全国注册资产评估师考试课1.docx

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全国注册资产评估师考试课1

全国注册资产评估师考试课程

资产评估

前言

关于考试及复习

简介教材（见目录部分）

资产评估总论

资产评估基本方法#

资产评估程序

机器设备评估#

房地产评估#

资源资产评估

无形资产评估#

长期投资及其他资产评估

流动资产评估

企业价值评估#

资产评估报告#

资产评估师职业道德#

国际评估准则

资产评估中经济理论基础

资产评估总论

资产评估及其特点#

价值类型和评估目的

评估的假设和原则#

资产评估与会计和审计的关系

资产评估在中国的发展

资产评估及其特点

理解资产的含义

经济主体拥有或控制

货币计量

带来经济利益

资产的分类

存在形态——有形和无形

综合获利能力——单项和整体

能否独立存在——可确指和不可确指

经营性（又分为有效和无效）与非经营性资产

资产评估定义

资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为

资产评估的分类

工作内容——评估、评估复核、评估咨询

与评估准则的关系——完全评估和限制评估

对象及适用原则——单项评估与整体评估

资产评估的特点：

市场性、公正性、专业性和咨询性

资产评估的功能：

评价及评估功能

管理功能和鉴证的作用

价值类型和评估目的

价值类型

市场价值

非市场价值

评估目的

一般目的：

评估时点的公允价值

特定目的：

与资产业务相关

资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组

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资产评估假设与原则

资产评估假设

交易假设：

最基本的前提假设

公开市场假设：

资产交换价值由市场决定

持续使用假设：

设定被估资产正处于使用状态并还将

继续使用

清算假设：

资产价值受到一定的限制

资产评估原则

工作原则：

独立性、客观公正性、科学性原则

技术原则：

预期收益原则、供求原则、贡献原则、

替代原则、估价日期原则（评估基准日）

资产评估与会计、审计的关系

资产评估与会计、审计的联系

资产评估与会计、审计的区别

资产评估与会计的区别：

1、基本职能不同

2、计价方法不同

3、总体目标不同

资产评估与审计的区别：

1、目的不同

2、经济原则不同

3、知识基础不同

资产评估在中国的发展

1991.11：

国务院颁布《国有资产评估管理办法》

1993.12：

中国资产评估协会正式成立

1995.03：

中国资产评估协会加入国际评估准

则委员会

1995.05：

我国建立了注册资产评估师制度

1999.10：

中国成为国际评估准则委员会常务

理事国

2001.09：

《资产评估准则-----无形资产》颁布

2004.02.25:

《资产评估准则-----基本准则》和《资产评估职业道德准则-----基本准则》颁布

资产评估的基本方法

市场法

收益法#

成本法#

市场法

市场法的涵义

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较和类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称

