常德【碧水江南】中德地块项目运营提案报告Word文档格式.doc
《常德【碧水江南】中德地块项目运营提案报告Word文档格式.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《常德【碧水江南】中德地块项目运营提案报告Word文档格式.doc（41页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
1、国家卫生城市
2、国家文明城市
3、国家优秀旅游城市
4、国家园林城市
5、国家诗词城市
6、国家交通模范城市
7、有与长沙“长沙沙水水无沙”的白沙井齐名的“常德德山山有德”的德山
8、国际花园城市、亚洲皮划艇赛场、全国汽车短道拉力赛终点站
9、沅水有芷兮澧水兰的善卷先生教育了老子和孔子
10、全省GDP总量第四、党政军学社会精英数量全省第一号称“湖南犹太人”
11、联合国认定颁布“最适合人类居住的花园城市”并获中国最佳人居环境奖
12、两度荣膺【中国魅力城市】并挤入地级市该指标第一与大成都中苏州齐名
13、柳叶湖在城区比杭州西湖还要大四倍而且是天然湖成为国家水上运动基地
14、全国社会治安综合治理先进城市
常德在湖南的区位
常德市是湖南省省辖市，1988年撤署建市，是湘西北交通、能源、物流、文化中心。
地处湖南省西北部，史称武陵郡是陶渊明笔下世外桃源的所在地，素有“风景之国、文物之邦”的美誉。
现城市建成区面积86．52平方公里，人口65．66万。
到2020年，国家规划建成人口100至110万、城区面积110平方公里的中大型城市。
现航空已至京、粤、沪、渝、滇、桂、蓉、陕；
高速公路已经和将要直通沙、张、吉、永、岳、渝、黔、鄂、晋；
水通湘西、洞庭湖和长江。
1.2【直观常德】
走进生态园林城——常德新貌
常德中国诗墙----获【世界吉尼斯纪录】
民生工程安置居住小区的绿化也达到了国际人居标准
4倍于杭州西湖的亚洲最大的市区自然湖——柳叶湖
中国烟草第一价值品牌“芙蓉王”的花园式工厂
司空见惯的城市普通级道路绿化
启明路——市区有10条如此的道路绿化样板
1.3【常德城建战略及政策导向】
省市委、省市政府建设常德为“中国最具魅力湖南最开放城市、湘鄂省际+湘西北区域中心城市、湖南3+5战略群动力城市”的目的是为了探索一种新的城市改革发展模式。
所进行的将是一场更深刻、更全面的变革。
以前只提供优惠政策单一促进GDP发展，现在是优中加优促进经济整体“又好又快”；
以前提“对外开放”是为了发展对内经济，现在则侧重城市发展中的体制和矛盾，制度创新是重要手段。
常德城市建设的“先行先试”已经在探索动态变化的条件下，谋求城市各板块协调发展的新的经营城市新思维、新举措的模式，这主要体现在“扩容、提质、优化体制、改进机制、扩大开放”等方面。
生态循环经济是常德的内在“名片”。
所以，我们认为跨越式的创新是常德市市政建设和房地产发展的灵魂，更是本项目生存与可以开发的好契机。
1.4、【与房地产相关的常德经济展示】
全市2011年GDP1417.5亿元，居湖南第二位，比上年增长14.6%。
循环经济早年优先提出并实施，在全省处于领先地位，所以外向型经济小，受金融危机、经济下行的影响比长株谭和郴州、岳阳小很多。
常德不动产购买潜力的刚性很强势。
2010—2012年上半年房地产简况（数据来源于统计局并进行了踩盘甄别）
计量
单位
2010年
2012上半年
与2011年同期比（±
%）
房地产开发投资
亿元
85.5
49.8
5.8
1、商品房施工面积
万m2
442.3
386.6
7.8
其中：
住宅
436.7
280.8
19.0
2、商品房竣工面积
230.8
106.2
2.3
其中：
198.9
89.5
---
3、商品房屋销售额
105.7
51.7
5.7
81.2
41.1
20.1
4、商品房屋销售面积
235.5
161.1
16.4
196.2
96.2
15.9
5、商品房空置面积
30.7
21.6
—5.7
18.6
15.5
—6.3
6、主城区住宅平均销售价格
元/平方
4180
4346
1.6
其中：
电梯住宅
4260
4430
