北京密云黄金山水庄园项目投资可行性分析Word格式.doc

北京密云黄金山水庄园项目投资可行性分析Word格式.doc

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”江泽民总书记视察密云水库后题词：

“绿山、净水、富民”。

溪翁庄镇地理位置优越，交通便捷，通讯畅通，基础设施完备。

笔直宽阔的密溪路横贯全镇南北，于101国道和环湖路相连接。

京承铁路、沙通铁路过境运行并设有客货运站。

溪翁庄镇生态环境优美，空气、水质和环境样样符合生态要求，旅游资源得天独厚，密云水库是首都1000多万人口的饮用水源基地，湖区周边林木覆盖率为98%，负氧离子值高达10000多个单位。

境内及周边旅游景点星罗棋布，镇中心所处位置，为密云县东西两条旅游线交汇点。

西侧有全国闻名的自然风景区黑龙潭、京都第一瀑、桃园仙谷、清凉谷、云蒙山国家森林公园等；

东侧有白龙潭、司马台长城、云岫谷、雾灵山国家森林公园等景区。

镇域内有云湖度假村、云佛山旅游度假村、北京密云国际会议中心、云蒙山庄、明湖山庄等几十家星级宾馆、疗养所、绿化基地。

中央、市、县属近90家企事业单位、科研院所、分支机构落户在此。

总建筑面积19万余平方米的京溪住宅小区，深得京城众多客户青睐。

翁溪庄镇资源丰富，年产淡水鱼150万公斤，新鲜蔬菜1000万公斤。

目前根据市场需求，正在进行大规模的农业结构调整结束传统农业生产，发展精品农业、生态农业、观光农业和设施农业。

翁溪庄镇旅游业实现快速发展。

2003年，该镇积极改善镇域环境，加快旅游资源整合，促进了旅游业快速发展。

全年共引进3家旅游企业开发建设黑山寺风景区等项目，协议金额12亿元；

月亮河度假村等4个旅游项目正在建设中；

云佛山三期改扩建和云龙涧风景区已投入使用。

同时建成5个民俗村，发展民俗户152户，有21户达到市级标准。

全年共接待游人102万人次，实现旅游综合收入2.51亿元。

“黄金山水庄园”项目位于密云水库南端的溪翁庄镇立新村北，紧临密溪公路，在白河风景区的中心地带。

是密云地区旅游、休闲、度假的的最佳区域。

一侧与密云西线旅游区主干道密溪路相连接，有利于发展旅游和度假产业。

项目土地顺依山势呈元宝形状，区内水、电、路、通讯、排水排污等基础设施以达到“六通一平”。

宗地面积450亩，建筑面积4.3万平方米。

二、项目划分

项目用地分为三块，因此规划设计自然形成三个组团。

每幅地为—个组团。

各组团间靠道路、景观节点、景观轴线，实现有机的联系，有分有合，即自然天成，又浑然一体，形成—个项目三个组团，物业统—管理的规划格局。

组团分布依山势自东向西：

分为山下组团，山腰组团，山顶组团。

山下组团：

紧临密云县西线旅游主干道密溪路，“黄金假日大酒店”就座落在该组团。

三、酒店介绍

北京黄金假日大酒店是三星级标准的酒店，集商务、会议、培训、度假为一体它被绿色生态的黄金山水庄园所拥抱，处于密云县白河绿化风景区中心地带，总占地面积450亩。

酒店建筑面积1.3万平方米，为一期工程；

二期工程将在黄金山水庄园内建设3万余平方米的产权公寓，二期工程项目已被政府计划部门批准，正在通过规划审批。

酒店按中式风格建设，有客房101套。

餐厅可同时接待300人用餐，大宴会厅300平方米，另有各类标准的包间11个，面积240平方米，西餐厅、咖啡厅170平方米。

大会议厅315平方米，商务洽谈室80平方米。

大歌舞厅253平方米，KTV包间9个150平方米。

洗浴、桑拿、健身、游艺用房800余平方米。

游泳馆1416平方米。

酒店办公用房、员工餐厅等500余平方米。

本酒店标准适中，适合于各类会议、培训、休闲度假人群。

其位置处于密云县城和密云水库之间，是密云西线旅游的必经

之路，背靠青山，环境优雅，二期产权公寓建成后将形成更大的居住、度假群体。

本酒店是中国房地产开发集团的成员企业和培训中心，也是中国房地产协会的培训中心，集团和协会将在这里举办各类房地产活动，必将推动房地产业与密云旅游业的结合，打造新的品牌。