基本前提

市场前提：

公开、公平市场

可比前提：

市场上存在可比参照物

可比因素

资产的功能

资产的实体特征和质量

市场条件

交易条件

市场法中具体评估方法

直接比较法

1.现行市价法

2.市价折扣法

3.功能价值类比法

4.价格指数法

5.成新率价格调整法

类比调整法

1.市场售价类比法

2.成本市价法

3.市盈率乘数法

类比调整法举例

被评估小区：

万博苑小区（2002年）

选择参照物：

A.迦南公寓B.鹏润家园C.陶然居

（1999年）（1997年）（2000年）

6000元7000元8000元

时间+500元+1000元+300元

装修+200元-500元-900元

=6700元=7500元=7400元

万博苑评估值=（6700+7500+7400）/3=7200元

收益法

收益法的涵义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称

基本前提

被评估资产未来预期收益和风险可预测并可以用货币衡量

预期获利年限可以预测

基本参数

收益额：

未来客观收益，不是历史实际收益

折现率：

1.本质上是投资报酬率

2.由无风险报酬率和风险报酬率组成

3.折现率与本金化率本质上相同

收益期限

收益法的主要公式

一、折现系数=

二、年金折现系数=

三、基本式：

P=（收益为不等额，有限期）

四、收益为等额年金A

（一）收益期限有限

（二）收益期限无限

五、收益在若干年后保持不变

（一）收益期限无限

（二）收益期限有限

六、已知未来若干年后资产价格

（一）收益为不等额

（二）收益为等额

七、收益期限无限，收益以等差级数变化

（一）P=A/r+B/r2（等差递增）

（二）P=A/r-B/r2（等差递减）

八、收益期限无限，收益以等比级数变化

（一）P=A/（r-s）（等比递增）

（二）P=A/（r+s）（等比递减）

九、收益期限有限，资本化率为零

P=A×n

收益法的公式

折现系数=（1+r）-n年金折现系数=[1-（1+r）-n]/r

基本式：

P=∑[Rt×（1+r）-t]（收益年限为n）

收益为等额年金A

P=A/r也称年金法（无限期）

P=A/r×[1-（1+r）-n]（有限期）

收益在若干年后保持不变：

分段法

P=∑[Rt×（1+r）-t]+A/r×（1+r）-n（无限期）

P=∑[Rt×（1+r）-t]+A/r×[1-（1+r）n-N]（1+r）-n

已知未来若干年后资产价格

P=∑[Rt×（1+r）-t]+Pn×（1+r）-n（收益为不等额）

P=A/r×[1-（1+r）-n]+Pn×（1+r）-n（收益为等额）

收益期限无限，收益以等差级数变化

P=A/r+B/r2（等差递增）

P=A/r-B/r2（等差递减）

收益期限无限，收益以等比级数变化

P=A/（r-s）（等比递增）

P=A/（r+s）（等比递减）

收益期限有限，资本化率为零

P=A×n

▶有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。

其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？

解：

房地产单价=300×2.4869+3500×0.7513=3375.62元

▶某资产未来第一年纯收益为20万元，假设该资产的使用期限为无限年期，预计未来每年纯收益按1%的比率递减，资本化率为7%，则该资产的评估值最接近于（B）万元。

A190B250C286D333

成本法

成本法的基本公式

评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

基本前提

资产处于持续使用状态或假定处于持续使用

具备可利用的历史资料

耗费必须

重置成本的涵义

重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本和更新重置成本

复原重置成本与更新重置成本：

相同点：

价格

不同点：

材料、标准、技术、规格等

重置成本的计算方法

1.重置核算法

逐项计算取得资产的现行成本并累加

2.价格指数法

重置成本=账面原值×价格指数（定基或环比）

3.功能价值类比法

（1）生产能力比例法

被估重置成本/参照物重置成本=被估资产年产量/参照物年产量

前提和局限性：

资产成本与其生产能力成线形关系

（2）规模经济效益指数法

被估成本/参照物成本=（被估年产量/参照物年产量）x

4.统计分析法

被估资产重置成本=∑历史成本×K

其中k=抽样重置成本/抽样历史成本

基本前提

资产处于持续使用状态或假定处于持续使用

具备可利用的历史资料

耗费必须

重置成本的涵义

重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本和更新重置成本

复原重置成本与更新重置成本：

相同点：

价格

不同点：

材料、标准、技术、规格等

实体性贬值的涵义

使用及自然力的作用→资产物理性能的损耗或下降→价值损失

实体性贬值的计算方法

1.观察法：

主观性很强的方法

实体性贬值=重置成本×（1-成新率）

2.使用年限法：

实体贬值=[（重置成本-残值）/总使用年限]×实际已使用年限

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率（>1;=1;<1）

3.修复费用法

功能性贬值的涵义

技术进步→资产成本增加或效益降低→贬值

功能性贬值的计算方法

功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数

经济性贬值的涵义

外部条件的变化→资产利用率下降或资产闲置、收益下降→价值损失

经济性贬值的计算方法

经济性贬值率=1-（预计可被利用的生产能力/原设计生产能力）X]

经济性贬值额=∑年收益净损失额×折现系数

▶某被评估资产90年购建账面价值为50万元，账面净值10万元。

2000年评估，已知90年和2000年该类资产的定基物价指数分别为120%和170%，则其重置成本为（B）万元。

A50B70.83C14.17D85

▶造成资产经济性贬值的主要原因有（BE）。

A该资产技术落后B该资产生产的产品需求减少C社会劳动生产率提高D自然力作用加剧E政府公布淘汰该类资产的时间表

▶某台技术落后的刨床，假设技术先进的同种刨床和该刨床的年产量均为5万件，但单件工资技术先进的刨床比该刨床低0.40元，此刨床剩余使用年限为5年，折现率为10%，所得税率为33%。