2.3
常德房地产开发与价格箱体弹性存在——市场操作性与抗风险能力较强！
2010常德开发商大获丰收。
价格推高较快。
目前无法下行——城市的南中国宜居性太强，开发量也是在湖南属于相当理性的稳健与批次推出，城市运营水平在全国属于较先进型。
品质楼盘2011年7月至今稳定在4700元以上的成交均价；
5300元左右的价格为常德白马湖、新三闾两个特殊片区的主干道地段的规模或主题优质盘。
1.5、【常德中微观房地产市场浅析——典型例举】
2011年以来，常德市场推出的楼盘较少，在开发的项目也不多，供应量已经很低，使得仅有在售的住宅楼盘在货量去化上突飞猛进。
如：
【翡翠湾】2012-7-18一批开盘推出218套非板式电梯房，一周就销售201套，成交均价4630元（本报告标的地块的近邻，为同一区域，华润超市即将进驻）。
说明年前的投资购房（含少数炒房）与自住购房的非理性恐慌较为明显......2012年，伟星（500亩启动其中一期约30万平米）、金健（30万平米）、三一（翡翠湾）（50万平米——分5年开发）项目全面起航，主城区供应有所增加、品质也均已提升。
中小项目只要个性开发、品质领先、定位独特、产品实用。
销售与价格仍将顺势高歌（如伟星学府、北金城）。
主题多层房（非洋房）已经十分稀缺，建筑成本虽低于其他建筑，价格可以高于包括板式在内的电梯房。
项目
名称
地
理位
置
项目
体量
主力户型面积
推广主题
销售均价
金和嘉苑
新三闾洞庭大道东沿线与三闾路交汇处
30000㎡
88-144
上风上水，人上人家
5000元/㎡
上东曼城
常德市人民路原大米厂
120000㎡
78-120
上善生活，浪漫之城
4500元/㎡
翡翠湾
三闾姻缘河版块（新东主城）
500000㎡
75-160
低密度世界级
城市中央生态住区
5200元/㎡
水朩清华
五强溪生活区金丹小学对面
100000㎡
90-130
大树下的叠水庭院
4200元/㎡
汀湘湖畔
柳叶湖汽车站
90000㎡
85-133
新城枢纽，精英主场
4600元/㎡
项目名称
销售现状
物业形态
3500㎡商业已售謦，目前以140左右三房为主
小高层
二期已销售100%，三期400套电梯房即将面市4600
多层、小高层
公园世家
一期开盘就售謦，二期5500今年6月份售謦，目前推出金钻公寓，已在北城拿地300万元/亩
11栋高层+2栋洋房
二期共396套，4200均价售謦，西城中偏僻地段。
9栋小高层+7栋多层
2010年9月份起逐步推出600套，连续热销达95%，目前尾盘4700在销售。
2栋多层+9栋高层
2、常德目前仅有17个在售楼盘均较热销（芙蓉盛世全交房个案不在其中）
3、2010年是常德房地产市场的价格拐点：
拔高、坚挺、理性开发和购买。
我们进行的大量市场调研和业主回访，尽管前面种种主客观的多种研判与分析表述，事实上优良的开发公司和优良的楼盘在市场上仍然生命力旺盛。
其中个性化的定位与完美配套，适当的差额价格就是能够销售甚至快销的硬道理。
我们从2009——2011年同期的价格（参见下表所列部分项目的房地局备案价格表，此略），对照上表的价格动态，有理由说2010年是常德房地产价格的拐点。
2012年是供应量与企业（或项目）整合、重组、并购等的市场拐点。
说明:
老城区当时在售楼盘9个，均价为4395元/㎡，最高价是水榭花城均价4927元/㎡（2010年底已经5500元/㎡），最低价蓝湖郡均价3350元/㎡（2010年底已经4200元/㎡），老城目前与公园片、新东城（本地块区）一致，稳定在4700元左右（产品不同的4600——5300元区间）。
城东老区当时在售楼盘8个，2009年均价为3320元/㎡，最高价是美景美隆苑均价3740元/㎡（2010底止上升了600元），最低价东门家园均价2900元/㎡（2010底止上升了700元）——目前板块价格稳定在4400元左右。
说明:
城西区当时在售楼盘7个，均价为3535元/㎡，最高价新的亚米国际小复式楼4970元/㎡，最低价常安家园均价3350元/㎡（2010上升400元）。
城北火车站片区当时在售楼盘7个，均价为3562元/㎡，最高价康桥蓝湾均价3900元/㎡（目前是北金城4900元），最低价荷塘月色均价2900元/㎡。
