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7.2实施进度安排
8工程招投标
29
8.1概述
8.2招标组织形式
8.3招标方式
9投资估算及资金筹措
30
9.1投资估算
9.2资金筹措
32
11社会评价
33
11.1项目对社会影响分析
11.2项目对所在地的互适性分析
328
房地产项目建议书范文|报告
总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
象山县半边山旅游开发移民安置小区基础设施建设项目。
1.1.2承办单位概况
本项目承办单位为象山县旅游开发有限公司。
公司注册资本1500万元，由象山县人民政府、象山县旅游局共同组建，公司宗旨为“以优质的服务、良好的信誉开拓象山旅游资源，发展象山旅游业，促进象山经济发展”。
主要经营范围涉及旅游资源市场开发、旅行社、建筑装潢、饮食、住宿，兼营旅游产品营销、旅游咨询服务、旅游人才培训、旅游汽车出租、旅游票务待售等。
1.1.3报告编写依据
1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
2、《象山县域总体规划（2004-2020）》；
3、《石浦镇总体规划（调整）（2003-2020）》；
4、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》；
5、《村镇规划标准》；
6、象山县人民政府相关文件；
7、其他相关设计标准和规范；
8、委托方提供的相关基础资料。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
项目所在地为石浦镇昌国南门桔场。
地块东临沿海南线一级公路，其它方向为山地。
1.2.2建设规模及内容
建设规模：
项目规划总用地面积176198.1m2。
建设内容：
半边山旅游项目二期、三期移民安置小区（石浦镇昌国南门桔场移民安置地块）“三通一平”基础设施建设。
1.2.3主要建设条件
本项目建设地点位于石浦镇昌国南门桔场，昌国片区村庄供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。
1.2.4项目建设进度
本项目于2008年5月开始动工，至2008年12月竣工，建设工期为8个月。
1.2.5项目建设投资和筹资方案
该项目总投资为2180万元，资金来源为自筹。
1.2.6主要经济指标
表1-1
项目主要技术经济指标
序号
名称
单位
规模
备注
1
总用地面积
m2
176198.1
2
建设工期
月
8
3
项目总投资
万元
2180
2项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1象山县旅游发展概况
象山县地处中国黄金海岸线的中心地带,紧靠国际大都市上海.境内群山连绵,海域壮阔,千港百湾,岛礁众多,碧海金沙,旅游资源得天独厚,是华东惟一拥有山,海,岛,崖,滩,景,物七大特点的滨海资源地区。
象山县委县政府在1998年作出了全面发展海洋旅游的战略决策.对全县170多个自然,人文景观进行了为期三个月的实地勘察,在此基础上,按照"
高起点,全方位"
规划的总体要求,先后编制了严密的规划,并启动松兰山旅游开发。
2000年,召开第一次全县旅游工作会议,提出了"
大旅游,大产业,大发展"
的思路,把旅游业作为全县第三产业的先导和全县经济新增长点着力加以培育。
2003年县委,县政府提出了"
旅游富民"
发展战略,明确了把旅游业培育成为全县经济支柱之一的发展方向。
2004年,召开全县加快服务业发展大会,明确了把旅游业培育成为第三产业的主导产业和国民经济的支柱产业。