该刨床账面成本为50万元，95年底投入使用，99年底进行评估。

96年—99年各年机器设备价格指数分别为8%，10%，11%，13%，不计经济性贬值，求该刨床的评估值。

解：

重置成本

=50×（1+8%）（1+10%）（1+11%）（1+13%）=74.51万元

实体性贬值=74.51×4/（4+5）=33.12万元

功能性贬值=0.4×50000×（1-33%）×3.7908=5.08万元

评估值=74.51-33.12-5.08=36.31万元

资产评估程序

资产评估程序概述

资产评估具体程序#

执行资产评估程序的基本要求

资产评估中信息收集与分析方法

资产评估程序

资产评估程序重要性

有利于规范评估行为，提高服务质量

有利于相关当事方评价评估服务

有利于防范执业风险

资产评估具体程序

明确业务基本事项

签订业务约定书

编制资产评估计划

资产勘查

收集资料

评定估算

编制和提交资产评估报告书

机器设备评估

机器设备评估概述

机器设备评估的成本法#

机器设备评估的市场法

机器设备评估的收益法

机器设备评估概述

国际评估准则中对机器设备的定义

机器设备的分类

按固定资产分类标准分类

按现行会计制度分类

成本法在机器设备评估中的应用

重置成本的估算

包括内容：

直接成本、间接成本和资金成本

其中直接成本包括：

设备净价、运杂费、安装费、基础费及其他。

设备净价的确定

1.直接法：

通过市场询价和使用价格资料

2.物价指数法

3.重置核算法

4.综合估价法

5.重量估价法

6.类比估价法—指数估价法

设备运杂费的确定

设备安装费的确定

设备基础费的确定

进口设备从属费用的确定

机器设备实体贬值的估算

实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率

=设备重置成本×（1-成新率）

观察法：

机器设备实体性贬值评估参考表

年限法

修复费用法

机器设备功能性贬值的估算

超额投资成本形成的功能性贬值的测算

超额投资成本=设备复原成本-设备更新成本

超额运营成本形成的功能性贬值的测算

功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数

机器设备经济性贬值

使用寿命缩短

运营费用的提高

市场竞争

市场法、收益法在机器设备评估中的应用

市场法

直接匹配法

因素调整法

成本比率调整法

收益法

单项设备评估通常不采用收益法评估

自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法

▶某企业将某个生产线与国外企业合资，账面原值270万元，净值108万元，其折旧年限为30年，已提折旧20年。

按现在市场水平，新建相同构造的生产线的全部费用支出为480万元。

该生产线截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。

该生产线还能使用8年，又知该生产线耗电量大维修费用高，与现在同类资产比较，每年多支出营运成本3万元（所得税率33%，假定折现率为10%）该生产线的评估值为多少？

解：

资产利用率=50400/57600=87.5%

成新率=8/（20×87.5%+8）=31.37%

功能性贬值=3×（1-33%）×5.3349=10.72万元

评估值=480×31.37%-10.72=139.86万元

▶2000年对某设备进行评估.该设备账面价值100000元,净值50000元，其折旧年限为20年，已提折旧10年。

按2000年市场水平，新购建相同设备的全部费用支出为500000元。

评估人员测定,该设备还能使用5年,前三年该设备的每月人工成本和能源消耗比其替代设备各超支1000元和500元;后两年能源消耗不变,而人工成本每月为1500元,被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,所得税率33%;在使用期间,该设备的实际利用率仅为正常利用率的50%,不计经济性贬值,试评估该设备的价值.

解:

实际已使用年限=10⨯50%=5年

成新率=5/（5+5）=50%

前3年净超额运营成本:

1500⨯12⨯（1-33%）=12060元

后2年净超额运营成本:

2000⨯12⨯（1-33%）=16080元

功能性贬值

=12060⨯2.4869+16080⨯1.7355⨯0.7513=50958.42元

评估值=500000⨯50%-50958.42=199041.58元

房地产评估

房地产评估概述

房地产价格及其影响因素

房地产评估的收益法#

房地产评估的市场法#

房地产评估的成本法

房地产评估的剩余法#

基准地价系数修正法

路线价法

在建工程评估

房地产评估概述

土地的特性

自然特性

位置固定性；质量差异性；不可再生性；效用永续性

经济特性

供给稀缺性；可垄断性；利用多方向性；效益级差性

土地使用权

土地所有权与使用权