀宁地块出让调研汇报.pptx

《上半年安庆怀宁地块出让调研汇报.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半年安庆怀宁地块出让调研汇报.pptx（46页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

,1,2018年04月11日,安庆怀宁地块工作汇报,汇报框架CONTENTS,2018年03月30日,2,01,02,03,04,怀宁楼市调研,HN09-0304号地块分析,城东政务新区地块分析,建议,楼市分布在售项目市场观点,Part1怀宁楼市调研,怀宁楼市地图,碧桂园,水岸夆景,雨润滨河壹号,德辰成韵府,现阶段，怀宁县有四个项目在售，为位于城东政务新区的水岸夆景、碧桂园、雨润滨河壹号位等三个项目。

市中心德辰成韵府项目二期在售。

在售项目碧桂园,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,15#,16#,17#,精装修销售,毛坯销售,在售项目碧桂园,2017年9月16日首次开盘，1-3#、5#、8-9#、12-13#、15-17#等采取精装修销售模式；6-7#、10-11#等采取毛坯销售模式。

1、5#、8-9#、12-13#、17#为120-121户型，均价7300-7400元/。

2、其中1-3#、15-16#为144-145户型，均价7400-7500元/。

3、6-7#、10-11#为198户型，均价6900-7000元/。

4、底商商铺主力面积50-70，直接销售，均价12000元/。

在售项目碧桂园（以下数据摘自怀宁房产资源网）,1、住宅共601套，其中120-121户型共428套、占比71.2%，140-145户型共101套、占比16.8%，198户型72套、占比12%。

2、商业30套，50以下商铺5套、占比16.7%，50-70商铺21套、占比70%，90以上商铺4套、占比13.3%。

在售项目碧桂园,主力客群：

以金拱镇、马庙镇、高河镇等乡镇客户为主，经营塑料、汽配等行业商户，其它乡镇有少量客户。

在售项目碧桂园,销售历史：

怀宁碧桂园项目正式开盘前，当时楼市住宅销售价格5800元/。

2017年9月16日碧桂园正式开盘，其中120户型、145户型采取精装修销售模式，均价定价7300-7500元/；198户型采取毛坯销售模式，均价定价6900-7000元/。

碧桂园开盘后7个月内，共销售517套住宅。

该项目销售节点主要有两个，除了该项目开盘热销，就是传统春节返乡潮期间大卖。

碧桂园的成功销售，在不足半年时间，直接推动怀宁楼市住宅价格上涨约1000元/，市场上在售住宅的毛坯价格接近碧桂园的精装修价格。

在怀宁楼市价格上涨后，由于碧桂园此时已将所有货源全部推出，无法再次上调价格，于是该项目干脆以备案价销售。

在售项目碧桂园,项目借鉴：

1、碧桂园地产的品牌影响力强大。

2、现场展示效果非常好，包括外场景观包装展示、内场装潢装饰包装展示、看房动线包装展示等。

3、春节返乡潮为怀宁楼市最重要的销售节点。

11层小高层,在售项目雨润滨河壹号,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,S-1,S-2,S-3,S-4,S-5,S-6,S-7,S-8,S-9,S-10,1#,17层高层,24层高层,双拼别墅,在售项目雨润滨河壹号,2018年1月30日领取1-9#预售许可证、共546套住宅，2月4日举办产品推荐会，节前低调开盘。

截止至2018年4月10日，实际备案14套。

1、6-7#沿滨江公园西边套户型，均价8000元/；项目高层住宅总体均价约7800元/。

在售项目雨润滨河壹号（以下数据摘自怀宁房产资源网）,项目共推出546套住宅（20套别墅尚未推出），130-136户型为主力面积段。

其中125户型共144套、占比26.4%，130-136户型共320套、占比58.6%，147户型16套、占比2.9%，156-158户型共66套、占比12.1%。

项目历史：

2017年4月22日拍卖获得雨润滨河壹号地块，溢价160%、楼面地价2710元/。

2017年12月17日营销中心盛大开放，2018年1月3-6日在营销中心现场举办皇家马戏团大型宣传活动，2018年1月30日取得1-9#预售许可证，2018年2月4日在营销中心现场举办明星演唱会、和产品推荐会。

