东华江门五星级酒店市场分析及项目策划报告stevenWord文档下载推荐.doc
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降尘年月均值4.97吨/平方公
里·
月，符合广东省推荐标准，比去年下降13.3%。
市区空气的主要污染物为二氧化硫和
可吸入颗粒物。
市区酸雨污染依然严重，2005年降水pH均值4.91，酸度有上升趋势。
2005年城市饮用水源水质达标率100%，其中西江干流、西海水道水质以Ⅱ类为主，水
质均为优；
潭江干流水质以Ⅲ类为主，水质良好；
江门河水质属Ⅳ类，水质轻度污染；
天
沙河水质属Ⅴ类，水质中度污染。
5个河段中，以西海水道水质最好，天沙河水质最差。
与上年相比，各河段水质均无明显变化。
2005年江门市区区域环境噪声质量处于较好水平，等效声级平均值55.0分贝，达到
国家区域环境噪声1类区（居民、文教区）昼间标准，声源构成比仍以生活和交通类声源
为主。
市区道路交通噪声质量处于较好水平，等效声级平均值68.9分贝，符合标准。
3．经济发展
江门市地处发展迅猛的珠江三角洲经济区域，地区经济综合实力显著，2003、2004年
跻身“中国综合实力百强城市”。
2006年，全市GDP达到921亿元，人均2.24万元，地
方财政一般预算收入50.66亿元，经济总量位居全省前列。
2006年，全市规模以上工业总产值1759.1亿元，增加值410.6亿元。
其中轻工业增加
值231.54亿元，重工业增加值179.06亿元。
目前，全市已拥有中国名牌产品12个，国家免检产品13个，中国驰名商标3个，广
东省名牌产品55个，广东省名牌商标50个。
中国名牌和省名牌数量均位居全省第六位。
2006年，全市高新技术产品产值630亿元，高新技术企业总数达到177家，产学研联
合基地115家，省市级工程中心55家。
省级技术创新专业镇达14个，居广东省第二位。
2006年，全市科技火炬计划项目立项44项，科技星火计划项目立项25项，科技攻关
计划项目立项500项，科技成果推广实施计划11项，专利事务所全年代理专利申请3281
宗。
改革开放以来，江门市累计实际利用外资100多亿美元，世界500强企业已有30家投
资江门经营发展。
2006年，全市实际利用外商直接投资6.78亿美元，新签外商直接投资项
目411个，合同外资额12.33亿美元。
批准总投资、总投资增资超1000万美元的外商投资
企业共48家。
2006年末，全市共有私营企业1.59万户，注册资金193.30亿元；
个体工商户10.77
万户，注册资金20.77亿元。
规模以上民营工业总产值832.47亿元，占全市规模以上工业
总产值47.32％。
2006年，全市金融机构各项人民币存款余额1286.42亿元；
保险业实现保费收入24.39
亿元，支付各项赔款和给付5.4亿元；
旅游业总收入52.5亿元；
房地产业完成开发投资32.14
亿元，销售额31.35亿元；
零售业销售总额达352.34亿元。
近年来，江门市以工业优势特色产业产品展销为主的会展经济的兴起，并已初步形成
了一些较为固定的展销会。
2006年，成功举办了中国（江门）经贸洽谈暨摩托车工业博览
会，列入洽谈会投资项目统计的共有141项，投资总额12.37亿美元。
此外还举办了江门
市钟表产业投资环境推介会、五金不锈钢产品博览会、开平牛仔服装节、水暖卫浴设备展
销会、麦克风及电声视频产品国际展销会等专业展会。
目前江门的会展场馆主要有江门五
邑华侨广场会展中心和开平水口展贸中心等。
4．人文资源
江门市政府重视开发人文文化资源，目前江门市以拥有各类博物馆9座，推动了文化
发展战略。
作为2007年度我国唯一的代表项目，“开平碉楼与村落”有望在6月底举行第31届世
界文化遗产大会上获表决通过，成为广东省第一个世界文化遗产项目。
开平碉楼最多时达3000多座，现存1833座。
二．旅游市场的调研及分析
本市场调研报告以内容分析法和市场问卷方法作为主要研究手段，利用国家旅游局、
