物管单位服务费用测算技术报告详细.docx
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物管单位服务费用测算技术报告详细
.
附件一：
物业服务花费评估技术报告
一、物业项目基本状况
（一）项目综合经济技术指标
表一
主要技术指标
序号
指标名称
单位
指标
25850.33
（产权登记面积）
总建筑面积
㎡
26821.07
（所有建筑面积）
地上建筑面积
㎡
19011.14
此中
地下建筑面积
㎡
7809.93（含人防面积851.79）
二、物业服务花费测算方法说明
依据该项目特色，以实质状况为基点，以北京市住所物业服务四级标准为参照基准线，部分项目依据商业物业特色运转标准有所提升。
参照物业管理方案，比较周边
及同种类物业区水平，采纳成本运转法实行本项目的物业费评估。
（详见物业费汇总表）
（一）成本运转法评估：
1.明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明）
评估花费构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为
11大项，在每项内明确所含的内容，而此中的内容又进行细化到子项核算指标。
以这些子项指标为构成配置的依照进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清楚、指标有序、测算有据的评估的基本框架。
2.对共用（专属）部位、共用设备设备的运转保护花费评估，依照配置定额、耗资定额推行精算测定。
（详见设备设备平常运转保护花费表）
.
3.对保洁、绿化、次序保护的花费评估，依照配置定额、耗资定额推行精算测定。
（详见洁净卫生、绿化、次序保护花费表）
4.人员花费审定，综合考虑写字楼管理的需要联合服务项目的一般客户特色，采纳以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实行精算测定。
基于物业管理费中人员花费比率最大，针对本项目的特色，实行分类审定、精算分摊。
其方法是：
按不一样的职责将人员分级。
以市场价为基础，依据在管面积的大小计算薪资及附带费。
（详见人员薪资说明表）
按人员配置分别计算人工花费。
各项人员花费是按实质需要和发生状况进行分别审定，并最后分类、分项汇入
物业费汇总表。
关于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属花费中。
（二）市场比较法
同类物业项目概略
表二同类物业项目的物业费检查明细表
项目名称
项目地点
物业公司
物业费（元/月.平米
备注
东城区广渠门内
北京中天如日物业
雍贵中心
26
元
2012
年
大街43
号
管理有限公司
锦江（北方）物业
温特莱中心
西大望路
1号
25
元
2012
年
管理有限公司
东城区白桥大街
北京嘉禾国信投资
嘉禾国信大厦
26
元
2012
年
15号
有限责任公司
通正国际大厦东城区广渠门内北京通正置业有限21元2012年
.
大街80号公司
东城区崇文门外
国瑞兴业地产有限
国瑞大厦
20元
2012年
大街16号
公司
（三）应用精算程序力争做到分类有系、指标有据、精算有序
1.精算程序设计
按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。
按物业费使用的特色设计共用耗资系统和特别耗资系统。
而后分别按各种的财
务指标关系进行统计摆列设计计算程序。
完美各个系统的递进式计算程序和汇总程序。
2.精算程序的应用
按指标系统输入分类分项指标。
按精算程序输入有关数据。
按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总。
三、物业费各项测算结果说明
计算说明：
在对整个管理地区进行物业服务花费测算时。
用于整个管理地区，不行
切割的物业服务花费，一致测算后按管理收费面积分摊。
物业费测算只包含地上收费面积部分。
地下车库基于其使用性质和管理的特别性。
未归入收费面积中。
该地区应分摊的管理成本和自己管理成本的花费支出。
由泊车管
理费中列支。
其余保护维修花费由产权方自行支出。
物业费各项内容说明以下：
1.管理服务人员的薪资、社会保险和按规定提取的各项花费
指管理服务人员薪资、法定节假日加班费、员工因连续工作而不可以休假产生的加
.