酒店装修即将完成，待各种设备、设施进店安装调试后即可开业，欢迎有识之士观光、洽谈、合作。

山腰组团远离密溪路这一交通干道，不但景观好、而且安静，有山地的起伏和高低错落，理应定为人居环境一级地块。

但是由于资金投入的先后，按照分期开发，滚动发展的原则，列为二期开发。

山顶组团由11个景点组成（其中包括东山的8个景点和西山的3个景点），属于改造工程，其地势显要，对山腰别墅区组团和山下大酒店组团都有烘托作用，应列为三期开发。

第三部分：

市场分析

一、国内旅游市场现状及发展趋势预测

北京市目前共有不同规模档次的度假村300余家，主要分布在昌平、顺义、密云、怀柔、平谷、延庆等周边的郊区县。

具有规模不等、档次不同、服务水准参差不齐、对旅游资源有相当依赖性、竞争方式以价格为主的特点。

随着居民生活水平的提高及对更高生活质量的追求，人们对高品质度假村的需求正在逐渐增加。

随着北京外资企业和外商投资的不断进入，促进了北京经济的蓬勃发展，企业的商务交往会议、会晤不断增多，而大多数企业的会议，出于封闭性和交流性的考虑，将选在设施服务较好的度假村中进行，增加了社会对高层次度假村的需求。

近3—4年来在北京近郊出现的服务、设施、档次均达到一定水准的度假村均取得了较好的经营业绩。

年龄段在30—40岁之间，教育水平较高，家庭收入在3000至6000元的人群对度假村需求较大。

人们理想的休假周期为每

3个月至半年一次，大多数人愿意选择北京作为休假首选地点。

本项目优越的地理位置和便捷的交通，对吸引这两方面客源均有—定优势。

尤其是对各种会议和培训班的吸引力很大，这是最大的潜在优势。

密云旅游业正在实现由旅游资源大县向旅游经济强县的转变。

黄金假日大酒店，是按照中式风格兴建的，体现了中国古典文化的庄重与豪华，同时不失山野风格的宁静优雅。

酒店的硬件是三星级，软件追求四星级服务，其周边环境及地理位置更令人心旷神怡。

众多的木本和草本植物、鲜花从五月上旬竞相开放，使人仿佛置身于绿色海洋、天然氧吧之中与大自然浑为一体。

吸引游客在北京黄金假日大酒店度假，来白河风景区及其周围旅游观光，主要分为三个阶段：

第一阶段为起步阶段，主要以北京市城镇居民为主，争取一些会议和培训班；

第二阶段为发展阶段，稳住北京地区游客，面向国内并以会议和培训班等团体活动为主；

黄金公司是中国房地产业协会的理事单位，是中国房地产开发集团的成员企业，本酒店将成为中国房协和中房集团的会议中心和培训中心；

第三阶段为繁荣阶段，从北京市区延伸到国内的京津唐承德地区，再延伸到国际一些旅游团体。

采用全新的经营管理模式，强化市场开发，千方百计拓展客源市场；

积极开展全方位、多渠道、大规模的促销活动，

不断开辟新兴客源市场；

全力做好假日旅游这篇文章，加强广告宣传，随着众多风景区的不断开发建设，以及日益火热的旅游潮流，广大游客必将由目前的旅游观光向综合旅游发展，白河风景区将形成旅游观光、度假、商务、康复健身等多形式、多层次的大型京郊风景旅游区。