近年来,象山县始终坚持精品开发理念,注重挖掘地方特色,凸显海洋,生态,文化主题,目前已形成松兰山度假区,象山影视城,中国渔村,石浦渔港古城四大骨干旅游品牌。
形成了比较完善的旅游综合产业服务体系。
2006年，全县接待游客数达到232万人次，旅游经济总收入12.5亿元，同比分别增长16%和17.5%。
旅游业已成为县域国民经济中新的经济增长点。
随着长三角经济一体化进程的加快和杭州湾大桥,象山港大桥,浙江沿海高速通道的相继建设,将使象山直接接轨上海,为象山的旅游发展带来了前所未有的黄金机遇。
2.1.2象山县半边山旅游项目概况
“象山半边山旅游度假区”位于象山旅游生产力“一带四区”布局中的石浦重点旅游开发区。
该项目由新鹤、蛟龙、半边山三个区域组成，规划面积约10平方公里，南邻中国渔村皇城沙滩，北与国家4A旅游景区松兰山相呼应。
区内滨海岸线曲折绵长，植被良好，海蚀地貌景观独特，是尚待开发的处女地。
该项目拟建成以生态、文化、探险、运动、休闲为主题，具有商务会展、游乐健身、海洋娱乐、休闲度假功能的舒适旅游休闲度假区。
度假区力求以国际一流的规划设计、建设管理和服务，塑造独具魅力的“东方夏威夷”，接纳来自海内外的宾客。
项目建成后将大大提高象山海洋旅游档次。
象山县委县政府在关于象山旅游的发展战略中提到要重点推进半边山旅游区的开发,该项目已列入象山县重点工程。
旅游开发应与移民安置有机结合起来。
半边山旅游度假区的开发征收蛟龙村、金山村、新鹤村集体土地。
做好半边山旅游度假区的移民安置工作是项目开发的基础和前提，是旅游开发项目健康发展的保证。
为此象山县征收集体所有土地房屋拆迁办公室出台了《象山县半边山旅游项目征收集体所有土地房屋拆迁实施方案》（以下简称《方案》）并通过了象山县人民政府的审批。
《方案》中提到安置方案以迁建安置为主，迁建安置由拆迁人提供迁建和费用，被拆迁人自行建造安置用房；
拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，被拆迁人按照统一规划、统一设计、统一管理的要求由所在村统一或自行建造单体或联体住宅。
2.1.2项目的规划相关性
根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》，集体所有土地房屋拆迁，应当遵循依法管理、合理补偿、妥善安置的原则，并符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，有利于土地集约和节约利用。
住宅用房的拆迁补偿安置，可以实行调产安置，也可以实行货币安置，对符合市和县（市）、区人民政府规定条件的被拆迁人，还可以实行迁建安置。
被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。
调产安置和迁建安置地点的确定必须符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划的要求。
《石浦镇总体规划（调整）》（2003-2020）提出，昌国区以居住和公共服务设施用地为主，建设文化中心和旅游服务中心，为半边山－皇城沙滩旅游开发提供配套服务，并兼顾昌国组团的发展。
半边山旅游度假区项目一期征收新鹤村集体土地，二期、三期征收蛟龙村、金山村集体土地。
本项目为项目二期、三期移民安置小区基础设施建设，安置地块位于石浦镇昌国南门桔场。
安置方案符合《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》和《石浦镇总体规划（调整）》（2003-2020）。
2.2项目的建设必要性
2.2.1该项目的建设是促进半边山旅游项目开发的需要
作为象山县旅游重点开发项目，半边山旅游区项目对象山县的经济社会发展起到重大的影响作用。
移民工程是半边山旅游区项目的重要组成部分，移民工作的顺利实施关系到该项目的健康有序发展，也关系到象山经济的发展和社会的稳定。