地方政府的统计资料和市场问卷资料，对项目的客源群体、消费兴趣、旅游行为等作出分
析。
希望通过分析用以指导项目的建设。
根据世界旅游组织（WTO）对旅游者的定义：
所有离开居住地超过24小时的人都作为
旅游者统计。
中国国家旅游局的官方统计资料中对旅游者的定义：
指任何为休闲、娱乐、观光、度
假、探亲访友、就医疗养、购物、参加会议或从事经济、文化、体育、宗教活动，离开常
住国（或常住地）到其他国家（或地方），其连续停留时间不超过12月，并且在其他国家
（或其他地方）的主要目的不是通过所从事的活动获取报酬的人。
以此类推，本文中出现的“旅游者”用词并非只作为观光旅游者的概念，特此说明。
1．2005年广东省六城市（含江门市）入境过夜旅游者市场分析
入境过夜旅游者按职业分组人均天花费（美元/人天）
2．2005年国内旅游者市场分析
我们选择广州机场主要航班的对接城市和汽车当天能够到达的主要城市中的10个城
市作为本次调研的范围，分析这些客源城市旅游者的消费行为、旅游动机。
分析资料同样以2005年作为资料采样时间阶段。
10个旅游关联城市居民散客出游人均花费构成（％）
根据以上资料，分析江门市旅游客源市场：
1）近年来，旅游客源市场有变化，入境旅游者已经从欧、美地区转为东南亚地区为主
体客源市场。
国内客源市场，人均花费同期相比10城市中有一半呈下降状况，其中最大降
幅的上海市为16.79个百分点；
出游率情况较理想，有8个城市呈上升势头。
10城市中人
均花费参差不齐，最大差距达到460.12％。
一些传统意义上的经济发达城市如北京、上海、
广州旅游者的人均花费反而低于其他城市。
说明将来酒店的国内旅游市场的营销工作应该
有重点选择，宜挑选一些人均花费较高的城市作为自身高星级定位酒店的主选市场目标。
2）10城市中旅游出游率在一季度表现最突出，人均花费的高峰集中在三季度。
由于
城市之间的气候差异，南方城市的旅游出游高峰在一季度已经到达，但北方城市则推迟一
些。
四季度普遍为10个城市的出游谈季。
部分城市如北京、广州等，四个季度的旅游出游
率十分平均，年平均值与最高点和最低点的差距只存在5个百分点。
说明酒店的营销工作
重点可根据城市客源市场的变化而作出资源的调整。
3）出游人数和人均花费的高峰集中在以25～64岁年龄阶段的客源群体，其中出游率
最高值表现为100％，人均花费最高值表现为60％。
这个结果与我们以往的研究报告结论
十分相符，说明25～64岁年龄阶段是旅游的主力客源。
4）国内旅游者的旅游目的分类中以观光旅游、探亲访友、休闲度假为出游主体客源，
这是当前旅游市场不可扭转的总趋势；
人均花费以公务会议、商务、文体科技交流为最高，
这部分客源虽然出游率比例低，但在庞大的旅游数量中仍保持相当的人数份额，以项目酒店高星级定位吸引商务旅游客源不存困难，如再辅以一定的会展设施设备，则可吸引公务
会议和文化科技交流等高价位的客源。
5）国内旅游职业分类中以管理人员、退休人员出游比例的最大，人均花费以公务员、
管理人员专业人员消费最高。
6）人均花费构成中，单项花费最高为长途交通费，住宿、餐饮和文娱三项费用分别占
入境旅游者和国内旅游者人均花费的26.4％和28.58％。
7）国内旅游者选择以宾馆、饭店作为旅游住宿设施的客源达到总出游人数的4成，求
宿客源成份仍以公务消费、企业集团消费为主。
8）通过旅游社组团的过夜国内旅游者占总接待人数的90.57％，平均停留天数多于
52.94％，说明旅游社组团的旅游形式仍是当前最主要的旅游接待模式。
3．江门市旅游资源分析
1）旅游客源分析
2）旅游酒店设施现状
根据旅游部门的统计资料，截至目前，江门市共有五星级和四星级（包含准五星级和
准四星级）22家。
考虑项目酒店定位，以下我们将在以上22家高星级酒店中选择部分酒
店资料列入本次调研范围。
江门逸豪酒店YuccaHotel
★★★★★广东江门迎宾大道中118号
座落于以大型CITYMALL经营模式闻名遐迩的金汇国际广场内的逸豪酒店，是江门
市区首家五星级酒店。
金汇广场占地面积６万平方米，总建筑面积达25万平方米．位于江