班花费、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、员工教育经费，以及根
据政府有关规定应该由物业服务公司缴纳的住宅公积金和养老、医疗、失业、工伤、
生育保险等社会保险花费。
（各项福利及保险计提比率构成：
社会保险
33.1%（医疗
10%、养老20%、工伤0.8%、失业1.5%、生育0.8%）、住宅公积金8%（低限）、教
育经费3%、工会经费2%（46.1%））
人工费中不包含地上地下泊车管理的人工花费、不包含空调运转保护的人工花费。
上述两项花费成安分别独自计入泊车管理费和空调费中。
应分摊的人工成本依照收费
面积和总管理面积之比率值进行了分摊测算。
只计入依管理面积比率分摊的花费部分。
2.行政办公管理费
办公用品费、交通费、能源费、通信费及其余花费。
3.洁净卫生费
为保持公共地区和整个项目洁净卫生而产生的洗手间草纸费、消杀防疫费、化粪
池清理费、管道疏导费、垃圾清运费和办理费、外墙及首层地面冲洗费等。
常用的清
洁工具及资料费因保洁外包而计入外包花费中。
本项花费不包含本项目客户使用地区
内部的洁净花费。
4.绿化保养费
绿化工具购买费及保护费，绿化用水、用电费，补苗费，农药化肥费等，不包含
应由产权人支付的苗木更新费。
5.公共次序保护费
安保器械装备检测维修费、占频费、消防演习费等。
不包含安保外包的人工费，
以及独自管理的楼外处面泊车场、地下车库进出口的安保人工花费成本。
6.共用部位设备设备运转保护费
.
指为保障物业管理地区内共用部位共用设备设备的正常使用和运转、保护和保养、
检测所需的花费。
不包含应由产权人支出的设备设备大中修费、设备更新费；不包含
应由产权人或使用方支出的因自行装饰装饰而产生的维修费和内部设备更新、改造费
用。
不包含本项目产权人或使用人使用地区内部的各项维修资料费、自用能源费。
对
于波及全楼不行切割的配电设备、消防设备保护花费考虑了花费分摊比率。
地下车库
部分应分摊的保护花费业已在物业费计算中予以相应扣除。
地上地下泊车管理所需能
耗资用，不包含在内。
不包含空调系统的保护运转花费。
7.固定财产折旧花费
按规定折旧方法计提的物业服务固定财产的折旧金额。
物业服务固定财产指在物
业服务区内由物业服务公司拥有的、与物业服务直接有关的、使用年限在一年以上的
财产。
8.民众责任保险花费
指物业管理公司购买物业共用部位共用设备设备及民众责任保险所支付的保险费
用。
9.不行预示费和经业主赞同的其余花费，按1%计提。
10.经营收益计提比率8%，
11.营业税金计提比率5.6%（包含营业税、城建税、教育费附带及其余）
四、测算结果
（一）总花费
管理项目：
收费面积：
19011.14㎡
.
序
项目年花费所占比率备注
号
管理服务人员的薪资、社会保险和
1
2044960.62
60.40%
见表1
按规定提取的各项花费
2
行政办公管理花费
25549.13
0.75%
见表2
3
物业管理地区洁净费
133570.80
3.95%
见表3
4
物业管理地区绿化、美化花费
23044.32
0.50%
见表4
5
物业管理地区次序保护费
4800.00
0.12%
见表5
物业管理地区公用设备设备运转
6
305347.81
9.02%
见表6
保护费
7
公共设备设备能耗
381747.12
11.28%
见表6
8
固定财产折旧
5703.34
0.17%
见表7
9
物业管理地区民众责任险
6000.00
0.18%
见表8
业主赞同或拜托的其余事项及不
10
可预知费（按1%计算提取）
29301.23
0.87%
（1+2+3+4+5+7+7+8+9）
×
0.01
经营收益（8%）
11
（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10）
236753.95
6.99%
×0.08
12
税金：
（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7
5.6%
＋8+9+10+11）×5.6%
189603.80
合
1—12项之和
3385782.13
计
物业服务费单价14.84元/月.平方米
.