第四部分：

投资估算

一、投资总成本

第五部分：

利润估算

一、销售收入

二、销售收入测算

三、利润估算

实现利润=净销售收入-总投资=28182万元-18300万元=9882万元

应交所得税=实现利润×

33%=9882万元×

33%=3261.06万元

税后利润=实现利润-应交所得税=9882万元-3261.06万元=6620.94万元

投资利润率=9882万元÷

18300万元=54%

投资利税率=6620.94万元÷

18300万元=36%

四、盈亏平衡点分析

盈亏平衡点=项目成本÷

净销售收入=18300÷

28182=64.94%

当项目可售面积销售达到64.94%，即达到盈亏平衡点，也可以说，当实际销售价格达到现在预定销售单价的64.94%，达

到销售价格盈亏平衡点。

五、收益测算表

第六部分：

经营模式

一、常规经营

酒店开业后将先按常规经营方式进行操作，运用全新的管理方式、一流的服务质量等开拓经营，为分时度假经营奠定基础。

山腰的生态别墅按正常的销售方式出售给投资人。

山顶别墅则按块标出出卖给投资人。

二、产权酒店

是另外一种销售方式,把客房作为—个独立产权单位分别出售给投资人，投资人如同购买其它房产一样，投资置业，委托酒店经营管理,从出租经营收入中获取回报；

投资人每年还可以拥有该酒店一定时间段的免费居住权。

黄金假日大酒店按产权酒店方式经营，可加快资金的回收。

山腰的生态别墅也可按产权酒店的方式来出售给投资人。

三、分时度假

目前世界上已有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时度假制度的度假村分布在81个国家，有150多个国家540多万个家庭购买了度假权。

将酒店房间每年的使用期分为5l周，将5l周分时销售给顾客。

每个房间的分时度假产品，就是在约定的时期内每年在这一房间内住宿一周或数周的权利。

分时度假的卖点是房屋的使用时间，以每周时间为单位分时段将酒店住宿权（使用权）出售给多个业主，以每间客房作为—个时段列出价格表推向市场供客户选择，客户购买后每年可在酒店享受—段时间度假，也可以作为投资手段，由酒店将客房出租获得投资回报。

分时度假销售酒店客房时段使用权,产权酒店销售客房产权都是酒店经营的新品种，适应居民投资的有效需求，人们对“钱生钱”的投资意识越来越强,投资实力正处于10万元等级，购房出租模式很费神，投资酒店客房、购买产权酒店的热销最根本的动力是使众多10万元投资居民成为购买产权酒店的主角。

第七部分:

酒店财务测算

一、测算说明

1、酒店计算期20年，其中建设期1年，经营期19年。

2、基准收益率取10％。

3、缴纳税金和税率

营业税：

各项营业收入均按5％税率缴纳营业税。

所得税：

所得税＝应纳税所得额×

所得税率，所得税率为33％。

二、常规营业收入预测

1、客房：

酒店设计客房101间，经营期第—年取日租金298元，出租率55%,当年客房租金收入为634万元。

2、餐饮：

酒店设计可供240人同时就餐，经营期第一年上座率55%、人均消费60元、日开餐三次，当年营业收入433万元

3、娱乐设施：

预计经营期第—年营业收入500万元。

4、会议室收入35.1万元／年。

5、其它收入（商务、商场、洗衣）80万元/年。

从经营期第二年开始，各项营业收入按一定比率递增，且递增8年后趋缓不计，其中客房、餐饮和其它娱乐设施营业收入均按10％预测。

三、利润预测

酒店分时度假销售利润1970.5万元/年。

酒店餐饮、娱乐、会议等利润329.6万元/年。

第八部分结论

黄金山水庄园项目手续已齐备，建设条件良好，所处地理位置优越，经营方案灵活多样、切实可行，市场前景乐观，客源充足，总体评价财务指标较好，有—定的抗风险能力，具有很好的财务获利能力和还贷能力。

根据北京中鼎联合评估有限公司和北京杜鸣联合房地产评估有限公司的评估报告，本项目在评估时点的市场总价值为18106.81万元人民币，有着巨大的升值潜能。

密云人打造精品卫星城的规模已初步形成，全国各地的投资商都把目光瞄准了密云，瞄准了这最后一块北京末开垦的土地；

密云的战略性地位越来越显重，越来越受到投资商的观注；

由于北京申奥成功所带来的无限商机，中国加入WTO后所带来的协同效应，加上黄金人的虔诚敬业、精诚协作，必将借着‘黄金山水庄园’项目塑造出二十一世纪黄金公司辉煌的明天。