研判由于价格原因，该项目高调的推广活动未能够有效转化销售，春节前该项目低调开盘，怀宁房产资源网官方统计数据显示，仅14套住宅备案，销售不理想。

在售项目雨润滨河壹号,在售项目雨润滨河壹号,项目借鉴：

1、举办的皇家马戏团宣传活动、费翔/高胜美明星演唱会活动等，成功吸引了怀宁市民的关注，使该项目快速的建立了市场知名度。

2、价格仍然是怀宁楼市第一要素，需谨慎定价。

在售项目水岸夆景,7层电梯洋房,25层高层,1#,2#,4#,10#,11#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,在售项目水岸夆景,2018年2月10日首次开盘，1-2#、4#电梯洋房88套，8-9#25层高层建筑200套。

1、1-2#、4#洋房均价7200元/，销售68套，去化率77.3%。

2、8-9#高层建筑均价6600元/，销售125套，去化率60%。

3、底商商铺主力面积40-50，直接销售，均价12000元/。

项目共推出288套住宅，130-,40户型为主力面积段；推出商铺30套，40-50为主力商铺面积。

1、288套住宅中，100-115户型共27套、占比9.4%，120-130户型共85套、占比29.5%，130-140户型130套、占比45.1%，140-150户型共19套、占比6.6%，150-160户型共27套、占比9.4%。

2、30套商铺中，40-50铺面面积共24套，占比80%。

在售项目水岸夆景（以下数据摘自怀宁房产资源网）,主力客群：

以金拱镇、马庙镇、高河镇等乡镇客户为主，其次为其它乡镇量客户。

在售项目水岸夆景,在售项目水岸夆景,项目历史：

2017年4月12日拍卖获得水岸夆景地块，总金额1.5亿元、楼面地价1785元/。

2017年8月26日营销中心盛大开放，2017年11月17日取得1-2#、4#预售许可证，2018年1月3日取得8-9#预售许可证。

该项目领取预售许可证后，面临竞品项目碧桂园的销售分流、雨润滨河壹号项目认筹分流，导致该项目一再延迟开盘。

直至2018年春节返乡潮期间，在碧桂园项目120、140等户型大卖缺货，且雨润滨河壹号开盘前释放价格信息7000-8000元/，2018年2月10日水岸夆景在润滨河壹号项目之前提前3天开盘，1-2#、4#电梯洋房售价7200元/，去化率77.3%；8-9#高层售价6600元/，去化率达60%。

项目借鉴：

1、春节返乡潮为怀宁楼市最重要的销售节点。

2、价格竞争仍然是主要销售利器。

在售项目水岸夆景,在售项目德辰成韵府,2018年1月初项目二期开盘，推出7-12#高层住宅、共约840套，总体均格约6800元/。

截止至2018年4月10日，根据怀宁房产资源网统计显示，累计销售454套、余350套可售。

项目二期共推出804套住宅，120-130户型为主力面积段。

其中80-100户型共20套、占比2.5%，100-120户型共248套、占比30.8%，120-130户型268套、占比33.3%，130-140户型共248套、占比30.8%，140-150户型共20套、占比2.5%。

在售项目德辰成韵府（以下数据摘自怀宁房产资源网）,项目借鉴：

1、春节返乡潮为怀宁楼市最重要的销售节点。

在售项目德辰成韵府,2017年9月-2018年春节销售情况,2017年市区成交的土地均已投入市场，根据怀宁土地局官方网站统计显示，2017年9月至2018年春节期间，共推出2239套、销售1178套、剩1061套，储备货源340套。

即2018年9月至2019年春节，怀宁市区可售货源共1461套、仅占2017年可售货量的65.3%，仅比2017年9月至2018年春节销售总套数1178套多283套，研判怀宁楼市供求相对均衡、市场发展稳定。