（二）物业费分项测算说明
天玉大厦管理地区面积包含地上、地下两部分（见表一）。
地下部分为泊车库、设备间和人防工程。
地上部分为物业收费面积：
19011.14平方米。
1、人工费
（1）项目自己正式员工编制33人。
地面、地下泊车场的管理服务人员和空调运转保护人员不包含在内。
在计算项目自己管理人员成本时，依照收费面积和实质管理面积之比率系数进行了分摊。
将相应比率的人工成本计入人工成本中。
（2）收费面积分摊系数=收费面积/总管理面积*100%=70.88%。
（3）波及分摊的人工成本不包含外包劳务部分。
表1-1人员薪资
序
人数
薪资标准
计薪
部门
职务名称
年薪
均匀月薪
号
（人）
（元/月）
周期
1
经理
1
6000
13
78000
6500.00
行政助理
1
2800
13
36400
3033.33
行政
2档案管理兼
人事部
库管
财务部经理
3财务部
出纳
1250013325002708.33
1
3500
13
45500
3791.67
1
2500
13
32500
2708.33
.
会计
经理
4客服部
1
3000
13
39000
3250.00
1
3500
13
45500
3791.67
客服员
3
2500
13
97500
8125.00
经理
1
4000
13
52000
4333.33
5
工程部
工程维修
5
2500
13
16250
13541.67
配电室值班
8
2400
13
249600
20800.00
安保经理
1
3500
13
45500
3791.67
6
安保部
监控值班
8
2600
13
270400
22533.33
小计
33
1186900
98908.33
管理面积分
841274.7
摊人工成本
70106.23
2
表1-2服饰费
序
部门
职务名称
人数
服饰
套数
总和
月均匀
号
（人）
标准
服饰费
1
项目经理
1
600.00
1
600.00
50.00
2
3
行政
文员
2
300.00
1
600.00
50.00
人事部
财务部经理
1
500.00
1
500.00
41.67
财务部
会计1300.001300.0025.00
.
出纳
1
300.00
1
300.00
25.00
客户服务部经理
1
500.00
1
500.00
41.67
3
客服部
客服员
3
300.00
1
900.00
75.00
工程经理
1
500.00
1
500.00
41.67
4
工程部
工程维修
13
300.00
1
3900.00
325.00
监控
8
300.00
1
2400.00
200.00
5
安保部
安保经理
1
500.00
1
500.00
41.67
11000.0
小计
33
916.67
0
管理面积分摊人工
7796.80
649.73
成本
表1-3
加班薪资
序号
项目
月（元）
年（元）
备注
1
法定节假日加班薪资
5891.95
63117.24
管理面积分摊人工成本
3728.13
44737.50
表1-4劳务外包人员花费
序花费标准
人员类型人数计薪周期年薪（元）均匀月薪备注
号（元/月）
1保洁82,600.0012249,600.020,800.0含平常保
.
00洁用品300
元每人
537,600.044,800.0
2保安162,800.0012含餐费
00
小
787,200.0
65,600.0
24
计
0
0
表1-5
员工餐费
项目
人数
标准
月工作日
月餐费
年共计
33
10元/日
21.75
7177.50
86130.00
管理面积分摊
1114.58
61066.17
人工成本
表1-6公司上缴残疾人保障基金
标准月年
残疾人保障金（2012年
总人数*1.7%*33636元1572.4818869.80
数据）
管理面积分摊人工成本
1114.58
13374.91
表2办公花费
.
项目
单位
数目
标准
年花费（元）
办公用品及耗材费
19,011.14
0.21
3992.34
交通费
元/年.建筑
19,011.14
0.10
1901.11
通信费
平方米
19,011.14
0.13
2471.45
能源费
19,011.14
0.38
7224.23
培训、饮用水、证照年
元/月
12
500.00
6000.00
检、审计、法律顾问费
洗衣费
元/人.月
33人
10.00
3960.00
25549.13
表3
物业管理地区洁净卫生费
序号
项目
标准
月花费（元）
年花费（元）
7211.8平米。
每年1
1
外墙冲洗费
3605.90
43270.80
次，6元/平米
首层大厅地面、
25元/平米。
按300平
2
625.00
7500.00
墙面石材冲洗费
米计算
3
灭“四害”消杀
600元/月
600.00
7,200.00
4
化粪池清掏费
2个3000
元/年个
500.00
6000.00
5
垃圾清运费
5桶。
120
元/桶月
600.00
7200.00
8
洗手间用品费
（每个洗手间每周2
5200.00
62400.00
.