现在两个新盘（芙蓉盛世、公园世家）冲破了5500大关，公园世家个别房源突破6000元关口——毛坯房）
柳叶湖湖面远控制区之开发区当时在售楼盘3个老楼盘，均价为3390元/㎡，最高价水岸春天均价3750元/㎡，最低价金凤川紫均价3040元/㎡，目前均突破4500元。
新规划近湖区达到5000以上。
【和远●公园世家】利用城区【世界级公园物业】唯一概念，
个别房源已经破了6000元价格大关。
【新东主城板块】三一.翡翠湾（深度探源发现其操盘显现出的水平一般）
项目地块
老城区及其主干道
华润
商业
二、完整把握常德城市房地产的内在关联与发展方向（图表略）
①从常德社会经济发展目标看
根据全市的强化中心城市为主导的集中发展战略和全市到2009年GDP达到1000亿（已经突破1400亿）、2020年达到1500亿左右水平的目标，市区至2010年和2020年GDP应分别达到180亿（按经济中心度30%左右计）和500亿（按35%计），相应城市人口2010年和2020年分别达到65万和100万左右。
江南城区和德山开发区各自形成二十万左右人口的城市组团，江北主城区城为有六十万左右人口的主城区。
提高全市科技教育水平，青年受高等教育比重>
25%。
可见：
本市2012年是合格房产与优胜劣汰可以发力并回归收获的转折年份。
②从城市性质国家级规划规模看
常德市同属武陵大陆架经济协作区（重庆为中心）、武汉经济圈和湖南省滨湖经济区，同时受到湘中经济圈、湘北经济圈、湘西经济圈、鄂中南经济圈和鄂西南经济圈的影响。
处于国家开发中西部地区“东靠西移”的过渡地带，是湖南省北部联系长江流域重要的门户与通道，滨湖经济区的重要城市之一，又是“湖南3+5城市群”的西端。
国务院将常德城市性质定为：
湘西北区域性中心城市，交通枢纽和物流中心，以轻型工业为主的现代化城市。
城市主要职能：
全市的政治、经济、文化中心，科技、教育、信息中心，烟、酒、米、纸业基地和高新技术产业基地，湘西北会展中心和旅游基地。
依照国家和湖南省城市化方针，确定常德中心城区实际居住人口规模为：
2005年：
58万人（江北城区37万人，江南城区10.5万人，德山开发区10.5万人）幅值：
53~63万人；
2010年：
68万人（现在61万），（江北城区42万人，江南城区12万人，德山开发区13万人），两年幅值：
9万人；
2020年：
100万人（江北城区60万人，江南城区15万人，德山开发区25万人）幅值：
95~105万人。
可见，未来几年的房产刚性需求依然很大，产业化和城市化加速购买加速。
③从规划居住用地布局看
考虑到常德市市区水网较密以及原有居住用地相对比较分散等因素,对居住用地政府按居住片区进行了新的规划布局。
主要有12个片区，其中江北城区5个，江南城区3个，德山开发区3个，柳叶湖区域1个。
其中江北城区：
白马湖片区:
居住用地220.6公顷,可居住8.5万人。
荷花路片区:
居住用地338.5公顷,可居住13.0万人。
卷烟厂片区:
居住用地200.5公顷,可居住7.5万人。
老城区片区:
居住用地319.9公顷,可居住12.0万人。
三闾路片区:
居住用地366.4公顷,可居住14.0万人。
上述五个片区中三闾路片区（本项目所在区域）为集中居住区，且与柳叶湖片区交汇融合，在湖与水（沅江）之中间区域。
可见，本项目及所在片区的基础设施建设已经较为完备，政府将要重点升级，优品生态居住需求为全市最大片区，也最宜品质个性化生态型楼盘开发。
④从城市土地资源看
调整后的常德市规划建设用地平衡表（2007-2020，2010年修编略有微调）面积单位：
（公顷）
序号
代码
用地名称
城区总面积
江北城区
江南城区
德山开发区
面
积
占城市
建设用
地比例
（%）
人均建设用地（m2）
面
积
占该区
1
R
居住
2338.7
27.6
26.3
1445.8
27.4
410.1
31.2
27.3
482.8
25.5
32.2
2
C
公共设施
1022.8
12.1
12.0
746.9
14.1
13.6
193.1
14.6
12.9
82.8