楼市观点,根据现场调研和在四五线城市销售经验，春节返乡潮期间是怀宁市楼市旺季，其次为小长假（如五一、端午、中秋）、学生暑假前后，其余时间表现平淡。

根据怀宁土地局成交公示，2018年怀宁市区楼市发展平稳，供求相对均衡。

根据2018春节期间销售情况反馈，以在外地经商的怀宁人为主要购房群体，其中金拱、马庙、高河等镇购买力较强。

根据三个在售项目销售情况，企业品牌、销售价格成为市民购房的主要参考因素。

经过市场检验，现阶段，怀宁市区楼市接受高层住宅6600元/（毛坯价）、电梯洋房7200元/（毛坯价）。

地块区位远期规划地块现状与周边建筑SWOT分析,Part2HN09-03-04号地块,地块位置,HN09-0304号地块,地块东至区间支路，南至茶岭西路，西至皖河路，北至区间支路。

基础经济指标：

地块占地：

23700.25总建面积47400（计容）容积率2.0建筑密度28%绿地率35%车位配比=1:

1限高60米。

远期规划,HN09-0304号地块,本地块西部与中恒置业地块（约40亩）一路之隔，地块东部与还建小区相邻，地块北部邻近规划中的家仙公园绿化带。

HN09-0304号地块,地块现状及周边情况,1、地块位于老城区南边缘，与高宾大厦间隔高河大道和一条沟渠。

2、规划中的公园、绿化带尚未呈现，片区市政道路处于基础工程施工状态。

区间支路（处于基建状态）,连接与老城区的桥梁,高河大道沿街街铺,高河大道沿街情况,公交总站（在建）,SWOT分析,综合分析HN09-0304号地块，该地块区间支路尚未建成、水电管网和煤气管道等未通、公园绿化带有待落成，以及紧邻还建小区等不利因素，本地块用地面积小、溢价能力有限。

城市规划地块位置地块现状与周边建筑SWOT分析,Part3城东政务新区地块,城市规划,城市发展：

重点东进，北部控制开发，向南、向西发展空间有限。

地块,地块,地块区位,HN12A-04-01号地块、HN12A-05-01号地块、HN12A-05-02号地块等三个地块均位于城东政务新区，且这三个地块位置临近。

城东政务新区地块,HN09-0304号地块,具体位置,碧桂园地块,水岸夆景地块,滨河壹号地块,HN12A-04-01号地块,HN12A-05-01号地块,HN12A-05-02号地块,三馆一中心,三个地块位置如图所示。

1、相对于另外两个地块，HN12A-04-01号地块西侧沿滨河绿化带，更具景观优势。

2、从开发角度，HN12A-04-01号地块与滨河壹号、水岸夆景形成连片开发态势，与怀安河公园绿化带呼应，而另外两个地块略显孤立。

3、从道路交通角度，HN12A-04-01号地块稍具优势。

怀安河东路,区间支路,孔雀路,七里路,东经二路,永宁大道,地块现状与周边设施,地块长满青草,水岸夆景营销中心,碧桂园营销中心,雨润滨河壹号营销中心,三馆一中心鸟瞰图,怀宁职业教育中心,城东政务新区三个地块均实现“路通、水通、电通”，市政基础设施相对较好。

各地块均为生地，场地内长满杂草，地势起伏不平。

区域现有碧桂园、水岸夆景、雨润滨河壹号等三个项目在售。

周边市政配套设施有怀安河公园绿化带、三馆一中心（博物馆、图书馆、档案馆、市民服务中心）、体育馆等，规划配套集小、初、中于一体的私立学校。

基础经济指标,地块开发条件相同，仅地块用地面积大小差异。

HN12A-04-01号地块SWOT分析,HN12A-05-01号地块SWOT分析,HN12A-05-02号地块SWOT分析,对比分析HN12A-04-01号地块、HN12A-05-01号地块、HN12A-05-02号地块，HN12A-04-01号地块具备地段和景观优势，其次为HN12A-05-02号地块，HN12A-05-01号地块稍显中庸。

地块建议,Part3地块建议,通过对怀宁3个在售项目市场调研，结合实际销售情况，碧桂园精装修高层住宅的销售价格已不具备参考意义，雨润滨河壹号高层住宅7800元/有价无市。

水岸夆景电梯洋房7200元/、高层住宅6600元/，该项目销售情况正常，值得参考借鉴。

按5%升值潜力计，预计2019年市场高层住宅约7000元/、电梯洋房约7550元/。

结合HN09-04-01号的一线怀安河绿化景观，总体价格可稍高，预估价格高层住宅约7100-7200元/、电梯洋房约7650-7750元/。

THEENDTHANKS!

46,