做好移民安置工作，将为开发商提供好的投资环境和旅游资源，为当地居民解决旅游开发带来的不良影响，切实把“旅游惠民”的政策落到实处，为半边山旅游项目的开发赢得更大的支持。
2.2.2该项目的建设是保障居民利益、维护社会稳定的需要
旅游开发要注重对开发区域资源及人文的影响，要实现“以人为本”。
半边山旅游区的开发对于当地人文产生的影响就是将占用当地居民的生存空间，客观要求改变当地居民人文环境。
解决该问题的措施需要保障并且改善当地居民的生活环境，摒除旅游项目对当地的居民造成的不利影响。
该项目的实施，以保障居民利益为原则，合理确定安置方案，力求改变居民生活条件，发挥移民安置的积极效用，对于维护社会稳定，促进社会主义和谐社会的建设具有重大意义。
2.2.3该项目的建设是引导村庄集聚，优化村庄布局的需要
该项目将蛟龙村、金山村两个村庄集中安置，统一配置基础设施，合理规划建筑布局，有利于引导村庄布局的优化和人口集聚，促进城市化健康发展；
有利于农村基础设施和社会公共服务设施的统筹配置，改善人居环境；
有利于农村住宅的集中建设和有序改造，节约土地资源。
对于改善农民生产生活条件和农村建设面貌，促进社会主义新农村建设具有重大的意义。
场址及建设条件
3.1地点与地理位置
石浦镇地处东海之滨、象山半岛南端，位于东经121°
48'
-121°
57'
，北纬29°
08'
-29°
13'
，处于以上海为龙头，浙江、江苏为两翼的长江三角洲经济区，是宁波港口群的重要组成，目前为全国六大中心渔港之一。
北接新桥、定塘等乡镇；
西扼三门湾；
南与鹤浦、高塘隔港相望；
东临大目洋、猫头洋，是象山县南部的区域中心。
行政区域由镇本土和檀头山岛、东门岛、对面山岛、半招列岛、渔山列岛等众多岛屿组成，镇本土呈东北-西南走向，带状形态，陆上海岸线长108km，全镇陆地面积121.6k㎡（含海岛面积19k㎡）。
项目所在地为石浦镇昌国南门桔场地块，土地利用现状为林地。
3.2自然条件
3.2.1地型地貌
石浦镇背山面海，大陆部分，东北属沿海丘陵地貌，城区处滨海阶地，西高东低，一般海拔20～28米，沿港3～4米，平均海拔15米；
西南多为海积平原，面积约为30平方公里。
地势由东北向西南倾斜，大明山主峰海拔425.2米，为最高峰。
岛屿部分，多属海岛丘陵，檀头山地势高峻，主峰海拔225米。
打鼓峙及对面山、东门岛有小块平原，均围垦而成，总面积约1.5平方公里。
项目所在地块地势存在高差。
3.2.2气象条件
石浦镇属亚热带海洋性季风气候，温暖湿润，四季分明，日照充足，雨量充沛，冬夏长春秋短。
年平均气温16.2℃；
多年平均降雨量为1393毫米，一年四季降雨主要集中在两个雨期，即4-7月份的梅雨期和7-10月份的台风期；
沿海平均风速为5.6m/s（4级），冬季盛行偏北风，夏季多为偏南风，春秋两季风向多变。
灾害性天气较多，其中台风、暴雨成灾较为频繁。
台风是主要的灾害性天气之一，5-11月为台风影响季节，其中7-10月还可直接登陆象山。
平均每年约出现2次。
暴雨大多出现在6、8、9三个月，主要由台风及梅雨造成，暴雨雨量集中，雨势猛，时间短，强度大，易造成山洪爆发，农田积水内涝。
3.2.3工程地质和水文
1、地质
象山县地质构造属闽浙隆起东南沿海褶皱带，以新华系构造和纬向构造为主体构造，均以断裂为主要形迹。
地层主要为侏罗系上统陆相火山岩，次为白堊系火山沉积岩，第四系地层多见于滨海平原，泥盆系—下石炭统、第三系地层亦有出露。
2、水文
A陆域水文
石浦镇背山面海，自成独立水系。
山丘溪涧密布，大多源短流急。
境内的地表水主要有大塘港河水系，为大塘港末端，大塘港河总蓄水量为8000万立方米，1983年开通金石引河，引大塘港水入石浦港。
镇域内主要河流有4条：
金石引河主流长11公里；