门市经济最为繁荣的蓬江区，面瞰东湖、五邑大学等蓬城美景，背倚江门未来的政治金融
中心——北新区。
是江门五邑重要的对外经济、文化窗口之一。
逸豪酒店拥有近700间豪
华客房,可同时容纳5000余人同时就餐的庞大各色餐饮经营区域,超过1万平方米的大型
DISCO夜总会，设施齐备、先进国际会议中心，和包罗万有，建筑面积超过的休闲娱乐项
目经营区域（其中包括：
高尔夫球练习场，室内、外网球场，室内、外泳池、健身室，水
疗中心、多功能跳舞室、桌球、乒乓球、儿童游乐城、SPA、雪茄红酒廊、咖啡座、甜品
屋、网吧、量贩KTV、啤酒城、桑拿、沐足、麻将等等）。
客房房态
中山香格里拉大酒店Shangri-laHotelZhongshan
★★★★★广东中山东区起湾北道16号
酒店位于中山东区，在繁忙的市中心，毗邻市政府办公大楼，地理位置十分优越。
从
酒店驾车15分钟，即可到达中山码头，往返香港非常方便，是市内唯一家真正的国际豪华
酒店。
酒店本身就是中山市的一处胜景，备有463间布置高雅的客房及豪华套房，为来酒店
享受SPA、美食和休闲娱乐的客人们提供宁静温馨的住宿享受。
中山香格里拉大酒店是举行宴会、会议的理想场所，占地1612平方米的大宴会厅和多
个小型会议室可供举办各种会议活动。
所有的员工都训练有素，以热情、优雅，享誉世界
的香格里拉殷勤服务为您带来美好享受。
客房介绍
高级客房
242间高级客房位于酒店东楼，提供舒适的环境、私密的空间、齐全周到的服务，让您享受宁静而高
效的旅程。
透过每间高级客房的大窗户，可以观赏到中山市景或酒店的苏式花园美景。
客房内提供国际直拨电
话、宽带上网服务、卫星电视及舒适的行政办公桌。
卫生间宽敞，带有独立的淋浴间和浴缸，卧室的床宽大而舒适，让您的旅程十分惬意。
房间面积为32平方米/344平方英尺。
豪华客房
120间豪华客房位于独立的南楼，十分宽敞，可以欣赏到城市美景或酒店迷人的苏式花园。
所有豪华客房均有超大封闭式玻璃窗，可饱览酒店花园或中山市景。
所有豪华客房均配有平板卫星电
视及DVD娱乐系统。
客房内提供国际直拨电话、宽带上网服务及舒适的行政办公桌。
浴室空间宽大，且有独立淋浴间和浴缸。
房间面积为38平方米/409平方英尺。
豪华阁客房
61间豪华阁客房既能享受豪华客房的舒适与悉心服务，又有豪华阁专享礼遇，是希望得到个性化服
务的旅客的最佳选择。
豪华阁客房位于酒店13-17层，可以欣赏到城市美景和迷人的酒店苏式花园。
所有豪华阁套房均配备
卫星电视及DVD娱乐系统。
宽敞的浴室、宽大舒适的床，让您的停留放松舒心。
豪华阁套房
13间豪华阁套房既能享受豪华客房的舒适与悉心服务，又有豪华阁专享礼遇，是希望得到个性化服
豪华阁套房位于酒店南翼楼，带有宽敞舒适的起居室，与卧室分隔开，为召集非正式商务会议提供
舒适的空间。
所有豪华阁套房均配备卫星电视及DVD娱乐及音响系统。
空间宽敞、设施现代的浴室配有浴袍和超宽浴巾，让客人感觉宾至如归。
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房间面积为76平方米/818平方英尺。
行政套房
24间行政套房可欣赏城市或酒店花园全景，空间宽敞、舒适，提供齐全周到的服务和齐备的设施，
让您的旅程舒适而高效。
所有行政套房均带有宽敞、舒适的起居室，与其他房间分隔，为召开非正式商
务会议提供舒适的空间。
所有行政套房均配有平板卫星电视及DVD娱乐系统。
空间宽敞、设施现代的浴室拥有独立的淋浴及浴缸，配有浴袍和超宽浴巾，让客人感觉宾至如归。
房间面积为64平方米/690平方英尺。
特色套房
2间中山香格里拉大酒店特色套房空间更宽敞，符合有更高服务需求的客人，同时满足下榻的旅客希
望招待私人宾客的需求。
特色套房带有宽敞舒适的起居室、小型厨房、独立用膳区。
特色套房均配有平板卫星电视及DVD娱
乐系统。
空间宽敞、设施现代的浴室配有浴袍和超宽浴巾，让客人感觉到宾至如归。
房间面积为108平方米/1163平方英尺。
总统套房
中山香格里拉大酒店总统套房布置奢华，令人印象深刻。