（大卷卫生纸）卷、25元/卷、24个卫
生间）
小计133570.80
表4
物业管理地区绿化保养花费
序号
项目
测算依照
年花费（元）
1420.36×12元/㎡.年
1
绿化保养费
17044.32
按北京市绿化保养标准（壹级）
2节日装饰美化费
五一、十一、元旦（圣诞）、春节
6000.00
共计
23044.32
表5
物业管理地区次序保护花费
序号
项目
标准
年花费（元）
1
次序保护费
150个灭火器检测更新
3000.00
2
消防演习及宣传费
每次600元，一年两次
1200.00
3
对讲机占频费
6部，每年每部100元
600.00
小计
4800.00
水费计量单价：
6.2元/吨；电费测算单价：
参照峰谷平常段和价钱，再考虑线损后，综合价钱1.15
元/千瓦时
表6物业共用部位、共用设备设备的平常运转、保护花费
.
项目序号收费依照性质年花费（元）
能源
花费
1设备间照明及能耗（配电室、中控室、泵房、设备机房）
楼内公共照明0.02KW×432×14H/天×1×365天×1..15元/kwh
楼外公共照明（道路、景观、绿化）
2
安全出口照明0.01KW×109×14H/天×1×365天×1..15元/kwh
楼内公共洗手间照明、排风等能耗
3
楼内公共用水（洗手间）6.2
元/吨
4
污水泵
4KW×3×12H/天×0.1×365
天×1..15元/kwh
生活水泵
57.5KW×1×12H/天×0.4×365天×1.15元/kwh
2.2KW×1×24H/天×0.2×365天×1.15元/kwh
雨水泵
6
4KW×4×1H/天×0.1×60天×1.15元/kwh
电梯1-4号
7（12KW×4部）
48KW×14H/天×365天×1.15元/kwh×0.3
8设备机房送排风20kw×1H/天×365天×1.15元/kwh
9污水井、雨水井保护36个。
10元/个月
10给排水系统泵、阀门保护费（30个×50元/月）
避雷系统检测及保护费（参照北京地域《建筑物避雷检
测收费标准》）70元/点。
避雷装置高度超出20米的，
11
每增添5米每检测点加收5元。
。
3个点，保护费20
元/点
31470.44
50772.96
7474.91
8784.53
30692.12
133920.00
6044.4
19543.56
共用
27.60
84621.60
8395.00
4320.00
18000.00
共用
330.00
.
项目
序号
收费依照
性质
年花费（元）
12
消防系统检测运转保护费（
0.4元/㎡.月）
91253.47
13
安防系统运转保护费（
0.1
元/㎡.月）
22813.37
14
电梯维修保养费（
7000
元/部.年×4部=28000.00
元/
年）
30700.00
15
电梯检测费（11
站675元/部4
部）2700.00
16
绝缘器具和计量仪表、压力仪表检测费
1,000.00
17
土建、装饰、共用设备保护费（
0.2元/㎡.月）
45626.74
18
供电、照明系统保护花费（扣除地下车库分摊）
61304.24
19
通风系统保护费（
20个风机，300元/个年）
6000.00
20
燃气调压箱保护检测费
24000.00
687094.93
表7固定财产折旧
测算依照年花费（元）
参照物业协会介绍定额，联合写字楼特别性。
测算
5703.34
单价0.30元/年?
建筑平方米
表8
物业管理地区民众责任险
项目
投保面积
单价（元/月.㎡）
花费（元/年）
民众责任险60000.042880.00
.
注：
包含服务管理地区内所有公共活动地区。
升级会员 