4.4
5.5
3
M
工业
1103.0
13.0
500.1
9.5
9.1
130.9
9.9
8.7
472.0
24.9
31.5
4
W
仓储
373.3
196.5
3.7
3.6
16.9
1.3
1.1
160.1
8.5
10.7
5
T
对外交通
293.2
3.5
167.1
3.2
3.0
37.4
2.8
2.5
88.7
4.7
5.9
6
S
道路广场
898.3
10.6
551.3
10.5
10.0
152.5
11.6
10.2
194.5
10.3
7
U
市政共用设施
191.6
2.3
91.7
1.7
35.8
2.7
2.4
64.0
3.4
4.2
8
G
G1
公共绿地
1218.4
14.4
G2
生产防护绿地
11.8
小计
绿地
2218.6
26.1
1549.9
29.4
28.2
319.8
24.2
21.3
348.5
18.3
18.4
9
D
特殊
47.1
0.6
23.6
0.5
0.4
1.8
1.6
合计
8486.6
100
99.8
5273.0
95.9
1320.1
88.0
1893.4
126.2
注：
2020年规划城市人口以100万人计算。
常德城市建设的品质品位非一般城市所具有。
⑤从城市环境功能分区看
功能区
范围
环境目标
江
北
城
区
柳叶湖旅游
渡假区
丹阳路以东，滨湖路以北的
柳叶湖整个区域
空气环境质量达二级，环境噪声昼夜小于55分贝，夜间小于45分贝，水质达Ⅲ类
交通枢纽区
朗州路以西，紫菱路以北，
皂果路以东
空气环境质量达二级，环境噪声昼夜小于65分贝，夜间小于55分贝
文教区
芙蓉路以东，皂果路以西，沅安路以北，柳叶路以南
空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于55分贝，夜间小于45分贝
三闾路以东，青年东路以南，启明路以西，人民东路以北
一般工业区
芙蓉路以西，高四路以北，
金丹路以东，洞庭大道以南
空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于65分贝，夜间小于55分贝
新安路、铁路以西，武殿山以北，启明路以东，青年东路南
高新技术
产业区
芙蓉路以西，洞庭大道以北，金丹路以东，柳叶路以南的区域
空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于60分贝，夜间小于50分贝
住居、商业
混合区
除上述区域外的江北城区
商业区
玉霞路西侧，临沅路以西，迎宾路以南的区域
德安路以西，沅南路以南，红云路以东，北至临沅路
除上述区域外的武陵镇区域
莲池路以南，德山路以西，
兴德路以北，乾明路以东
空气环境质量达二级，环境小于噪声昼间小于60分贝，夜间50分贝
除住居、商业混合区以外的德山区域
沅江常德市城区段
饮用水源
保护区
四水厂取水点上游1000米，三水厂取水点下游100米
地表水达Ⅱ类标准
鱼类保护
区及游泳区
三水厂取水点下游100米，至枉水入口处
地表水达Ⅲ类标准
工农业
用水区
枉水入口处至社木铺
地表水达Ⅳ类标准
注：
城市交通干线两侧、铁路主次干线两侧环境噪声昼间70分贝，夜间55分贝。
可见，本项目及所在片区是本市较优良的集旅游、生态、副商圈、居住、休闲复合区，项目具有无可争议的开发价值和投资价值，品质的、文化的、生态的、主题的泛地产化楼盘应该集中于此。
地块价值篇
一、地块位置及相关信息
本案
大润发商圈
项目新三闾片区正好在“两水”（沅江、柳叶湖）连结的中间部位，地理环境的大风水脉络极为上乘。
既在城市东，又在城市北：
东城板块与柳叶湖板块的交汇片区。
空中鸟瞰就是处在穿紫河环形的“半岛”中——生态居住与旅游相融，向常德大道融合。
二、建设项目规划设计条件（刘董事长提供的未公关的批准件）
地块信息
规划指标
并购或合作
位置
宗号
亩
平米
使用
年限
含商业
容积率2..0
建筑面积（㎡）
建筑
密度
率%
转让最低价格
目前市场评估
三闾路
二轻路
XXX
26.7
17812
70年
≤2.1
4.0万
≤38%
≥38
升级会员 