鸡鸣河主流长4.75公里；
长塘河主流长6公里；
坦塘河主流长1.75公里。
主要特征为河流短促，水源不丰。
石浦镇地下水分两种类型，即裂隙水和孔隙潜水，裂隙水分布在周围山区，补给水源为大气降水；
孔隙水主要分布在平原区，含氟量较高，补给水源主要为大气降水，其次是裂隙水。
一年内地下水径流高峰分别为4-7月（黄梅期）。
7-10月（台风期），深层地下水埋深一般在60m以下。
B海洋水文
全年平均水温为18.7度，冬季最低为6.4度，秋季最高为28度；
海洋水盐度为22.7～30.9度，石浦港属半封闭式海港，潮汐属非正规半日潮，潮差太大，平均潮差超过4米，是一个强潮差，港中大小潮流差异显著，平均潮流流速在1m/s左右，小潮流速约0.4m/s，历史实测最高潮位4.83米。
石浦镇沿海水域广阔，滩涂遍布，水质肥沃，营养盐丰富，水产资源品种繁多，是多种海洋生物繁殖、索饵、生长栖息的优良场所。
3.3公用设施条件
3.3.1给水
石浦镇现有四个水厂，石浦镇用水水源主要来自四个水库，分别为供水量180万立方米的三家村水库、88万立方米的利民水库、8万立方米的文昌阁水库及超过1000万立方米的大塘港水库。
其中昌国片主要由小南门水库及镇北简易水厂联合供水，由金架山水库引水供给。
3.3.2排水
石浦镇区带状布局，背山面海，镇内沟河纵横，现状排水体制为雨污合流制。
排水管道普及率在70%左右，现有排水管道总长54.38公里。
3.3.3供电
石浦镇现有主变两台，容量为2×
3.15万kVA。
石浦110kV变电站由宁海跃龙变电站经一回路110kV供电，且有35KV出线。
另外，丹城至石浦的110kV连线为备用线路。
镇区现状电压等级为110kV/10kV。
石浦变电站有35kV出线二回路：
一路送东溪变电所，并与110kV西周变相连；
一路至定山变和高塘变，基本为郊区农村使用。
3.3.4通讯
1、电信
镇区内有电信母局一处。
电信模块局四处（昌国、延昌、东门岛、金星），其中，石浦天门路电信母局装机容量2.4万门。
2000年后，因业务发展需要，用户剧增，现电信母局设备已扩容至30480门，实装24742门。
2、邮政
石浦镇内设有邮政支局一个，邮政所3个，分别分布在昌国、新城区的渔港北路和金山路北侧。
3、广播电视
石浦镇内现有石浦广播电视一座，共拥有有线电视用户1.6
万余户，调频广播用户7000余户。
已形成电视、广播共缆传输，并具有卫星接受、多功能开发条件。
3.4社会经济条件
石浦镇为象山县辖镇，系省历史文化名镇。
镇域面积121．6平方公里。
下辖76个行政村，22个居委会，有常住人口9．3万人，流动人口3万余人，是象山县域南部经济、文化中心，以海洋经济为主导的旅游和港口城镇。
石浦镇由昌国、延昌、石浦老城、番头新区、东门岛五个组团组成。
其中四个旧城区是在原乡镇政府所在地的基础上，发展为各自为政的格局，并相对独立地集中在海湾的山岙和海岛上，经过历代建设基本上形成了一定的居住规模和完善的服务体系。
而番头岙平坦的地形和广阔的腹地，使新区于西南集中成片，形成了现代化的城镇格局。
石浦镇农渔业经济发达，具山海、港口之利，物产丰富，城郊型效益农业发展较好，种植以水稻、蔬菜、柑桔为主，全镇经济作物种植面积达2.2万亩。
产业化水平不断提高，培育了名特优农产品基地4个。
渔业经济发达，几年来水产品年捕捞量一直保持在28万吨左右，渔业产值维持13亿元左右，约占宁波市的40%。
临港型工业特色明显。
全镇现有工业企业640余家，规模以上企业达60多家，已形成水产品加工、机电制造、船舶修造、食品生产、石油化工等为主、其它为辅，门类比较齐全的工业产业结构。
2006年完成工业产值61亿元，规模以上企业实现产值25.5亿元。
3.5交通条件
石浦镇城区现状道路体系为南北交通依赖性较强，以渔港路为骨架贯穿延昌组团、老城组团和新城组团。