总统套房非常适合最特别的社交活动和重要
的商务会议，享受最高规格的奢华、高雅的香格里拉特色殷勤服务。
总统套房带有宽敞舒适的起居室、小型厨房和用膳区。
套房内配有平板卫星电视和DVD娱乐系统。
房间面积为190平方米/2045平方英尺。
餐饮介绍
尚苑
尚苑用餐随意而放松。
繁忙的开放式厨房，展示出最精美的寿司和生鱼片，以及西式烤肉、汤品和面
食。
烧烤部备有各式佳肴和美酒。
香宫
香宫可同时接待吸烟和不吸烟顾客。
古典和现代中式设计的香宫散发着优雅的韵味。
菜肴均由酒店获奖的大厨精心烹制，口味结合粤菜和
中山地方特色，供应独具特色的早餐点心、手工挑选的海鲜等。
江南趣
江南趣可同时接待吸烟和不吸烟顾客。
客人可光临江南趣，品尝来自扬州的侯大厨烹制的淮扬菜。
时尚设计的开放式厨房和整个主餐厅苏
式喷泉花园相映成趣，用餐环境景色宜人。
大堂酒廊
宽大舒适的座椅，豪华瑰丽的墙面以及如画的景色，大堂酒廊绝对是和亲朋小聚和洽谈业务的理想地
点。
客人可以一边欣赏美丽的日落美景，一边悠闲地享受特色下午茶；
还可以在那里一边抽着上等雪茄，
一边品尝世界名牌葡萄酒；
晚上还可以欣赏来自菲律宾的驻场乐队表演。
气氛活跃，是酒店里最受欢迎的
地方之一。
会议设施
中山香格里拉大酒店拥有市内最大的宴会厅，还有10间多功能会议室，都配备了最先进的会议设施。
您无论举办大型会议，还是小型的公司会议，在此都能称心如意。
所有的会议活动都有专业的会议策划和
宴会经理组成的经验丰富的团队为您提供服务。
顺德新世界万怡酒店NewWorldCourtyardShunde
★★★★广东佛山顺德大良清晖路150号
酒店位于市中心，于1998年开业，新近装修时间2003年，为区内唯一一家由国际
集团“美国万豪集团”管理的国际性酒店，地处市中心黄金地段,毗邻步行购物街、大型商
场及面对风景名胜广东四大名园之一的清晖园。
酒店按五星级标准装修，设施豪华。
酒店位于市中心，距顺德汽车站有10分钟左
右车程，3公里左右；
距广州机场1小时左右车程，60公里左右；
距广州火车站35公里
左右；
距深圳2小时左右车程，150公里左右；
距香港2小时左右船程。
共有客房总数383间套，标间面积34平米。
通过本次市场调研，我们认为：
1）江门市的旅游客源市场中存在商务、会议、文体科技等高消费层次的公费旅游客源。
2）以项目地块的地理位置和地块面积适合建设商务会议类酒店。
3）根据项目开发的综合资源分析，地块适宜建设高星级（五星级）的商务会议类酒店。
4）虽然共同处于珠三角经济开发区域，江门的五星级酒店综合市场资源比较接近佛山
顺德，而与中山、珠海存有一定差异。
市场调研的结果表明，项目地块具备建设五星级商务会议类酒店的可行性。
酒店空间规划建议
1.客房
1．1客房的分类及客床的尺寸
*Twin双人房－DoubleBeds大床
－Doublebed单床＝2.0mx2.0m
－Twinbed双床＝2.0mx1.2m
－HollywoodType好莱坞式双人房（可随时改变房态）＝2.0mx2.0mx1+2.0m
x1.2mx1
*ConnectingRooms双连房
－5％Pairs对（10％Rooms客房）
－一间大床房连接一间双床房（两房之间有门分隔，可分开销售）
*NonSmokingRooms无烟区客房
－不少于总客房数的30％
*DisabledGuestrooms残疾人客房
－不少于1间
*Suites套房
－总客房数的8％～10％，可根据建筑形体调整数量幅度
－更高的设计品质
－总统房为三套房和四套房组合而成，可拆开销售
*ExecutiveFloors行政楼层
－设置在高楼层区UpperFloors
－总客房数的25～30％，可根据楼层服务模数调整数量幅度
－提升设计及设施UpgradedDesign&
Facilities
－设有行政接待、行政酒廊、阅览室、会议室等
*服务模数为12间客房/清洁员
*客房分类建议
DESCRIPTION描述：
-主厨房主要负责西餐厅、送餐服务、辅助酒店早餐厅等的食品供应，应设置在西餐
厅附近。
主厨房包括面包房、西点房和送餐服务等食品加工功能。
-中厨房主要负责中餐厅的食品供应。
主厨房包括中点房等食品加工功能。
-特色厨房的面积包含在各自的特色餐厅内。
-粗加工间及仓库区可以设置在后勤区域。
粗加工包括肉类的分割。
-厨房之间应有相连的员工通道和物品通道。
-地面及墙面满铺瓷砖。
-循环地槽（20cm）和油水隔离装置。
-天花应是可清洗和不易燃。
-油气排放应是低嘈音和隔水降温。
3．2仓库区域STORAGEAREAS
RATIONS:
●NetAreas:
107.54sqm/RoomCell=126.89sqm/RoomKey
●GrossAreas:
136.24sqm/RoomCell=160.76sqm/RoomKey
按照国家旅游局星级评定标准中“平均每间客房的建筑面积”（总建筑面积/客房数）
不小于150㎡、120㎡、100㎡和80㎡的要求，目前126.89m2/间达到所要求的星级评定标准的中高档水平；
按照惯例，“平均每间客房的建筑面积”数值愈小，即表示用在公共部位和后勤部位的
面积数值小，酒店的性价比就愈大，但酒店的豪华程度会降低。
由于本项目“空间规划建议”根据市场的结论和项目的特性，设置了较大的娱乐康体
面积。
以此而言，“平均每间客房的建筑面积”的数值已属比较经济。
我们的初衷，并不希望以提高初始投资额来取得项目的豪华标准，其结果只能影响项
目的投资回收率（见以下的经营预测和投资回报分析）。
而真正希望，项目能够恰当地运
用投放资金以营造酒店经营个性；
精确地计算而满足五星级评定标准；
合理的投资而创造
经营的环境。
以上数值只能作为酒店建设的一项参考依据，而不是唯一依据。
5．酒店星级评定标准分值方案
根据国家旅游局的《旅游饭店星级的划分与评定》GB/T14308—2003文件规定，五星
级酒店设施设备及服务项目的最低评定分值，必须达到满分610分中的420分。
为了保证
项目的功能定位和设置满足国家旅游局五星级酒店的评定标准要求，以下，针对酒店星级
评定标准进行自我测定。
四．项目经营预测
本部分将从定量的角度对方案的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险
能力）作出评价，以使对项目投资可能取得的回报有清晰的了解，便于对项目发展作出选
择。
1．项目经济评价说明
经济评价原则：
在项目经济效益分析中，将严格遵循国家及地方对商业地产项目开发
经营的法规政策规定，以及对企业财务核算及财税制度的规定，以求
公正、准确的反映项目未来的经营情况，从而为项目作出恰当的评价
和建议。
经济评价假设：
国家相关法律、法规、政策无重大变化，地方社会经济环境未来几年
都稳健发展。
各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀、通货收缩对价格变
动的影响。
预计国家关于企业所得税税率调整的政策在年内将会实施，项目经济
效益分析采用新的所得税税率25％进行计算。
方案中部分物业采用出租方式经营时，能通过收取租赁收入，抵偿管
理成本的支出。
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经济评价前提：
项目投资收益的计算期以年度为时间单位，以每年的年末为计算时点。
方案分析的计算期为10年，10年以后的测算值折算到第10年年末计
算。
项目核算的货币为人民币。
品牌定位假设：
项目的目标客户时针对中、高层次消费人士，讲求舒缓身心，殷勤有
礼服务的中、高档市场。
2．房价的测定
1）江门市高星级酒店的平均房价
我们以江门地区的逸豪酒店、丽宫国际酒店、谭江半岛酒店和顺德地区的新世界万怡
酒店和顺德哥顿酒店现行的旅行社报价、网络询价、地区旅游部门资料等三方面收集的数
据，以标准单人、双人间的房价采用绝对平均法计算地区平均房价，作为项目酒店三年（建
设期）
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