东西交通以金山路为主干，在新城组团基本上按照2000年的总规形成比较完整的方格形路网。
3.5.1对外交通
A对外交通主干线：
由沿海南线石浦段和沿海高速公路石浦连接线构成，其中沿海南线为穿越式交通，由北向西南在石浦城区沿山一侧穿越，是石浦城区各组团对外交通主要通道。
B对外交通次干线：
陆岛交通东线，石浦港区域陆岛交通的一部分，担负着石浦港区域北部和岛屿的对外交通的职能。
3.5.2城区交通
A城区交通主干线：
渔港路-兴港路，贯穿石浦城区大部分组团交通并兼有疏港通道的职能。
B城区交通次干线：
五新公路、大明河西路，辅助联系石浦城区大部分组团交通的职能。
3.5.3区间交通
A区间交通主干线：
金山路、葛峙西路、望鹤路、渔港东路、皇城大道、渔村大道等，主要为组团区间交通联系。
B区间交通次干线：
主要解决各组团内部交通联系。
4建设方案
4.1安置方案
4.1.1安置方式及规模
1、安置方式
安置方式主要有迁建安置、调产安置和货币安置，本项目为安置方式以迁建安置为主。
2、安置规模
本项目为半边山旅游开发二期、三期项目蛟龙村、金山村移民安置项目。
共计安置人口1440人，户数580户。
其中安置蛟龙村人口780人，户数310户；
安置金山村人口660人，户数270户。
按照《村镇规划标准》（以下简称《标准》）中村镇规模等级分类，该安置小区属于大型中心村等级。
4.1.2安置规划要求
1、基础设施工程
按照《方案》要求，拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整等基础设施工程。
通水、通电管线敷设至规划住宅基地户外墙体位置为止；
安置区内主要道路要求达到硬化标准；
主要安置区进行场地平整，达到建房要求。
2、建筑工程
根据《方案》，被拆迁人按照统一规划、统一设计、统一管理的要求由所在村统一或自行建造单体或联体住宅。
户型设计：
迁建安置用地面积分为三种户型：
大户型用地面积125m2，中户型用地面积100m2，小户型用地面积62m2。
房屋结构：
要求统一高度、统一立面、原则上按样本房设计要求建造。
4.2项目规划
4.2.1项目总平面布置
该移民安置小区主要分为住宅、会所、商业服务、公共绿地四个功能分区，总用地面积176198.1m2。
会所及商业服务区沿小区入口处主干道两侧布置，规划设计建筑层数为三层。
公共绿地布置在会所及商业服务用地以西。
其它区域为住宅区，规划大、中、小户型相对集中成排沿区内道路布置。
小区内主要道路为东西向主干道，村内主干道与地块以东沿海南线一级公路交叉口作为村口。
主要技术经济指标如下：
地块总用地面积
176198.1m2
净用地面积
166464m2
总建筑面积
151758m2
建筑基底面积
50082m2
容积率
0.86
建筑密度
28.1%
绿地率
30％
安置总人口
1440人
安置总户数
580户
其中：
大户型
240户
中户型
220户
小户型
120户
人均建设用地
115.6m2
室外停车位
20辆
详见“项目规划总平面图”。
4.2.2场地平整工程
场地平整的目的是为了通过平整使土地更适合用途的需要。
土地平整工程一般由土石方开挖、土石方回填、土石方运输和平整土地等组成。
根据《标准》要求，村镇建设用地的竖向规划要充分利用自然地形，保留原有水面和绿地，有利于地面水的排出，符合道路坡度设计，减少工程量。
本项目区域为林地，地势存在高差，根据要求随形就势进行场地平整，所需土石方均就近采购。
工程规模：
土地平整总涉及面积176198.1m2，平整对象为现有林地、坡地。
4.2.3道路交通工程
1、对外交通
本区块将在沿海南线一级公路上设置主干道出口，小区内支路与沿海南线一级公路相通。
2、区内交通
区内交通要求处理好沿海南线一级公路与内部道路网之间的关系，建立等级明确、布局合理、网络贯通的道路网。
1、道路等级
根据《标准》，村镇道路级别分为4级，本项目区内道路应设3级、4级道路，可设2级道路。
区内主要道路分主干道、次干道、支路三级。
主干道按照村镇道路级别的3级标准设计，红线宽度12米，次干道按照4级标准设计，车行道宽度为6米，支路道路宽度为4米。
2、路网结构：
区内结合地形采用方格网状路网，主干路系统为一横，次干路为五纵，支路为宅前道路。
3、路面：
村庄主要道路路面实行硬化标准，根据需要设置路灯。
4、村口：
村内主干道与沿海南线一级公路交叉口作为村口，村口设置绿化景观
5、停车位：
小区商业服务区设室外停车位20辆。
道路交通系统用地面积为63533m2。
4.2.4供电工程
1、用电量预测
根据用电性质和单位面积用电量指标，预测本区块电力负荷。
住宅按10KW/户计，路灯照明按村庄道路面积1W/m2考虑，其它公建用电负荷按100KW计取，估算负荷总量为5964KW。
同时率以0.6计，区块内用电计算负荷为3578KW。
2、电力设施
根据基地用电负荷，小区内设配电房两座，分别布置在公共绿地区域及住宅区域，与电力管线相接。
每座变电所配置2台1000KVA的变压器。
3、电源及线路布置
小区供电来源为石浦110kV变电站，10KV电力线沿道路架杆敷设。
住宅及其它建筑物380/220V线路由配电房采用电缆埋地方式敷设。
电力管线成网状布置，主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供电需要敷设至支路。
4.3.5供水工程
1、用水量预测
根据《象山县城市总体规划》制定的用水量指标结合实际情况进行用水量预测；
人均生活用水量按最高日220升/人•日，用水普及率100%，共计生活日用水量为316.8吨；
公建、消防、绿化及未预见用水量按生活用水量的10%计，则用水量为31.68吨。
综上，本区块内最高日用水量为348.48吨/日。
2、水源
本项目由小南门水库供水。
3、供水管网
本规划区采用集中供水系统，给水管网主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供水需要敷设至支路。
小区供水主管道管径为DN200，次管道管经为DN150、DN100。
4.3.8排水工程
1、排水体制
本区块排水体制为雨污合流制。
2、排水管网
雨水：
雨水排放充分利用地形,通过沟渠就近排入水体。
污水：
污水量按给水量的80%计，本区块的污水量为278.78吨/日。
生活污水经化粪沉淀后由排水沟排入附近水域。
环境影响评价
5.1环境现状
5.1.1水环境现状
象山县大、小水库水质基本保持良好，7个水源保护区基本保持在Ⅰ～Ⅱ类水质范围内，部分水区水源受到污染。
石浦镇域内金石引河水质及石浦港域近岸海水水体污染比较严重，主要超标因子为COD、总磷、总氧、非离子氨。
5.1.2大气环境现状
象山大气环境的主要污染物是总悬浮颗粒物，其次是氮氧化物、降尘、二氧化硫；
二氧化硫河氮氧化物的年均值和日均值符合大气二级标准。
石浦渔港有鱼腥臭味空气污染。
5.1.3声环境现状
目前象山声环境污染主要来源于交通、工业、建筑施工、社会生活和其他声源。
中心城区的噪声功能达标区域是居民文教区、混合区、工业集中区，二超标较严重的是交通干线两侧。
石浦镇随着建设、发展等功能日趋合理，声环境质量有了一定程度的改善。
项目所在地声环境质量较好。
5.2采用的环境保护标准
5.2.1环境质量标准
大气环境：
执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准；
水环境：
执行《地表水环境质量标准》（GB3838-200
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